Køberrådgivning

 

Ofte stillede spørgsmål
—

I forbindelse med en bolighandel vil der ofte dukke mange spørgsmål op.

Nedenfor har vi samlet nogle af de typiske spørgsmål, som vedrører køberrådgivning.

Har du flere spørgsmål, end dem vi svarer på nedenfor, så kontakt os endelig, så du kan få svar på dine spørgsmål.

 

Hvad betyder køberrådgivning?

Køberrådgivning er en service, som du kan benytte dig af, når du skal købe bolig. Rådgivningen indebærer som regel, at du får hjælp til udarbejdelsen og/eller gennemgang af alle juridiske dokumenter ved en bolighandel – f.eks. købsaftalen, refusionsopgørelsen og skødet.

Derudover vil den køberrådgiver, som du får tildelt, også være behjælpelig med at varetage korrespondance med bank og sælgers mægler samt sikre, at handlen foregår i overensstemmelse med de gældende vilkår.

En bolighandel kan ofte være en kompliceret proces – især hvis det er første gang, du køber bolig. Derfor kan det være en god idé, at du benytter dig af professionel hjælp til dit boligkøb.

 

Hvad er en køberrådgiver?

I forbindelse med køberrådgivning vil du ofte få tilknyttet en personlig køberrådgiver/boligrådgiver, som varetager ovenstående opgaver for dig – dvs. udarbejdelse/gennemgang af juridiske dokumenter, korrespondance med banken og sælgers mægler samt sikring af, at handlen foregår efter de korrekte vilkår.

Køberrådgiveren er desuden på din side i bolighandlen, og vedkommendes vigtigste opgave er at sikre dine interesser i handlen. Ofte har sælger sin egen repræsentant i form af en ejendomsmægler, hvorfor det kan være en fornuftig idé at få hjælp fra en boligrådgiver, som kan trække i den modsatte retning.

 

Hvad hjælper en køberrådgiver med?

Som sagt vil køberrådgiveren varetage flere forskellige opgaver i forbindelse med en bolighandel. En af de vigtigste opgaver, en køberrådgiver har, er at sikre dine interesser i handlen samt gennemgå/udarbejde alle relevante juridiske dokumenter.

Udover købsaftalen, som kan siges at være det vigtigste dokument i en bolighandel, vil din boligrådgiver også gennemgå dokumenter såsom energimærke, tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Det er vigtigt, at der er styr på disse dokumenter, da de alle kan have stor betydning for dit boligkøb.

Dertil vil din boligrådgiver være opmærksom på eventuelle servitutter, som er tinglyst på boligen, om der er hjemfaldspligt eller forkøbsret eller andre ting, der kan begrænse dig som køber.

 

Hvad koster køberrådgivning?

Det er forskelligt, hvad køberrådgivning koster, da det afhænger af, hvilken form for hjælp du benytter dig af. Du kan f.eks. nøjes med at få hjælp til de indledende trin i en bolighandel, eller du kan vælge at få rådgivning igennem hele processen.

Har du ikke selv erfaring med bolighandler, anbefales det, at du får professionel rådgivning gennem hele processen. På den måde sikrer du dig, at du ikke køber en bolig, som ikke er, hvad den så ud til at være.

 

Køberrådgivning pris

Hos NEMADVOKAT koster køberrådgivning 5.000 kr. Vores køberrådgivning er en komplet rådgivningspakke til dig, som ønsker hjælp til alle aspekter af en bolighandel.

Vores boligrådgivere har mange års erfaring med bolighandler, og de ved derfor, hvad man skal være særlig opmærksom på. Du får et gennemskueligt og trygt forløb med os, hvor vi sikrer, at dine interesser er i fokus under hele forløbet.

 

Skal jeg bruge en advokat, når jeg skal købe bolig?

Når du skal købe bolig, er der mange juridiske dokumenter, som du skal have styr på. Såfremt du ikke har erfaring med disse dokumenter, og måske ikke med bolighandler i det hele taget, kan processen risikere at blive kompliceret og uoverskuelig.

Derfor anbefales det, at du benytter dig af professionel rådgivning i forbindelse med en bolighandel. Det er dog ikke et krav, at du benytter dig af hjælp udefra, og du kan derfor vælge selv at stå for at gennemgå bolighandlens dokumenter.

Hvis ikke du har erfaring med det juridiske sprog, er der dog en risiko for, at du overser vigtige punkter i f.eks. købsaftalen, hvilket kan påvirke dit boligkøb negativt.

 

Køberrådgivning advokat

En boligadvokat har styr på det juridiske aspekter af en bolighandel og ved derfor, hvilke ting man skal være opmærksom på. Du kan også vælge kun af få hjælp til f.eks. gennemgang af købsaftale, tinglysning af skøde eller berigtigelse af bolighandel.

Dog skal du være opmærksom på, at du i disse tilfælde ofte ikke får rådgivning med. Derfor bør du grundigt overveje, hvad du ønsker hjælp til i en bolighandel.

NEMADVOKAT er et digitalt advokatkontor, hvorfor vi kan hjælpe dig med din bolighandel, uanset hvor i landet du befinder dig. Via vores digitale platform NEMBLIK kan du tilgå din sag døgnet rundt og blandt andet se, hvor langt din rådgiver er med de forskellige opgaver. Du har dermed din rådgiver med i lommen.

Vi har erfaring med bolighandel i blandt andet København, Århus, Odense, Esbjerg, Roskilde, Køge, Vejle, Randers, Kolding, Horsens, Herning, Silkeborg, Frederiksberg, Amager, Lyngby, Hillerød, Næstved og Svendborg.

 

 

Bolighandlens forløb
—

Nedenfor har vi lavet en oversigt over, hvilket forløb du skal igennem, efter du har indgået en købsaftale. Det er her NEMADVOKATs boligrådgivere kan hjælpe dig.

Før vi kan det, skal du altså bare sørge for at få snakket med banken om dine lånemuligheder, have fundet den bolig, som du gerne vil købe samt have indgået forhandling af pris med sælgers mægler.

 

1. Købsaftalen underskrives ved færdig forhandling

Efter du har forhandlet med sælgers mægler om pris og vilkår for boligen, skal der udarbejdes en købsaftale, som er kontrakten mellem dig og sælger.

Det er vigtigt, at du husker at indsætte et advokatforbehold i købsaftalen, efter du har skrevet under. Advokatforbeholdet betyder, at du kan udtræde af handlen uden at skulle gøre brug af din almindelige fortrydelsesret ved boligkøb, hvis du fortryder dit boligkøb af den ene eller anden grund. Benytter du den almindelige fortrydelsesret, skal du nemlig betale sælger en godtgørelse på 1% af købesummen.

Når du har underskrevet købsaftalen og indsat et advokatforbehold, kan du i selskab med din boligadvokat bagefter gennemgå købsaftalen.

Købsaftalen er først juridisk gældende, når både køber og sælger har underskrevet den. Derfor er det en god idé at prøve at få sælger til at underskrive købsaftalen hurtigst muligt, så vedkommende ikke pludselig sælger boligen til en anden. Når I begge har skrevet under, skal din boligadvokat til at kigge købsaftalen og andre dokumenter igennem.

 

2. Juridisk sagsbehandling påbegyndes

Når købsaftalen er underskrevet af både dig og sælger, vil din boligadvokat kigge alle dokumenter igennem, der relaterer sig til bolighandlen. Samtidig vil din bank sende en vurderingsmand ud for at vurdere ejendommen, så banken herefter kan give tilsagn om finansiering og dermed godkende handlen.

Din boligrådgiver vil gennemgå alle dokumenter og gøre dig opmærksom på relevante forhold, før vedkommende endeligt godkender handlen. Disse forhold kan ofte være svære at se, hvis ikke man har en juridisk baggrund.

Derefter vil din boligrådgiver udarbejde en godkendelsesskrivelse til sælgers mægler. Heri angives det, hvilke vilkår der skal være opfyldt, før handlen kan godkendes af din advokat. Også tinglyste servitutter vil blive gennemgået af din boligrådgiver.

Du kan med dit advokatforbehold trygt udtræde af handlen i tilfælde af, at der er vilkår, som ikke kan opfyldes eller som din boligrådgiver finder problematiske, og du af den grund ønsker at udtræde af handlen. Hos NEMADVOKAT tilbyder vi vores kendte garanti “ingen handel – ingen regning”, hvorfor du ikke skal betale vores salær, hvis din handel af den ene eller anden grund ikke skulle blive til noget alligevel.

 

3. Tinglysning, overdragelse af nøgler og refusionsopgørelse

Når handlen er gennemført, skal skødet tinglyses. Før det kan lade sig gøre, skal sælger give dig en fuldmagt til, at du kan tinglyse skødet. Dette kan din boligrådgiver være behjælpelig med. Tinglysning er et bevis for, at du nu er den officielle ejer af boligen.

Det er forskelligt fra den ene bolighandel til den anden, hvilken part der udarbejder skødet. Med vores køberrådgivning sørger vi for at udarbejde et skøde eller gennemgå et færdigt skøde for dig. Du kan dermed være sikker på, at alt forløber korrekt.

Når skødet er tinglyst, skal du have overdraget nøglerne til din nye bolig. Herefter skal der udarbejdes en refusionsopgørelse eller en allerede eksisterende refusionsopgørelse skal gennemgås. Din personlige boligrådgiver kan hjælpe dig med begge dele.

En refusionsopgørelse er en opgørelse over de udgifter, som sælger har betalt forud i en periode. Det kan f.eks. være udgifter til varme eller ejendomsskat. Refusionsopgørelsen bruges til at sikre, at sælger kun betaler for sit eget forbrug. Derfor skal du som køber kompensere sælger for disse udgifter, såfremt sælger har betalt nogle forud.

Når skødet er tinglyst, du har fået overdraget nøglerne og refusionsopgørelsen er på plads og afstemt, er du næsten i mål med din bolighandel. Med professionel hjælp fra din personlige boligrådgiver kan du være sikker på, at alt går rigtigt til, og at alle dokumenter gennemgås grundigt eller udarbejdes i overensstemmelse med loven.

 

4. Du er nu den officielle ejer af boligen 

Når skødet er blevet tinglyst, du har fået overdraget nøglerne til din nye bolig og refusionsopgørelsen er afstemt, kan du nu få afsluttet din bolighandel. Din rådgiver står klar til at hjælpe dig, såfremt du har nogle sidste spørgsmål til handlen.

Dukker der spørgsmål op, efter du har overtaget boligen eller har du opdaget fejl og mangler ved boligen, som skal vurderes og evt. videresendes til sælger? Så frygt ej – du kan nemlig altid kontakte din boligrådgiver, efter du har afsluttet din bolighandel. I alle tilfælde vurderer vi din sag gratis.

 

 

Bolighandlens dokumenter
—

I forbindelse med en bolighandel er der mange forskellige dokumenter, som er nødvendige at udarbejde og inddrage. Disse dokumenter er oftest skrevet i et kompliceret juridisk sprog, hvorfor de kan være svære at gennemskue for folk, der ikke har en juridisk baggrund.

Nedenfor gennemgår vi de typiske dokumenter i en bolighandel, så du får en nogenlunde idé om, hvilke dokumenter du kommer til at møde i din bolighandel. Vær opmærksom på, at listen ikke er udtømmende, hvorfor der kan være andre dokumenter i din bolighandel, som ikke står nedenfor.

 

Købsaftalen 

En købsaftale er selve kontrakten mellem sælger og køber ifm. en bolighandel. Det kan derfor siges at være det vigtigste dokument, der er i en bolighandel.

I købsaftalen vil alle de forhold, der gør sig gældende ifm. pris af boligen, overtagelse og tidsfrister, være at se. Det er typisk sælgers ejendomsmægler, der udarbejder købsaftalen.

Med NEMADVOKATs køberrådgivningspakke gennemgår vores boligadvokater købsaftalen for dig. Vi sikrer dermed, at der ikke er forhold i aftalen, som du ikke bør acceptere, hvorfor du får en sikker handel uden problemer.

Læs mere om købsaftalen, her.

 

Salgsopstillingen 

Salgsopstillingen er ofte det første dokument, du får udleveret ved en bolighandel. Dette dokument indeholder mange oplysninger om boligen herunder afgifter, forsikringer, renovationsudgifter, ejendomsskat og ejendomsværdiskat.

Udover ovenstående indeholder dokumentet også oplysninger om boligens størrelse, hvornår den er bygget, hvornår der eventuelt er foretaget tilbygninger samt om der følger hårde hvidevarer med i handlen og hvis ja, hvilke.

Vi gennemgår salgsopstillingen for dig og sørger for, at denne stemmer overens med købsaftalen. Derudover gør vi dig opmærksom på eventuelle udgifter eller gebyrer, så du ved præcis hvad det er, du er i gang med at købe.

Læs mere om salgsopstillingen her.

 

BBR-meddelelse

En BBR-meddelelse indeholder oplysninger om en bestemt bolig. Disse oplysninger er registret i BBR (Bygnings- og Boligregistret) hos kommunen og kan f.eks. være oplysninger om grunden, beliggenhed, opførelsesår, tekniske forhold, indretning, anvendelse og størrelse.

Alle disse oplysninger er offentligt tilgængelige, hvorfor du hurtigt og nemt kan slå oplysninger op om en bestemt bolig, som du måske ønsker at købe. Det er boligejerens ansvar, at oplysninger om boligen er opdaterede i BBR-registret.

Læs mere om BBR-meddelelsen, her.

 

Tingbogsattest

Er det tinglyste servitutter, pantebreve eller lignende ift. en bestemt bolig, vil disse oplysninger fremgå af tingbogsattesten for boligen. Derudover vil dokumentet oplyse, hvem der er den tinglyste ejer på boligen.

Du bør være særlig opmærksom på, om der er servitutter på en bolig, som du ønsker at købe. De kan nemlig begrænse dig ift. din boligplaner, hvis du f.eks. vil bygge en tilbygning eller ændre tagets farve. Som boligejer er det nemlig din pligt at overholde eventuelle servitutter. Gør du ikke det, kan kommunen kræve, at du f.eks. nedriver den tilbygning, du lige har bygget.

Med NEMADVOKATs køberrådgivning vil din personlige boligrådgiver gennemgå eventuelle servitutter, der knytter sig til matriklen, og hjælpe dig med at forstå, hvordan disse servitutter potentielt set kan begrænse dine planer med boligen.

Læs mere om tingbogsattesten, her.

 

Forbrugsopgørelse

Når sælger er i gang med at sælge sin bolig, skal vedkommende lave en oversigt over sit forbrug. Dette kaldes for en forbrugsopgørelse.

Sælger skal lave en forbrugsopgørelse, der viser vedkommendes forbrug af vand, el, varme eller energi.

Som køber skal du være opmærksom på, at forbrug er individuelt, hvorfor disse forbrugsopgørelser vil variere fra en sælger til en anden.

 

Ejendomsdatarapport

En ejendomsdatarapport indeholder oplysninger om bl.a.; eventuelle olietanke, der ikke er afblændede på grunden, eventuelle planer for ændringer i afløbsforhold, om ejendommen er beliggende ud til privat vej eller om der er verserende lejeforhold eller en uafsluttet byggesag.

Din personlige boligrådgiver vil gennemgå rapporten med dig og gøre dig opmærksom på udgifter, du eventuelt kan stå overfor, såfremt du køber denne bestemte ejendom.

Læs mere om, hvad ejendomsdatarapporten er, her.

 

Energimærkningsrapport

Alle boliger (undtaget boliger under 60m2) skal have et energimærke. Energimærkerapporten fortæller noget om boligens energimæssige stand samt oplyser om, hvordan man kan forbedre boligens energimæssige stand.

Du har som køber ret til at få lavet energimærkningen på sælgers regning, såfremt vedkommende ikke har fået det gjort. I forbindelse med ejerlejligheder, skal energimærkningen laves på hele ejendommen. Dette gælder, også selvom der kun er tale om én bestemt bolig.

Som udgangspunkt er energimærket gyldigt i enten 5, 7 eller 10 år.

Læs mere om, hvad et energimærke er, her.

 

Tilstandsrapport

En tilstandsrapport angiver en boligs fejl og mangler ved at give skaden eller manglen en karakter fra K0 til K3. Det er sjældent, at der udarbejdes tilstandsrapporter for lejligheder, da man her bliver nødt til at lave en rapport for hele ejendommen og ikke kun den enkelte bolig. Tilstandsrapporten skal desuden udarbejdes af en byggesagkyndig.

Din personlige boligrådgiver gennemgår tilstandsrapporten for dig, så du kan få indblik i, hvilke skader eller mangler der er på boligen.

Læs mere om tilstandsrapporten, her.

 

Elinstallationsrapport

Elinstallationsrapporten er, sammen med tilstandsrapporten, en nødvendighed, hvis du vil tegne en ejerskifteforsikring.

Denne rapport skal udarbejdes af en elinstallatør, som gennemgår boligens elektriske installationer og rapporterer om disse installationer er funktionsdygtige og lovlige.

Din personlige boligrådgiver vil gennemgå denne rapport, så du kan få et indblik i, hvilke installationer, der anbefales ændret.

Læs mere om elinstallationsrapporten, her.

 

Refusionsopgørelse

Dette dokument er en opgørelse over, hvilke udgifter sælger har betalt forud for overtagelsesdatoen i acontobeløb. Det som sælger har betalt forud, skal køber tilbagebetale til sælger.

Man bruger refusionsopgørelsen til at sikre, at sælger ikke betaler for køberens forbrug, men kun sit eget.

Med NEMADVOKATs køberrådgivning vil din personlige boligrådgiver gennemgå refusionsopgørelsen og sikre, at den er udformet korrekt. Din boligrådgiver kan også udarbejde refusionsopgørelsen, hvis dette er nødvendigt.

Læs mere om refusionsopgørelsen, her.

 

 

Bolighandlens begreber
—

I forbindelse med en bolighandel dukker der ofte mange begreber op, som man måske ikke har hørt før. Dette gælder især, hvis det er første gang, man skal købe bolig.

Nedenfor forklarer vi kort de typiske begreber, du kan møde i forbindelse med en bolighandel.

 

Hvad er et advokatforbehold?

Et advokatforbehold betyder, at du ved eventuelt fortrydelse af en bolighandel kan træde ud af handlen, selvom du har skrevet under på købsaftalen.

Hvis ikke du får indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen, skal du betale sælger en godtgørelse på 1 % af købesummen, såfremt du udtræder af handlen, efter du har skrevet under og dermed gør brug af din almindelige fortrydelsesret ved boligkøb.

Får du indskrevet et advokatforbehold, kan din advokat gennemgå købsaftalen og andre relevante dokumenter, efter du har skrevet under. Med et advokatforbehold er din underskrift på købsaftalen dermed betinget af, at din advokat kan godkende handlen i sin helhed.

Læs mere om advokatforbeholdet, her.

 

Hvad er løsøre?

Løsøre er betegnelsen for genstande og ting, som er flytbare, og som følger med en bolig, når den sælges.

Løsøre kan f.eks. være et klædeskab, en sofa eller lignende, som kan fjernes uden brug af værktøj. Et indbygget skab hører derfor ikke ind under betegnelsen løsøre.

Hvis der er løsøre, som følger med i handlen, skal dette indskrives i købsaftalen. Den gamle ejer må derfor ikke bare efterlade f.eks. et klædeskab til dig som køber, medmindre dette er aftalt mellem jer og står beskrevet i købsaftalen.

Du kan læse mere om, hvad løsøre er, her.

 

Hvad er en ejerudgift?

Når du ejer en ejendom eller en bolig, har du hvert år flere udgifter. Disse udgifter tilsammen betegnes som ejerudgift.

Ejerudgiften består f.eks. af ejendomsværdiskat, ejendomsskat (grundskyld) og udgifter til ejerforening m.m. Udgifter til f.eks. finansiering af boligen samt til el, vand og varme indgår ikke i ejerudgiften.

Det er mægleren, der udarbejder salgsopstillingen, hvorfor det også er vedkommendes ansvar, at informationerne omkring ejerudgiften er korrekte.

Du kan læse mere om, hvad ejerudgiften indebærer, her.

 

Hvad er tinglysning?

Tinglysning er en betegnelse for den offentlige registrering, der sker, når du skal registrere forskellige rettigheder – eksempelvis i forbindelse med løsøre, biler, andelsbolig eller anden ejendom.

Et skøde ifm. med en handel af en fast ejendom skal f.eks. tinglyses, så den nye ejers rettigheder bliver offentligt registreret.

Når man tinglyser en rettighed, skal der betales en fast tinglysningsafgift til staten. Ofte hører der også en variabel afgift til de forskellige rettigheder, når de skal registreres.

Læs mere om tinglysning, her.

 

Hvad er en tinglysningafgift?

Når noget skal tinglyses (f.eks. et skøde), skal der betales en afgift til staten. Det er denne afgift, der kaldes tinglysningsafgiften.

Der findes både en fast tinglysningsafgift og en variabel tinglysningsafgift. Den faste afgift er obligatorisk, mens den variable afgift kan variere afhængig af, hvad der skal tinglyses.

Læs mere om tinglysningsafgiften, her.

 

Hvad er et ejendomsforbehold?

Når du sælger en genstand – hvad end det er en bil, en ejendom, en båd eller andet, kan du i købsaftalen indsætte et ejendomsforbehold.

Forbeholdet sikrer, at køber først ejer varen, når de gældende betingelser for handlen er opfyldt, og varen er betalt.

Som sælger kan du altså trække købet tilbage, hvis der er skrevet et ejendomsforbehold i købsaftalen, og køber ikke har overholdt de gældende betingelser for handlen.

Læs mere om ejendomsforbeholdet, her.

 

Hvad er fejl og mangler?

”Fejl og mangler” er en betegnelse for forhold ved en bolig, som ikke stemmer overens med købers og sælgers aftale.

Fejl og mangler kan f.eks. være nedsænkede lofter, ulovlig elinstallation, skimmelsvamp eller ulovligt afløb.

Det kan have store konsekvenser, hvis du efter overtagelsen af boligen opdager forhold, der ikke er i orden, og du ikke har sat dig ind i, hvordan du rent juridisk står i forhold til sælger.

Læs mere om reglerne for fejl og mangler, her.

 

Hvad betyder deponering?

Deponering bruges ofte i forbindelse med handler, som involverer et større beløb – f.eks. en bolighandel.
Deponering betyder, at f.eks. købesummen deponeres hos tredjepart – f.eks. en advokat, ejendomsmægler eller bank – som opbevarer pengene, indtil handlen er gennemført. Herefter vil pengene frigives.

Læs mere om, hvad deponering betyder, her.

 

Hvad er en bankgaranti?

Når du skal købe bolig og i den forbindelse vil optage et banklån til finansieringen af boligen, skal din bank kunne stille en bankgaranti for sælger, førend du kan købe boligen via lån.

En bankgaranti betyder, at banken foretager en kreditvurdering af dig som køber, hvor de undersøger din økonomiske situation og dermed vurderer, om du har økonomi til at kunne afdrage på boliglånet.

Læs mere om, hvordan en bankgaranti fungerer, her.

 

Hvad er en lokalplan?

En lokalplan udarbejdes med udgangspunkt i en kommuneplan. Lokalplanen beskriver planen for udviklingen og anvendelsen af et mindre lokalområde.

Lokalplanen kan både beskrive en hel bydel eller et enkelt hus. Den kan f.eks. beskrive, hvad området må anvendes til, hvordan der må bygges nyt eller om der skal anvendes bestemte farver på bygningerne i området.

Læs mere om, hvad en lokalplan er, og hvad den kan indeholde, her.

 

Hvad betyder hjemfaldspligt?

Hjemfaldspligt er en klausul, som kommunen kan tinglyse på en ejendom, de tidligere har solgt. Hvis en bolig har hjemfaldspligt, betyder det, at kommunen har mulighed for at købe boligen tilbage efter en årrække.

Køber du en bolig med hjemfaldspligt, har du dog mulighed for at frikøbe boligen eller udskyde hjemfaldspligten.

Læs mere om, hvad hjemfaldspligt kan betyde for dig som køber af en bolig, her.