Få overblik over dit boligkøb
Introduktion
Det kan være vanskeligt at navigere sig rundt i alle de forskellige trin, der er forbundet med et boligkøb. Vi vil i nedenstående derfor give et overskueligt overblik over hele købsprocessen, fra start til slut, så du som boligkøber kan føle dig tryg ved din bolighandel.
Du kan i denne artikel blandt andet læse dig til, hvordan et boligkøb oftest forløber og hertil hvad de forskellige fagtermer, der er forbundet med en bolighandel, betyder – heriblandt berigtigelse, tinglysning og refusionsopgørelse). Derudover kan du læse dig frem til, hvilke juridiske dokumenter som du bør have styr på, inden du står registreret som officiel ejer af boligen.
Handlens dokumenter
I forbindelse med et boligkøb, er der et behov for en lang række juridiske dokumenter ved overdragelse af fast ejendom.
Nedenstående er ikke en fuldendt liste over alle de dokumenter, der typisk vil være nødvendige forud for salg af fast ejendom, men kan samtidig male et fint billede af, hvilke type dokumenter du som hovedregel skal have styr på. Dokumenterne vil blive forklaret yderligere senere i artiklen.
BBR-meddelelse: En BBR-meddelelse indeholder alle de oplysninger, der er registreret i Bygnings- og Boligregisteret (Heraf: BBR) hos kommunen for den pågældende ejendom.
Energimærkning: Dokumentation for energimærkning skal oplyse om bygningens energimæssige stand og muligheder for energimæssige forbedringer.
Matrikelkort: Et matrikelkort er helt simpelt et kort over matriklen. Altså et kort over ejendommens areal og skel.
Forsikringer: Et dokument over ejendommens tilknyttede forsikringer såsom brandforsikring mv.
Forbrugsopgørelse: Sælger vil i forbindelse med salg af bolig, vedlægge forbrugsopgørelser over ejendommen. Da forbrug er individuelt fra husstand til husstand, kan det således variere.
Tingbogsattest: Tingbogsattesten dokumenterer oplysninger omkring de rettigheder og begrænsninger der måtte være på ejendommen. Tinglyste servitutter og hæftelser på ejendommen fremgår i den forbindelse i dette dokument.
Tilstandsrapport: Tilstandsrapporten er, hvad man kalde en byggeteknisk rapport. Den afdækker ejendommens fysiske tilstand og eventuelle skader der kan nedsætte bygningens værdi. Rapporten er frivillig, men er nødvendig såfremt sælger ønsker at frigøre sig fra sit 10-årige mangelsansvar.
Forureningsattest: Dette dokument indeholder oplysninger omkring eventuel forurening på ejendommen.
Lokalplan: Er ejendommen omfattet af en lokalplan, vil det fremgå i dette dokument. Lokalplanen blev før i tiden også kaldt en byplanvedtægt. Den indeholder en detaljeret plan over juridiske bindende bestemmelser for et bestemt geografisk område i kommunen.
Oplysninger om grundejerforening: Dokumentets navn er ikke det mindste afvigende fra dets indhold. Det indeholder nemlig relevante oplysninger om grundejerforeningen, hertil ejendommens vedtægter, regnskab, budget og generalforsamlingsreferat.
Nedenstående dokumenter er kun relevante for ejerlejligheder:
Ejerlejlighedskort: Dette er et kort over ejendommen også kaldet en plantegning.
Fællesudgifter: I fællesudgifterne er beskrevet en betalingsoversigt eller diverse kvitteringer for de fællesudgifter og seneste varmeregnskab som foreningen/ejendommene måtte have.
Oplysninger fra ejerforeningen: I dette dokument fremgår de relevante oplysninger omkring ejerforeningens vedtægter, regnskaber, budget, generalforsamlingsreferater, husorden og oplysninger omkring foreningens administrator.
Forsikringer: Punktet for ‘forsikringer’ omfatter police for brandforsikring for hele ejendommen.
Overblik over dit boligkøb
- Du har et ønske om at købe en ny bolig
- Kontakt din bank ift. dine lånemuligheder
- Overvej dine kriterier og ønsker til boligen
- Gå på nettet og søg efter boliger til salg
- Tag til åbent hus, eller bestil en fremvisning
- Indgå i en forhandling af pris og vilkår
- Underskriv købsaftalen ved færdig forhandling
- Juridisk sagsbehandling af boligkøbet påbegyndes
- Tinglysning, overdragelse af nøgler og refusionsopgørelse
- Dit boligkøb er på plads, og du er nu den officielle ejer
Ovenstående skal fungere som et overblik over processen for boligkøb, og omhandler køb af fast ejendom på det private ejendomsmarked. Er du interesseret i at vide mere om, hvordan du bære dig ad med at købe et hus eller køb af en ejerlejlighed, kan du trygt læse videre i vores overblik til køb af bolig.
#1 Du har et ønske om at købe en ny bolig
Det første step i købsprocessen består i behovet for at erhverve en ny bolig. Det kan være, at der er familieudvidelse, et job i et nyt område, der kræver flytning, eller blot et ønske om at bo i en ny landsdel.
Det er oftest også i dette stadie populært at anvende søgemaskiner, til at kigge på boligportaler, hvor man bliver præsenteret for billeder, plantegninger og priser på de forskellige type boliger. Det er en god idé at skabe sig et overblik og nogle realistiske forhåbninger omkring den fremtidige bolig, inden man tager kontakt til sin bank.
Læs vores guide til boligsøgning her.
#2 Kontakt din bank ift. dine lånemuligheder
Du har nu besluttet dig for, at du skal erhverve dig en ny bolig, og kontakter derefter din bankrådgiver for at høre om dine lånemuligheder. Du og din bankrådgiver kan i fællesskab vurderer, hvilke lån der er bedst for dig og din nuværende situation.
#3 Overvej dine kriterier og ønsker til boligen
Efter endt møde med din bankrådgiver, har du forhåbentlig en bedre forståelse for, hvad budgettet for dit fremtidige boligkøb rummer. Du kan derfor, efter endt møde, se hvorvidt lånet fra banken kan måle sig med kriterierne til boligen.
Du kan eksempelvis overveje følgende punkter:
- Hvor stor skal boligen være?
- I hvilket område skal boligen ligge?
- Hvor mange etager skal der være?
- Hvor mange rum skal der være?
- Hvor langt må der være til arbejde?
- Skal boligen ligge i nærheden af naturområder?
- Skal boligen ligge i nærheden af venner og familie?
- Hvor langt må der være til offentlig transport?
- Hvor langt må der være til indkøbsmuligheder?
Det kan være vanskeligt at finde den perfekte bolig, der lever op til alle de ønsker og forventninger man har sat sig til at starte med. Det kan derfor, i nogle tilfælde, være en nødvendighed at gå på kompromis. Det kan enten vedrøre boligens størrelse eller geografiske placering. Du kan med fordel lave dig en liste som ovenstående, så du kan finde ud af, hvilke punkter du prioriterer højest.
#4 Gå på nettet og søg efter boliger til salg
Når du efter endt møde med din bankrådgiver har fået stillet et beløb til rådighed, eller hvis du i forvejen kender til dit budget for boligen, kan du begynde at udforske boligmarkedet for alvor. Du har i denne del af processen et større indsigt i din økonomi, forventninger, ønsker og kriterier til din kommende bolig, og du kan derfor eliminere nogle af mulighederne på boligsiderne.
Du kan på de fleste søgemaskiner for boliger, få et overblik over de boliger, som er relevante for dig. På den måde spilder du ikke tiden på at kigge på en masse boliger, der enten er ud over budgettet eller boliger i de forkerte geografiske områder. Du kan via søgemaskinerne på boligsiderne angive, hvor stor boligen skal være, hvad prisen max må være, hvor mange værelser boligen skal indeholde, energimærke og geografiske placering. Når du efter grundig søgning har fundet frem til en eller flere interessante boliger, er det tid til at skrive sig på til åbent hus eller bestille en fremvisning gennem mægler.
#5 Tag til åbent hus, eller bestil en fremvisning
Efter bestilt fremvisning eller åbent hus, kan du endelig se din fremtidige bolig med egne øjne og opleve dens omgivelser. Du kan eksempelvis udforske eventuelle nærliggende parker eller udendørsarealer, indkøbsmuligheder, mulighed for parkering og offentlig transport.
Lever boligen op til alle dine krav og forventninger, kan du give et bud til mægler.
#6 Indgå i en forhandling af pris og vilkår
Når du har fundet din drømmebolig og skal til at indgå i en forhandling af pris og vilkår, henvender du dig til sælgers repræsentant, der vil igangsætte processen. Det er vigtigt at notere sig, at mægler altid vil være på sælgers side, da de er ansat herunder. Mæglerens job er at færdiggøre boligsalget hurtigst muligt, til den mest fordelagtige pris. Det er derfor vigtigt, at have sine prioriteringer i orden og kunne se bort fra mæglerens interesser i forhandlingen.
De fleste ejendomsmæglere er trænet til at anvende forskellige salgsteknikker, for at få køber til at slå til hurtigst muligt. Mægler vil oftest forsøge at presse dig til at give et højere bud end, hvad du først havde foreslået. En kendt teknik er, at mægler bilder køber ind, at der er flere købere om buddet og at der meget vel allerede er en aftale i hus.
Det kan selvfølgelig også være at mægler taler sandt. Det er derfor vigtigt at vurdere, hvorvidt boligen opfylder dine kriterier, og om boligen er værd at gå over budget for. Efter du og mægler er kommet til enighed om en pris i begge er glade for, er det tid til at bestille en købsaftale.
#7 Underskriv købsaftalen ved færdig forhandling
Når du og mægler har forhandlet pris og vilkår for boligen, skal der bestilles en købsaftale, så handlen kan blive underskrevet. Når købsaftalen er blevet underskrevet, indsættes et bank- og advokatforbehold, hvorefter bank og advokat har mulighed for at gennemgå købsaftalen og de dertilhørende dokumenter.
Er der noget i aftalen som køber og købers boligadvokat ikke er tilfredse med, efter underskrevet købsaftale, er der mulighed for at frafalde handlen uden omkostninger. Det kan lade sig gøre i tilfælde af, at der nogle forhold, der gør, at køber ikke længere ønsker at købe boligen. Uden et bank- og advokatforbehold, ville det koste køber 1% af købesummen såfremt de ønsker at fratræde handlen.
Det er vigtigt at notere sig, at købsaftalen først er juridisk gældende, efter at både sælger og køber har underskrevet aftalen. Det er derfor en god idé at få sælger til at skrive under hurtigst muligt, så sælger ikke lige pludseligt sælger boligen til anden side. Når begge parter har underskrevet købsaftalen, kan det juridiske arbejde for alvor begynde.
#8 Juridisk sagsbehandling af boligkøbet påbegyndes
Efter at både køber og sælger har underskrevet købsaftalen, skal en køberrådgiver gennemgå handlen og de dertilhørende dokumenter. Dernæst skal banken godkende handlen. Det foregår ved at banken sender en vurderingsmand ud for at vurdere ejendommen, hvorefter banken giver tilsagn om finansieringen.
En køberrådgiver er en vigtig brik i processen for en succesfuld bolighandel. Køberrådgivers vigtigste rolle er at gøre køber opmærksom på de relevante forhold, der ikke er nævnt i købsaftalen. Forhold der kan være stort set umulige at få øje på, uden en form for juridisk erfaring og baggrund.
Køberrådgiveren udarbejder en godkendelsesskrivelse, på baggrund af købsaftalen, hvori der angives, hvilke vilkår og forhold der skal opfyldes før handlen endeligt godkendes.
Finder din rådgiver nogle vilkår, som ikke kan opfyldes, kan det give anledning til, at køber bliver anbefalet af frafalde handlen. Har køber sørget for advokatforbehold, kan handlen frafalde uden omkostninger.
Efter endt handel, skal skødet tinglyses, refusionsopgørelsen skal udarbejdes og nøglerne til boligen skal overdrages.
#9 Tinglysning, overdragelse af nøgler og refusionsopgørelse
Når købsaftalen er skrevet under af begge parter, en vurderingsmand har tilset ejendommen og køberrådgiver har godkendt købsaftalen, er handlen endelig. Det er nu tid til at få tinglyst skødet. Når sælger har givet fuldmagt til, at køber kan tinglyse skødet, kan købers rådgiver bistå processen. Skødet er købers officielle bevis på, at køber nu er boligens retmæssige ejer.
Der kan ofte opstå tvivl om, hvem der skal stå for udarbejdelsen af skødet. Dette varierer nemlig fra handel til handel og der er ingen formelle krav om, hvem der bør tinglyse skødet.
Hos NEMADVOKAT vægter vi køberrådgivning højt, så køber får et trygt forløb. Vi sørger for at udarbejde et nyt skøde eller gennemgå det færdige skøde, alt efter hvor du som køber befinder dig i processen.
Efter nøglerne er blevet overdraget til boligen, skal der udarbejdes en refusionsopgørelse, hvilket kendetegner en opgørelse over de udgifter som sælger har afholdt efter indgåelse af bolighandlen. Det kan eksempelvis være udgiver i form af forudbetalt varme og ejendomsskat, som sælger allerede har betalt. Køber skal i den forbindelse kompensere sælger for de forudbetalte udgifter, i den periode, hvor køber overtager boligen.
Med køberrådgivning hos NEMADVOKAT vil du rådgiver gennemgå og/eller udarbejde refusionsopgørelsen. Du som køber kan derfor føle dig tryg ved, at refusionsopgørelsen bliver udarbejdet korrekt. Efter at skødet er tinglyst, sælger har overdrevet nøglerne og refusionsopgørelsen er udarbejdet og gennemgået, er køber næsten i mål med endelig overtagelse af boligen.
#10 Dit boligkøb er på plads, og du er nu den officielle ejer
Du er nu klar til at afslutte bolighandlen. Med NEMADVOKAT ved din side kan du altid kontakte din boligrådgiver, såfremt du efter din overtagelse af boligen har flere spørgsmål, eller hvis du har opdaget fejl og mangler ved boligen, som skal vurderes yderligere og evt. videresendes til sælger. Vi vurderer i alle tilfælde din sag gratis.
Fordelene ved en boligadvokat
En boligadvokat har din ryg, når du køber bolig. Det vil sige, at en boligadvokat København udelukkende varetager dine interesser, og sørger for at du får den bedst mulige handel. Sælger har nemlig assistance fra sin ejendomsmægler, der udelukkende varetager sælgers interesser. Derfor gør du klogt i at have en boligadvokat, der kan sørge for, at du skriver under på en fornuftig handel.
Hvad gør en boligadvokat?
En boligadvokat yder rådgivning om alt inden for boligkøb. Herudover gennemgår boligadvokaten boligens væsentligste forhold, som eksempelvis tilstandsrapporten, energimærkningen og BBR-meddelelser. Det vil sige, at din boligadvokat sikre dig at alle essentielle oplysninger bliver indhentet. Samtidig sørger din boligadvokat for at alle problemstillinger i handlen vil blive anskueliggjort.
Hurtig sagsbehandling
Hos NEMADVOKAT har vi digitaliseret alle vores processer, så du kan få en hurtig og effektiv sagsbehandling, som især er nødvendigt, når du er på boligjagt i København. Vi har udviklet et trygt, digitalt univers, som vores medarbejdere kommunikerer igennem, således du ikke skal bruge tid på at køre frem og tilbage til diverse møder.
Derudover har NEMADVOKATs boligadvokater et massivt kendskab til det københavnske boligmarked, så uanset om du bor i København, Aalborg, Århus eller andre dele af Danmark, kan du få hjælp af vores erfarne boligadvokater. Gør det nemt med NEMADVOKAT – vi sikrer dine interesser, og sørger for at din bolighandel er gennemgået fra A-Z. Leder du efter en boligadvokat København, så kontakt os i dag.
Prisgaranti
