Realkreditlån

Et realkreditlån er i modsætning til et banklån baseret på obligationer. Det betyder blandt andet, at renten defineres på baggrund af udbud og efterspørgsel på det finansielle marked. Finansierer du din bolig med et realkreditlån, udsteder realkreditselskabet obligationer på vegne af dig, som efterfølgende sættes til salg. Bliv klogere på realkreditlån her.

 

 

Hvad er et realkreditlån?

Et realkreditlån giver dig mulighed for at købe en bolig eller optimere din nuværende. Når du optager et realkreditlån, bliver din ejendom stillet som sikkerhed. Realkreditlånet finansieres ved, at der udstedes obligationer, som efterfølgende sælges til investorer. Obligationerne, der udstedes, svarer til det beløb, du låner for.

Vælger du at finansiere dit boligkøb via et realkreditlån, er der omkostninger forbundet med stiftelsen af lånet – præcis som det er tilfældet med et almindeligt banklån. Ved realkreditlånet består låneomkostningerne af et gebyr til realkreditinstituttet samt en afgift til staten og et kurtagegebyr.

Når du skal have udbetalt et et realkreditlån, afhænger værdien af obligationerne af realkreditkurserne. De påvirkes af renten samt udbud og efterspørgsel på markedet. Når lånet indfries, har realkreditkurserne desuden direkte indflydelse på størrelsen af den restgæld, du efterfølgende skal indfri.

Når realkreditlånet skal indfries, afhænger processen af de indfrielsesvilkår, der er på lånet, samt hvad der er mest optimalt i forhold til den specifikke situation. Der findes ingen gængs fremgangsmåde, da det afhænger af den individuelle situation samt typen af lånet.

 

Hvad kan finansieres med et realkreditlån?

Realkreditlånet anvendes typisk til finansiering af ejerboliger eller byggeprojekter på eksisterende ejendomme, og lånet ydes med sikkerhed i ejendommen. Hvis du skal investere i en ny ejerbolig, er det begrænset, hvor stor en procentdel du har mulighed for at finansiere med et realkreditlån.

Når du investerer i en almindelig ejerbolig, kan du maksimalt finansiere 80 procent af købesummen med et realkreditlån, mens grænsen for sommerhuse er på 75 procent. Investerer du i en byggegrund, er grænsen kun på 40 procent.

Det betyder, at den resterende del af boligen enten skal finansieres gennem kontant udbetaling eller et almindeligt banklån. Hvis du i forvejen har et realkreditlån, kan du undersøge, om du kan tage et lån i friværdien, hvis du eksempelvis vil bygge om.

Det vil i de fleste tilfælde være en god idé, såfremt der er tilstrækkeligt med friværdi i boligen, da et realkreditlån er billigere end et banklån. Det kræver dog, at du har optjent en friværdi, der gør, at omkostningerne for renoveringen kan dækkes heraf.

 

Hvilke realkreditlån findes der?

Der findes mange forskellige former for realkreditlån, som overordnet set kan inddeles i to typer – fastforrentede lån og variable lån. De fleste lånetyper kan kombineres med afdragsfrihed i op til 10 år, mens et realkreditlån løber i op til 30 år.

Karakteristika ved de to overordnede typer af realkreditlån:

• Fastforrentet lån: Dette fås både som obligationslån og kontantlån, men begge er baseret på obligationer.
• Variabelt forrentede lån: F1 til F10-lån og lån med renteloft. Der blev i 2013 introduceret en ny lånetype – CITA-lånene. Disse finansieres gennem en 3-årig obligation, hvor renten løbende justeres hvert halve år.

Tæller man alle varianterne af realkreditlånet med, findes der over 100 forskellige. Mange af dem minder om hinanden, da forskellene primært findes i realkreditlånets vilkår og betingelser – eksempelvis indfrielsesvilkår og muligheder for afdragsfrihed.

 

Hvilket realkreditlån er det bedste?

Det er umuligt at give et entydigt svar på, hvilket realkreditlån der er det bedste, da det afhænger af en lang række faktorer. Det vigtigste er, at du vælger realkreditlån på et oplyst grundlag, og du ikke lader dig begrænse af ét enkelt selskab.

I stedet bør du opsøge flere forskellige realkreditinstitutter og sammenligne dine muligheder. Det er meget individuelt, hvilket realkreditlån der er det bedste, og du bør derfor sørge for at få rådgivning, før du vælger lånetype.

Ønsker du selv at danne dig et overblik over dine muligheder, kan du kigge på realkreditselskabernes hjemmesider. Her kan du finde information omkring lånetyper, men vær opmærksom på, at det kan være svært på egen hånd at danne et indtryk af fordele og ulemper ved de enkelte lån.

Det er en fordel at kontakte en uafhængig rådgiver, som kan hjælpe dig med at vælge det rigtige lån, hvis du har et stort lånebehov eller en kompleks privatøkonomi. Der findes mange forskellige privatøkonomiske rådgivere, men sørg for at vælge én, som ikke er tilknyttet et realkreditselskab.

 

Sådan virker et fastforrentet lån

Hvis du tegner et fastforrentet lån, kender du den specifikke ydelse i de næste 30 år. Dette er en sikkerhed, som du betaler for, da der er højere renter og bidrag forbundet med dette realkreditlån, end hvis du valgte ét med variabel rente.

Et fastforrentet lån optages normalt som enten et obligationslån eller et kontantlån. Udbetalingen foregår i praksis ved, at realkreditselskabet sælger obligationer af en værdi, som svarer til det beløb, du låner.

Banken vil som regel ikke være i stand til at sælge obligationerne til kurs 100, da kursen hele tiden ændrer sig, når renten enten stiger eller falder. Kursen har direkte indflydelse på, hvor stort et lån, du skal optage for at betale kontantprisen til sælger.

Obligationskursen kan eksempelvis ændre sig fra det tidspunkt, hvor du får tilbudt obligationslånet, til pengene bliver udbetalt. Det lyder måske alvorligt, men i praksis vil den månedlige nettoydelse udelukkende ændre sig minimalt.

Hvis du ikke ønsker at løbe risikoen, kan du imidlertid fastlåse kursen på lånet. Det vil i de fleste tilfælde betyde, at du skal betale en pris for kurssikring, som sjældent koster mere end 800 kr., afhængigt af hvilket realkreditinstitut du vælger.

Hvis renten falder, kan du indfri lånet til kurs 100, selvom obligationerne er steget til mere. Du har ligeledes mulighed for at indfri lånet til den aktuelle dagskurs. Hvis renten er steget, vil kursen automatisk være faldet – og så vil din restgæld være lavere.

 

Sådan virker et variabelt forrentet lån

Vælger du et lån med en lav variabel rente og dermed også en lav ydelse her og nu, løber du en større risiko i forhold til din privatøkonomi, hvis man sammenligner med et lån, der har en højere rente, som til gengæld er fastlåst.

Ydelsen på et lån med variabel rente vil stige, hvis der sker rentestigninger, og du bør derfor sikre dig, at du har plads i din privatøkonomi til at håndtere sådanne stigninger. Samtidig skal du være opmærksom på, at rentestigningen på et variabelt forrentet lån maksimalt kan give en begrænset stigning i ydelsen på lån med afdrag.

Årsagen hertil er, at du opnår et lavere fradrag, når renten stiger. Rentestigningen vil derfor have en mere udpræget effekt på ydelsen, hvis du har tegnet et variabelt forrentet lån uden afdrag.

 

Hvilke variable forrentede lån kan jeg tage?

Der er mange forskellige navne til lån med variabel rente – eksempelvis flexlån, tilpasningslån og rentetilpasningslån. Disse låneformer har ofte en lavere ydelse end de lån, som er fastforrentede. Ydelsen afhænger til gengæld af den aktuelle rentesats.

Når renten falder, reduceres ydelsen, mens det modsatte er tilfældet, hvis renten stiger. Du kender derfor ikke den nøjagtige ydelse på lånet, hvis du tegner et lån med en variabel rente frem for et fastforrentet lån.

Der findes mange lånetyper med variabel rente. F1-lånet tilpasses hvert år, F3 tilpasses hvert tredje år, og F5 tilpasses hver femte år. Før i tiden var F1-lånet det billigste, men i dag vil det i de fleste tilfælde være F3-lånet, der er billigst.

Grundlaget herfor er en høj bidragssats på F1-lånet samt en forholdsvis høj udgift til kursskæring i forbindelse med den årligt tilbagevendende refinansiering heraf. Derfor er det blandt andet en god idé at overveje, om du skal flytte indenfor rentetilpasningsperioden.

Er det tilfældet, vil det betyde, at du skal indfri dit lån. Hvis renten i mellemtiden falder, kan det betyde, at kursen kommer over 100, hvorfor det kan blive dyrt at indfri lånet. Af samme årsag bør du vælge et flexlån med en kort interval mellem tilpasningen af renten, såfremt der er risiko for, at du skal flytte indenfor rentetilpasningsperioden.

 

Realkreditlån med eller uden afdragsfrihed

Uanset, om du vælger et lån med en variabel eller fast rente, kan du få afdragsfrihed på lånet. Det betyder, at du betaler renterne, men ikke betaler af på lånet. Dette har tidligere været en populær løsning, men de seneste år er andelen af udestående lån med afdragsfrihed faldet markant.

Selvom et lån er afdragsfrit, betyder det ikke, at du aldrig skal afdrage på det. Typisk er det afdragsfrit indenfor en bestemt periode på eksempelvis 10 år, hvorefter du begynder at betale af på lånet eller skal lægge det om.

Hvis du lægger lånet om, kan dette udelukkende ske under forudsætning af, at boligpriserne ikke er faldet. Hvis boligpriserne er faldet, kan det gamle lån ikke rummes indenfor grænsen på 80%, hvilket betyder, at lånebehovet ikke kan refinansieres.

Et afdragsfrit lån er derfor mest sikkert, når boligpriserne stiger. Et afdragsfrit lån er derfor ikke sikkert, hvis boligprisen falder, da du risikerer, at gælden kommer til at overstige boligens værdi. Til gengæld vil du kunne opbygge friværdi i boligen, hvis boligmarkedet generelt er stigende.

 

Hvordan optages et realkreditlån?

Før du kan optage et realkreditlån, skal du godkendes til lånet. Det foregår i praksis ved, at din økonomi bliver kreditvurderet af realkreditselskabet. Her vil du blive bedt om at aflevere årsopgørelse, lønsedler samt et budget til din bank.

Efterfølgende skal du indhente et tilbud på realkreditlån, så du kan vælge det, du foretrækker. Når dette er på plads, skal du beslutte dig for, om obligationerne skal låses, indtil lånet bliver udbetalt.

Hvis du vælger at låse obligationerne, risikerer du ikke, at du skal betale en højere ydelse, såfremt renterne stiger. Du bør dog være opmærksom på, at du skal betale et fradrag i den aktuelle dagskurs, såfremt du du vælger at fastlåse kursen. Samtidig kan du i nogle tilfælde skulle betale et fast gebyr.

 

Er et realkreditlån den billigste lånetype?

Som udgangspunkt er et realkreditlån den billigste måde, du kan finansiere en ejerbolig på. Hvis du allerede har et hus, fritidshus eller en ejerlejlighed, som du har opbygget en friværdi i, har du ligeledes mulighed for at belåne denne.

I realiteten fungerer realkreditlånet ved, at realkreditselskaberne sælger obligationer, som de opnår den bedst mulige pris på. Dette sker på de finansielle markeder, og processen fungerer langt hen ad vejen på samme måde som en auktion. Jo flere interesserede købere, der er til obligationerne, desto højere bliver prisen.

 

Kan jeg skifte realkreditinstitut?

De forskellige realkreditinstitutter har forskellige bidragssatser, og derfor kan det være en god idé at undersøge den aktuelle pris på lånemulighederne. Vælger du at omlægge dit realkreditlån, bør du være opmærksom på, at det ikke er gratis.

Din bank arbejder med ét bestemt realkreditinstitut, og det kan derfor godt betale sig at undersøge, om du kan opnå et mere attraktivt lån hos et andet realkreditinstitut. Du kan foretage en sammenligning af forskellige realkreditinstitutter for at vurdere, om det giver mening for dig at skifte realkreditinstitut og dermed kreditforeningslån.

Når du sammenligner, skal du ikke alene kigge på bidragssatserne, men også undersøge prisen på kursskæring, kurtage og lånesagsgebyr. Samtidig skal du huske at medregne de omkostninger, der er til tinglysningsafgifter.

Disse poster skal medregnes i omlægningen:

• Kurtageomkostninger: Dette er de omkostninger, som realkreditinstituttet tager, når de handler med obligationer – og det er dig, der skal betale kurtageomkostningerne, når du optager eller omlægger lånet.
• Kursskæring: Dette er den procentsats, du skal betale realkreditinstituttet, når obligationerne sælges. Det kan enten være i forbindelse med indfrielse af lånet eller omlægning samt refinansiering.
• Lånesagsgebyr: Dette er det gebyr, som du skal betale til realkreditinstituttet, når du opretter eller omlægger dit realkreditlån.
• Tinglysningsafgift: Dette er den afgift, som du skal betale til staten, når du optager eller omlægger lånet, da dette skal tinglyses på ejendommen. Afgiften består af både et variabelt og et fast beløb.