Har du brug for mere viden?

Nedenfor gennemgår vi følgende

Ofte stillede spørgsmål 

Guide til selvsalg

Fordele ved selvsalg 

Ulemper ved selvsalg 

 

– God læselyst

 

Ofte stillede spørgsmål

Der er mange ting, som man skal have styr på, når man sælger sin bolig selv. Der kan derfor hurtigt opstå en masse spørgsmål omkring et selvsalg.

Nedenfor har vi besvaret de typiske spørgsmål, der dukker op, når man skal til at sælge sin bolig ved selvsalg.

 

Hvad betyder selvsalg? 

Som det ligger i navnet, så betyder selvsalg, at man sælger sin bolig selv – dvs. uden brug af ejendomsmægler.

Når du sælger din bolig selv, vil du altså selv skulle stå for bl.a. markedsføring af boligen, udarbejdelse af billeder af boligen, indhentelse af relevante dokumenter osv. Dette er opgaver, som en ejendomsmægler normalt ville gøre for dig.

 

Kan det betale sig at sælge sin bolig selv? 

Det kommer an på flere ting, om det kan betale sig at sælge sin bolig selv.

En af de store fordele ved et selvsalg er, at man kan spare en masse penge, da man dermed ikke skal bruge penge på en ejendomsmægler. En ejendomsmægler vil typisk koste mellem 50.000-100.000 kr., hvorfor et selvsalg kan være en god løsning i mange tilfælde.

På den anden side skal man være opmærksom på, at man ved et selvsalg selv skal stå for f.eks. at lave salgsopstillingen, annoncerer boligen, tage billeder til brug i annoncen m.v.

Man bør derfor grundigt sætte sig ind i, hvad et selvsalg indebærer, så man ved, hvilke ting man selv skal stå for. Af den grund kan man ikke svare entydigt på, hvorvidt et selvsalg kan betale sig eller ej. Det er op til den enkelte person og dennes situation, om det er en god idé eller ej.

Alternativt kan man få hjælp af en boligadvokat til sit selvsalg, som kan varetage de praktiske og juridiske opgaver for en. En boligadvokat er oftest meget billigere end en ejendomsmægler, og det eneste du som regel skal sørge for er at vise din bolig frem. Boligadvokaten vil dermed klare alle de andre juridiske og praktiske ting for dig.

 

Hvad koster selvsalg? 

Det er forskelligt, hvilke omkostninger der følger med et selvsalg. Det kommer blandt andet an på, om man gør brug af en advokat til at klare de juridiske aspekter af et selvsalg.

Hvordan du vælger at markedsføre din bolig vil også påvirke dine omkostninger vedrørende dit selvsalg. Du kan f.eks. vælge at annoncere din bolig gratis på f.eks. DBA. Du kan også vælge at bruge nogle penge på annoncer. De betalte annoncer vil oftest være gældende længere tid, hvorfor der er mulighed for at nå ud til flere personer med din annonce.

Derudover kommer det an på, hvilken type bolig du sælger. Der er nemlig forskel på, hvilke omkostninger der er ved salg af hhv. ejerlejligheder, andelsboliger og huse.

 

Hvad koster selvsalg af ejerlejlighed? 

Skal du sælge en ejerlejlighed, vil der bl.a. være omkostninger til evt. forhøjelse af ejerpantebrev til ejerforeningen, ejelejlighedsskema samt penge- og realkreditinstitutter for indfrielse af lån.

Dertil kan der være andre udgifter ifm. selvsalg af en ejerlejlighed afhængig af, om bestyrelsen selv udfører det praktiske arbejde eller om de har en administrator til at gøre det.

Ofte vil du kunne sælge en ejerlejlighed selv med omkostninger for omkring 15.000-20.000 kr.

Det er dog vigtigt at pointere, at omkostninger varierer fra den ene handel til den anden, hvorfor man kan risikere at skulle betale mere, men sådan set også mindre.

 

Hvad koster selvsalg af andelsbolig? 

Et salg af en andelsbolig er oftest mere enkel og billigere end salg af en ejerlejlighed.

Ved selvsalg af en andelsbolig vil du f.eks. have omkostninger til gebyrer, som andelsforeningen pålægger den fraflyttende andelshaver og markedsføring af boligen.

Typisk kan du regne med at skulle betale mellem 5.000 – 10.000 kr. for at sælge din andelsbolig.

Igen skal du være opmærksom på, at det kommer an på flere faktorer, hvad du reelt ender med at have af omkostninger. Hvis din bolig f.eks. har en høj husleje eller ligger uden for de store byområder, kan det være, at du måske skal bruge flere penge på markedsføring af din bolig for at få den solgt.

 

Hvad koster selvsalg af hus?

Når du skal sælge et hus, er der ligeledes en del omkostninger, som du bør tage højde for.

Eksempelvis vil der være udgifter til el-, energi-, og tilstandsrapporter, ejerskifteforsikring, gebyr for indfrielse af lån til banken osv.

Dertil kommer det også an på, hvor mange penge du vil bruge på markedsføring af boligen. Det kan derfor variere meget, hvad omkostningerne til et selvsalg af hus ender ud i.

Det kan i den forbindelse være en god idé at lave et budget for, hvor meget man vil bruge på f.eks. markedsføring, så man ikke ender med at bruge penge, man ikke har.

 

Hvilke dokumenter skal indhentes ved selvsalg? 

Hvilke dokumenter der skal indhentes ved et selvsalg, afhænger bl.a. af, hvilken type bolig der er tale om.

Nedenfor giver vi nogle eksempler på, hvilke dokumenter der typisk indhentes ved et selvsalg.

Dokumenter i et selvsalg:

Vær opmærksom på, at ovenstående punkter kun er eksempler. Der kan derfor være både færre eller flere dokumenter, som skal indhentes ved et selvsalg.

 

Guide til selvsalg

Når du skal sælge din bolig, kan du med fordel foretage et selvsalg og dermed lave en bolighandel uden mægler. Dermed sparer du flere tusinde kroner. Du får her forklaret, hvordan du nemt og trygt kan foretage et privat salg af bolig – både af hus eller lejlighed.

1) Forberedelse af dit boligsalg

Start med at danne dig et overblik over prisniveauet for lignende boliger, eksempelvis via online boligportaler. Skriv derefter den tekst, der skal være udgangspunktet for din salgsopstilling. Har du allerede fundet en køber, så skal du ikke lave en salgsopstilling.

Din rådgiver hjælper dig med at vurdere, om forsikringer og tilstandsrapporter er nødvendige i dit tilfælde eller ej. Det afhænger særligt af din boligtype, da der er forskel på at foretage et privat salg af hus og et selvsalg af lejlighed.

Dertil sørger din rådgiver for at informere din bank eller realkreditinstitut om dit kommende selvsalg af bolig. I den forbindelse vil en deponeringskonto blive oprettet, således køber har en konto, som købssummen kan blive overført til.

Din rådgiver sørger også for at indhente ejendomsdatarapporten, der indeholder oplysninger fra kommuner, Skat og regioner samt tilstandsrapport, energimærke og jordforureningsattester m.v. Ejendomsdatarapporten er obligatorisk ved ethvert boligsalg.

Udover ejendomsdatarapporten indhenter din rådgiver også de øvrige dokumenter. Disse udgøres blandt andet af tingbogsattest, servitutter, matrikelkort og lokalplan. Såfremt du foretager et privat salg af hus, rådgives du omkring brugen af Huseftersynsordningen.

2) Markedsføring af din bolig

Når du skal tiltrække potentielle købere til din bolig, er det vigtigt, at boligen præsenterer sig godt. Derfor bør du gøre den præsentabel og attraktiv ved at gøre den ren og pæn. Herefter kan du tage billeder af den, og få lagt boligen op på online boligportaler.

En god salgsannonce er kendetegnet ved at indeholde en grundig beskrivelse af boligen, pæne billeder og en plantegning. Find ud af, hvad der gør sig godt på billeder. Det kan eksempelvis være en pæn facade, et lækkert badeværelse eller et flot køkken.

Du bør altid huske på, at potentielle købere skal kunne forestille sig selv bo i hjemmet. Derfor kan det være en god idé at fjerne personlige ting, få udbedret mindre skader, og få ryddet godt op. Førstehåndsindtrykket er nemlig altafgørende ved selvsalg af bolig.

Dertil kan det være en rigtig god idé at inkludere en estimeret ejerudgift på boligen. Denne udgift kan du med fordel indsætte i din salgsannonce, da det er noget, som mange købere lægger stor vægt på.

En af dine vigtigste opgaver, når det kommer til selvsalg af bolig, er at få lavet en god salgsannonce og få vist boligen frem. Når en potentiel køber har vist interesse for at købe dit hus eller lejlighed, er det tid til, at du indgår i en forhandling af pris og vilkår.

3) Forhandling af pris og vilkår

Når du er kommet i dialog med en interesseret køber, skal du indgå i en forhandling af pris og vilkår. Her er det vigtigt, at du har is i maven, så du kan få den bedste handel i hus. Derfor får du her en række råd til, hvordan du kan gøre.

Prisforhandlingen omhandler en forhandling af selve købsprisen. Det er dén pris, som du har fastsat fra start af. Køber vil som oftest være interesseret i at presse prisen ned, således vedkommende får en bedre handel.

Forhandling af andre vilkår omhandler alt andet end prisen på boligen. Når det gælder køb og salg af boliger, er der aftalefrihed, hvilket betyder, at køber og sælger frit kan aftale de gældende vilkår i købsaftalen.

Der kan eksempelvis blive aftalt, at sælger skal få lovliggjort en ulovligt opført garage, at køber overtager boligens garderobeskab og gardiner, eller at sælger skal udbedre skorstensskader, inden købers overtagelse af boligen.

Når du som sælger indgår i en forhandling af pris og vilkår, kan du derfor forhandle med andet end prisen. Ønsker køber et prisnedslag, kan du som sælger i stedet tilbyde bedre vilkår eksempelvis i form af en tidligere overtagelsesdato eller overtagelse af interiør.

4) Gennemfør dit boligsalg

Lige så snart en køber er fundet, varetager vi resten af handlen. Som din boligadvokat ved salg af bolig sørger vi nemlig for, at du får en nem og sikker handel i hus. Det gør vi ved at udarbejde købsaftalen, som både du og køber skal underskrive.

Købsaftalen er et juridisk dokument, hvoraf en længere række praktiske oplysninger fremgår af. Udarbejdelse af købsaftale er en omfattende og kompliceret proces, som bør varetages af en boligadvokat, da fejl og mangler kan medføre økonomiske komplikationer.

Dertil bør købsaftalen udarbejdes af en boligadvokat, da du som sælger er underlagt ”sælgers loyale oplysningspligt”. Det betyder, at sælger er forpligtet til at oplyse køber om alt ved ejendommen, der kan have betydning for købers beslutning om at købe ejendommen.

Såfremt sælgers oplysningspligt ikke overholdes, risikerer du at ifalde ansvar over for køber. Din boligadvokat tager sig derfor af udarbejdelsen af købsaftalen, således eventuelle særlige bemærkninger indgår i købsaftalen som oplysning til køberen.

Typisk vil køber få indsat et advokatforbehold i købsaftalen. Dette medfører, at køber gratis kan fortryde handlen og foreslå ændringer af handlens vilkår. Accepterer du som sælger ikke ændringerne, kan handlen annulleres eller forhandlingerne fortsættes.

5) Berigtigelse

Når salget af boligen er gennemført skal handlen berigtiges. Det betyder, at handlen skal gennemføres i overensstemmelse med de aftalte vilkår, og skødet skal tinglyses, således køber kan blive den officielle ejer af boligen.

Vi gennemgår og godkender skødet og refusionsopgørelsen, såfremt denne udarbejdes af købers advokat. Vælger du som sælger at tilkøbe berigtigelse vil prisen alene være 2.995 kr. inkl. moms og ekskl. tinglysningsafgift. Fordelen ved at gøre dette er, at sagsprocessen gøres mere smidig og effektiv. Vi skal derfor ikke afvente købers advokats udarbejdelse, da vi er i besiddelse af alle sagens dokumenter. Dermed sikrer vi en hurtig frigivelse af købesummen.

Bemærk, tit og ofte er det køber, som står for at få udarbejdet skødet og refusionsopgørelsen. Der er dog ingen regler herfor, hvorfor du og køber frit kan aftale, hvem der skal påtage sig dette ansvar og betale for det.

Derudover overvåger din rådgiver frigivelsen af købesummen, således du er sikret, at køber overfører den aftalte pris for boligen rettidigt. Frigivelsen af købesummen sker, så snart skødet er endelig tinglyst.

Særligt for ejerlejligheder:

Såfremt der er tinglyst sikkerhed i form af et ejerpantebrev, undersøger din rådgiver, om ejerpantebrevet skal overtages af køber, eller om det er nødvendigt med en forhøjelse af ejerpantebrevets beløb i relation til ejerskiftet.

6) Overdragelse af boligen

Som sælger har du pligt til at vedligeholde ejendommen helt frem til den dag, hvor overtagelsesdagen forefalder. Dertil skal boligen være ryddeliggjort, når køber skal overtage boligen – og du skal naturligvis være fraflyttet boligen.

Ved overdragelsen skal både du og køber være til stede, da det er en rigtig god idé at gennemgå de medfølgende hårde hvidevarers funktionalitet. Dette medvirker til, at køber ikke senere hen kan gøre krav gældende herom.

I forlængelse heraf bør du få aflæst forbrugsmålere, dvs. el, gas, vand og evt. olie, da det er dit ansvar, at der bliver aflæst forbrugsmålere korrekt. Din rådgiver sørger for at meddele ejerskiftet til forsyningsselskaberne, så du ikke hæfter for forbrugsudgifterne.

Såfremt du og køber har et ønske om at overdrage nøglerne til huset eller lejligheden før den aftalte tid, er der intet til hinder herfor. I skal blot gøre opmærksom herpå, idet betingelserne skal være opfyldt. Dette ændrer dog ikke på, hvornår den kontante købesum skal deponeres, hvilket stadig vil være ved overtagelsesdatoen.

Flytter køber ind før tid, overgår risikoen for ejendommen til køber i det øjeblik, som køber får rådighed over ejendommen. Dermed skal køber tegne forsikringer fra dette tidspunkt af. Dertil overgår vedligeholdelsespligten til køber samt udgifterne til boligens forbrug.

 

Fordele ved selvsalg

Der findes mange fordele ved et selvsalg – dvs. et privat salg af bolig. Ved et selvsalg kan du bl.a. spare tusindvis af kroner på at sælge din bolig selv i stedet for at betale en ejendomsmægler for det.

Nedenfor gennemgår vi de typiske fordele ved et selvsalg af bolig, så du nemt kan beslutte, om et selvsalg er noget for dig.

 

Spar mange penge 

En af de helt store fordele ved et privat salg af hus eller lejlighed er, at du sparer mange penge. Når du laver et selvsalg, og dermed ikke gør brug af en ejendomsmægler, sparer du altså salæret til ejendomsmægleren.

En ejendomsmægler vil typisk koste mellem 50.000-100.000 kr., hvorfor du kan spare rigtig mange penge ved at sælge din bolig selv.

Hvis du vælger at sælge din bolig gennem en ejendomsmægler, betaler du først og fremmest for, at ejendomsmægleren viser din bolig frem til interesserede købere. Der er derfor mange penge at spare, hvis du klarer ærterne selv i forhold til at vise dit hus eller din lejlighed frem.

 

Sælg selv din bolig – du bestemmer hvordan

En anden fordel ved at sælge sin bolig via selvsalg er, at du selv kan prissætte din bolig. Du er dermed ikke begrænset af ejendomsmæglerens metoder – både ift. prissættelse og markedsføring af boligen.

Dertil kan du oftest øge sandsynligheden for et salg, da du har mulighed for at sætte udbudsprisen lavere, end hvis du skulle betale salær til en ejendomsmægler. Bemærk, at prisen til en ejendomsmægler lægges oveni prisen på selve boligen.

Du kan dermed komme til at betale unødvendigt mange penge for at skulle sælge din bolig ved brug af en ejendomsmægler.

Brug en boligadvokat

Der er mange juridiske dokumenter, som skal udarbejdes i forbindelse med et selvsalg af bolig. Derfor kan det være en fornuftig idé at ofre lidt penge på at få en boligadvokat til at klare de juridiske aspekter af dit selvsalg.

Din boligadvokat ved salg af bolig sikrer, at alle de juridiske aspekter af handlen er på plads ved bl.a. at udarbejde købsaftalen samt gennemgå og godkende skødet. Dermed undgår du rod i papirerne, som ville kunne koste dig dyrt.

Med NEMADVOKATs sælgerpakke skal du blot fremvise din bolig for interesserede købere, så klarer vi alt det juridiske og praktiske for dig.

Vores Sælgerpakke koster 9.000kr. inkl. moms. Dertil opkræves et gebyr på 154 kr., hvilket er et beløb, som kommunen tager for udarbejdelse af ejendomsdatarapporten samt et gebyr på omkring 2.500 – 3.500 kr. til administrator i ejerforeningen. Vær opmærksom på, at disse gebyrer opkræves, uanset om du gør brug af en boligadvokat eller ej.

 

Du kender området bedst 

Du kender højst sandsynligt dit område bedre, end en ejendomsmægler gør. Derfor kan du med selvsalg, hvor du selv viser din bolig frem, give køber en bedre vurdering af området, da du selv har boet i det og dermed kender det bedst.

Du kan f.eks. fortælle interesserede købere, hvor den gode skole ligger, hvor de bedste caféer i området er, eller hvilke grønne områder, der er gode at holde picnic i.

 

Ulemper ved selvsalg

Selvom der er mange fordele ved et selvsalg, så er der alligevel også flere punkter, som du bør være opmærksom på, hvis du vil sælge din bolig uden brug af ejendomsmægler.

Nedenfor giver vi et overblik over, hvilke ulemper der kan være ved et selvsalg af bolig, og hvad du skal være opmærksom på.

 

Du står selv for salget 

En af ulemperne ved et selvsalg er, at du selv står for at skulle sælge din bolig. Hvis ikke du har erfaring inden for boligverdenen, kan der derfor være mange ting, som du ikke kender til – herunder hvilke juridiske dokumenter der skal udarbejdes i forbindelse med et privat salg af bolig, hvordan man laver en god beskrivelse af boligen, reglerne for ejendomshandel osv.

Hvis det virker uoverskueligt med et selvsalg, kan du med fordel alliere dig med en boligadvokat, som kan klare de juridiske aspekter af handlen for dig. Boligadvokaten kan bl.a. gennemgå dokumenter som tilstandsrapporten, energimærke og udarbejde købsaftalen. Dermed er du sikker på, at alle relevante og obligatoriske dokumenter udarbejdes korrekt.

 

Du skal selv finde en køber 

En anden ting, som kan være en ulempe ved et selvsalg, er, at du selv skal finde en køber af boligen. Hvis ikke du ved, hvor du skal lede, kan det derfor være en stor opgave at påtage sig.

Det er derfor en god idé, at du undersøger dette, inden du sætter din bolig til salg. Du bør i den forbindelse også sætte dig ind i, hvilke regler der gælder for ejendomshandler.

Er du i tvivl om dette, kan du med fordel kontakte en boligadvokat, som kan rådgive dig.