Byggesagkyndig

En byggesagkyndig kaldes også for en bygningssagkyndig. Det er betegnelsen for den person, der udarbejder tilstandsrapporten, som er en forudsætning for, at der kan tegnes en ejerskifteforsikring. Titlen som byggesagkyndig er en beskikkelse, som Sikkerhedsstyrelsen udsteder. Her kan du læse mere om, hvad en byggesagkyndig er, samt hvad en byggesagkyndig koster.

 

 

En byggesagkyndig står for at udarbejde tilstandsrapporten på vegne af sælger. Som køber kan du dog også gøre brug af en byggesagkyndig, hvis du vil sikre dig, at tilstandsrapporten viser et nøjagtigt billede af ejendommens faktiske stand.

Det må ikke være den samme byggesagkyndige, der både udarbejder tilstandsrapporten for sælger og efterfølgende gennemgår ejendommen for køber. I denne artikel kan blive klogere på alt, der er værd at vide omkring den byggesagkyndige.

 

Hvad er en byggesagkyndig?

Som nævnt kan alle og enhver ikke bare kalde sig for byggesagkyndig. Titlen er en beskikkelse, der udstedes af Sikkerhedsstyrelsen. Det er udelukkende en beskikket byggesagkyndig, der må udarbejde tilstandsrapporten.

Før du kan blive beskikket som byggesagkyndig, skal du blandt andet have relevant erhvervserfaring af minimum fem års varighed. Herudover skal du have en uddannelse som bygningskonstruktør, arkitekt eller ingeniør.

Alle byggesagkyndige skal desuden have bestået et kursus i huseftersynsordningen, så der er sikkerhed for, at deres inspektioner bliver udført efter samme principper. Som køber vælger du imidlertid selv, om du vil have en beskikket byggesagkyndig til at gennemgå ejendommen.

Beskikkelsen kan derfor ses som en sikkerhed for, at den byggesagkyndige rent faktisk besidder den relevante erfaring og praktiske viden omkring de relevante byggetekniske forhold – og ikke kun den uddannelsesmæssige baggrund.

 

Hvad kan en byggesagkyndig bruges til?

Den byggesagkyndige bruges primært i forbindelse med udarbejdelsen af tilstandsrapporten, der hører under huseftersynsordningen. Samtidig er tilstandsrapporten nødvendig, hvis der skal tegnes en ejerskifteforsikring.

Det er sælgers ansvar, at der udarbejdes en fyldestgørende tilstandsrapport. Det er derfor sælger, der står for at finde den byggesagkyndige. Sælger kan samtidig bede ejendomsmægleren om at kontakte forsikringsselskabet med henblik på at finde en byggesagkyndig.

Dog er det ikke udelukkende sælger, der får noget ud af den byggesagkyndige. Køber får samtidig tryghed i forbindelse med sit boligkøb, da tilstandsrapporten beskriver skader samt fejl og mangler ved boligen.

Herudover kan det være relevant for køber at få en uvildig byggesagkyndig til at gennemgå boligen med henblik på at vurdere, om tilstandsrapporten er retvisende. Det giver køber en ekstra tryghed i bolighandlen. Det kan i princippet spare ham eller hende for mange penge, hvis det viser sig, at den eksisterende tilstandsrapport var mangelfuld.

 

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en rapport, som udarbejdes af en beskikket byggesagkyndig. Den har til formål at beskrive synlige fejl og mangler ved boligen. Det er således en detaljeret indsigt i boligens aktuelle stand. Tilstandsrapporten er blandt de vigtigste dokumenter i forbindelse med en bolighandel.

Det er ikke noget krav, at der udarbejdes en tilstandsrapport, da det er et frivilligt valg, sælger kan benytte sig af. Tilstandsrapporten er en del af huseftersynsordningen, og man er ikke forpligtet til at benytte sig af den.

Hvis der ikke foreligger en tilstandsrapport, skyldes det ofte, at der er tale om et ‘håndværkertilbud’, eller at sælger bevidst har fravalgt det. Som køber bør du dog aldrig investere i en ejendom, hvor der ikke foreligger en tilstandsrapport, medmindre du er indforstået med konsekvensen heraf.

Vælger man at benytte sig af tilstandsrapporten, er det en byggesagkyndig, der står for at udføre den. I samme ombæring skal der udarbejdes en elinstallationsrapport, som en autoriseret el-installatør står for at udarbejde.

Selvom det er frivilligt, hvorvidt man som sælger ønsker at få udarbejdet en tilstands- og elinstallationsrapport, er det kutyme i langt de fleste bolighandler. Det skyldes, at det er en forudsætning for, at der kan tegnes en ejerskifteforsikring.

Ejerskifteforsikringen fratager sælger det sædvanlige 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler. Sælger er således ikke forpligtet til at dække fejl, mangler og skader, der først opdages på et senere tidspunkt, når der er tegnet en ejerskifteforsikring.

Herudover vil de den potentielle køber typisk kræve, at der tegnes en ejerskifteforsikring, hvorfor sælger i de fleste tilfælde vælger at få en byggesagkyndig til at udarbejde en tilstandsrapport.

Læs mere om tilstandsrapporten, her.

 

Hvad indeholder en tilstandsrapport?

Når den byggesagkyndige udarbejder tilstandsrapporten, tager vedkommende udgangspunkt i synlige fejl og skader på ejendommen. Det gælder eksempelvis for kælderen, soklen, vinduerne, gulvene og tagene.

 

Tilstandsrapporten indeholder typisk informationer om:

• Boligens synlige elementer
• Skader og forhold, som kan have konsekvenser senere.
• Ombygninger og reparationer

Hvis den byggesagkyndige finder fejl, mangler eller skader, inddeler vedkommende dem i kategorier, der varierer, afhængigt af hvor alvorlige de er. På den måde er det nemt for køber at danne sig et overblik over skadernes karakter.

 

Skaderne inddeles med følgende kategorier:

• KO: Kosmetiske skader
• K1: Mindre alvorlige skader
• K2: Alvorlige skader
• K3: Kritiske skader
• UN: Kræver nærmere undersøgelse
• IB: Ingen bemærkninger

Når du som køber vurderer skaderne i tilstandsrapporten, bør du ikke gå ud fra den betegnelse, de har fået, men derimod hvad det vil koste at få dem udbedret. Selvom de skader, der hører under K3-kategorien er kritiske, behøver de ikke at være dyrere at udbedre end skader, der hører under K1-kategorien.

Du kan samtidig bruge tilstandsrapporten til at forhandle dig til et nedslag i prisen på boligen, hvis du vurderer, at der er skader, som berettiger en reduceret pris. Det er en vurderingssag, hvorfor du har de bedste odds, hvis du selv involverer din egen byggesagkyndige.

 

Tilstandsrapporten er ikke fyldestgørende

Selvom tilstandsrapporten er udarbejdet af en beskikket byggesagkyndig, kan vedkommende udelukkende danne et overblik over de skader, der kan ses med det blotte øje. Tilstandsrapporten dækker således ikke de problemer, som er skjulte.

Når den byggesagkyndige gennemgår ejendommen, skal vedkommende ikke foretage indgreb. Det betyder, at den byggesagkyndige udelukkende inspicerer de synlige elementer i fremkommelige rum. Vedkommende forventes ikke at inspicere hele krybekælderen eller undersøge trækonstruktionerne i huset.

Af samme årsag skal tilstandsrapporten ikke ses som et fyldestgørende overblik over alle husets fejl og mangler. Du bør derfor ikke stole blindt på den. Det er ingen garanti for husets faktiske kvalitet, omend den som udgangspunkt giver et retvisende indblik i husets stand.

Du bør desuden være opmærksom på, at tilstandsrapporten har en udløbsdato. Den er således udelukkende gyldig i seks måneder, efter den byggesagkyndige har udarbejdet den. Hvis boligen ikke er solgt efter seks måneder, skal der udarbejdes en ny tilstandsrapport.

Typisk kan du få den samme byggesagkyndige til at udarbejde den nye tilstandsrapport til en reduceret pris. Det er dog op til de enkelte byggesagkyndige at beslutte, om de tilbyder en sådan ordning eller ej. Derfor bør du undersøge dette, før du accepterer et tilbud.

 

Brug din egen byggesagkyndige, når du køber bolig

Når du køber en bolig, er der typisk tale om den største investering, du kommer til at foretage i dit liv. Derfor er det væsentligt, at du rent faktisk er klar over, hvad det er, du investerer i. Dertil også, om prisen er rimelig i forhold til husets aktuelle stand.

I langt de fleste tilfælde vil sælger sørge for, at der udarbejdes en tilstandsrapport af en byggesagkyndig, som har til formål at danne et overblik over fejl og mangler ved boligen. Det er imidlertid ikke nogen garanti for, at du ved, hvad det vil koste at få udbedret disse.

Du kan ikke stole blindt på, at de informationer, der fremgår af tilstandsrapporten, rent faktisk stemmer overens med virkeligheden. En byggesagkyndig er et menneske, hvorfor der er risiko for, at der foretages fejl i forbindelse med udarbejdelsen af tilstandsrapporten.

Derfor er det en god idé at hyre din egen byggesagkyndige i forbindelse med et boligkøb. Når du gør brug af en uvildig byggesagkyndig, kan du få gennemgået tilstandsrapporten, så du er sikker på, at den er retvisende.

Samtidig kan du få svar på, hvad det vil koste at få udbedret de fejl, mangler og skader, der fremgår af tilstandsrapporten. Det giver dig et mere realistisk billede af, hvilke omkostninger der er forbundet med et eventuelt køb af ejendommen udover selve købsprisen.

Hvis det viser sig, at tilstandsrapporten indeholder fejl, eller der er kritiske forhold, som ikke er beskrevet i den oprindelige tilstandsrapport, kan du typisk forhandle dig til en bedre pris på boligen. Du kan også lade være med at købe den, fordi salgsprisen dermed ikke er afstemt i forhold til boligens faktiske stand.

 

Hvad koster en byggesagkyndig?

En byggesagkyndig vælger selv, hvor meget vedkommende vil tage for at udarbejde eller gennemgå en tilstandsrapport. Selvom der er tale om en beskikket byggesagkyndig, er der ingen maksimumgrænse for, hvor meget de må tage for deres ydelser.

Mange byggesagkyndige tager en timepris på omkring 1.500-2.000 kr., og nogle kører slet ikke ud, hvis der er tale om en opgave, som tager under to timer. Du skal derfor regne med, at du skal betale mellem 3.000-4.000 kr. som minimum, når du gør brug af en byggesagkyndig.

Hvis den byggesagkyndige skal inspicere en større ejendom, skal du regne med, at det tager længere tid, ligesom boligens stand påvirker prisen. Der er derfor mange forskellige faktorer, der har indflydelse på prisen for en byggesagkyndig.

Det gælder, uanset om du hyrer en byggesagkyndig i forbindelse med salg eller køb af en ejendom. Du bør altid aftale en fast pris med den byggesagkyndige, før du hyrer vedkommende. På den måde er du sikker på, at der ikke dukker ubehagelige overraskelser op.

Herudover kan det betale sig at indhente tilbud hos flere forskellige firmaer, så du har et sammenligningsgrundlag. Priserne kan variere meget, hvorfor det er umuligt at give en fast pris. Det afhænger nemlig blandt andet af boligens stand og areal, samt hvilken byggesagkyndig du vælger.

 

Anvendes byggesagkyndig kun brugt til bolighandler?

Det er ikke udelukkende, når du skal købe eller sælge en bolig, det kan være relevant at inddrage en byggesagkyndig. En byggesagkyndig vil til enhver tid kunne inspicere din bolig, så du er sikker på, at der ikke er noget galt.

Hvis du har mistanke om, at der er skimmelsvamp i din bolig, kan det således være relevant at få en byggesagkyndig til at vurdere, om det rent faktisk er tilfældet. På den måde har du mulighed for at fange problemet i opløbet, så det er muligt at gøre noget ved det.

Det kan også være en god idé at inddrage en byggesagkyndig i forbindelse med nybyggeri. Den byggesagkyndige gennemgår byggeriet løbende, så du er sikker på, at det lever op til de lov- og sikkerhedsmæssige krav, der er på området.

Har du fået afvist en forsikringssag, som du mener er uberettiget, kan du i mange tilfælde få gavn af at involvere en byggesagkyndig. Vedkommende vil vurdere, hvorvidt forsikringsselskabet har afvist sagen på et berettiget grundlag eller ej.

I mange tilfælde vil du derfor kunne spare penge ved at inddrage en byggesagkyndig, selvom der ikke er tale om køb eller salg af ejendom. Det gælder i alle de tilfælde, hvor du har en formodning om, at der er noget galt, eller du blot ønsker at være på den sikre side.

 

Brug den byggesagkyndige til at forhandle om prisen

Som tidligere nævnt, kan det være en god idé at gøre brug af din egen byggesagkyndige, når du planlægger at købe en bolig. Den byggesagkyndige vil kunne foretage et eftersyn af boligen, som går mere i dybden end tilstandsrapporten.

Hvis vedkommende finder væsentlige fejl og mangler ved boligen, vil du få besked om det. Dermed kan du tage stilling til, om du ønsker at byde på boligen. Hvis du vælger at byde på boligen, selvom der er fejl og mangler, kan du typisk bruge det som argument, når du skal forhandle dig til en bedre pris.

Når du har dokumentation for, at boligen har fejl og mangler, der reducerer værdien, har du langt større sandsynlighed for at få succes med dine forhandlinger. Samtidig kan det betale sig at gøre brug af en boligadvokat, der kan assistere med køberrådgivning.

Du er derfor godt stillet, hvis du både gør brug af din egen byggesagkyndige og en boligadvokat, når du skal købe bolig. En boligadvokat vil typisk kende boligmarkedet. Derfor vil vedkommende være bedre rustet til at varetage forhandlingerne. Dette gælder særligt, hvis disse baseres på dokumentation fra den byggesagkyndige.