Reglerne for ombygning og tilbygning

Planlægger du at udvide kvadratmeterne i din bolig med en tilbygning, eller ønsker du at ændre de eksisterende? Så er det værd at være opmærksom på de regler, der gør sig gældende på området.

Du må nemlig ikke uden videre gå i gang med at realisere dine byggedrømme. Det kræver, at du indhenter en tilladelse fra kommunen og forbereder dig grundigt. I denne artikel får du et overblik over de vigtigste regler for ombygning og tilbygning.

 

 

Hvilke regler gælder for tilbygning og ombygning?

Som husejer er det dit ansvar, at forholdene på din ejendom rent faktisk er lovlige. Det kan du gøre blandt andet ved at sikre dig, at love og regler overholdes i forbindelse med om- og tilbygninger. Ligegyldigt, om der er tale om et større eller mindre byggeprojekt, er det derfor essentielt, at du sætter dig ind i lovgivningen, før du går i gang.

Herunder følger en gennemgang af de vigtigste regler, love og bekendtgørelser, du bør være opmærksom på, når du skal have lavet en ombygning eller tilbygning.

De vigtigste regler, du skal tage højde for, er:

• Byggeloven
• Bygningsreglementet
• BBR-loven
• Lov om udstykning og anden registrering på matriklen
• Planloven
• Kommuneplaner, lokalplaner og servitutter
• Bekendtgørelser

Det kan være en god idé at alliere dig med en rådgiver, som kan hjælpe dig med at sikre, at der er taget højde for alle ovenstående punkter, når du går i gang med en om- eller tilbygning.

Hvis det viser sig, at du er i gang med at opføre et byggeri, som du ikke har tilladelse til, kan du risikere, at du skal indstille byggeriet. I værste fald skal du rive det ned igen for egen regning. Du kan derfor spare mange penge, hvis du forbereder dig ordentligt.

 

Byggeloven

Byggeloven er en overordnet lov, hvis formål er at sikre, at alle byggerier foregår i overensstemmelse med de gældende regler. Som husejer er det din pligt, at du overholder reglerne i byggeloven.

 

Bygningsreglementet

Bygningsreglementet er lavet på baggrund af byggeloven. Det har til formål at opstille juridisk gældende krav til al byggeri – herunder nybyggeri, til- og ombygninger, renovering og udskiftning.

 

BBR-loven

BBR-loven er til for at sætte rammerne for Bygnings- og Boligregistret samt adressering, skiltning, regler for areal og koordinering og angivelse af ejendomsdata. Som ejer af fast ejendom er det dit ansvar, at du indberetter korrekte oplysninger om din bolig til registret. Oplysningerne i BBR-registret vil typisk være informationer om areal, anvendelse, beliggenhed, vand- og afløbsforhold, køkkenforhold, installationer, årlig leje, ydervægs- og tagdækningsmaterialer mv. af alle bygninger og boliger i Danmark.

 

Lov om udstykning og anden registrering på matriklen

Denne lov indeholder regler for udførelsen af matrikulære arbejder som f.eks. sammenlægning, arealoverførsel, udstykning mv.

 

Planloven

Planloven er en lov, som opstiller grundlæggende regler for, hvad der må bygges hvor, samt hvad de forskellige ejendomme i bestemte områder i de forskellige kommuner må bruges til. Dertil sikrer den, at udviklingen af områder medvirker til at værne om natur og miljø, så udviklingen af samfundet kan ske på et vellidt og bærdygtigt grundlag.

 

Kommuneplaner, lokalplaner og servitutter

Kommuneplanen er en overordnet plan for en bestemt kommune. Her kan man finde generelle krav og regler, man skal følge, når man bygger nyt eller bygger om i en bestemt kommune. Lokalplanen er en mere detaljeret plan, der indeholder regler og krav for byggeri i et bestemt område. I de enkelte lokalplaner kan man også finde eventuelle servitutter, som kan have en påvirkning på ens byggeri. Derfor er det en god idé at undersøge de forskellige kommunal- og lokalplaner, inden man begynder sit byggeri.

 

Bekendtgørelser

Der findes forskellige bekendtgørelser, som kan påvirke, hvordan dit byggeri må udføres. Det kan f.eks. være affaldsbekendtgørelsen, som opstiller regler for, hvordan man håndterer byggeaffald.  Det kan også være stærkstrømsbekendtgørelsen, som opstiller sikkerhedsbestemmelser for elinstallationer i boliger.

 

Skal jeg ansøge om byggetilladelse?

Nogle byggeprojekter kan udføres, som du har lyst til, mens andre kræver, at der ansøges om byggetilladelse. Der skelnes derfor mellem byggerier, som kræver byggetilladelse, og byggerier som ikke gør – og det er kommunen, der står for at behandle og godkende byggetilladelsen.

Alle om- og tilbygninger, hvor beboelsesarealet forøges, kræver, at du søger om byggetilladelse. Det gælder også, hvis du planlægger at opføre en udestue. Udestuens areal tæller med i det samlede boligareal, hvorfor der er tale om udvidelse af beboelsesarealet.

Det samme gør sig gældende for byggerier, der ændrer på bebyggelsens omgivelser – eksempelvis hvis du planlægger at udvide med en altan. Her skal du også indhente en byggetilladelse, som skal godkendes, før du må gå i gang med byggeriet.

Hvis dine byggeplaner er i konflikt med de regler, der gør sig gældende for din ejendom, kan du anmode om dispensation. Du indsender anmodningen om dispensation sammen med anmodningen om byggetilladelse. Det er kommunen, der behandler begge.

 

Hvordan ansøger jeg om byggetilladelse?

Når du skal ansøge om byggetilladelse i forbindelse med en om- eller tilbygning – eller enhver anden form for byggeri, for den sags skyld – foregår det digitalt via din kommunes hjemmeside.

Her kan du samtidig læse flere oplysninger omkring, hvilket materiale der er nødvendigt for at behandle ansøgningen. Eksempelvis hvilke tegninger og beregninger, ansøgningen skal indeholde, samt hvordan byggeriet skal beskrives.

I de fleste tilfælde skal du betale et gebyr for at få en byggetilladelse hos din kommune. Gebyret er en kompensation for den tid, der skal bruges på at gennemgå din ansøgning. Det varierer fra kommune til kommune, hvor meget gebyret er på.

 

Hvad skal ansøgningen indeholde?

Som sagt vil det være klart på din kommunes hjemmeside, hvilke tegninger, beregner og andet som er nødvendige for, at din ansøgning kan behandles. Dog vil en ansøgning om byggetilladelse som udgangspunkt minimum skulle indeholde følgende oplysninger:

• En afløbsplan, der beskriver både de nuværende og fremtidige afløbsledninger og brønde.
• En situationsplan, som viser placeringen af dit planlagte byggeri (Det overordnede kloaksystem kan indskrives i situationsplanen).
• Facadetegninger af bygningen set fra alle sider.
• En plantegning, hvor bygningens mål og byggeriets indretning angives.
• Tværsnit, hvor bygningens højder og dimensioner er indtegnet.
• Overordnede oplysninger om materialer, installationer og konstruktioner.

Når byggeriet er færdigt, er det et krav, at der indsendes teknisk dokumentation, som eksempelvis eventuelt terrænregulering, statistiske beregninger og varmetabsberegning.

Uanset om du bygger om eller bygger til, er det en god idé at undersøge, hvilke tegninger, beregninger og andre materialer der er nødvendige for, at din ansøgning kan behandles i din kommune.

 

Er der noget, jeg skal være særligt opmærksom på i forhold til byggetilladelsen?

Der er mange ting, du skal være opmærksom på, når du søger om byggetilladelse. Hvis du bor i et fredet hus, skal du have tilladelse fra Kulturstyrelsen, når du skal foretage ombygning eller ændring af huset.

Bor du i et bevaringsværdigt hus, er det kommunen, som administrerer byggetilladelsen. Det er derfor dem, der kan stille krav til, hvad du må ændre. Der kan herudover også være betingelser for, hvad du må ændre, i lokalplanen.

Samtidig skal du sætte dig ind i kommunens regler for affaldshåndtering, hvis din om- eller tilbygning kræver, at du river noget af den eksisterende bolig ned. Hvis det, du river ned, har krævet en byggetilladelse, da det blev opført, skal du også ansøge om tilladelse, før du må rive det ned.

 

Hvilke krav skal jeg opfylde, når jeg bygger om?

Når du skal foretage en ombygning af din bolig, skal du være opmærksom på, at kravene i bygningsreglementet samt de øvrige reglementer og anvisninger, der gør sig gældende, skal være opfyldt, før du må gå i gang.

Hvis der er tale om en større renovering eller en udskiftning af husets facade, tag eller vinduer, skal de renoverede bygningsdele bagefter leve op til de krav, som er i bygningsreglementet. Dette dækker eksempelvis over isolering og krav til brandsikkerheden.

Herudover er det godt at være opmærksom på, at visse former for VVS- og el-arbejde kræver en autoriseret installatør, da du ikke må udføre det selv. Opsætter du en brændeovn eller pejs, skal du sørge for at underrette skorstensfejeren, som syner installationen, før du må bruge den.

 

Energikrav ved ombygninger og udskiftning af bygningsdele

Når du skal bygge om, er der nogle energikrav, som du skal overholde. Du kan overholde kravene på to måder; enten kan du overholde kravene til alle berørte bygningsdele og dermed overholde kravene til U-værdier og linjetab (tabellen over værdierne kan ses i §279 i bygningsreglementet)- Du kan også følge renoveringsklasserne for eksisterende bygninger (disse klasser findes i §280-§282 i bygningsreglementet), som er en energiramme for eksisterende bygninger.

 

Hvilke krav skal jeg opfylde, når jeg bygger til?

Det er i mange tilfælde en god idé at alliere dig med en ekstern rådgiver, som kan hjælpe dig med projektering, når du skal ansøge om byggetilladelse. Det kan eksempelvis være en ingeniør eller en bygningskonstruktør.

Samtidig er det et krav, at der indsendes teknisk dokumentation i form af eksempelvis energiberegninger og statiske beregninger. Disse skal udarbejdes af en rådgiver med byggeteknisk baggrund.

Udover ovenstående betingelser, er det vigtigt, at du sikrer dig, at den nye tilbygning ikke overskrider den bebyggelsesprocent, som er tilladt for grunden. Hvis der ikke er andre bestemmelser i lokalplanerne, vil det typisk være på 30 % af det samlede grundareal.

Det er dit ansvar at sikre dig, at afstandskrav, højdegrænseplaner, byggelinjer og lignende bestemmelser, som fremgår af bygningsreglementet eller i de øvrige bestemmelser, overholdes. Hvis ikke de overholdes, kan du risikere, at byggeriet skal laves om, efter det er opført.

Det er også et krav, at de enkelte bygningsdele overholder minimumskrav til isolering, eller at der udarbejdes en energimæssig beregning for hele tilbygningen. Det må du ikke selv udføre, da der stilles krav til, at det udarbejdes af en ekstern energirådgiver.

 

Energikrav ved tilbygninger

Skal du bygge til, er der nogle energikrav, som skal overholdes, så du sikrer dig, at energibehovet ved beregning ikke overstiger energirammen. Såfremt du benytter energirammen for tilbygninger, vil energirammen kun gælde for tilbygningen. Dertil beregnes størrelsen af energirammen for tilbygningen på grundlag af den samlede bygning.

Et alternativ til at kunne overholde kravene er, at du overholder U-værdierne i §268 i bygningsreglementet (her kan du desuden finde en tabel over U-værdierne – dvs. mindstekrav til klimaskærm ved ændret anvendelse). Du kan også benytte varmetabsrammen i §272 i bygningsreglementet for at overholde kravene.

Benytter du kravene til U-værdierne i forbindelse med energirammen af din tilbygning, skal du være opmærksom på, at det samlede areal af yderdøre og vinduer, herunder ovenlyskupler, ovenlysvinduer, glastage og glasydervægge, ikke må overstige 22 % af det opvarmede etageareal.

 

Skal jeg bruge autoriserede håndværkere?

På langt de fleste områder er der ingen krav om, at du skal bruge autoriserede håndværkere til at opføre en tilbygning eller ombygning. Det er udelukkende, når det gælder VVS– og elinstallationer, du skal bruge en autoriseret installatør.

Generelt skal du få en autoriseret installatør til at stå for alt, der handler om etablering og/eller ændring af de faste installationer i huset. Du må gerne selv udskifte en stikkontakt, men hvis du skal ændre de faste installationer, skal du have en elektriker til det.