Hvad er servitutter?

En servitut er kort fortalt en betegnelse for de begrænsninger eller byrder, der er pålagt en bolig. Det er altså en indskrænkning i råderetten over ejendommen. Det betyder, at servitutterne ofte sætter begrænsninger for dig som ejer af en ejendom, men du er forpligtet til at overholde dem. Derudover knytter servitutter sig oftest til en bestemt matrikel på ejendommen. Det kan være en god idé at tjekke op på en boligs eventuelle servitutter i forbindelse med boligkøb. 

 

Hvilke servitutter kan jeg finde på min ejendom og hvad omhandler de?

Der kan findes flere forskellige servitutter på ejendomme. Servitutter og byrder kan deles op i to slags rettigheder; privatretlige rettigheder og offentligretlige rettigheder. De privatretlige rettigheder er de rettigheder, som en privatperson har tinglyst over ejendommen. Omvendt er de offentligretlige rettigheder de rettigheder, der er tinglyst over en ejendom af offentlige myndigheder.

Derudover kan servitutter strække sig over mange flere bestemmelser, f.eks. rettigheder til boligens anvendelse eller kommunale byudviklingsplaner eller lokalplaner. Derfor kan der være mange tinglysninger af forskellige servitutter på en ejendom. Der findes eksempelvis også servitutter om:

• Køberrettigheder/forkøbsrettigheder
• Krav til udformning og farve på bygningen
• Bestemmelser for brugsret og vedligeholdelse af fælles indkørsel
• Specifikke krav til højden af hæk og hegn på grunden
• Bestemmelser for hvilke husdyr der må holdes på grunden
• Bestemmelser for, hvor og hvor højt du må bygge på grunden

 

Udsigtsservitut

Denne slags servitut sætter begrænsninger for, hvor højt du må bygge, så du ikke generer dine naboer og de eksempelvis mister deres udsigt til f.eks. hav, søer eller skov.

 

Ulempeservitut

Betegner de servitutter, som forbyder røg, larm eller lugt, som er til gene for dine naboer.

 

Færdselsret/vejrettigheder

Betegner de servitutter der omhandler, at du eksempelvis ikke må passere gennem en anden mands ejendom, hvis du f.eks. skal ned til stranden.

 

Servitut om luftfartshindring

Denne servitut betegner begrænsninger for, hvor højt du må bygge for ikke at forstyrre flytrafikken. Boligejere i Københavnsområdet må eksempelvis ikke have hverken flagstænger eller bygninger, der er over 25 meter, da de ellers kan forstyrre flytrafikken.

 

Tilstandsservitut

Disse servitutter kan eksempelvis være, at du ikke må røre ved en transformerstation, der eventuelt er placeret på din grund. Det kan også være, at du ikke må forstyrre de offentlige forsyningsledninger, som løber gennem din grund.

 

Rådighedsservitut

Disse servitutter omhandler f.eks. at du ikke må ændre på en offentlig sti, der går gennem din grund. Det kan også være, at din nabo har brugsret til den vej, der går op til dit hus og derfor gerne må benytte vejen.

 

Bebyggelsesprocent

Dertil kan der komme begrænsninger afhængig af, hvor høj eller lav bebyggelsesprocenten er for en bolig. Bebyggelsesprocenten angiver hvor mange procent af grundens areal, du må bygge på. Hvis du f.eks. er på udkig efter et sommerhus, er bebyggelsesprocenten typisk lav, så der er mulighed for åbne områder på grunden. For et almindeligt parcelhus er bebyggelsesprocenten typisk 30, men der kan stå andet i servitutterne eller lokalplanen.

Derfor er det vigtigt at gennemgå servitutterne på en ejendom, inden du skriver under på købsaftalen. Der kan eksempelvis være servitutter på en ældre ejendom, som du har i sinde at købe, som ikke er relevante for dig, da servitutterne eventuelt er knyttet til en bestemt situation på det tidspunkt, hvor de blev stiftet. Derfor vil disse servitutter måske ikke have den store betydning for dig nu. Omvendt kan der være servitutter, som begrænser dig i forhold til f.eks. byggeprojekter.

Læs mere om bebyggelsesprocent, her.

 

En boligadvokat kan hjælpe

Skal du til at købe bolig og kan du ikke umiddelbart gennemskue, hvilke begrænsninger de eventuelle servitutter på ejendommen sætter for dig, kan det være en rigtig god idé at kontakte en boligadvokat, der kan giver dig det fulde overblik og give dig kompetent køberrådgivning.

 

Hvilke ejendomme kan pålægges servitutter?

Servitutter kan gælde for alle typer ejendomme. Det gælder altså både for rækkehuse, sommerhuse, enfamiliehuse, etageejendomme eller byggegrunde.

En servitut kan kun være juridisk gældende, hvis den er tinglyst. Den er sådan set også gældende selvom den ikke er tinglyst, da det stadigvæk er en kontraktlig aftale mellem parterne. Ligesom med tinglysningen af et skøde, kan det være en god idé at få tinglyst servitutter, da de dermed også er juridisk gældende og kan blive offentlig tilgængelige. Dermed er de også nemmere at få håndhævet og dokumenteret, da de ved tinglysning er gjort officielle.

 

Hvordan tinglyser jeg en servitut?

Hvis du gerne vil tinglyse en servitut på din ejendom, skal du gå ind på tinglysning.dk. På denne hjemmeside er der vejledninger til, hvordan processen foregår, når du skal tinglyse en servitut.

Har du eksempelvis aftalt med din nabo, at I gerne vil tinglyse nogle servitutter på jeres ejendomme, skal dette også gøres via tinglysning.dk. Det kan f.eks. være, at I gerne vil have stiftet en servitut, og også tinglyse den, der tilskriver, at I gerne må passere hinandens grunde, hvis I f.eks. vil ned til stranden via eventuelle stier. Tinglyser I en servitut om dette, vil det altså blive rigtig svært for begge parter at kunne klage om den andens brug af stierne.

Når du skal tinglyse en servitut, skal du dog være opmærksom på, at hvis servitutten omhandler aspekter, der kunne stå i kommunens lokalplan, skal kommunen, ifølge planloven, give samtykke til disse servitutter.

 

Hvor ser jeg, om der er servitutter på min ejendom?

Inde på Tinglysning.dk’s selvbetjening kan du tjekke om der er servitutter på din ejendom via tingbogen. Her har du også mulighed for at finde servitutter på andre ejendomme.

I forbindelse med en bolighandel kan det være en rigtig god idé at tjekke tingbogen og eventuelle servitutter, der er pålagt en ejendom, som du har i sinde at købe. Det er især vigtigt at få tjekket op på de begrænsninger der evt. måtte være i forbindelse med servitutter på en ejendom, inden en potentiel købsaftale underskrives. Dermed kan du undgå ubehagelige overraskelser, hvis du ikke ved, hvad du skriver under på. Underskriver du en købsaftale, er du nemlig forpligtet til at overholde de tinglyste servitutter, som ejendommen er pålagt.

De fleste servitutter vil være beskrevet i købsaftalen, men det kan være rigtig klogt at undersøge eventuelle servitutter i tingbogen, inden man får udleveret købsaftalen til underskrift. Dermed kan du nemlig sammenligne de servitutter, der står beskrevet i tingbogen og dem, der er oplyst i købsaftalen.

Sælger og sælgers mægler har oplysningspligt i forbindelse med en bolighandel, hvilket betyder, at de skal oplyse køberen om alle relevante forhold ved den ejendom, der overdrages, f.eks. servitutter på ejendommen. Dermed får køberen kendskab til alle forhold ved boligen. Ofte kan det dog være svært at gennemskue de oplysninger køberen har fået oplyst af sælger eller sælgers mægler, da især servitutternes betydning kan være forvirrende.

I den forbindelse kan det også være en rigtig god idé at tage kontakt til en boligadvokat, som kan rådgive dig og gennemgå købsaftalen. Derudover kan en advokat også hjælpe dig med at se eventuelle servitutter og rådgive dig om, hvordan du skal forholde dig til disse.

 

Hjemfaldspligt

I tingbogen kan du også se om din ejendom eller den ejendom, du er interesseret i at købe, er pålagt hjemfaldspligt.

Hjemfaldspligten betyder, at kommunen efter en årrække kan tilbagekøbe den grund, ejendom ligger på, til en oftest lav pris. I de fleste tilfælde kan de købe grunden for den oprindelige salgspris. Hjemfaldspligten er altså en tinglyst tilbagekøbsret, som mange kommuner benytter sig af. Især Københavns Kommune har mange tinglyste hjemfaldspligter på forskellige boliger.

Det kan være klogt at tjekke, om en ejendom er pålagt hjemfaldspligt inden du køber, da det måske i fremtiden kan blive svært for dig at sælge din bolig til samme pris, som du selv betalte, da hjemfaldspligten nu er tættere på. Derudover skal du være opmærksom på, at hvis den bolig, du har i sinde at købe, har hjemfaldspligt, har du kun en tidsbegrænset brugsret til ejendommen.

Dog er der mulighed for at købe boligen fri af hjemfaldspligten. Du skal være opmærksom på, at det er forskelligt fra kommune til kommune, hvad det koster at købe boligen fri. Derudover skal du være opmærksom på, at der ikke er garanti for, at du som køber kan frikøbe hjemfaldspligten. Frikøbstilbuddet laves på grundlag af en mæglervurdering af boligen. Det er kommunen som indhenter denne vurdering. Når mægleren har lavet en vurdering, og det er blevet registreret hos kommunen, betales beløbet af ejeren.

Læs mere om hjemfaldspligt her.

 

Hvem kan stifte en servitut?

Alle dem der har råderet over ejendommen, f.eks. en person eller en kommune, kan stifte en servitut. Derfor er servitutter opdelt i enten privatretlige rettigheder eller offentligretlige rettigheder.

Det er typisk ejeren af ejendommen, det vil sige den påtaleberettigede på en ejendom, som har råderet over ejendommen. Derfor kan alle ejere af en ejendom selv stifte en servitut. Det kan eksempelvis være, at du gerne vil give forkøbsret til en bestemt person, og du kan dermed stifte en servitut herom. Du skal dog være opmærksom på, at de servitutter, du eventuelt vil stifte, ikke strider imod eksempelvis kommunens lokalplan.

Derfor kan det være en god idé at kontakte sin kommune, så du kan få svar på, om du kan få lov til at stifte en bestemt servitut. Du kan med fordel indgå en samejekontrakt i forbindelse med en stiftelse af en privatretlig servitut. En samejekontrakt, også kaldet en samejeoverenskomst, er en aftale mellem 2 eller flere grundejere, der sikrer alle parter juridisk i tilfælde af uoverensstemmelser mellem parterne. Opstår denne situation, har parterne på forhånd indgået en aftale via samejekontrakten om, hvilke bestemmelser der gælder for de ejendomme, de pågældende råder over.

Skal boligen f.eks. sælges, og er der indgået en samejekontrakt om, at den ene grundejer må bruge en sti, der går gennem en anden grundejers grund, skal de nye ejere af ejendommen overholde denne servitut.

 

Hvem kan ændre eller ophæve en servitut?

Som udgangspunkt er det kun den person, myndighed eller flere personer, der har råderet over en ejendom, der kan ophæve en servitut. Dog kommer det an på servituttens indhold.

Dermed er det også den påtaleberettigede, der kan vælge at ændre en servitut. Hvis du har en servitut på din ejendom og nu gerne vil ophæve den af den ene eller anden grund, skal du kontakte den person eller myndighed, som i første omgang stiftede servitutten. Det er oftest sværere, hvis det er en myndighed som f.eks. kommunen, der har stiftet en servitut på ejendommen. Dette gælder især, hvis myndigheden siden er blevet nedlagt. Hvis dette er tilfældet, skal du i gang med den store eftersøgning og forsøge at finde, hvem der nu har råderet over grunden.

Du kan dog være heldig, hvis en servitut er åbenbart urimelig eller strider mod loven, da du dermed har gode chancer for at få den ophævet. En servitut kan også ophæves lettere, hvis den forskelsbehandler. Derudover kan en servitut også ophæves, hvis den ikke er blevet håndhævet gennem længere tid. I dette tilfælde kan man argumentere for, at servitutten er bortfaldet på grund af passivitet.

Hvis du vil ophæve en servitut, og den der har stiftet servitutten er afgået ved døden, vil servitutten i flere tilfælde have mistet sin praktiske betydning. Det betyder, at du dermed kan få servitutten ophævet. Dog er det oftest ikke nødvendigt at få sådanne servitutter ophævet, eftersom disse servitutter ikke har betydning for dig, da de som sagt har mistet deres praktiske betydning.

Har du en servitut på din ejendom, som du gerne vil have ophævet, gør du dig klogt i at kontakte en boligadvokat, som kan give dig sikker køberrådgivning.

 

Aflysning af gamle servitutter

Servitutter bliver ofte aflyst eller ophævet, hvis de strider mod kommunens lokalplan. Det er nemlig lokalplanen, der oftest gælder og er den øverste myndighed. Er der eksempelvis en servitut på din ejendom, der bestemmer, at der kun må bygges i op til 8 meters højde og der efterfølgende bliver lavet en lokalplan, der bestemmer, at der nu kun må bygges i 6 meters højde, er det kommunens lokalplan, du skal rette dig efter.