fbpx
tinglysning

Tinglysning

Tinglysning er betegnelsen for den offentlige registrering af rettigheder over dine ejendele – eksempelvis ejendom, andelsbolig, løsøre, biler og lignende. Når du investerer i fast ejendom, skal skødet tinglyses for at sikre, at det udelukkende er dig, der har rettighed til ejendommen. Bliv klogere på, hvad tinglysning er, herunder.

Når du investerer i fast ejendom, skal dine rettigheder registreres hos det offentlige. Denne registrering kaldes for tinglysning, og i forbindelse med en bolighandel er der flere dokumenter, der skal registreres, før de kan anses som værende gyldige.

Alle, der ønsker det, har mulighed for at slå op i tinglysningsregistret. I denne artikel kan du læse mere om, hvilke dokumenter der skal tinglyses, hvad det koster, samt hvordan du finder oplysninger i det offentlige tinglysningsregister.

 

Hvad er tinglysning?

Tinglysning er en offentlig registrering, som foregår ved domstolene, der i dette tilfælde er Tinglysningsretten. Det er nødvendigt, at forskellige juridiske oplysninger indføres her, før de anses som værende gyldige.

Når et dokument er blevet tinglyst, bliver det efterfølgende tilgængeligt for offentligheden. Det betyder, at alle, der har en interesse i det, kan søge indsigt i oplysninger, der er registreret i tingbogen.

Tinglysning i forbindelse med et boligkøb er således en offentlig registrering af dine rettigheder. I dag er et skøde digitalt og det indeholder informationer omkring, hvem der ejer boligen.

Det er en god idé at se, hvilke rettigheder der er tinglyst på en ejendom, før du skriver under på købsaftalen. Der kan være visse servitutter og forhold, som gør, at det ikke alene er dig, der har brugsret til ejendommen, hvilket er værd at være opmærksom på.

 

Hvad skal tinglyses, og hvordan er processen?

Når du investerer i fast ejendom, bliver dine rettigheder registreret i Tingbogen. Det er først, når rettighederne er tinglyst, de har gyldighed mod andre rettigheder eller aftaler, der er strider mod dine rettigheder over ejendommen.

Rettigheden til ejendommen kan være et skøde, et servitut, et pantebrev eller lignende. Danmark var det første land i verden, der overgik til digital tinglysning, hvorfor al tinglysning i dag foregår over nettet.

Tinglysningen foregår via Tinglysning.dk, hvor tinglysning af skøder, servitutter, pantebreve, ejerforeningsvedtægter og lignende håndteres. Formålet med, at tinglysningen er blevet digitaliseret, er, at det skal være nemmere, sikrere og hurtigere.

Kontrollen med tinglysningen er automatiseret, og det er udelukkende, hvis der er noget, kontrollen ikke kan registrere, at tinglysningen behandles manuelt af en medarbejder. Du får derfor at vide med det samme, om tinglysningen er gået igennem, eller om en medarbejder skal kigge på den, når du forsøger at tinglyse et dokument.

Samtidig er det i dag normalt, at både køber og sælger underskriver skødet digitalt, hvilket foregår med NemID. Som udgangspunkt kan alle gennemføre en tinglysning, men de fleste vælger at få en boligadvokat, ejendomsmægler eller deres bankrådgiver til at stå for det, da processen ikke altid er helt simpel.

Skulle der opstå en fejl, er det en god idé at bruge en boligadvokat eller en anden rådgiver til at gennemføre tinglysningen, da du som regel er dækket under vedkommendes ansvarsforsikring, såfremt der skulle opstå fejl.

 

Omkostninger ved tinglysning

Der er flere forskellige omkostninger forbundet med at investere i fast ejendom. Først og fremmest er der selve købsprisen, som du skal forholde dig til. Samtidig er der de mange mindre omkostninger som eksempelvis tinglysning.

Når du investerer i fast ejendom, skal du både have tinglyst dine rettigheder over ejendommen, du investerer i, samt finansieringen af ejendommen. Der er forskellige omkostninger forbundet med tinglysningen.

 

Hvad koster tinglysning af skøde?

Tinglysning er, som beskrevet tidligere, den offentlige registrering af ejerskabet – altså, hvem der har rettigheden til boligen. I praksis foregår tinglysningen ved, at der udarbejdes et skøde, som efterfølgende tinglyses.

Efterfølgende vil skødet fremgå af tingbogen, som er offentlig og som alle kan tilgå kvit og frit. Når du skal have tinglyst dit skøde, skal du betale 1.730 kr. samt 0,6 % af købesummen for ejendommen. Køber du eksempelvis en bolig til 3.000.000 kr. koster tinglysningen 19.730 kr.

Regnestykket er følgende:

  • 0,6 % af 3.000.000 kr. = 18.000 kr.
  • Tinglysningsafgift = 1.730 kr.

I forbindelse med den nye finanslovsaftale for 2020 er regeringen samt støttepartierne nået til enighed omkring, at tinglysningsafgiften reguleres hvert tredje år. Første gang den blev reguleret var 1. marts 2020, hvor den blev hævet fra 1.660 kr. til 1.730 kr.

Læs mere om tinglysning af skøde her.

 

Hvad koster tinglysning af lån?

Når du skal investere i en ejerbolig, vil du i langt de fleste tilfælde låne hele eller dele af købsprisen. I en ejerbolig bliver der typisk optaget et realkreditlån hos en kreditforening i forbindelse med finansieringen.

Her har du mulighed for at låne op til 80 % af boligens værdi, hvorfor mange også optager et banklån til at finansiere 15 % af købsprisen. De resterende 5 % skal du selv lægge som udbetaling, når du planlægger at købe en bolig.

Når du optager et realkreditlån samt et boliglån i banken, hvor der er udstedt pantebrev, skal du også betale en stempelafgift, der i princippet er det samme som en tinglysningsafgift. Også her er prisen 1.730 kr.

Udover afgiften skal du betale 1,45 % af det lånte beløb. Køber du en bolig til 3.000.000 kr. og optager et realkreditlån på 80 % af købesummen, skal du derfor betale 36.530 kr. i tinglysningsafgift på dit realkreditlån.

Opretter du også et banklån på 15 % af købesummen, skal du samtidig medregne tinglysningsafgiften på dette i ovenstående regnestykke.

 

Det er gratis at indhente oplysninger

Det er i dag gratis at indhente oplysninger via Tinglysning.dk, men sådan har det ikke altid været. Indtil d. 1. juli 2013 kostede det mellem 30-120 kr. at indhente aktindsigt om boliger, man ikke selv havde rettigheder over.

Siden har det været gratis, men til gengæld er tinglysningsafgiften steget, så den i dag er højere end før i tiden. Det betyder, at du kan se, hvilke ejerforhold, servitutter og forbehold der er tinglyst på en ejendom, før du skriver under på købsaftalen.

 

Hvad er en stempelbesparelse?

Hvis den tidligere ejer af ejendommen har optaget store lån heri, er det en fordel for dig. Det er det, fordi panten følger selve ejendommen, og derfor ikke er relateret til personen, der bor i ejendommen.

Har den tidligere ejer optaget lån i banken i forbindelse med finansieringen, kan du derfor modregne dette i købesummen, når du skal betale tinglysningsafgift. På den måde skal du udelukkende betale tinglysningsafgift af det beløb, du får, når den nuværende ejers lån er trukket fra.

Dette kaldes for en stempelbesparelse, og det kan medføre store besparelser for dig, hvorfor det er vigtigt at være bevidst om. Du kan ende med at betale langt mindre i tinglysningsafgift, end det ellers ville have været tilfældet.

Du bør have den eventuelle stempelafgift med i dine overvejelser, når du skal købe bolig – det er en stor prisforskel, som ofte bliver overset, når man skal investere i fast ejendom. Det er værd at have med, da to ejendomme som tilsyneladende koster det samme, kan ende med at koste dig vidt forskellige beløb, fordi du kan opnå en større stempelbesparelse ved at vælge den ene frem for den anden.

 

Hvilke tinglyste oplysninger kan jeg se?

Tinglysning er offentligt tilgængeligt og det koster ikke noget at slå op i tingbogen. Det kan være en god idé at tjekke de tinglyste ejerforhold, servitutter og lån for en ejendom, før du beslutter dig for at acceptere købsaftalen.

Du kan tjekke oplysninger omkring pantebreve, skøder og servitutter på en ejendom ved at tilgå tinglysning.dk, hvor du kan få indblik i oplysningerne. Servicen er tilgængelig for alle, og det koster ikke noget at benytte sig af den.

Du kan se de overordnede oplysninger, selvom du ikke er logget ind, men vi du have adgang til den fulde tingbogsattest, er det nødvendigt, at du logger ind med dit NemID for at få adgang til et fyldestgørende overblik.

Når du tilgår Tinglysning.dk kan du blandt andet se informationer om:

  • Boligens nuværende ejer
  • Den seneste vurdering af ejendommen
  • Hvilke lån der er optaget i boligen
  • Hvornår lånene er optaget i boligen
  • Servitutter på ejendommen
  • Ejendommens købspris
  • Ejendommens grundværdi

 

Hvordan ser jeg tingbogen?

Hvis du vil søge oplysninger omkring huspriser og lån i tingbogen på Tinglysning.dk, kan du benytte dig af nedenstående guide.

Sådan ser du tingbogen:

  1. Tilgå Tinglysning.dk
  2. Vælg Forespørg uden log ind
  3. Indtast adressen på den bolig, du ønsker at se oplysninger om
  4. Tryk på søg og vælg adressen

Ønsker du flere oplysninger, kræver det, at du logger på med NemID:

  1. Tilgå Tinglysning.dk
  2. Klik på Forespørg med log ind
  3. Log på med dit NemID
  4. Indtast adressen på boligen
  5. Vælg, hvilke oplysninger du ønsker at se

Hvis du ønsker at se, hvem der tidligere har ejet boligen, hvad købsprisen var, samt hvornår de tidligere ejere købt boligen, skal du klikke på Historiske adkomster, hvorefter du får mulighed for at se tidligere ejerforhold og lignende oplysninger for ejendommen.

 

Hvordan ser jeg servitutter i tingbogen?

Det kan være værd at tjekke, hvorvidt en bolig er fredet eller har andre begrænsninger, før du beslutter dig for at skrive under på en købsaftale. Disse oplysninger kan du se via servitutterne, som du også kan tjekke på Tinglysning.dk.

Det kan også være, at andre personer har ret til at færdes på grunden, hvilket ligeledes vil fremgå her. Alle de oplysninger, der er relevante i forbindelse med dit boligkøb, fremgår af tinglysningsbogen.

For at finde servitutter i tingbogen, skal du følge disse trin:

  1. Navigér til Tinglysning.dk
  2. Klik på Forespørg med log ind
  3. Log på med dit NemID
  4. Gå til fanen Fast ejendom
  5. Indtast adressen på ejendommen og klik på den
  6. Klik på Servitutter
  7. Nu kan du se, hvilke servitutter der er på den specifikke ejendom
  8. Er et aktnummer angivet med rød tekst, kan du downloade dokumenter ved at klikke på det

Hvis der er registreret dokumenter på ejendommen, før man overgik til digital tinglysning i 2009, skal du klikke på Øvrige oplysninger og Indskannede akter.

Læs mere om servitutter her.

 

Tinglyste servitutter på flere ejendomme

Når du søger efter servitutter, som er tinglyste på en specifik ejendom, er det værd at være opmærksom på, at nogle af disse kan være tinglyst på flere ejendomme, hvorfor kopien ofte vil være at finde i en anden ejendoms akt.

Er dette tilfældet, vil det det være angivet ud for den enkelte servitut med en henvisning til, hvor du kan finde den. Når du klikker på henvisningen, vil du samtidig få alle de øvrige dokumenter for ejendommen – også dem, der ikke har noget med den specifikke servitut at gøre.

Du kan derfor få en stor akt, som ikke altid er struktureret på samme måde som øvrige dokumenter, hvorfor det kan være vanskeligt at finde den enkelte servitut. Som regel er akten dog inddelt efter en kopi af skødet, herefter pantehæftelser og til sidst de servitutter, der er for ejendommen.

 

Bør jeg selv foretage tinglysning?

Du kan godt selv gennemføre tinglysning af et skøde, men vær opmærksom på, at processen ikke altid er så simpel, som det lyder til. Vi anbefaler, at du altid hyrer en boligadvokat eller anden rådgiver til at udføre arbejdet for dig, så du er sikker på, at de oplysninger, der angives i skødet, er korrekte.

Herudover er det værd at nævne, at du er dækket under boligadvokatens forsikring, hvis der skulle opstå komplikationer i forbindelse med tinglysningen. Tinglysning foregår digitalt i dag, hvorfor det er en forholdsvis hurtigt proces, hvis arbejdet udføres korrekt.

Mangler der oplysninger, som er nødvendige for at få skødet tinglyst, vil du i mange tilfælde opleve, at dette skal gennemgås manuelt af en medarbejder. Det risikerer at trække processen i langdrag. Når du allierer dig med en boligadvokat i forbindelse med tinglysning, vil du være sikret en hurtig og nem proces.

 

Lad NEMADVOKAT hjælpe dig med tinglysning

Har du brug for hjælp i forbindelse med tinglysning af skøde? Hos NEMADVOKAT hjælper vi hver dag boligejere med tinglysning af skøde. Vi sikrer dig, at skødet udarbejdes juridisk korrekt og tinglyses efterfølgende.

Herudover får du professionel rådgivning gennem hele forløbet af din personlige boligrådgiver. Vores priser er gennemsigtige og vi sikrer, at alt foregår korrekt og efter bogen. Når skødet er udarbejdet og tinglyst, afslutter vi sagen, så du kan have ro i maven.

Tinglysning af skøde Benyt en forsikret boligadvokat
DKK 2.295
Læs mere

inkl. moms

Læs også