Forældrekøb

Alt for dyre lejeboliger, skyhøje huslejer og lange ventetider på kollegieværelser er blot nogle af årsagerne til, at unge mennesker kan have svært ved at finde en egnet bolig.

Mange unge drømmer om at finde en egnet bolig op mod studiestart. Det kan dog vise sig at blive både dyrt og vanskeligt at træde ind på boligmarkedet som ung. Det gælder især dem, som søger ind mod de større studiebyer såsom København og Århus.

Overvejer du et forældrekøb, så du kan hjælpe dit barn godt på vej? Vi står klar til at rådgive dig igennem processen, så du og dit barn får de bedste vilkår for en god handel.

Forældrekøb køberrådgivning advokat

Få hjælp dit forældrekøb i dag
6.995 DKK
Bestil online nu

inkl. moms og ekskl. gebyrer.

Køberrådgivning til forældrekøb

Din boligrådgiver er med dig hele vejen, så du undgår problemer med din bolighandel

  • Sikring af handelsvilkårene i købsaftalen
  • Gennemgang af købsaftale og fremsendte dokumenter
  • Udarbejdelse af rådgivningsskrivelse
  • Udarbejdelse af godkendelsesskrivelse om evt. forbehold
  • Varetagelse af al dialog med bank, mægler og andre relevante parter
  • Godkendelse af handlen og forbehold opfyldt
  • Varetagelse af efterfølgende proces vedr. skøde og evt. debitorskifte
  • Sikring af at alt er på plads til din overtagelse af ejendommen
  • Varetagelse af efterfølgende proces vedr. refusionsopgørelsen
  • Overvågning af købesummens frigivelse ved anmærkningsfrit skøde
  • Vi er med i hele sagsforløbet, indtil handlen afsluttes

Pris: 6.995 kr. inkl. moms og ekskl. tinglysningsafgift

 

Tinglysningsafgift

Ved erhvervelse af fast ejendom skal der betales en tinglysningsafgift til statskassen, som består af en fast afgift og en variabel afgift. Den faste afgift udgøres af 1.660 kr. (2016-sats), og den variable afgift udgøres normalt af 0,6% af købesummen. Som følge af at et forældrekøb typisk er et køb af en ejerlejlighed, anses dette som værende erhvervelse af fast ejendom, hvorfor køberen af boligen skal betale tinglysningsafgift.

Tinglysning er i bund og grund en sikringsakt, hvor rettighedshaveren sikrer sin rettighed (ejendomsret, pant mv.) mod andre rettigheder, der stiftes efterfølgende, og som strider mod ens egen rettighed. Dermed er tinglysning en offentlig registrering af rettigheder. Når et skøde tinglyses, bliver alle rettigheder og forpligtelser overdraget fra sælger til køber. Et tinglyst skøde betyder, at du officielt ejer huset. Sælges ejendommen til mere end én køber, vil det derfor være dén køber, der først får tinglyst skødet, som ejer ejendommen.

 

Dét kan du læse om på siden

  • Forklaring på forældrekøb
  • Fordele og ulemper
  • Guide til forældrekøb
  • Salg af forældrekøb
  • 15 pct.-reglen
  • Boligsikring
  • Gode råd
  • Forældrekøb og SKAT
  • Omvendt forældrekøb

 

Hvad er forældrekøb?

Et forældrekøb er, når forældre køber en bolig med formålet om at leje den ud til deres barn. Dette sker ofte i forbindelse med, at barnet skal studere, hvorfor forældrekøbet først og fremmest sikrer deres barn en god studiebolig og ordentlige forhold fra starten af.

Da det ofte kan være både svært og dyrt for unge mennesker at komme ind på boligmarkedet, kan det i visse tilfælde betale sig at foretage et forældrekøb, i stedet for at dit barn finder en lejebolig, der særligt i Københavnsområdet kan være en umulig opgave.

 

Fordele og ulemper

Fordele ved forældrekøb:
Du sikrer, at dit barn får et sted at bo
✅ Huslejen kan fastsættes til en attraktiv pris
✅ Huslejen kan nedbringes, hvis et værelse udlejes til en roomie
✅ Dit barn kan søge boligsikring
Mulighed for overskud ved salg, hvis boligpriserne stiger

 

Mulige ulemper ved forældrekøb:
❌ Der skal udarbejdes et årligt regnskab for udlejningsvirksomheden
❌ Omkostninger til rådgivning omkring valg af beskatningsform
❌ Hvis boligpriserne falder, er der risiko for tab på boligen
❌ Krav til forældrenes friværdi og likviditet

 

Dit overblik

Det kan være svært at finde hoved og hale i, hvordan et boligkøb forløber sig. Derfor får du her et overblik over, hvilke typiske steps du skal igennem ved forældrekøb.

Støder du på spørgsmål undervejs, er du altid velkommen til at kontakte din rådgiver på tlf. 70 20 41 61. Her kan du få en idé om, hvad dit næste step i din boligsøgen bør være.

Husk, du får altid en gratis og uforpligtende samtale hos os. Vi hjælper dig på rette vej, så du får et nemt og overskueligt boligkøb. Læs vores guide til forældrekøb herunder.

 

Step 1: Find ud af, hvor meget du kan låne

Når du ønsker at foretage et forældrekøb, foregår det på samme måde, som når du skal købe enhver anden bolig. Det første step er derfor, at du, som forælder, skal kontakte din bank, således du kan få booket et møde.

Til dit mødet i banken kan din bankrådgiver give dig et indblik i, hvilke slags lån der er relevante for dig. Samtidig kan din rådgiver komme nærmere ind på, hvor meget du kan låne i banken.

Når du kender mere til, hvor meget du kan låne, kan du indlede din boligsøgen. I forlængelse heraf er det en god idé at nedskrive en række kriterier til  boligen, som kan hjælpe med at gøre din boligjagt nemmere.

 

Step 2: Find den rette ejerlejlighed

Når du har fundet ud af, hvor meget du kan låne for, er det en god idé at tænke over, hvilke krav du har til boligen. Dermed kan du indsnævre din boligsøgen, så du kan finde den helt rette bolig.

Selve boligsøgningen kan du nemt og enkelt foretage på diverse online boligportaler. Dermed kan du danne dig et overblik over, hvilke boliger der er til salg i de relevante områder.

Inden du forelsker dig i en helt bestemt ejerlejlighed, bør du sikre dig, at den ejerforening, som du ønsker at købe lejlighed i, accepterer udlejning til forældrekøb. Det er nemlig ikke alle ejerforeninger, der tillader dette.

 

Step 3: Giv et bud på lejligheden

Når du har udset dig en ejerlejlighed, der passer til dine ønsker, og som kan anvendes til forældrekøb, er det tid til at give et bud. Dette gør du ved at indlede en forhandling om pris og vilkår med sælgers repræsentant.

I den forbindelse bør du have i baghovedet, at ejendomsmægler altid er på sælgers side. Det betyder, at ejendomsmægleren, som er sælgers repræsentant, stræber efter at sælge lejligheden til den højeste pris på kortest mulig tid.

Du kan derfor med fordel beslutte dig for din maxpris, så du undgår at købe en lejlighed til en pris, du senere vil ærgre dig over. Ejendomsmægleren kan nemlig forsøge at presse dig op i pris ved hjælp af en række salgstricks.

 

Step 4: Underskriv købsaftalen

Når sælgers repræsentant har godtaget dit bud, skal en købsaftale bestilles hjem, som du skal underskrive. Du bør i den forbindelse huske at få indsat et bank- og advokatforbehold, hvilket gør, at du, din bank og din advokat kan gennemgå købsaftalen og dens dokumenter.

Som følge af at du har indsat et bank- og advokatforbehold kan du annullere bolighandlen omkostningsfrit. Uden et sådant forbehold i købsaftalen ville det have kostet dig 1% af købesummen, hvis du af den ene eller anden årsag skulle fortryde handlen.

Bemærk, købsaftalen er først juridisk gældende i det øjeblik både du og sælger har underskrevet købsaftalen. Derfor er det en god idé at få sælger til at underskrive handlen hurtigst muligt, så du kan være sikker på, at sælger ikke indgår en salgsaftale med en anden køber – selvom du, som køber, har underskrevet din kopi af købsaftalen.

 

Step 5: Juridisk sagsbehandling

Når købsaftalen er underskrevet af både køber og sælger, gennemgår din køberrådgiver købsaftalen og dertilhørende dokumenter. Derudover sender din bank en vurderingsmand ud, som skal vurdere ejendommen, således banken kan godkende handlen ved at give tilsagn om finansiering.

Når din køberrådgiver gennemgår købsaftalen, undersøges det, om der er relevante forhold, som ikke er nævnt i aftalen. Netop dette step er afgørende for, om du få en sikker handel i hus, hvorfor det er vigtigt at have en boligadvokat med til sit boligkøb. Udeladte forhold kan nemlig være noget nær umulige at opdage, såfremt man ikke har en juridisk baggrund.

Din køberrådgiver vil i forlængelse af ovenstående udforme en godkendelsesskrivelse. Heraf fremgår, hvilke vilkår der skal opfyldes, før bolighandlen kan godkendes endeligt. Dertil gennemgår din boligrådgiver andre relevante forhold som eksempelvis tinglyste servitutter på ejendommen.

Er der vilkår i købsaftalen, som sælgers repræsentant ikke kan opfylde, og som din boligrådgiver vurderer som værende problematiske, kan det give anledning til, at du, som køber, bliver anbefalet at annullere bolighandlen. Som følge af dit bank- og advokatforbehold kan du gøre dette uden omkostninger. Uden forbeholdet havde dette kostet dig 1% af købesummen. Dette er en af de store fordele ved at gøre brug af en advokat til boligkøb.

 

Step 6: Tinglysning og refusionsopgørelse

Så snart din bolighandel er endelig, skal der foretages tinglysning af skøde. Dette sørger din køberrådgiver for, når sælger har givet fuldmagt til, at du kan tinglyse skødet. Dermed bliver du gjort til den officielle ejer af boligen.
Det er forskelligt, om det er sælger eller køber, som står for udarbejdelse af skøde. I alle tilfælde hjælper din boligrådgiver dig – uanset om det er udarbejdelse af skøde eller gennemgang af et færdigt skøde. Så er du sikret, at det hele går korrekt til.
Når nøglerne til lejligheden er i dine hænder, udarbejder din rådgiver refusionsopgørelsen. Opgørelsen dækker over de udgifter, som sælger har afholdt efter indgåelse af bolighandlen, som skal udlignes. Det kan blandt andet bestå af forudbetalt varme og ejendomsskat. Dette beløb, som sælger har betalt forud, skal du, som køber, kompensere for – naturligvis kun for den periode, hvor du har overtaget boligen.
Ligesom med skødet er det forskelligt, hvem der udarbejder refusionsopgørelsen. Derfor vil din rådgiver enten gennemgå en færdig refusionsopgørelse eller udforme en refusionsopgørelse. På den måde er du sikret, at det hele går rigtigt til.

 

Step 7: Udarbejdelse af lejekontrakt

Typisk stiller de fleste ejerforeninger krav om udlevering af en lejekontrakt, inden lejemålet påbegyndes. Derfor skal du i de fleste tilfælde udarbejde en lejekontrakt mellem dig, som forælder, og dit barn. I den forbindelse bør du være opmærksom på, at flere og flere kommuner stiller større krav til lejekontraktens indhold og form. Lejekontrakten indeholder eksempelvis information om lejemålet, lejeforholdet, husleje, depositum og forbrugsudgifter.

Særligt om fastsættelse af husleje ved forældrekøb: Huslejen skal fastsættes efter markedslejen. Fastsættes huslejen for lavt, risikerer dit barn, som lejer lejligheden, at skulle betale gaveafgift af differencen mellem markedslejen og huslejen, såfremt beløbet overstiger nogle bestemte beløb, da det i denne sammenhæng vil blive anset som en gave fra dig som forælder. Kontakt din rådgiver for at høre mere herom på tlf. 70 20 41 61.

Din boligrådgiver hos NEMADVOKAT kan hjælpe dig med at udarbejde lejekontrakten og derved sikre dig og dit barn bedst muligt – blandt andet i forhold til boligsikring. Derved sikrer du, at lejekontrakten udformes optimalt, samtidig med at du ikke skal bruge tid og kræfter på at sætte dig ind i de mange væsentlige forhold, der gør sig gældende.

 

Step 8: Få styr på de skattemæssige forhold

I forbindelse med et forældreskab skal du beslutte, hvilken beskatningsmetode der skal anvendes. Du skal dog altid betale skat af huslejeindtægten, men ikke ejendomsværdiskat. Du kan vælge mellem de tre følgende ordninger:

1) Skat efter de almindelige skatteregler
Denne ordning vælges automatisk, hvis ikke andet er angivet. Denne beskatningsmetode lægger dit overskud før renter til din personlige indkomst. Det vil sige, at overskuddet vil blive beskattet efter samme princip som din løn. Derfor skal der også betales AM-bidrag. Fordelen ved denne ordning er, at det er nemt at administrere, men skattemæssigt kan det oftest betale sig at anvende en af de andre beskatningsmetoder.

 

2) Virksomhedsordningen
Fordelen ved virksomhedsordningen er, at du kan fratrække renteudgifterne direkte i overskuddet. Dermed skal du betale et mindre AM-bidrag og evt. mindre topskat. Ulempen ved denne ordning er de mange krav, der følger med.

Regnskabskravene til denne ordning står angivet i bogføringsloven og mindstekravsbekendtgørelsen. Derudover skal du holde indtægter og udgifter ved udlejningen af boligen adskilt fra din egen privatøkonomi. Samtidig skal prioritetsgæld og bankgæld være direkte forbundet med anskaffelsen samt driften af den udlejede bolig. Rent praktisk gøres dette ved f.eks. at oprette en speciel konto/kassekredit til formålet.

Regnskabet skal dermed illustrere adskillelsen mellem virksomhedens økonomi og din private økonomi. Derudover skal det blandt andet opgøre størrelsen af overførslerne mellem din private og virksomhedens økonomi.

Det anbefales at anvende en revisor, hvis denne beskatningsordning vælges. Dette skyldes, at der følger en del administrative krav med, når du vælger virksomhedsordningen. Du kan dog få fradrag for revisorudgiften.

 

3) Kapitalafkastordningen
Kapitalafkastordningen kan fungere som et godt alternativ til virksomhedsordningen, da den er nemmere at administrere.

Ordningen fungerer på den måde, at du beregner et kapitalafkast, som beskattes som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Det betyder, at du betaler et mindre AM-bidrag og evt. mindre topskat sammenlignet med de almindelige skatteregler.

Du skal betale skat af dit overskud før renter fratrukket dit kapitalafkast. Dette overskud beskattes som personlig indkomst.

 

Hvilken ordning skal du vælge?
Valget mellem beskatningsordningerne bør afhænge af en konkret vurdering af den enkelte sag. Skattereglerne er særdeles komplekse, og en boligadvokat bør konsulteres, førend den endelige model vælges. Ring til din rådgiver på tlf. 70 20 41 61 for at høre mere.

 

Step 9: Få styr på de regnskabsmæssige forhold

Ved et forældrekøb skal der udarbejdes et regnskab over indtægter og udgifter. Dette skal opbevares i fem år, således SKAT har mulighed for at bede om indsigt heri, såfremt de finder det relevant. Dette skyldes, at man ved køb af bolig med henblik på udlejning anses som at drive en udlejningsvirksomhed. Det medfører, at du, som forælder, kan trække løbende udgifter til driften af udlejningsvirksomheden fra i din personlige indkomst. 

Du kan trække følgende fra i din selvangivelse:

  • Ejendomsskatter
  • Vand-, kloak- og renovationsafgifter
  • Administration og revisorbistand til regnskabet
  • Forsikring af ejendommen
  • Skorstensfejer, snerydning og fejning
  • Kontingent til grundejerforening
  • Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
  • El, vand og varme (gælder kun, hvis dette indgår i huslejen)
  • Vedligeholdelse (her gælder særlige regler)

 

Salg af forældrekøb

Sælger du en bolig, som du ikke personligt har boet i og anvendt som dit hjem, skal du betale skat af fortjenesten. Hvis boligen sælges med tab, kan det kun trækkes fra, hvis du har fortjeneste på andre ejendomme. Bemærk, det er muligt at gemme tab til senere år. Fortjenesten ved salget af boligen beskattes som kapitalindkomst, medmindre du har anvendt virksomhedsordningen. Her gælder der særlige regler. Selve fortjenesten og tabet gøres op som differencen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris.

 

Når forældrene sælger boligen til barnet
Som udgangspunkt kan du altid sælge boligen til markedsværdien, som er den pris, tilsvarende boliger sælges til. Du har dog også mulighed for at sælge boligen til mindst 85% af den seneste offentlige ejendomsvurdering, hvis boligen ikke er blevet vurderet som udlejet. Sælges boligen til en lavere pris end dette, anser SKAT differencen som en gave til barnet. Hvis boligen anses som udlejet, vurderes den lavere end fri (ikke-udlejede) boliger. Dermed kan du ikke sælge den til 85% af den offentlige vurdering, men i stedet sælge den til markedsværdien.

 

Når barnet sælger boligen videre
Når tiden er inde og barnet ønsker at sælge boligen, kan dette ske skattefrit til markedsprisen, så længe barnet har boet i boligen efter at have købt den af forældrene. Reglerne omkring beskatning står angivet i ejendomsavancebeskatningsloven. Fortjenesten af salget beskattes som værende kapitalindkomst.

 

15 pct.-reglen og nye offentlige vurderinger

Det har tidligere været lukrativt at overdrage forældrekøbslejligheder til 15% under den offentlige vurdering. Men vedtagelsen af den nye ejendomsvurderingslov, der er gældende fra 1. januar 2018, sætter en stopper for den lukrative fidus.

Derudover har Folketinget vedtaget et lovforslag, der baner vej for en ny og moderniseret ejendomsvurderingslov for de grundlæggende vurderingsregler. Dette er med henblik på, at der kan udsendes nye ejendomsvurderinger fra starten af 2020.

Undersøgelser viser, at de nuværende offentlige vurderinger ligger langt under markedsværdien, hvorfor de nye ejendomsvurderinger forventes at komme væsentlig tættere på den reelle markedsværdi. Det betyder, at hvis dit barn en dag ønsker at sælge ejerboligen videre, har vedkommende angiveligt mindre chance for at sælge ejerboligen med stor profit.

Det anbefales derfor at foretage forældrekøb, såfremt man har et ønske om at hjælpe sit barn med at finde en bolig. Ligesom med enhver anden ejendomsinvestering, vides det nemlig ikke om markedet går op eller ned, hvorfor man aldrig kan vide sig sikker på at sælge med gevinst.

Såfremt en forældrekøbslejlighed, der er udlejet til barnet, har en offentlig vurdering som en udlejet ejerlejlighed (dvs. ikke-fri), kan ejerlejligheden ikke overdrages til barnet til den offentlige vurdering fratrukket eller tillagt 15%.

Såfremt boligen overdrages til barnet for under 85% af den offentlige ejendomsvurdering eller en lavere markedsværdi, anses det som, at barnet tildeles en gave og skal beskattes herefter.

 

Boligsikring

Når det kommer til boligsikring og forældrekøb, så er det ganske enkelt: Et forældrekøb har ikke en særlig indflydelse på lejer-udlejerforholdet mellem forældrene og barnet. Det betyder, at lejeforholdet reguleres efter lejelovens regler. Dermed har barnet mulighed for at modtage boligsikring, som enhver anden lejer også ville kunne det. Dette kræver blot at der er underskrevet en lejekontrakt mellem udlejer og lejer, dvs. forælder og barn. Begreberne boligsikring, boligstøtte og boligydelse dækker alle over det samme, dvs. en månedlig økonomisk støtte til at betale husleje.

 

Omvendt forældrekøb

Med et omvendt forældrekøb er det barnet, som investerer i fast ejendom til forældrene. Tit og ofte skyldes det, at barnet og forældrene ønsker at komme tættere på hinanden. Dette er eksempelvis ofte tilfældet med familier, der er ved eller netop har fået børn. Vi ser også mange børn, der ønsker at få deres forældre tættere på deres hjem, når forældrene kommer op i alderen, og kan få glæde af lidt hjælp i hverdagen.

 

Lad NEMADVOKAT hjælpe dig

Vi har stor ekspertise og erfaring med forældrekøb, hvorfor du er i sikre hænder hos os. Vi har samlet alt, som du skal bruge i vores pakkeløsning til forældrekøb. Vi sikrer handelsvilkårene, og gennemgår de fremsendte dokumenter til købsaftalen. Derudover laver vi en rådgivningsskrivelse til dig som køber, og udarbejder en godkendelsesskrivelse til sælgers repræsentant om evt. forbehold.

Vi sørger for, at handlen bliver godkendt og forbehold opfyldt, samtidig med at vi udarbejder/gennemgår skødet og eventuelt debitorskifte. Vi udarbejder/gennemgår refusionsopgørelsen, og sørger evt. for godkendelsen heraf. Endeligt frigiver vi købesummen, når der forelægger anmærkningsfrit skøde, og afslutter handlen.

Vores primære opgave er at sikre, at alt er på plads til din overtagelse af boligen. Har du nogle spørgsmål eller opdaget fejl og mangler, er du altid velkommen til at kontakte din rådgiver. Vi er med dig hele vejen.

Er du usikker på, hvilken løsning der passer dig, kan du trygt kontakte os alligevel, vi tilbyder en gratis snak om dine ønsker og behov i forbindelse med netop din bolighandel, og først når vi er enige om den løsning, du ønsker, indgår vi en aftale i fællesskab. Du kan læse mere om vores løsninger HER.

Få hjælp dit forældrekøb i dag
6.995 DKK
Bestil online nu

inkl. moms og ekskl. gebyrer.

Andre læste også om:
Mangler ved fast ejendom
Køb af bolig
Tinglysning af skøde