Omvendt forældrekøb

Når børnene køber en bolig med henblik på at leje den ud til forældrene, er der tale om et omvendt forældrekøb. Et omvendt forældrekøb er blevet populært de seneste år, og der er både fordele og ulemper forbundet hermed. Læs mere om det omvendte forældrekøb herunder.

 

 

Hvad er et omvendt forældrekøb?

Et omvendt forældrekøb er, som navnet antyder, det omvendte af et almindeligt forældrekøb. Altså, når børnene køber en bolig til deres forældre, som de kan bosætte sig i til en fordelagtig leje.

Når forældrene når pensionsalderen, er det ikke altid muligt at finansiere en ideel bolig på egen hånd. Med et omvendt forældrekøb har børnene mulighed for at sikre, at forældrene får en god bolig, der egner sig til deres behov.

I stedet for, at det er forældrene, der investerer i en bolig med henblik på at leje den ud til børnene, er det derfor børnene, der investerer i en bolig med henblik på at leje den ud til forældrene. Det betyder, at der opstår et lejeforhold, hvor barnet udlejer til forældrene.

Et omvendt forældrekøb rummer en række fordele, da det giver gode muligheder for både forældre og barn, ligesom det er tilfældet ved det almindelige forældrekøb. Et omvendt forældrekøb adskiller sig dog fra det almindelige forældrekøb på følgende måder:

• Barnet har mulighed for at købe forældrenes nuværende hus, hvorefter dette kan lejes til forældrene.
• Barnet har mulighed for at købe en ny ejendom, så forældrene kan sælge deres nuværende.
• Barnet fraflytter egen bolig, som forældrene lejer sig ind i. Barnet finder efterfølgende en ny bolig.

 

Hvordan foregår et omvendt forældrekøb?

Der er flere måder, hvorpå man kan foretage et omvendt forældrekøb. Det klassiske forældrekøb, hvor forældrene køber en bolig til barnet, foregår typisk ved, at forældrene køber en bolig til barnet i forbindelse med uddannelse i en af landets uddannelsesbyer.

I forbindelse med det omvendte forældrekøb vil der typisk være tale om et rækkehus eller et hus. Derudover er der ingen specifikke områder, der egner sig bedre til omvendte forældrekøb eller ej. Dette afhænger at den enkelte families interne forhold.

Herunder følger tre konkrete eksempler på, hvordan et omvendt forældrekøb kan udspille sig, samt hvilke vilkår der gør sig gældende i forbindelse med de forskellige scenarier.

 

#1: Forældrene sælger boligen til barnet

Forældrene er gået på pension og har derfor brug for et større økonomisk råderum. Her kan det betale sig at sælge deres nuværende bolig til deres barn, som efterfølgende vil fungere som udlejer af boligen. Forældrene bliver lejere, og de kan derfor søge om boligydelse, hvor de får omkring 3.000 kr. om måneden. Dertil er de heller ikke forpligtet til at betale ejendomsværdiskat.

Forældrene har mulighed for at sælge boligen til 20 % under den offentlige vurderingspris. Her har forældrene efterfølgende mulighed for at blive boende i huset, blot som lejer frem for ejer. I visse tilfælde kan det være en mulighed for at tage forskud på arven.

 

#2: Barnet køber en ny bolig til forældrene

Forældrene ønsker at sælge deres bolig, så de får et større økonomisk råderum. Barnet køber en ny bolig til forældrene, som han eller hun lejer ud til en lav husleje. Når barnet låner penge til en bolig med henblik på at udleje den til forældrene, er det en god idé at overveje, hvorvidt det på sigt vil være en god investering.

Denne form for omvendt forældrekøb er derfor en god investeringsmulighed, som samtidig hjælper forældrene med optimale boligvilkår, når de er gået på pension.

 

#3: Forældrene lejer sig ind i barnets bolig

Forældrene er gået på pension og har derfor brug for en mindre bolig. De har mulighed for at leje sig ind i barnets bolig, såfremt han eller hun investerer i en ny bolig og flytter hertil. Det kræver, at barnet ikke har bopælspligt og derfor ikke er forpligtet til at bo i sin lejlighed, selvom han eller hun er den retmæssige ejer af den. Det er eksempelvis ikke tilfældet ved andelsboliger.

En bolig med bopælspligt egner sig derfor ikke til et omvendt forældrekøb – eller et regulært forældrekøb for den sags skyld.

 

Fordele ved omvendt forældrekøb

Der er en lang række fordele forbundet med et omvendt forældrekøb – og det gælder både for forældre og børn. Den primære fordel ved det omvendte forældrekøb er, at forældrene er sikret et godt sted at bo til en fornuftig husleje.

Herunder følger en gennemgang af de fordele, der er ved et forældrekøb for både børn og forældre.

 

Fordele ved omvendt forældrekøb for børnene

Generelt er der gode muligheder for at finde en fornuftig bolig uden for Aarhus og København, hvor boligpriserne er lavere end i resten af landet. Det er således forholdsvist billigt at finansiere en udlejningsbolig til sine forældre.

Planlægger forældrene at overdrage deres aktuelle bolig til et barn, vil der samtidig være en lang række fordele forbundet hermed. Der er eksempelvis mulighed for en skattefri overførsel af værdier fra forældre til børn. Som udgangspunkt er Skattestyrelsen forpligtet til at acceptere en salgspris, der befinder sig på helt ned til 20 % under den offentlige vurdering af boligen.

Hvis boligen eksempelvis er vurderet til 2.000.000 kr., har forældrene mulighed for at overdrage denne til børnene for 1.600.000 kr. Udgør den reelle salgspris af boligen 2.500.000 kr., vil forældrene have overdraget 900.000 kr. til børnene skattefrit, hvorved arveafgiften er sparet.

Det er værd at være opmærksom på, at du som køber skal kunne godkendes til et lån af dit realkreditselskab. Har du en gæld, der består af mere end 4-5 gange den samlede indkomst i husstanden, kan det være vanskeligt at få et realkreditlån.

Vil du i stedet finansiere boligen med et banklån, skal du være opmærksom på, at renten er væsentligt højere end et realkreditlån. Du risikerer derfor at ende med at gøre en handel, som ikke er fordelagtig.

Samtidig skal du have tilstrækkeligt med luft i økonomien, til at du kan betale for et månedligt “likviditets-underskud” i lejligheden. I virkeligheden er der ikke tale om et underskud, da driften af lejligheden som regel vil give et mindre overskud. Når du betaler afdrag på lånene og skat af et eventuelt overskud, vil bundlinjen dog typisk udgøres af et likviditetsmæssigt underskud. Dette skal du kunne dække gennem ekstra indbetalinger hver måned.

 

Fordele ved omvendt forældrekøb for forældrene

Der, hvor der er en økonomisk fordel at hente for forældrene, er, at de går fra at være ejere til at være lejere. Der er lukrative regler i forhold til boligydelser, hvis du er folkepensionist og lejer frem for at være ejer. Som pensionist kan du få et skattefrit tilskud, når du er lejer, på helt på til 4.134 kr. om måneden.

Disse støttemuligheder ville være begrænsede, hvis du var ejer, da disse udelukkende ville omfatte tilbagebetalingspligtige ydelser i stedet. Samtidig har du mulighed for at give dine børn gunstige fordele, hvis du sælger din nuværende bolig til dem, hvilket også må anses som værende en fordel.

 

Risici forbundet med omvendt forældrekøb

Der er ikke udelukkende fordele forbundet med et omvendt forældrekøb, da du også risikerer at tabe penge på det. En stigende rente eller højere arbejdsløshed vil generelt få priserne på boligmarkedet til at falde. Falder priserne, vil du tabe penge på din investering, når boligen skal sælges.

Vælger du at købe boligen gennem et fastforrentet lån, vil du være godt dækket ind i forhold til prisfald. Et fastforrentet lån betyder nemlig, at restgælden i boligen vil falde, når renterne stiger.

Herudover er der også risiko for, at Folketinget beslutter, at reglerne for boligydelse til pensionister skal ændres. Strammes reglerne, vil det resultere i, at der ikke er lige så gunstige vilkår for folkepensionister, der lejer.

Har du en stram økonomi som udlejer, risikerer du desuden, at du ikke vil være i stand til at dække det månedlige underskud, der vil være forbundet med at drifte boligen. Hvis gælden i boligen, der udlejes til forældrene, er begrænset, eller der slet ingen gæld er i boligen, er det ikke sikkert, at der vil være tale et månedligt underskud.

 

Hvordan fastsættes huslejen ved omvendt forældrekøb?

Når du udlejer en ejendom til dine forældre i forbindelse med et omvendt forældrekøb, er du omfattet af Lejeloven. Derfor er det nødvendigt, at du sætter dig grundigt ind i, hvordan lejen skal fastsættes. Dertil skal du være opmærksom på beskatning.

I forbindelse med et omvendt forældrekøb, vil du blive beskattet af lejen. Fastsætter du en leje, der befinder sig væsentligt under den leje, der ellers ville være aktuel, såfremt boligen ikke blev lejet ud til dine forældre, kan du også blive beskattet af den fiktive leje. Det er det niveau, som lejen under almindelige omstændigheder ville befinde sig på.

Derfor er det en god idé at udarbejde en grundig analyse af, hvad lejen ville være under almindelige omstændigheder, samt hvordan du bliver beskattet heraf. Du kan kontakte en ejendomsmægler, boligadvokat eller ejendomsadministrator, såfremt du er i tvivl om, hvad huslejen normalt ville ligge på i det specifikke område, boligen er placeret i. Du kan også kigge på andre lejemål af samme størrelse i nærheden.

 

Få hjælp til omvendt forældrekøb af en boligadvokat

Der er mange regler, der er værd at være opmærksom på, når du skal foretage et omvendt forældrekøb. Derfor er det en god idé at søge rådgivning hos en boligadvokat eller købermægler, der kan hjælpe dig med at varetage processen og sikre, at der er taget højde for alle relevante forhold og vilkår.

Har du ikke en rådgiver med på råd, risikerer du, at du gør en handel, som i sidste ende ikke er fordelagtig for hverken dig eller dine forældre.

Vælger du køberrådgivning hos NEMADVOKAT, vil din personlige rådgiver gennemgå alle handlens dokumenter samt rådgive dig i tilfælde af eventuelle bekymringer.