Ejendomsværdiskat

Skatten på en bolig udgøres af to skatter – ejendomsværdiskatten og ejendomsskatten, der også kaldes for grundskyld. De to skatter beregnes på forskellige måder, og særligt ejendomsværdiskatten kan være kompleks, da denne afhænger af din alder, samt hvornår du har købt dit hus. I denne artikel kan læse alt, der er værd at vide om ejendomsværdiskat.

 

 

Hvad er ejendomsværdiskat?

Ejendomsværdiskatten er én af to former for boligskat, hvoraf den anden udgøres af ejendomsskatten, der også kaldes for grundskyld. De to skatter beregnes på to forskellige måder, og det kan særligt være komplekst at udregne ejendomsværdiskatten.

Det skyldes, at denne afhænger af, hvorvidt du er nået pensionsalderen eller ej, samt hvornår du har købt ejendommen. Ejendomsværdiskatten afløste i 2000 den gamle beskatningsform, lejeværdibeskatning, hvor boligejeren blev beskattet på baggrund af boligens formodede lejeværdi.

Ejendomsværdiskat er således en beskatning, der betales på baggrund af værdien på din ejerbolig. Hvis du selv bor i boligen, skal du betale ejendomsværdiskat, mens det ikke er tilfældet, hvis du lejer boligen ud.

 

Hvor meget skal jeg betale i ejendomsværdiskat?

Du betaler én procent af ejendomsværdien i skat hvert år. Det betyder, at du betaler 20.000 kr. i ejendomsværdiskat om året, hvis du har en bolig med en ejendomsværdi på 2.000.000 kr. Er ejendomsværdien på mere end 3.040.000 kr., stiger skatten til 3 % for beløbet herover.

Har du eksempelvis en bolig til en værdi af 3.340.000 kr., skal du betale ejendomsværdiskat på tre procent af de resterende 300.000 kr., som er det beløb, der er over 3.040.000 kr. Du betaler altså mere i ejendomsværdiskat, desto dyrere din bolig er.

Ejendomsværdien tager udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering. Det er dog forskelligt fra ejendom til ejendom, hvilken vurdering der danner grundlag for ejendomsværdibeskatningen.

Ejendomsværdiskatten baseres på den laveste af følgende vurderinger:

• Ejendomsværdien fra 2011
• Ejendomsvurderingen fra 2001 + 5 %
• Ejendomsvurderingen fra 2002

Grunden til, at der kan tages udgangspunkt i vurderingen fra 2001 er, at den daværende regering indførte skattestop, som medførte ejendomsværdiskattestop. Det fremgår af din årsopgørelse, hvilken af disse værdier, der danner grundlag for din ejendomsværdiskat.

Læs mere om ejendomsvurderinger, her.

 

Boligskatteforlig sikrer en mere fair ejendomssværdiskat

Som udgangspunkt gælder skattestoppet fra 2001 for alle, men det har en langt højere værdi for de boligejere, hvis bolig er steget markant i værdi, siden reglerne blev indført. Det skyldes, at deres skattebetaling beregnes på baggrund af en ejendomsvurdering, som ikke stemmer overens med boligens reelle markedsværdi.

Der er dog indgået et nyt boligskatteforlig, som sikrer, at ejendomsværdiskatten i langt højere grad end hidtil kommer til at følge boligens faktiske værdi. Det betyder i praksis, at de offentlige ejendomsvurderinger bliver forbedret, så din skattebetaling stiger, hvis din bolig bliver mere værd – og samtidig falder, hvis det modsatte er tilfældet.

Den nye boligbeskatning skulle være trådt i kraft i 2021, men den er blevet udskudt, så den i stedet træder i kraft i 2024. Dog har regeringen vedtaget en reducering af ejendomsværdiskatteprocenten fra 1 procent til 0,92 procent mellem 2021 og 2023, hvorefter den formentlig reduceres til 0,55 procent.

Samtidig bliver progressionsgrænsen hævet fra 3.040.000 kr. til en endnu ukendt ejendomsværdi. Den nye skattesats for værdien, der befinder sig over progressionsgrænsen, sænkes desuden til 1,4 procent mod de nuværende 3 procent.

Vær dog opmærksom på, at progressionsgrænsen ikke er fastlagt endnu, hvorfor det på nuværende tidspunkt ikke er muligt at sige, hvor denne komme til at ligge. Dog er det besluttet, at procentdelen af boligejere, som ejer boliger til en værdi, der befinder sig over progressionsgrænsen, skal være den samme som i dag.

 

Hvordan beregnes ejendomsværdiskat?

Som nævnt, er der tre ejendomsværdier, som beregningen af ejendomsværdiskatten kan tage udgangspunkt i. Det er altid den mindste værdi, der anvendes som grundlag for beregningen af ejendomsværdiskatten.

 

De tre værdier er følgende:

• Ejendomsværdien fra 2001 + 5%
• Ejendomsværdien fra 2002
• Ejendomsværdien fra 2011

Tages der udgangspunkt i ejendomsværdien fra 2011, nedsættes denne med 2,5%. Herudover nedsættes den yderligere med 2,5% af den del af ejendomsværdien, der befinder sig under 500.000 kr.

Det ekstra nedslag reduceres yderligere med 1.250 kr. for hver 50.000 kr., som ejendomsværdien overstiger 750.000 kr. Dog kan denne reduktion maksimalt udgøre 12.500 kr.

Selvom det kan virke komplekst, betyder det i praksis, at din ejendomsskat udelukkende stiger, hvis du udvider grundarealet på din bolig, eller hvis du indhenter en byggetilladelse for at ombygge udvide din bolig.

Herudover er det værd at være opmærksom på, at du ikke skal foretage dig noget selv. Det er SKAT, der vurderer, hvilken af mulighederne der giver bedst mening i dit tilfælde. Det fremgår af din årsopgørelse, hvilken af de tre værdier, din ejendomsværdiskat bliver beregnet på baggrund af.

 

Hvordan betaler jeg ejendomsværdiskat?

Ejendomsværdiskatten betales ikke via et indbetalingskort specifikt til ejendomsværdibeskatning. I stedet føres den beregnede ejendomsværdiskat over til din forskudsopgørelse, som efterfølgende betales i rater af 1/12 hver måned.

Ejendomsværdiskatten opkræves derfor sammen med indkomstskatterne, da skatten bliver modregnet, før du får overført din løn eller sociale ydelse. Der er derfor i princippet tale om en forskudsskat, som efterfølgende modregnes i forbindelse med årsopgørelsen.

Hvis du netop har købt dit hus, skal du være opmærksom på, at ejendomsværdiskatten skal oplyses på din forskudsopgørelse.

 

Er det muligt at få reduceret ejendomsværdiskatten?

Det er muligt at få et nedslag i ejendomsværdiskatten. Hvorvidt det er muligt eller ej, afhænger blandt af, hvornår du har købt boligen, samt hvor meget du har givet for den. Herunder følger en gennemgang af de krav, der er, hvis du skal have nedslag i ejendomsværdiskatten.

 

Reducering af ejendomsværdiskat på baggrund af boligens alder

Hvis din bolig er købt før 1. juli 1998, får du et nedslag i ejendomsværdiskatten, som svarer til 0,2 procent. Hvis der er tale om en helårsbolig, får du desuden nedsat ejendomsværdiskatten med 0,4 procent af beregningsgrundlaget.

Nedslaget på 0,4 procent kan maksimalt udgøre 1.200 kr. pr. ejendom, og det gives også for visse andre former for ejendomme end helårsboliger. Dog gælder det ikke for hverken ejerlejligheder eller ejendomme, der er fredet.

Har du købt boligen efter 1. juli 1998, kan du ikke få nedslag i ejendomsværdiskatten. Det skyldes, at denne ordning er indført for boligejere, som ellers ville få en ekstraordinært høj beskatning, da ejendomsværdibeskatningen afløste lejeværdibeskatningen i 2000.

 

Pensionister kan få reduceret ejendomsværdiskatten

Har du eller din ægtefælle nået pensionsalderen, kan du få reduceret ejendomsværdiskatten med 0,4 procent, ligegyldigt om du har købt ejendommen før eller efter 1997. Samtidig er det heller ikke essentielt, at du er gået på pension, da du udelukkende skal være nået pensionsalderen.

Hvis du har købt huset før 1. juli 1998, vil dette nedslag dog komme oven i de to førnævnte nedslag, hvilket betyder, at du kan få ejendomsværdiskatten reduceret yderligere, hvis du er nået folkepensionsalderen.

 

Andre former for reducering af ejendomsværdiskatten

Hvis du lejer din bolig ud, skal du udelukkende betale ejendomsværdiskat i den periode, du selv er bosiddende i boligen. Hvis du lejer en del af din bolig ud, skal du ikke betale ejendomsværdiskat for den del af boligen, som du lejer ud.

Dette gør sig dog udelukkende gældende, hvis du opgør resultatet af udlejningen på baggrund af den regnskabsmæssige metode – altså, at du betaler skat af lejeindtægten, når dine udgifter er trukket fra.

Herudover skal du ikke betale ejendomsværdiskat, mens din bolig er til salg, hvis du ikke bor i den. Det samme gør sig gældende, hvis du endnu ikke er flyttet ind i den bolig, du har købt.

 

Hvilken betydning har de nye skatteregler for ejendomsværdiskatten?

Der er blevet vedtaget nye skatteregler på boligområdet, som forventes at træde i kraft fra 2024. Disse betyder blandt andet, at boligejere skal betale 0,44 procent af ejendomsværdiskatten op til progressionsgrænsen, der i dag ligger på 3.040.000 kr.

Progressionsgrænse vil blive hævet, men det vides endnu ikke, hvor meget den kommer til at befinde sig på. Al værdi, der befinder sig over denne grænse, kommer til at blive beskattet med 1,4 procent. Det forventes, at progressionsgrænsen kommer til at ligge på mellem 6-9.000.000 kr., men der er endnu ikke noget, der er sikkert.

Der indføres med de nye regler et forsigtighedsprincip, der betyder, at beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten beror på ejendomsvurderingen, når der er fratrukket 20 procent. Det sker, fordi den usikkerhed, der er forbundet med en ejendomsvurdering, skal komme boligejeren til gode.

 

Skal jeg betale ejendomsværdiskat, hvis min bolig er til salg?

Du skal ikke betale ejendomsværdiskat, hvis du har et hus eller en ejerlejlighed, der er sat til salg og derfor står tomt. Det samme gør sig gældende, hvis du lejer ejendommen ud, fordi den ikke kan sælges.

Muligheden for fritagelse gælder ikke for sommerhuse og ferieboliger, hvorfor der her skal betales ejendomsværdiskat, indtil dette overtages af den nye ejer. Det samme gør sig gældende for andre fritidsboliger.

Vær dog opmærksom på, at skattemyndighederne bliver ved med at opkræve ejendomsværdiskat, hvis du ikke har givet besked om, at du ikke længere er bosiddende i boligen. Det skyldes, at det er overtagelsen ved ejerskiftet, der regulerer, hvornår den automatiske opkrævning stopper.

 

Skal vi hjælpe dig med din bolighandel?

Som din boligadvokat sikrer vi dig en tryg og sikker bolighandel. Med vores køberrådgivning tager vi os af alt i forbindelse med dit boligkøb. Kontakt os i dag og få en uforpligtende samtale. Det koster ikke noget at spørge.