Boligrådgivning
fra advokat

 

Ofte stillede spørgsmål
—

Når du skal købe en bolig, er der mange ting, du skal have styr på. Derfor vil du uden tvivl opleve, at der er en række spørgsmål, som presser sig på – og det gælder særligt, hvis det er første gang, du skal investere i en bolig. Som førstegangskøber kan flere af bolighandlens aspekter virke uoverskuelige og forvirrende.

Herunder har vi derfor besvaret en række af de spørgsmål, som vi oftest støder på i forbindelse med en bolighandel. Det giver dig bedre forudsætninger for at orientere dig i det komplekse univers, som kendetegner en bolighandel.

 

Skal jeg bruge en boligadvokat?

Der er ikke noget krav om, at du anvender en boligadvokat, når du skal købe bolig. Du kan derfor vælge at undlade at benytte dig af en, eller du kan bruge en anden rådgiver. Det er i sidste ende op til dig, om du vil inddrage en boligrådgiver i dit boligkøb.

Du bør dog være opmærksom på, at det oftest er risikabelt at købe en bolig uden at inddrage en juridisk rådgiver. Der er mange juridiske dokumenter, du skal have styr på, og de kan være vanskelige at forstå, hvis du ikke har en juridisk baggrund. Med en boligadvokat kan du få professionel boligrådgivning gennem hele din bolighandel.

Forsøger du at klare tingene på egen hånd, kan du hurtigt overse væsentlige betingelser i handlen – og det kan ende med, at du køber en bolig, som ikke er, hvad den gav sig ud for at være. Det kan derfor blive en dyr fornøjelse, hvis du køber en bolig uden at få boligrådgivning ved at inddrage en boligadvokat eller en anden rådgiver.

 

Hvorfor skal jeg bruge en boligadvokat?

Det vil i de fleste tilfælde være en god idé at investere penge i en boligadvokat, som kan varetage dine interesser i dit boligkøb og yde professionel boligrådgivning. Det gælder, uanset om du skal købe en villa, andelsbolig, ejerlejlighed eller et sommerhus.

Din boligadvokat vil gennemgå alle de dokumenter, som relaterer sig til handlen. Dermed er du sikret et komplet overblik over de betingelser, som gør sig gældende for handlen. Hvis du ikke involverer en boligadvokat i dit boligkøb, kan du risikere, at det får store økonomiske og tidskrævende konsekvenser.

Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis du overser vigtige vilkår eller forhold ved købsaftalen. Når du inddrager en boligadvokat, kan vedkommende hjælpe dig med at gennemgå dokumenterne, så du er sikker på, at du ikke køber katten i sækken.

 

5 gode grunde til at bruge en boligadvokat

Herunder følger en liste, som indeholder en række begrundelser for, at du bør benytte dig af en boligadvokat i forbindelse med dit boligkøb. Der er flere gode grunde til, at det er en god idé, men her finder du de fem mest væsentlige grundlag for at inddrage en boligadvokat som kan yde professionel boligrådgivning.

 

1. Du får professionel rådgivning med udgangspunkt i dit behov

En boligadvokat er en juridisk rådgiver, som rådgiver dig gennem alle faserne af dit boligkøb. Boligadvokaten kender boligmarkedet indgående og har mange års erfaring med bolighandler. Derfor kan vedkommende hjælpe dig med at være opmærksom på de forhold, der er væsentlige i købssituationen.

 

2. Du får hjælp til at gennemgå dokumenterne

En boligadvokat forstår det juridiske sprog, som både købsaftalen og de øvrige dokumenter er udarbejdet i. Der kan vedkommende hjælpe dig med at oversætte indholdet til et sprog, som du rent faktisk forstår.

Samtidig sørger din boligadvokat for, at du er indforstået med, hvad du skriver under på. Din boligadvokat kan desuden hjælpe dig med at navigere uden om eventuelle faldgruber og risici i forbindelse med bolighandlen.

 

3. Boligadvokaten indhenter handlens dokumenter

Du får udleveret mange forskellige dokumenter i en bolighandel. Derfor kan det være svært at finde ud af, om der er særlige dokumenter, som er relevante for netop dit boligkøb. Din boligadvokat ved, hvilke dokumenter der skal bruges, og han eller hun kan derfor nemt indhente dem, så du ikke selv skal bekymre dig om, hvorvidt du har alle de væsentlige dokumenter i hånden eller ej.

 

4. Ejendomsmægleren er sælgers repræsentant

Ejendomsmæglerens opgave er at hjælpe sælger med at opnå de bedste betingelser i sit boligsalg. Derfor kan du ikke blot stole på de informationer, som du får videregivet fra ejendomsmægleren. Din boligadvokat fungerer som modvægt til ejendomsmægleren, og arbejder for at sikre dig de bedste betingelser i handlen.

Det er med til at gøre handlen mere fair, så den ikke udelukkende er fordelagtig for sælger. Din boligadvokat er din rådgiver og varetager dine interesser. Derfor kan boligadvokaten sikre, at handlens vilkår er udformet, så du opnår de bedste betingelser i handlen.

 

5. Boligadvokaten klarer forhandlingerne for dig

Det kan være vanskeligt at skulle forhandle med sælgers ejendomsmægler. Ejendomsmægleren har mange års erfaring med bolighandler – og dermed også forhandlinger omkring både pris og vilkår i købsaftalen.

En boligadvokat vil derfor være bedre rustet til at forhandle med sælger, da vedkommende ved, hvilke argumenter der skal anvendes. Det er samtidig en god idé at sikre, at din boligadvokat opererer i netop dit område.

Hos NEMADVOKAT er vi et digitalt advokatkontor, og vi dækker hele landet. Vi kan derfor hjælpe dig med at opnå de bedste betingelser i handlen, uanset hvor i landet du er bosiddende.

 

Hvad er en ejerskifteforsikring, og skal jeg tegne én?

En ejerskifteforsikring er en forsikring, som dækker fejl og mangler, som ikke er synlige – og dermed heller ikke fremgår af tilstandsrapporten. Ejerskifteforsikringen dækker både køber og sælger, hvorfor udgifterne til en ejerskifteforsikring splittes mellem begge parter.

Hvis du vil tegne en ejerskifteforsikring, er det et krav, at der udarbejdes en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Ejerskifteforsikringen skal tegnes senest på datoen for overtagelse af ejendommen, hvis den skal være gyldig – og den kan ikke tegnes, efter du har fået disposition over boligen.

Du bør være opmærksom på, at der sjældent udarbejdes tilstandsrapporter for ejerlejligheder. Derfor kan du typisk heller ikke tegne en ejerskifteforsikring, når du køber en ejerlejlighed, da tilstandsrapporten er en forudsætning for ejerskifteforsikringen.

Læs mere om ejerskifteforsikring her.

 

Hvad er en byggesagkyndig, og bør jeg benytte en?

En byggesagkyndig er en person, som står for at udarbejde tilstandsrapporten. Det er Sikkerhedsstyrelsen, som står for at udstede beskikkelsen til den byggesagkyndige, og det er derfor også kun beskikkede byggesagkyndige, som må udarbejde en tilstandsrapport.

Som køber kan du vælge at anvende en uvildig byggesagkyndig, hvis du vil have tjekket tilstandsrapporten efter i sømmene. Det kan godt betale sig, selvom det ikke er noget krav. Du kan dog opnå en højere tryghed i handlen, da det giver dig vished om, at tilstandsrapporten er retvisende.

Her kan du læse mere om, hvad en byggesagkyndig kan hjælpe dig med.

 

Hvad gør jeg, hvis jeg fortryder boligkøbet?

Hvis du fortryder dit boligkøb, efter du har underskrevet købsaftalen, kan det blive en dyr fornøjelse. Gør du brug af din almindelige fortrydelsesret ved boligkøb, skal du betale sælger en godtgørelse på 1% af den samlede købesum, hvilket kan løbe op i mange penge.

Har du fået indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen, kan du dog frit udtræde af handlen, hvis det sker på baggrund af din boligadvokat eller -rådgivers anbefaling. Din underskrift er i dette tilfælde udelukkende gyldig, hvis din boligadvokat eller -rådgiver kan acceptere handlen i sin helhed.

Herudover skal du være opmærksom på, at der er en række bestemmelser, som gør sig gældende i forhold til fortrydelsesfrist. Samtidig er der andre regler, som gælder, hvis du allerede er flyttet ind i boligen.

Læs mere om fortrydelsesret ved boligkøb her.

 

Hvilke udgifter er der ved et boligkøb?

Udgifterne til dit boligkøb varierer fra bolighandel til bolighandel. Der er flere faktorer, som har indflydelse på den endelige pris ved boligkøb. Optager du et boliglån i forbindelse med finansieringen, benytter dig af juridisk rådgivning, anvender et flyttefirma samt lignende faktorer, har det indflydelse på omkostningerne ved boligkøb.

Som tommelfingerregel bør du dog gå ud fra, at omkring 5-6% af den samlede pris for dit boligkøb udgøres af udgifter, som ikke er en del af boligens købesum. Det kan derfor være en god idé at planlægge boligkøbet i god tid, så du har en nogenlunde idé om, hvilke udgifter der følger med.

Her kan du læse mere om udgifter ved et huskøb.

 

Bolighandlens dokumenter
—

Der er mange dokumenter i en bolighandel, og det er ikke unormalt, at du får udleveret mellem 30-50 forskellige dokumenter. Det er vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i de forskellige dokumenter, så du er sikker på, at du kender til de forhold, vilkår og betingelser, som gør sig gældende for handlen.

Herunder finder du en liste over nogle af de dokumenter, som du typisk får udleveret, når du skal købe bolig. Vær opmærksom på, at listen ikke er komplet, da antallet og typen af dokumenter varierer fra bolig til bolig. Formålet med listen er at give dit et indblik i, hvilke dokumenter du kan forvente at få udleveret.

 

Salgsopstillingen

Salgsopstillingen er typisk det første dokument, du får udleveret, når du skal købe bolig. Dokumentet indeholder en række oplysninger omkring de løbende udgifter, du skal betale, hvis du ender med at købe boligen – f.eks. ejendomsskat, ejendomsværdiskat, renovationsudgifter, forsikringer og afgifter.

Du kan også se, hvornår boligen er bygget, hvor mange kvadratmeter boligen og grunden er, samt hvornår der er opført tilbygninger eller væsentlige ændringer og lignende faktorer, som har indflydelse på handlen.

Som din boligadvokat sørger vi for at gennemgå salgsopstillingen for dig og give dig boligrådgivning. Hvis der er forhold, som ikke stemmer overens med indholdet i købsaftalen, sørger vi for at gøre dig opmærksom på det. Vi gør dig ligeledes opmærksom på eventuelle udgifter og gebyrer, så du ikke pludselig ender med store uforudsete regninger, efter du har købt boligen.

Læs mere om salgsopstillingen her.

 

Matrikelkort

Stort set alle ejendomme i Danmark har en matrikel. Det betyder, at alle ejendommen kan identificeres med et matrikelnummer og et ejerlav. De registrerede matrikler, skel og vejrettigheder fremgår af matrikelkortet, som er et digitalt, juridisk kortværk.

Det fremgår også af matrikelkortet, hvis der er fredskovsbelagte arealer, forurenede arealer, strandbeskyttelses- og klitfredningszone eller lignende forhold. Der findes desuden et ejerlejlighedskort, som viser de enkelte ejerlejligheders skel og placering i hovedejendommen.

Hvis du eksempelvis vil opsætte et hegn, kan det være relevant at kigge på matrikelkortet, så du kan se, hvor boligens grund grænser op til. Det kan derfor være en god idé at gennemgå matrikelkortet grundigt, før du skriver under på købsaftalen.

 

BBR-meddelelse

BBR-meddelelsen indeholder en række oplysninger omkring den pågældende bolig – f.eks. grunden, beliggenheden, størrelsen, opførelsesår, tekniske forhold, indretning samt anvendelse. Oplysningerne er registreret i BBR (Bygnings- og Boligregistret) hos den enkelte kommune på den specifikke ejendom.

De oplysninger, som fremgår af BBR-meddelelsen, er offentligt tilgængelige. De kan derfor tilgås af både virksomheder, privatpersoner og offentlige myndigheder. Herudover er det boligejerens ansvar at opdatere de oplysninger, som er i BBR-registret, da disse er delvist baseret på egne indberetninger og kommunens oplysninger.

Læs mere om BBR-meddelelsen her.

 

Forbrugsopgørelse

Forbrugsopgørelsen er en opgørelse, som den tidligere ejer vedlægger. Den indeholder en oversigt over den tidligere ejers forbrug under sin ejertid – f.eks. varme, vand, energi og el. Du bør være opmærksom på, at forbrugsudgifterne er individuelle, hvorfor de kan variere fra ejer til ejer.

 

Tingbogsattest

Tingbogsattesten er et dokument, som beskriver de betingelser, som er tinglyst på ejendommen. Det kan eksempelvis være tinglyste servitutter, pantebreve eller lignende. Herudover oplyser dokumentet også, hvem der er den tinglyste ejer på boligen.

Hos NEMADVOKAT gennemgår din personlige rådgiver de enkelte servitutter, som knytter dig til ejendommen. Du får hjælp til at forstå, hvordan de potentielt kan begrænse din råderet over ejendommen – eventuelt ved at give andre råderet til din ejendom. Du får dermed komplet boligrådgivning ifm. dit boligkøb.

Sælger har oplysningspligt, men det er ikke altid til at gennemskue, hvordan de enkelte servitutter kan påvirke dig, hvis du ender med at købe boligen. Du bør derfor være særligt opmærksom på, hvilke servitutter som knytter sig til ejendommen, da du er forpligtet til at overholde dem.

Læs mere om servitutter her.

 

Ejendomsdatarapport

Det er vigtigt, at du får gennemgået ejendomsdatarapporten, da den indeholder en lang række oplysninger omkring ejendommen. Det fremgår eksempelvis af ejendomsdatarapporten, om der er olietanke, som ikke er afblændede, på ejendommen, om der er uafsluttede byggesager eller verserende lejeforhold samt en række øvrige forhold.

De enkelte forhold, som fremgår af ejendomsdatarapporten, har afgørende betydning for, om du gør en god investering ved at købe boligen eller ej. Din boligrådgiver hjælper dig med at gennemgå rapporten samt de relaterede dokumenter, så du får et konkret indblik i den ejendom, du køber, samt de udgifter du eventuelt kan stå overfor.

Her kan du læse mere om, hvad en ejendomsdatarapport er.

 

Energimærkningsrapport

En energimærkningsrapport er en rapport over en ejendoms energimæssige stand. De fleste boliger skal have et energimærke, hvis der er mere end 60m2. Energimærket er lovpligtigt og synliggør bygningens energiforbrug. Hvis der er mulighed for energimæssige forbedringer, fremgår det også af energimærkningsrapporten.

Hvis sælger ikke ønsker at foretage en energimærkning, har du som køber ret til at få denne udarbejdet på sælgers regning. Er der tale om køb af ejerlejlighed, vil foreningen skulle betale for udgiften til energimærkningen. Energimærkningen skal på samme måde som tilstandsrapporten laves på hele ejendommen, hvis der er tale om en ejerlejlighed.

Et energimærke kan være gyldigt i enten 5, 7 eller 10 år, afhængigt af hvornår det er blevet udstedt. Det gælder, medmindre boligen har undergået væsentlige ændringer, som påvirker ejendommens energiforbrug i en sådan grad, at det tidligere energimærke ikke længere er tilstrækkeligt.

Læs mere om energimærker her.

 

Tilstandsrapport og elinstallationsrapport

Tilstandsrapporten bliver udarbejdet af en byggesagkyndig, som angiver boligens synlige fejl og mangler. Disse får en karakter, som indikerer, hvor alvorlige de er. Sælger vælger oftest at få udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, da disse er en forudsætning for, at der kan tegnes en ejerskifteforsikring.

Elinstallationsrapporten udarbejdes af en elinstallatør. Det er en gennemgang af boligens elinstallationer samt deres lovlighed og funktionsdygtighed. Eventuelle fejl og mangler angives ligesom ved tilstandsrapporten med en karakter.

Læs mere om tilstandsrapport her.

 

Købsaftalen

Købsaftalen er den kontrakt, som du og sælger skriver under på. Den er ofte udarbejdet i et juridisk sprog, som kan være vanskeligt at forstå, medmindre du har en juridisk baggrund. Købsaftalen indeholder oplysninger omkring alle forhold, som gør sig gældende ift. pris, tidsfrister og overtagelse af ejendommen.

Det er som udgangspunkt sælgers ejendomsmægler, som står for at udarbejde købsaftalen. Hos NEMADVOKAT får du en personlig boligrådgiver, som gennemgår købsaftalen for dig. Dermed får du hjælp til at sikre, at der ikke er forhold, som du ikke bør acceptere, så du opnår de bedste betingelser i handlen.

Læs mere om købsaftalen her.

En betinget købsaftalen er en købsaftale, som udelukkende er bindende, hvis køber får solgt sin bolig inden for en periode, som er nærmere angivet i købsaftalen. Typisk løber perioden på mellem 2 og 6 måneder.

Læs mere om betinget købsaftale her.

 

Refusionsopgørelse

Refusionsopgørelsen er betegnelsen for en opgørelse af køber og sælgers mellemværende. Det er således det sidste regnskab mellem køber og sælger, som dækker over de udgifter, sælger har betalt forud. De udgifter, som sælger har betalt forud, skal køber betale tilbage til sælger.

Det kan eksempelvis være udgifter til ejendomsskat eller vand. Refusionsopgørelsens formål er at sikre, at sælger udelukkende betaler for sit eget forbrug og ikke købers. Din boligrådgiver hjælper dig med at sikre, at refusionsopgørelsen er retvisende. Vi kan også hjælpe dig med at udarbejde den, hvis der er behov for det.

Du kan læse mere om refusionsopgørelsen her.

 

Bolighandlens forløb
—

Der er mange faser, som du skal igennem, når du skal købe en ejendom. Herunder følger en guide, som beskriver forløbet fra det tidspunkt, du har indgået en købsaftale med sælger og dermed har behov for hjælp fra en boligadvokat til at gennemgå den.

Guiden henvender sig til dig, som allerede har fået godkendelse til lån af din bank, fundet en bolig og er påbegyndt forhandling af pris og vilkår med sælgers mægler. Det er her, vi hos NEMADVOKAT kommer ind i billedet og hjælper dig sikkert igennem handlen.

 

1. Købsaftalen underskrives ved færdig forhandling

Når du har forhandlet om pris og vilkår med sælgers repræsentant, skal der bestilles en købsaftale. Før du skriver under, indsættes et bank- og advokatforbehold, så din bank og boligadvokat har mulighed for at gennemgå købsaftalen og de relaterede dokumenter.

Herefter har du mulighed for at udtræde af handlen, uden det har omkostninger for dig, hvis det viser sig, at der er forhold, som gør, at du ikke længere vil købe boligen. Hvis der ikke er indskrevet et bank- og advokatforbehold, skal du betale en godtgørelse til sælger, som udgøres af 1% af købesummen, hvis du ønsker at fortryde handlen.

Vær opmærksom på, at købsaftalen først er juridisk bindende, når du og sælger har underskrevet den. Du kan derfor med fordel få sælger til at skrive under med det samme, så du er sikker på, at han eller hun ikke finder en anden køber. Når både du og sælger har skrevet under, begynder det juridiske arbejde.

 

2. Juridisk sagsbehandling af boligkøbet

Når begge parter har skrevet under på købsaftalen, skal din boligrådgiver gennemgå købsaftalen og de relaterede dokumenter. Herudover skal din bank også godkende handlen, hvilket i praksis foregår ved, at de sender en vurderingsmand ud, som vurderer ejendommen. Efterfølgende giver de tilsagn om finansiering.

Din boligrådgiver gennemgår handlen og gør opmærksom på relevante forhold, som ikke fremgår af købsaftalen. Det kan være forhold, som er stort det umulige at opdage, hvis du ikke har en juridisk baggrund.

Når din boligrådgiver har gennemgået købsaftalen, udarbejder han eller hun en godkendelsesskrivelse, hvori det fremgår, hvilke vilkår som skal opfyldes, såfremt handlen endeligt kan godkendes. Herudover gennemgår din boligrådgiver andre væsentlige elementer, som kan have betydning for ejendommen – eksempelvis tinglyste servitutter på ejendommen.

Hvis der er vilkår, som ikke kan opfyldes, og som din boligrådgiver finder problematiske, kan du i nogle tilfælde blive anbefalet at annullere købet helt. Det kan du roligt gøre, hvis du har fået indskrevet et advokatforbehold, da du her ikke skal betale sælger en godtgørelse på 1% af købesummen som ved et almindeligt boligkøb.

Hos NEMADVOKAT er du desuden dækket af vores unikke garanti, som lyder: “ingen handel = ingen regning”. Anbefaler vi dig til at udtræde af handlen, får du ingen regning fra os. Du betaler kun, hvis du ender med at gennemføre købet.

 

3. Tinglysning, nøgleoverdragelse og refusionsopgørelse

Når handlen er endelig, skal skødet tinglyses. Dette gøres, så snart sælger har givet fuldmagt til, at du må stå for at tinglyse skødet. Din rådgiver bistår dig med dette, så du er sikker på, at skødet udfyldes korrekt. Tinglysning af skøde er den officielle registrering af dig som ejer af boligen.

Ofte opstår der tvivl om, hvem der står for at udarbejde skødet, da der ikke er nogle formelle krav hertil. Det er derfor op til køber og sælger at bestemme, hvem der skal stå for at udarbejde skødet og tinglyse det. Når du vælger køberrådgivning hos NEMADVOKAT, står vi for at udarbejde eller gennemgå skødet for dig, hvorefter vi sender det til tinglysning. Derudover får du komplet boligrådgivning igennem hele bolighandlen.

Når du har fået udleveret nøglerne til boligen, skal der udarbejdes en refusionsopgørelse. Denne indeholder oplysninger omkring de udgifter, som sælger har betalt forud. Sælger skal ikke betale for den periode, hvor du ejer boligen, hvorfor du skal kompensere sælger for disse udgifter.

Hos NEMADVOKAT står vi for at udarbejde eller gennemgå refusionsopgørelsen for dig, så du er sikker på, at den er udfyldt korrekt. Når skødet er tinglyst, nøglerne overdraget og refusionsopgørelsen er på plads, har du snart gennemført dit boligkøb.

 

4. Du er nu den officielle ejer af boligen

Du er nu klar til at afslutte dit boligkøb, så du kan flytte ind i din nye bolig. Hvis du har nogle spørgsmål til handlen, er din boligrådgiver klar til at besvare dem. Du har desuden mulighed for at kontakte din rådgiver efterfølgende, hvis der opstår nye spørgsmål.

Opdager du fejl og mangler ved boligen, som skal vurderes og eventuelt videresendes til sælger, er din boligrådgiver ligeledes klar til at hjælpe dig. Vi vurderer i alle tilfælde din sag gratis.

 

Bolighandlens begreber
—

I en bolighandel vil der være mange forskellige begreber, som dukker op. Mange af dem kan skabe forvirring, medmindre du har en juridisk baggrund eller et indgående kendskab til boligmarkedet. Som førstegangskøber kan det derfor være vanskeligt at forstå indholdet af eksempelvis købsaftalen, hvis du ikke på forhånd har sat dig ind i de enkelte begreber.

Herunder har vi samlet en liste over nogle af de begreber, som du typisk vil støde på, når du skal købe en bolig. Du vil med sikkerhed støde på begreber, som ikke fremgår herunder. Ikke desto mindre fungerer listen som et mindre opslagsværk, hvor du kan finde en definition på nogle af de mest gængse begreber i en bolighandel.

 

Hvad er løsøre?

Løsøre er en betegnelse for de ting, som følger med i en bolighandel, men som ikke er en del af selve boligen. Det kan eksempelvis være et skab, som ikke er indbygget, hvorfor det ikke kan betegnes som værende en del af boligen.

Det er vigtigt, at det står tydeligt beskrevet i købsaftalen, hvis den tidligere ejer efterlader genstande til dig, som ikke er en del af boligen. Det er desuden vigtigt at være opmærksom på, at det er op til dig selv, om du ønsker, at der følger løsøre med i købet.

Det er op til sælger at aftale, om der følger løsøre med, samt hvorvidt disse skal indgå som en del af købesummen eller købes separat. Hvis du ikke får succes med at forhandle dig til et afslag i prisen, kan du i stedet foreslå, at der følger en række løsøre med.

Læs mere om løsøre her.

 

Hvad er et advokatforbehold?

Et advokatforbehold er et forbehold, som indskrives i købsaftalen. Det betyder, at du kan skrive under på købsaftalen, før du har fået den gennemgået af en boligadvokat eller -rådgiver. Hvis din rådgiver ikke kan godkende handlen, fordi der er forhold eller vilkår, som du ikke bør acceptere, skal sælger rette op på disse, hvis handlen skal være bindende.

Hvis sælger ikke ønsker at imødekomme dine krav, kan du frit udtræde af handlen, når der er indskrevet et advokatforbehold. Gør du brug af din almindelige fortrydelsesret ved boligkøb, skal du betale sælger en godtgørelse på 1% af købesummen, hvis du vil annullere boligkøbet, efter du har skrevet under. Det undgår du med advokatforbeholdet.

Læs mere om advokatforbehold her.

 

Hvad er en ejerudgift?

En ejerudgift er en fællesbetegnelse for de udgifter, som du betaler på årlig basis, når du ejer en bolig. Ejerudgiften består f.eks. af ejendomsværdiskat, ejendomsskat, grundskyld og udgifter til ejer- eller grundejerforeningen. Udgifter til vand, varme og elektricitet medregnes ikke i ejerudgiften.

Ejerudgiften fremgår af salgsopstillingen. Du har derfor mulighed for at se, hvilke udgifter du forpligter dig til at betale, hvis du ender med at købe boligen, før du skriver under på købsaftalen. Derfor bruger banken bl.a. også ejerudgiften til at vurdere, om du har råd til den pågældende bolig.

Læs mere om ejerudgift her.

 

Hvad betyder berigtigelse?

Berigtigelse af en bolighandel er en juridisk betegnelse, som dækker over, at handlen gennemføres i overensstemmelse med de handelsvilkår, som er blevet aftalt. Berigtigelsen resulterer i, at du køber ejendommen og dermed får fuld ejendomsret til ejendommen ved et anmærkningsfrit skøde. Til gengæld frigives købesummen til sælger.

Berigtigelse af bolighandel med NEMADVOKAT:

• Vi udarbejder og tinglyser skødet.
• Vi varetager al dialog med mægler og bank.
• Vi sikrer, at bankerne korrigerer aflysning og tinglysning af lån, når skødet er tinglyst.
• Vi sikrer, at alt er på plads, når du skal overtage boligen.
• Vi minder dig om, at du skal tegne en hus- og ejerskifteforsikring inden overtagelsesdagen.
• Vi udarbejder eller gennemgå refusionsopgørelse og godkender denne.
• Vi frigiver eller overvåger købesummen til sælger ved anmærkningsfrit skøde.
• Vi afslutter handlen.

Læs mere om berigtigelse af ejendomshandel her.

 

Hvad er tinglysning?

Tinglysning er den officielle registrering af dig som ejer. Det er samtidig en sikringsakt, hvor du som rettighedshaver sikrer din rettighed (ejendomsret, pant og lignende) mod andre rettigheder, som stiftes efterfølgende og som strider imod din egen rettighed.

Du er først den officielle ejer af en bolig, når skødet er blevet tinglyst. Der er krav om tinglysning af alle rettigheder over fast ejendom for at være gyldige mod aftaler om ejendommen og retsforfølgning. Herudover er der andre rettigheder, som skal tinglyses, hvis de skal være gyldige mod aftaler og retsforfølgning – herunder pant i motorkøretøjer.

Læs mere om tinglysning her.

 

Hvad er fejl og mangler?

Fejl og mangler er en betegnelse for forhold ved en ejendom, som strider imod den aftale, som er indgået mellem køber og sælger. Sælger har som udgangspunkt et ansvar for fejl og mangler på ejendommen i 10 år, efter vedkommende har solgt den. Der kan dog gøres visse ting for at blive fritaget for ansvaret. Eksempelvis kan sælger fremlægge en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport til køber.

Det kan være vanskeligt vurdere, hvad der defineres som en mangel. Et tag, som er slidt ned og derfor skal udskiftes, er eksempelvis ikke nogen mangel, hvis tagets tilstand er alderssvarende. Derfor må man tage udgangspunkt i de oplysninger, som er videregivet i forbindelse med købet, samt hvad der kan defineres som værende forventeligt i forhold til boligens oplyste alder og stand.

Læs mere om fejl og mangler her.

 

Hvad er en tinglysningsafgift?

Når du skal tinglyse et skøde, skal du betale en afgift til staten. Dette kaldes for en tinglysningsafgift, og denne udgøres af både en fast og en variabel udgift. Den faste tinglysningsafgift ligger på 1.720 kr. (2020-sats), mens den variable afgift afhænger af, hvad der tinglyses.

Hvis der er tale om fri handel af en ejerlejlighed, vil den variable afgift udgøres af 0,6% af købesummen. Er der tale om tinglysning af et realkreditlån, vil den variable udgift være på 1,5% af det beløb, som er pantsikret.

Læs mere om tinglysningsafgift her.

 

Hvad er et ejendomsforbehold?

Et ejendomsforbehold sikrer sælger, da køber først betegnes som værende ejer af den vare, som er solgt, når han eller hun har opfyldt de betingelser, som gør sig gældende for salget. Ejendomsforbeholdet indskrives i købsaftalen, når du sælger en ejendom – f.eks. et hus, en bil eller en båd.

Læs mere om, hvad et ejendomsforbehold er her.

 

Hvad er en bankgaranti?

En bankgaranti er en garanti, som banken stiller. Den sikrer, at køber rent faktisk har råd til at finansiere boligen gennem et lån, mens sælger samtidig får stillet sikkerhed for betalingen. Den kommer derfor både køber og sælger til gode.

Det er derfor også købers bank, som står for at udstede garanti. Det sker ved, at banken foretager en grundig kreditvurdering af køber. Banken undersøger købers økonomiske situation, hvorefter det vurderes, om vedkommende kan afdrage på boliglånet.

Læs mere om bankgaranti her.

 

Hvad betyder deponering?

Deponering er et begreb, som betyder, at en tredjepart (eksempelvis ejendomsmægleren) opbevarer købesummen, indtil denne frigives til sælger, så handlen endeligt kan afsluttes. Deponering bliver ofte anvendt i forbindelse med handler, som involverer store summer – f.eks. en ejendomshandel.

Deponering sikrer køber, som ved, at han eller hun får pengene tilbage, hvis handlen alligevel ikke bliver til noget. Samtidig sikrer den sælger, som ved, at pengene er til rådighed, hvis handlen afsluttes. Deponering kommer således både køber og sælger til gode.

Læs mere om deponering er her.

 

Hvad betyder hjemfaldspligt?

Hjemfaldspligt er en klausul, som en kommune har mulighed for at tinglyse på en grund eller ejendom, som de har solgt på et tidligere tidspunkt. Hjemfaldspligten kaldes også for tilbagekøbsret, da den giver kommunen mulighed for at købe ejendommen tilbage.

Køber opnår således udelukkende begrænset brugsret til ejendommen, da kommunen har mulighed for at købe ejendommen tilbage efter en bestemt række år. Hvis du køber en ejendom med hjemfaldspligt, har du mulighed for at udskyde denne, men det er ikke gratis og kan potentielt komme til at koste dig mange penge.

Du bør derfor undersøge grundigt, om der er hjemfaldspligt på den bolig, du planlægger at købe. Hvis det viser sig, at der er hjemfaldspligt på ejendommen, kan din rådgiver hjælpe dig med at vurdere, hvorvidt du bør købe boligen eller ej.

Læs mere om hjemfaldspligt her.

 

Hvad er en lokalplan?

En lokalplan er en plan, som indeholder en række bestemmelser, kommunen har vedtaget for et bestemt område. Den udarbejdes som en del af kommuneplanen, som dermed sætter rammerne for lokalplanen.

Når du skal investere i en bolig, er det vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i lokalplanen for det område, hvor boligen er beliggende. Der kan være punkter, som begrænser dig i dine boligplaner – f.eks. hvis du planlægger at ombygge eller renovere boligen.

Kommunen kan kræve, at du laver byggeriet om, så det bliver lovligt, hvis du går imod lokalplanen. I slemme tilfælde kan de kræve, at du river ned igen, hvis du ikke har overholdt de punkter, som er angivet i lokalplanen.

Du kan læse mere om lokalplaner her.

 

Forskellige typer af bolighandler
—

Herunder følger en oversigt over en række af de forskellige bolighandler, vi kan hjælpe dig sikkert igennem. Hos NEMBOLIGHANDEL har vi erfaring med alle former for bolighandler, hvorfor vi kan hjælpe dig, uanset om du planlægger at investere i en ejerlejlighed, andelsbolig, sommerhus, forældrekøb eller lignende.

 

Køb af ejerbolig eller ejerlejlighed

En ejerlejlighed tilhører en hovedejendom, og dens beliggenhed fremgår af det, der kaldes for et ejerlejlighedskort. Hvis du køber en ejerlejlighed, vil du få et skøde, som skal tinglyses – nøjagtigt, som når du køber et almindeligt hus. Du kan desuden bruge et realkreditlån til at finansiere ejendommen.

Når du køber en ejerlejlighed, vil du samtidig købe en andel af den hovedejendom, hvor lejligheden er beliggende. Det betyder, at du bliver medlem af en ejerforening, hvor du forpligter dig til at bidrage til vedligeholdelse – f.eks. trappevask, havearbejde og lignende.

Læs mere om køb af ejerlejlighed og se vores pris her.

 

Køb af andelsbolig eller andelslejlighed

En andelsbolig er en boligtype, som adskiller sig fra ejerboligen. Når du køber en andelsbolig, bliver du medlem af en andelsforening. Foreningen består af en række mennesker, som i fællesskab driver en ejendom. Du indgår derfor i et formuefællesskab, hvor du har brugsret til en bestemt andel i hovedejendommen.

I forbindelse med køb af andelsbolig eller andelslejlighed er der mange juridiske dokumenter, du skal holde styr på. Det er en god idé at alliere dig med en boligadvokat, som kan gennemgå dokumenterne for dig, så du er sikker på, at du køber en bolig på de rigtige præmisser. Derudover kan du få professionel boligrådgivning ifm. dit andelsboligkøb.

Læs mere om køb af andelsboliger og andelslejligheder og se vores pris her.

 

Boligkøb som forældrekøb eller omvendt forældrekøb

Et forældrekøb betyder, at du som forælder køber en bolig, som du efterfølgende lejer ud til dit barn. Det er således dig, der ejer boligen, mens barnet bor i den – og på samme måde som et almindeligt lejeforhold betaler en månedlig huslejer.

Et omvendt forældrekøb fungerer på samme måde, bortset fra at det her er barnet, som køber en bolig, der efterfølgende lejes ud til forældrene. Dermed opnår forældrene en række fordele, som de ikke ville have, hvis de ejede boligen selv.

Når du skal købe en bolig som forældrekøb, er det en god idé at udarbejde en lejekontrakt, som sætter retningslinjer for lejeforholdet. Samtidig er lejekontrakten en forudsætning for, at der kan søges om boligstøtte.

Læs mere om forældrekøb og omvendt forældrekøb og se vores pris her.

 

Køb af sommerhus

Et sommerhus er en fritidsbolig, hvorfor det ikke er tilladt at bo her gennem hele året, som det er tilfældet med en almindelig helårsbolig. Der skal dog alligevel indhentes de samme dokumenter, når du skal købe et sommerhus, som hvis du skulle købe en almindelig helårsbolig.

Derfor er det en god idé at alliere dig med en boligadvokat eller -rådgiver, når du skal købe sommerhus, så du kan få boligrådgivning ifm. dit køb. Det giver dig mulighed for at få et komplet indblik i de betingelser, som gør sig gældende for handlen, så du er sikker på, at du gør et fornuftigt køb.

Læs mere om køb af sommerhus og se vores pris her.

 

Køb af byggegrund

En byggegrund er en grund, som både kan være byggemodnet og ikke-byggemodnet. Hvis grunden er byggemodnet, betyder det, at du kan påbegynde opførelse af bebyggelse med det samme. Hvis den ikke er byggemodnet, skal der først lægges forsyningsledninger, elforsyning m.m., før du har mulighed for at bygge på den.

Det er vigtigt, at du undersøger disse forhold, før du køber grunden. Samtidig bør du undersøge, om der er bestemmelser i lokalplanen, som kan sætte en dæmper for dine byggeplaner. En boligadvokat kan hjælpe dig med at danne overblik, så du ikke køber en grund, der i sidste ende ikke lever op til dine planer.

Læs mere om køb af byggegrund og se vores pris her.

 

Projektkøb

Et projektkøb er typisk begrebet for, at du køber en ejerlejlighed eller et rækkehus, som er under opbygning. Det betyder, at du ikke har mulighed for at se det færdige resultat, før du beslutter dig for at købe boligen og skrive under på købsaftalen.

Derfor bør du få en boligadvokat til at gennemgå de dokumenter, som relaterer sig til handlen. Du får hjælp til at navigere uden om eventuelle faldgruber, så du er sikker på, at du ikke ender med at købe en bolig, som ikke lever op til dine forventninger. Samtidig kan du vælge at få boligrådgivning af din rådgiver igennem hele dit sagsforløb.

Læs mere om projektkøb og se vores pris, her.

 

Køb af landbrugsejendom

En landbrugsejendom er en ejendom, som er underlagt landbrugsloven. Denne ejendomstype kendetegnes blandt andet ved, at grundarealet er større end 20.000 kvadratmeter eller 2 hektar.

En landejendom er et nedlagt landbrug, hvorfor der ikke er landbrugspligt. Derfor er denne type ejendom ikke underlagt landbrugsloven. Uanset, hvilken type landbrugsejendom der er tale om, er det vigtigt, at du har styr på de dokumenter, som du får udleveret.

Læs mere om køb af landbrugsejendom og se vores pris her.

 

Køb af udlejningsejendom

En udlejningsejendom er en ejendom, hvis primære formål er at blive lejet ud, så du som ejer opnår et økonomisk afkast. Der udarbejdes ikke tilstandsrapporter for denne type ejendomme, hvorfor det heller ikke er muligt at tegne en ejerskifteforsikring.

I stedet vil sælger indskrive en ansvarsfraskrivelsesklausul i købsaftalen, så sælger ikke længere har ansvar for fejl og mangler. Det er derfor en god idé at alliere dig med en boligadvokat, når du skal købe en udlejningsejendom, så du er sikker på, at du køber ejendommen på de rette betingelser. Med en boligadvokat på din side, kan du få boligrådgivning ifm. dit boligkøb.

Læs mere om køb af udlejningsejendom og se vores pris her.

 

Køb af erhvervsejendom

En erhvervsejendom anvendes ikke til beboelse, men benyttes derimod af virksomheder til salg af varer eller ydelser. Den anvendes typisk af en virksomhed til at opnå et økonomisk afkast – f.eks. ved at udleje den som erhvervslejemål.

Hvis du planlægger at købe en erhvervsejendom, som du kan drive virksomhed fra, bør du sørge for at gennemgå lokalplanen for det område, hvor ejendommen er beliggende. Der kan være bestemmelser som gør, at du f.eks. ikke må drive virksomhed her.

Det er altid en god idé at involvere en boligadvokat ved køb af erhvervsejendom. Din boligadvokat kan hjælpe dig med at gennemgå de dokumenter, som relaterer sig til handlen. Dermed er du sikker på, at du ikke køber en ejendom, hvor det viser sig, at du ikke må drive virksomhed.

Læs mere om køb af erhvervsejendom og se vores pris her.