Guide til selvsalg
—
Når du skal sælge din bolig, kan du med fordel foretage et selvsalg og dermed lave en bolighandel uden mægler. Dermed sparer du flere tusinde kroner. Du får her forklaret, hvordan du nemt og trygt kan foretage et privat salg af bolig – både af hus eller lejlighed.
1) Forberedelse af dit boligsalg
Start med at danne dig et overblik over prisniveauet for lignende boliger, eksempelvis via online boligportaler. Skriv derefter den tekst, der skal være udgangspunktet for din salgsopstilling. Har du allerede fundet en køber, så skal du ikke lave en salgsopstilling.
Din rådgiver hjælper dig med at vurdere, om forsikringer og tilstandsrapporter er nødvendige i dit tilfælde eller ej. Det afhænger særligt af din boligtype, da der er forskel på at foretage et privat salg af hus og et selvsalg af lejlighed.
Dertil sørger din rådgiver for at informere din bank eller realkreditinstitut om dit kommende selvsalg af bolig. I den forbindelse vil en deponeringskonto blive oprettet, således køber har en konto, som købssummen kan blive overført til.
Din rådgiver sørger også for at indhente ejendomsdatarapporten, der indeholder oplysninger fra kommuner, Skat og regioner samt tilstandsrapport, energimærke og jordforureningsattester m.v. Ejendomsdatarapporten er obligatorisk ved ethvert boligsalg.
Udover ejendomsdatarapporten indhenter din rådgiver også de øvrige dokumenter. Disse udgøres blandt andet af tingbogsattest, servitutter, matrikelkort og lokalplan. Såfremt du foretager et privat salg af hus, rådgives du omkring brugen af Huseftersynsordningen.
2) Markedsføring af din bolig
Når du skal tiltrække potentielle købere til din bolig, er det vigtigt, at boligen præsenterer sig godt. Derfor bør du gøre den præsentabel og attraktiv ved at gøre den ren og pæn. Herefter kan du tage billeder af den, og få lagt boligen op på online boligportaler.
En god salgsannonce er kendetegnet ved at indeholde en grundig beskrivelse af boligen, pæne billeder og en plantegning. Find ud af, hvad der gør sig godt på billeder. Det kan eksempelvis være en pæn facade, et lækkert badeværelse eller et flot køkken.
Du bør altid huske på, at potentielle købere skal kunne forestille sig selv bo i hjemmet. Derfor kan det være en god idé at fjerne personlige ting, få udbedret mindre skader, og få ryddet godt op. Førstehåndsindtrykket er nemlig altafgørende ved selvsalg af bolig.
Dertil kan det være en rigtig god idé at inkludere en estimeret ejerudgift på boligen. Denne udgift kan du med fordel indsætte i din salgsannonce, da det er noget, som mange købere lægger stor vægt på.
En af dine vigtigste opgaver, når det kommer til selvsalg af bolig, er at få lavet en god salgsannonce og få vist boligen frem. Når en potentiel køber har vist interesse for at købe dit hus eller lejlighed, er det tid til, at du indgår i en forhandling af pris og vilkår.
3) Forhandling af pris og vilkår
Når du er kommet i dialog med en interesseret køber, skal du indgå i en forhandling af pris og vilkår. Her er det vigtigt, at du har is i maven, så du kan få den bedste handel i hus. Derfor får du her en række råd til, hvordan du kan gøre.
Prisforhandlingen omhandler en forhandling af selve købsprisen. Det er dén pris, som du har fastsat fra start af. Køber vil som oftest være interesseret i at presse prisen ned, således vedkommende får en bedre handel.
Forhandling af andre vilkår omhandler alt andet end prisen på boligen. Når det gælder køb og salg af boliger, er der aftalefrihed, hvilket betyder, at køber og sælger frit kan aftale de gældende vilkår i købsaftalen.
Der kan eksempelvis blive aftalt, at sælger skal få lovliggjort en ulovligt opført garage, at køber overtager boligens garderobeskab og gardiner, eller at sælger skal udbedre skorstensskader, inden købers overtagelse af boligen.
Når du som sælger indgår i en forhandling af pris og vilkår, kan du derfor forhandle med andet end prisen. Ønsker køber et prisnedslag, kan du som sælger i stedet tilbyde bedre vilkår eksempelvis i form af en tidligere overtagelsesdato eller overtagelse af interiør.
4) Gennemfør dit boligsalg
Lige så snart en køber er fundet, varetager vi resten af handlen. Som din boligadvokat ved salg af bolig sørger vi nemlig for, at du får en nem og sikker handel i hus. Det gør vi ved at udarbejde købsaftalen, som både du og køber skal underskrive.
Købsaftalen er et juridisk dokument, hvoraf en længere række praktiske oplysninger fremgår af. Udarbejdelse af købsaftale er en omfattende og kompliceret proces, som bør varetages af en boligadvokat, da fejl og mangler kan medføre økonomiske komplikationer.
Dertil bør købsaftalen udarbejdes af en boligadvokat, da du som sælger er underlagt ”sælgers loyale oplysningspligt”. Det betyder, at sælger er forpligtet til at oplyse køber om alt ved ejendommen, der kan have betydning for købers beslutning om at købe ejendommen.
Såfremt sælgers oplysningspligt ikke overholdes, risikerer du at ifalde ansvar over for køber. Din boligadvokat tager sig derfor af udarbejdelsen af købsaftalen, således eventuelle særlige bemærkninger indgår i købsaftalen som oplysning til køberen.
Typisk vil køber få indsat et advokatforbehold i købsaftalen. Dette medfører, at køber gratis kan fortryde handlen og foreslå ændringer af handlens vilkår. Accepterer du som sælger ikke ændringerne, kan handlen annulleres eller forhandlingerne fortsættes.
5) Berigtigelse
Når salget af boligen er gennemført skal handlen berigtiges. Det betyder, at handlen skal gennemføres i overensstemmelse med de aftalte vilkår, og skødet skal tinglyses, således køber kan blive den officielle ejer af boligen.
Vi gennemgår og godkender skødet og refusionsopgørelsen, såfremt denne udarbejdes af købers advokat. Vælger du som sælger at tilkøbe berigtigelse vil prisen alene være 2.995 kr. inkl. moms og ekskl. tinglysningsafgift. Fordelen ved at gøre dette er, at sagsprocessen gøres mere smidig og effektiv. Vi skal derfor ikke afvente købers advokats udarbejdelse, da vi er i besiddelse af alle sagens dokumenter. Dermed sikrer vi en hurtig frigivelse af købesummen.
Bemærk, tit og ofte er det køber, som står for at få udarbejdet skødet og refusionsopgørelsen. Der er dog ingen regler herfor, hvorfor du og køber frit kan aftale, hvem der skal påtage sig dette ansvar og betale for det.
Derudover overvåger din rådgiver frigivelsen af købesummen, således du er sikret, at køber overfører den aftalte pris for boligen rettidigt. Frigivelsen af købesummen sker, så snart skødet er endelig tinglyst.
Særligt for ejerlejligheder:
Såfremt der er tinglyst sikkerhed i form af et ejerpantebrev, undersøger din rådgiver, om ejerpantebrevet skal overtages af køber, eller om det er nødvendigt med en forhøjelse af ejerpantebrevets beløb i relation til ejerskiftet.
6) Overdragelse af boligen
Som sælger har du pligt til at vedligeholde ejendommen helt frem til den dag, hvor overtagelsesdagen forefalder. Dertil skal boligen være ryddeliggjort, når køber skal overtage boligen – og du skal naturligvis være fraflyttet boligen.
Ved overdragelsen skal både du og køber være til stede, da det er en rigtig god idé at gennemgå de medfølgende hårde hvidevarers funktionalitet. Dette medvirker til, at køber ikke senere hen kan gøre krav gældende herom.
I forlængelse heraf bør du få aflæst forbrugsmålere, dvs. el, gas, vand og evt. olie, da det er dit ansvar, at der bliver aflæst forbrugsmålere korrekt. Din rådgiver sørger for at meddele ejerskiftet til forsyningsselskaberne, så du ikke hæfter for forbrugsudgifterne.
Såfremt du og køber har et ønske om at overdrage nøglerne til huset eller lejligheden før den aftalte tid, er der intet til hinder herfor. I skal blot gøre opmærksom herpå, idet betingelserne skal være opfyldt. Dette ændrer dog ikke på, hvornår den kontante købesum skal deponeres, hvilket stadig vil være ved overtagelsesdatoen.
Flytter køber ind før tid, overgår risikoen for ejendommen til køber i det øjeblik, som køber får rådighed over ejendommen. Dermed skal køber tegne forsikringer fra dette tidspunkt af. Dertil overgår vedligeholdelsespligten til køber samt udgifterne til boligens forbrug.