Køb af udlejningsejendom

En udlejningsejendom anvendes til at opnå et økonomisk afkast via udlejning af boliger eller erhvervslejemål. Det kan dermed være en profitabel investering for en virksomhed.

Som din boligadvokat står vi klar til at tage hånd om din handel fra start til slut. Dermed får du tid til at fokusere på din forretning, samtidig med at du får en sikker handel i hus.

Inden du skriver under på en købsaftale, bør du gøre dig en række overvejelser. Læs mere om disse, og hvordan vi som din boligrådgiver kan hjælpe dig.

Rådgivning om køb af udlejningsejendom

Du er sikret en tryg og sikker handel med din personlige boligrådgiver ved din side. Vi tager os af hele handlen, så du kan holde fokus på din forretning.

• Vi sikrer handelsvilkårene i købsaftalen.
• Vi gennemgår de fremsendte dokumenter til købsaftalen, herunder regnskaber.
• Vi laver en rådgivningsskrivelse til dig som køber.
• Vi laver en godkendelsesskrivelse til sælgers repræsentant om evt. forbehold for dokumenter, vi vurderer mangler eller lign.
• Vi varetager al dialog med bank, mægler og andre relevante parter.
• Vi sørger for, at handlen bliver godkendt og forbehold opfyldt.
• Vi varetager den efterfølgende proces omkring skødet og evt. debitorskifte.
• Vi sikrer, at alt er på plads til din overtagelse af ejendommen.
• Vi varetager den efterfølgende proces omkring refusionsopgørelsen og sikrer, at du evt. får indbetalt dit tilgodehavende.
• Vi overvåger frigivelsen af købesummen, når der forelægger anmærkningsfrit skøde.
• Vi er med i hele sagsforløbet, indtil handlen afsluttes.

Gennemgang af købsaftale

Du bør som det første kigge købsaftalen og dertilhørende dokumenter grundigt igennem. Det er også i købsaftalen, du finder handelsvilkårene, hvorfor det er vigtigt, at du forstår indholdet heraf. Derfor anbefales det at få rådgivning fra en professionel, når købsaftalen skal gennemgås. Det kan nemlig være omfattende og tidskrævende for personer, som ikke har en juridisk baggrund til at danne sig et grundigt overblik over købsaftalen og dens vilkår – og ikke mindst, hvilke forhold, der ikke er nævnt. En rådgiver vil blandt andet have særligt fokus på de forhold, der ikke er indskrevet i købsaftalen.

Læs mere om gennemgang af købsaftale her.

Byggeteknisk rapport

Ved køb af udlejningsejendomme bliver der ikke lavet en tilstandsrapport, og der kan ikke tegnes en ejerskifteforsikring, som du måske ellers kender det fra køb af private boliger. Derfor vil sælger som regel få indskrevet en ansvarsfraskrivelsesklausul i købsaftalen, hvorved sælger fraskriver sig ethvert fysisk mangelansvar i købsaftalen. Dermed købes ejendommen som beset. Det kan derfor være en god idé, at du som køber får lavet en professionel teknisk gennemgang af ejendommen, førend du indgår den endelige handel. En sådan teknisk gennemgang af ejendommen kan give dig et grundigt indblik i ejendommen og på baggrund af denne viden, kan du afgøre, om den givne udlejningsejendom er noget for dig eller ej. Derudover kan du i nogle tilfælde anvende den tekniske rapport til at forhandle prisen på ejendommen.

Lejeaftaler og erhvervslejeaftaler

Køber du en udlejningsejendom, hvor der allerede er lejekontrakter gældende for hele eller dele af ejendommen, bør du undersøge, om du overtager eventuelle forpligtelser og i så fald hvilke forpligtelser, du overtager ved købet af ejendommen. Du bør derudover undersøge, hvordan du er stillet, hvis du på nuværende tidspunkt eller i fremtiden er interesseret i at komme ud af de eksisterende lejeaftaler.

Personligt køb eller virksomhedskøb?

Ved køb af udlejningsejendomme skal du beslutte, hvem der skal være den juridiske ejer af ejendommen. Det anbefales at tage den beslutning på baggrund af en række overvejelser, såsom hvordan virksomheden er indrettet, og om du driver virksomheden som en personlig virksomhed (enkeltmandsvirksomhed eller I/S) eller et selskab (ApS eller A/S). Det anbefales at søge professionel rådgivning til at træffe dette valg, da der er fordele og ulemper ved begge fremgangsmåder. Derfor kan det være en god idé at få belyst begge sider af sagen, således du kan træffe det mest optimale valg for dig og din virksomhed.

Købesummen

Prisen på udlejningsejendommen fastlægges typisk efter størrelsen af ejendommens indtægter fra husleje. Derudover påvirker størrelsen af de forventede udgifter til løbende vedligeholdelse og forbedringer også prisen. Derfor bør du gennemgå ejendommens økonomi, således du kan vurdere, hvor meget du er villig til at betale for ejendommen. Det kan være en god idé at få hjælp fra en professionel rådgiver, når du skal gennemgå ejendommens økonomi, da det kan være tidskrævende, men også vanskeligt, hvis man ikke er sikker på, hvad man helt præcist skal kigge efter.

Husleje

Du bør være opmærksom på, at den nuværende husleje kan falde og stige i fremtiden. Vælger lejerne at klage over huslejen til Huslejenævnet kan denne i nogle tilfælde blive sænket, såfremt det vurderes, at huslejens størrelse ikke er passende.

Dette bør du som udlejer være opmærksom på, da det kan få indflydelse på indtjeningen fra udlejningsejendommen. Derfor bør du vurdere, om huslejens størrelse er passende, inden du lægger et budget ud fra disse indtjeningstal. Derudover kan du få mulighed for at hæve huslejen, såfremt du har lavet forbedringer af lejemålet.

Eksempel på klage fra lejer: 

Din lejer klager over huslejen, fordi vedkommende synes, den er alt for høj. Men i stedet for at gå til dig/udlejer med problemet, vælger lejer at gå direkte til Huslejenævnet.

Sammenligningsgrundlaget for boligens pris vil blive sat op imod lignende lejemål, der er omfattet af omkostningsbestemt leje. Boligretten vil altså ikke sammenligne med andre ‘småhuse’ (eller den type bolig der bliver udlejet), men i stedet de boliger, der er ‘underlagt’ en omkostningsbestemt husleje.

Den omkostningsbestemte husleje ligger oftest ca. på 1.000 kr. pr. årlig kvm., hvilket gør, at formlen ser sådan ud:

1.000 x boligens kvm / 12 måneder = huslejen

Vedligeholdelse

Du kan få stor gavn af at få foretaget en professionel vurdering af ejendommens fysiske tilstand. En teknisk fagkyndig rådgiver kan give dig en konkret vurdering af, hvad du kan forvente af udgifter til vedligeholdelse af udlejningsejendommen inden for de næste par år. Dermed kan du danne dig et realistisk overblik over, hvilke udgifter du skal kunne imødekomme i fremtiden.

Lad NEMADVOKAT hjælpe dig

I takt med digitaliseringen er selv de mest kommunikationsprægede erhverv hoppet over til online platforme. Det kan der både være fordele og ulemper ved. Hos NEMADVOKAT har vi taget udfordringen i egne hænder og gjort op med den almene branche, som advokaterne tilhører. Ved at digitalisere kommunikationen sparer du som kunde flere penge, og vi som rådgivere er langt mere tilgængelige.

Du vil ligesom ved et fysisk møde blive tildelt en personlig boligrådgiver, som tager hånd om hele processen for dig. Dermed får du tid til udelukkende at fokusere på din forretning, samtidig med at du får en sikker og tryg handel gennemført. Såfremt du har spørgsmål, er du mere end velkommen til gratis at kontakte os på telefon 70 20 41 61, så svarer vi gerne på dine spørgsmål helt uforpligtende.

Ring i dag og hør mere om, hvordan vi som boligrådgivere kan hjælpe dig med at få en sikker handel i hus.