Hjemfaldspligt

Hjemfaldspligt, også kaldet tilbagekøbsret, er en klausul, der gør, at ejeren af en grund udelukkende har en tidsbegrænset brugsret af grunden og ejendommen. Få mere at vide om, hvad hjemfaldspligt er, her – og hvorfor det er værd at være opmærksom på, før du skriver under på købsaftalen.

 

 

Hjemfaldspligten er en klausul, der gør, at en kommune kan tilbagekøbe grunden og ejendommen efter en årrække, hvis de ønsker det. Det vil fremgå af tingbogen, hvis der er hjemfaldspligt på ejendommen, du planlægger at købe.

Er du i tvivl om, hvorvidt der er hjemfaldspligt på den ejendom, du er interesseret i, er det vigtigt, at du finder ud af det. Det kan nemlig have forskellige konsekvenser, som er værd at være opmærksom på.

 

Hvad er hjemfaldspligt?

Hjemfaldspligt bliver også kaldet for tilbagekøbsret. Det er en klausul, som en kommune kan tinglyse på grunde og ejendomme, de tidligere har solgt. Når der er tinglyst hjemfaldspligt på en grund eller ejendom, vil du kun have tidsbegrænset brugsret til ejendommen eller grunden.

Nogle kommuner tinglyser hjemfaldspligt på ejendomme, så de har mulighed for at købe dem tilbage efter en årrække. Her er altså tale om en tilbagekøbsret, som du bør være opmærksom på, før du skriver under på købsaftalen.

Hvis der er mindre end 30 år på tilbagekøbsretten, er det ikke længere muligt at belåne boligen med et sædvanligt realkreditlån, der løber på 30 år. Det har den konsekvens, at det er sværere for en potentiel køber at låne penge til boligen. Derudover bliver det langt mere vanskeligt for sælger at komme af med den.

Derfor er der mange boligejere, der forsøger at udskyde hjemfaldspligten – og det er ikke gratis. Hvis du køber en udskydelse af hjemfaldspligten, vil det være i en varighed af maksimalt 35 år. Hvis du ikke investerer i en udskydelse, vil ejendommen hjemfalde til den kommune, den er beliggende i.

I 2017 blev der vedtaget en regelændring hos Københavns Kommune, der medførte, at frikøb af en hjemfaldspligt i fremtiden skal baseres på den egentlige markedsværdi, i stedet for den offentlige ejendomsværdi.

Det har ellers været praksis i mange år, men de ændrede regler betyder, at det er blevet væsentligt dyrere, når du som boligejer vil undgå hjemfaldspligt. Reglerne for udskydelse af hjemfaldspligt eller frikøb er utrolig komplekse. Det kan derfor være vanskeligt at forstå dem uden at konsultere en boligadvokat.

 

Hjemfaldspligt før og nu

Oprindeligt var formålet med hjemfaldspligten, at de fleste privatpersoner skulle have mulighed for at erhverve og opføre deres eget hus uden de store udgifter i forhold til selve grunden. Først efter en årrække ville grunden tilbageskødes til kommunen uden vederlag, mod at kommunen betalte bygningens værdi til den person, der måtte eje grunden på tidspunktet herfor.

Hjemfaldspligten er således en slags langtidsleje, hvor du køber en grund til en lav pris af kommunen, som har mulighed for at købe grunden tilbage til den samme pris, som den oprindeligt blev udbudt for.

En tinglyst hjemfaldspligt betyder, at kommunen har ret til at købe grunden tilbage indenfor en bestemt årrække. Tilbagekøbsprisen befinder sig i langt de fleste tilfælde under den aktuelle værdi, fordi kursen har ændret sig.

Køber man boligen fri, medfører det, at hjemfaldspligten ikke længere er aktuel. Det betyder, at kommunen ikke har tilbagekøbsret til ejendommen i henhold til den hjemfaldsklausul, der oprindeligt er blevet tinglyst.

Et alternativ til frikøb er, at hjemfaldspligten i stedet bliver udskudt. Der er forskellige regler herfor, og det er ikke alle, der kan frikøbes eller udskydes. Det kan eksempelvis skyldes, at staten også har rettigheder over ejendommen.

Når prisen for udskydelse eller tilbagekøb udregnes, vil det afhænge af en lang række faktorer – herunder det år, ejendommens ønskes tilbagekøbt, tilbagekøbssummen samt ejendommens egentlige værdi.

 

Frikøbsprisen udregnes på baggrund af markedsprisen

Tilbage i tiden blev frikøbsprisen beregnet ud fra en offentlig vurdering. Det har Københavns Kommune dog ændret, hvorfor beregningen i stedet sker ud fra en mæglervurdering, såfremt boligen befinder sig indenfor Københavns Kommune. Grundlaget for ændringen er, at markedsprisen for længst er løbet fra den offentlige vurdering.

Ændringen har medført, at frikøbsprisen skal udregnes på baggrund af markedsprisen, der bliver fastsat af en mægler, kommunen vælger. Førhen blev den udregnet på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering.

Det er værd at være opmærksom på, at kommunen ikke har pligt, men udelukkende ret til at købe grunden tilbage. Der er ingen garanti for, at de gør det, ligesom der heller ikke er nogen garanti for, at du kan få fjernet hjemfaldspligten.

Er hjemfaldspligten på en ejendom tinglyst, vil det ofte have indflydelse på, hvor meget du kan sælge den for. En potentiel køber vil som regel kræve, at der gives et nedslag i prisen, eller at hjemfaldspligten bliver frikøbt.

Der er desuden ikke fradrag for eventuelt tab, hvis du sælger en ejendom med hjemfaldspligt, som du har erhvervet fra og med 1999 og op til nu.

 

Hvad koster det at frikøbe en bolig med hjemfaldspligt?

De fleste boliger, der har hjemfaldspligt, er beliggende i København og omegn samt i Aarhus. Dertil er det uvist, hvor mange boliger, der er tilbage med tilbagekøbsret i form af hjemfaldspligt.

Prisen for at købe en bolig, der er underlagt hjemfaldspligt, fri, varierer fra kommune til kommune. Det er derfor nødvendigt, at du kontakter din kommune, hvis du ønsker at købe din bolig helt fri eller blot at udskyde hjemfaldspligten.

 

Hvad koster det at udskyde hjemfaldspligten?

Hvis du ønsker at blive boende i din bolig, har du – udover at frikøbe den – også mulighed for at udskyde hjemfaldspligten. Udskydelsen foregår i praksis ved, at du betaler et kontant beløb, som beregnes som differencen mellem følgende:

• Frikøbsbeløbet beregnet på baggrund af det hidtidige tilbagekøbsår.
• Frikøbsbeløbet beregnet på baggrund af det nye tilbagekøbsår.

Det er samme formel, der bliver anvendt til at beregne udskydelsesbeløbet. Dette gælder, uanset om kommunen skal betale erstatning for bygningen eller ej. Såfremt det er tilfældet, anvendes grundværdien til beregningen. Ejendomsværdien anvendes til at udregne udskydelsesbeløbet, når der ikke skal betales erstatning for bygninger.

Udskydelsen kan maksimalt vare i 35 år fra det år, hvor der indgås en aftale omkring denne.

 

Beregningseksempel på udskydelse af hjemfaldspligt

• Bolig: Ejerlejlighed på Nørrebro på 53 m2
• Ejendomsværdi ved den seneste offentlige ejendomsvurdering: 870.000 kr.
• Tilbagekøbssum: 222 kr.
• Tilbagekøbsår: 2030
• Udskydelse: 10 år

På baggrund af disse oplysninger vil beløbet for frikøbet blive beregnet på følgende måde:

• Udskydelse: ((870.000 kr. – 222 kr.)/(1+1,4 %)^10 år) – ((870.000 kr. – 222 kr.)/(1+1,4 %)^20 år) = 98.241kr.

Udover ovenstående er ejeren desuden forpligtet til at betale en tinglysningsafgift til staten, da der skal tinglyses en påtegning. Denne er på nuværende tidspunkt på 1.850 kr. Tinglysningsafgiften vil fremgå af det tilbud, du får omkring udskydelsen.

 

Et det en god idé at købe en bolig med hjemfaldspligt?

Før du beslutter dig for at købe en bolig med hjemfaldspligt, bør du undersøge, hvor lang tid der er tilbage, før denne hjemfalder til kommunen. Når du ved det, skal du overveje, hvor meget du har lyst til at betale for boligen med hjemfaldspligten i baghovedet.

Hvis to boliger er identiske, men den ene har hjemfaldspligt, bør de ikke koste det samme. Du bør få et afslag i prisen, hvorfor du i mange tilfælde kan bruge hjemfaldspligten som argument, når du forhandler prisen for en bolig.

I sidste ende er det op til dig selv at afgøre, hvorvidt du bør købe en bolig med hjemfaldspligt eller ej. Det, der er afgørende, er, at du har sat sig grundigt ind i tingene, så du kan træffe beslutningen på det rigtige grundlag.

Hvis der er noget, du er i tvivl om, bør du kontakte en boligadvokat, som kan rådgive dig i forhold til dit køb. Du kan samtidig få hjælp til at beregne, hvad det vil koste dig at udskyde hjemfaldspligten eller at købe boligen fri.

Vælger du køberrådgivning hos NEMADVOKAT, vil din personlige rådgiver gennemgå alle handlens dokumenter samt rådgive dig gennem hele forløbet.