Ejendomsskat (grundskyld)

Ejendomsskat bliver også kaldt for grundskyld. Det er den skat, der er på selve grunden, du ejer, og den relaterer sig derfor ikke til boligen. Ejendomsskat opkræves af kommunen, og den udgør en mindre del af den afgiftspligtige grundværdi. I denne artikel kan du læse mere om, hvornår de nye regler for ejendomsskat træder i kraft, hvordan ejendomsskatten beregnes, og hvordan du betaler den.

 

 

Hvad er ejendomsskat?

Ejendomsskatten er en skat, der relaterer sig til den grund, du ejer. Den har således intet at gøre med selve ejendommen, der er beliggende på grunden. Det er kommunen, der står for at opkræve ejendomsskatten, og den udgør kun en lille procentdel af den afgiftspligtige grundværdi.

Udover ejendomsskatten betaler du også ejendomsværdiskat, der relaterer sig til din bolig. I slutningen af året modtager du en opkrævning fra den kommune, grunden og ejendommen er beliggende i, som dækker det følgende års ejendomsskat. Betalingen skal typisk betales i to rater.

Der er kun ganske få ejendomme, som er fritaget for at betale ejendomsskat. Fritagelsen omfatter eksempelvis ejendomme, der er fredede. Dette kan du læse mere om i Lov om kommunal ejendomsskat §7.

Folketinget vedtog i 2017 en boligskattereform. Denne skulle oprindeligt være trådt i kraft d. 1. januar 2021, men den er udskudt, så den i stedet træder i kraft d. 1. januar 2024. Indtil denne blive aktuel, er der i stedet indført en indefrysningsordning.

Indefrysningsordningen betyder, at de nominemme stigninger i grundskylden automatisk indefryses. Ordningen kan ikke udskydes, hvorfor beløbet ikke forrentes i perioden mellem 2018-2023. Stigningerne i grundskylden forfalder til betaling, når ejendommen sælges. Du kan læse mere om indefrysningsordningen og de nye regler længere nede i denne artikel.

 

Hvordan beregnes ejendomsskat?

Ejendomsskat beregnes på baggrund af, hvad Vurderingsstyrelsen har vurderet, at din grund er værd. Denne vurdering kaldes for grundværdi. Hvor stor en procentdel af grundværdien, du skal betale ejendomsskat af, bliver reguleret på baggrund af den enkelte kommunes grundskyldspromille.

Grundskyldspromillen udregnes, som navnet antyder, i promiller frem for procenter. 1 promille svarer til 0,1 procent. Det er de enkelte kommuner, der fastsætter grundskyldspromillen, som skal udgøre mindst 16 promille og højst 34 promille af grundværdien ifølge de nuværende regler. Når de nye regler træder i kraft, sænkes maksimumpromillen til 34 og den nedre grænse fjernes.

Hvis din kommune har en grundskyldspromille på 30, betyder det derfor i praksis, at du skal betale 3 procent af grundværdien i ejendomsskat. Herudover kan der være fradrag, som du kan trække fra ejendomsskatten.

 

Hvordan beregnes grundværdien?

Ejendomsskatten tager udgangspunkt i grundværdien, og det er Vurderingsstyrelsen, der står for at vurdere ejendomme og grunde. Dette gøres hvert andet år – ejerboliger vurderes i ulige år, mens alle andre former for ejendomme og grunde vurderes i lige år.

Vurderingsstyrelsen anvender ikke den aktuelle grundværdi, når de udregner ejendomsskatten. I stedet er det den grundværdi, der er foretaget for 2-3 år tilbage, der anvendes til at udregne ejendomsskatten.

I 2013 kom det frem, at der ofte er fejl i de ejendomsvurderinger, der foretages af SKAT, hvorfor det blev besluttet, at der ikke skulle foretages nye offentlige ejendomsvurderinger i dette år. I stedet anvendes vurderingen fra 2011 med et nedslag på 2,5 procent for alle private ejerboliger.

Efter planen er det nye vurderingssystem på plads i 2024, og det betyder at der i 2021 forventes at blive foretaget nye vurderinger, som danner grundlag for, hvordan ejendomsskatten skal udregnes fremadrettet.

Læs mere om ejendomsvurderinger, her.

 

Der anvendes to værdier til beregning af ejendomsskat

Det er ikke alene den seneste offentlige vurdering af din grund, der kan anvendes til at udregne din ejendomsskat. Ejendomsskatten kan udregnes på baggrund af to værdier – og det er den laveste, der danner grundlag for ejendomsskatten.

• Den seneste offentlige vurdering af grundværdien – i 2013 blev vurderingen af grundværdien fra 2011 anvendt.
• Grundskatteloftværdien – i 2013 blev den afgiftspligtige grundværdi i 2012 forhøjet med reguleringsprocenten anvendt.

Din kommune bruger altid den laveste værdi til at udregne din ejendomsskat på baggrund af den aktuelle grundskyldspromille i den pågældende kommune. Når du får en ejendomsskattebillet tilsendt af kommunen, kan du se, hvilken vurdering din ejendomsskat er beregnet på baggrund af.

 

Boligskattereform ændrer på grundskatterne

I 2017 vedtog et bredt flertal i Folketinget en reform af boligskatterne, som oprindeligt skulle være trådt i kraft i 2021. Boligskattereformen er dog blevet udskudt, så den i stedet forventes at træde i kraft fra 2024.

Kort fortalt, vil boligskattereformen betyde, at grundskatten for ejerlejligheder og liebhaverboliger i større byområder bliver øget, mens grundskatten i de fleste boliger i mindre byområder og på landet vil blive sænket.

 

Grundskatteloftværdi og reguleringsprocent

Fra 2013 har der været et loft over, hvor stor en stigning ejendomsskatten må blive beregnet på baggrund af. Grundskatteloftet blev indført for at begrænse, hvor meget en grundejers ejendomsskat kan stige, når grundskyldspromillen er uændret.

Derfor må den afgiftspligtige grundværdi højst udgøre det foregående afgiftspligtige grundværdi med en maksimal reguleringsprocent, der udgøres af 7 procent. Den aktuelle procentsats skifter fra år til år, og i 2021 er den på 6,4 procent.

Reguleringsprocenten bliver anvendt i tilfælde, hvor den afgiftspligtige grundværdi fra det foregående skatteår forhøjet med den aktuelle reguleringsprocent er lavere end den offentlige vurdering af grundværdien, der senest er blevet fastsat.

 

Hvordan bliver grundskatteloftværdien fastsat?

Grundskatteloftværdien er betegnelsen for grundværdien i et basisår forhøjet med de mellemværende års reguleringsprocent. Basisåret er for de fleste boligejere 2001, da dette års grundværdi blev anvendt, da grundskatteloftet blev indført.

Der kan dog godt være tildelt nye basisår – eksempelvis hvis værdien for den afgiftspligtige grundværdi udgør samme niveau som den seneste offentlige ejendomsvurdering. Basisåret er derfor det år, hvor den afgiftspligtige grundværdi matcher SKAT’s vurdering af grundens værdi.

Hvis der udstykkes ny grund eller ændring af en grunds størrelse eller anvendelse, skal SKAT ikke udelukkende fastsætte grundværdien på baggrund af de generelle vurderingsregler. Grunden skal samtidig tildeles en grundværdi på grundskatteloftsniveau.

Grundskatteloftsværdien fastsættes på baggrund af en vurdering af, hvad den specifikke grund formodes at være blevet vurderet til i basisåret. Grundskatteloftsværdien er således baseret på et skøn.

 

Hvad kan ligge til grund for stigning i ejendomsskatten?

Ejendomsskatten ligger ikke fast, da den kan risikere at stige årligt. Der er primært to anledninger til, at ejendomsskatten stiger:

• Grundværdien stiger – enten på baggrund af reguleringsprocenten, eller fordi der er foretaget en højere offentlig vurdering.
• Kommunens grundskyldspromille stiger, fordi kommunalbestyrelsen har besluttet det i forbindelse med budgetforhandlinger.

Vær opmærksom på, at en stigning i ejendomsskatten er begrænset af, at grundskyldspromillen maksimalt må være på 34. Herudover må reguleringsprocenten ikke udgøre mere end 7 procent hvert år.

 

Indefrysning af stigninger i ejendomsskat

Danske boligejere kan siden 2018 risikere at have fået indefrosset en del af ejendomsskatten. Det betyder, at du i 2018-2020 ikke har skulle betale en stigning i din ejendomsskat, såfremt der har været en. Dette skal i stedet betales, når du sælger din bolig.

I sidste halvdel af 2021 er indefrysningsordningen imidlertid gjort frivillig, hvorfor du kan beslutte, at du gerne vil betale eventuelle stigninger i ejendomsskatten på din ejendom, såfremt du ønsker det.

En indefrysning af ejendomsskatten betyder i praksis, at kommunen yder et lån til betaling af din eventuelle stigning i ejendomsskat. Betalingen skal således finde sted på et senere tidspunkt, men den er rente- og gebyrfri.

Der er en bagatelgrænse på 200 kr. pr. ejendom pr. ejer, hvilket betyder, at du skal betale stigningen, hvis beløbet et på under 200 kr. Når du sælger din bolig, skal det indefrosne beløb betales til kommunen.

Når du sælger din bolig, sender kommunen dig derfor en opgørelse over, hvad du skylder, som du efterfølgende skal betale. Du kan altid kontakte din kommune, hvis du har spørgsmål til indefrysning af ejendomsskatten.

 

Stigninger i ejendomsskatten

Selvom ejendomsskatten kommer til at stige i din kommune, er det således ikke noget, der kommer til at få betydning for dit budget med det samme. Da Boligskattereformen blev vedtaget i 2017, blev det samtidig vedtaget, at stigninger i ejendomsskatten skulle indefryses.

Det beløb, du som boligejer skal betale ekstra, bliver derfor låst fast, og du skal først betale det på et senere tidspunkt. På nuværende tidspunkt er indefrysningen uden renter indtil 2024, medmindre du vælger at betale af på den før.

Indtil videre har dette været en tvungen ordning, hvorfor boligejere ikke har kunne betale af på den gæld, der skyldes til det offentlige. I den seneste politiske aftale, er det imidlertid blevet besluttet, at du selv kan vælge, hvorvidt du vil betale af på den indefrosne ejendomsskat af eller ej.

Hvis du beslutter dig for at lade ejendomsskatten forblive indefrossen, vil det være rentefrit helt frem til 2024, hvorfor det i mange tilfælde godt kan betale sig.

 

Den gennemsnitlige grundskyldspromille falder

Maksimumgrænsen for grundskyldspromillen bliver i forbindelse med de nye regler sat ned fra 34 til 30. Samtidig bliver minimumsgrænsen på 16 helt afskaffet, så der ikke længere er nogen nedre grænse for grundskyldspromillen.

Nogle boligejere vil opleve, at deres grundværdi bliver fastsat på et væsentligt højere niveau, end det tidligere har været tilfældet, når de nye grundvurderinger bliver foretaget. Samtidig vil der være nogle kommuner, hvor grundskyldspromillen bliver væsentligt lavere end i dag, da der er vedtaget et loft for, hvor meget den samlede grundskyldspromille må stige.

Årsagen til dette er, at grundskylden ikke må stige markant, når man regner efter den nye grundværdi. Det medfører i sidste ende, at den gennemsnitlige grundskyldspromille i de forskellige kommuner sænkes fra omkring 26 promille til omkring 13 promille i 2024.

 

Anmod om indefrysning af ejendomsskat

Hvis du eller din ægtefælle er gået på folkepension, modtager efterløn, delpension eller social pension, er der mulighed for at indefryse ejendomsskatten i jeres helårsbolig eller sommerhus.

Når du indefryser ejendomsskatten, betyder det i praksis, at du låner pengene af kommunen mod at stille sikkerhed i din ejendom. Formålet med denne mulighed er, at ældre og pensionister aflastes økonomisk, så de kan blive boende i deres hus eller beholde deres sommerhus, når de ikke længere er på arbejdsmarkedet.

Alle kommuner er forpligtet til at give husejere mulighed for at indefryse ejendomsskatten. Der er dog en række krav, der skal være opfyldt, før du kan få lov til at få indefrosset din ejendomsskat, hvorfor der ikke er nogen garanti for, at det kan lade sig gøre.

 

For at benytte ordningen er der følgende krav til ejeren eller dennes ægtefælle:

• En af parterne skal have fast bopæl i landet i den periode, hvor de specifikke ejendomsskatter skal betales.
• En af parterne skal enten være nået folkepensionsalderen, være på efterløn eller få pension i henhold til den gældende lovgivning omkring social pension, førtidspension eller delpension.
• Ordningen kan ikke anvendes, hvis du modtager boligstøtte.

Hvis du er i tvivl om, hvorvidt det er en god løsning at gøre brug af ordningen i din specifikke situation, bør du kontakte din kommune. De kan hjælpe dig med at finde frem til den løsning, der giver bedst mening for dig.

Alle kommuner skal yde lån for ejendomsskatter og tilslutningsafgifter, men det er op til den enkelte kommune, hvorvidt denne ordning også skal omfatte kloak-, vej-, vandafledningsafgift og lignende.

Lånet kan ydes til helårsboliger – herunder også ejerlejligheder – og fritidsboliger, men der kan udelukkende ydes lån til én ejendom pr. person. Det er kommunen, der tilbyder lånet, hvorfor du skal rette henvendelse til den kommune, din grund er beliggende i, hvis du ønsker at indefryse ejendomsskatten.

Før du kan få bevilget lånet, er det et krav, at der er friværdi i huset indenfor den seneste offentlige ejendomsvurdering. Hvis du opfylder førnævnte betingelser til indefrysning af ejendomsskat, skal du ansøge kommunen omkring indefrysnings-ordningen. Du skal anvende den digitale selvbetjening til at ansøgningen.

 

Hvordan stilles der sikkerhed for den indefrosne ejendomsskat?

Når du får indefrosset din ejendomsskat, er der i princippet tale om et lån. Kommunen vil enten kræve, at der stilles sikkerhed til lånet gennem et skadesløsbrev eller et ejerpantebrev i huset. Forskellen mellem pantebrevene har ingen betydning i forhold til denne situation.

Stiller du sikkerhed med et skadesløsbrev, udstedes dette af ejeren til kommunen, der på den måde får stillet sikkerhed for de indefrosne skatter i ejendommen. Som udgangspunkt vil gælden ikke overstige hovedstolen på skadesløsbrevet.

Hvis der i stedet anvendes et ejerpantebrev til at stille sikkerhed, udstedes dette af ejeren til ejeren, som efterfølgende afleverer det til kommunen, som på den måde stilles sikkerhed i pantebrevet (og dermed ejendommen) gennem det, der kaldes for en håndpantsætningserklæring.

 

Skal vi hjælpe dig med din bolighandel?

Som din boligadvokat sikrer vi dig en tryg og sikker bolighandel. Med vores køberrådgivning tager vi os af alt det praktiske i forbindelse med dit boligkøb. Kontakt os i dag og få en uforpligtende samtale. Det koster ikke noget at spørge.