Boligkøb

Guide til boligkøb

Når du skal foretage et boligkøb, er der flere faser, du skal igennem, før du kan flytte ind i din nye bolig. Herunder følger en praktisk og overskuelig boligkøb-guide, hvor processen for et boligkøb bliver gennemgået trin for trin.

Det er en spændende opgave at finde et nyt hjem. Det er en proces, som kan tage lang tid, hvis ikke du falder over drømmeboligen med det samme. Når du har fundet din drømmebolig, begynder det praktiske arbejde med at få banklånet godkendt, gennemgået købsaftalen og slutteligt få nøglerne i hånden.

 

‘Trin for trin’-guide til boligkøb

Processen for et boligkøb er langt fra simpel, hvorfor det er en god idé at forberede dig så grundigt som muligt, så du er forberedt på de mange forskellige aspekter af boligkøbet.

Herunder finder du en praktisk guide til boligkøb, så du trin for trin kan se, hvilke faser du skal igennem, før handlen kan betegnes som værende endeligt gennemført.

 

#1: Hvad er dit budget til boligkøb?

Det første, du skal finde ud af, når du har besluttet dig for, at du vil købe en bolig, er, hvor meget du har råd til. Du bør derfor starte med at udarbejde et detaljeret budget, hvor du danner et overblik over, hvor meget du har råd til at købe for.

Budgettet lægger du sammen med din bankrådgiver. Det er dit ansvar, at budgettet rent faktisk er retvisende, hvorfor du bør give alle relevante informationer. Når budgettet er lagt, har du et godt udgangspunkt for, hvor meget du har mulighed for at låne.

Som tommelfingerregel kan du låne din husstandsindkomst gange med tre eller fire, afhængigt af hvor i landet du ønsker at købe bolig.

 

#2: Gennemgang af boligen og tilhørende rapporter

Når du har fundet en bolig, som matcher dine kriterier, skal du i gang med at undersøge de mange forhold, der relaterer sig til boligkøbet. Du skal med andre ord finde ud af alt, hvad du kan, om boligen.

Du bør gennemgå salgsopstillingen, tilstandsrapporten, energimærkerapporten og elinstallationsrapporten, så du er bekendt med boligens energimæssige og byggetekniske stand. Det kan være en god idé at alliere dig med en byggesagkyndig, som kan gennemgå huset sammen med dig.

De fleste boliger har fejl, hvorfor det kan betale sig at være grundig i denne fase. Sørg for, at du kender omfanget af fejl, mangler og skader, før du skriver under på kontrakten.

Der er mange aspekter, du skal være opmærksom på i forbindelse med et boligkøb. Det kan betale sig at alliere dig med en boligadvokat, som kan hjælpe dig med at gennemgå købsaftalen, salgsopstillingen og de forskellige rapporter, så du er sikker på, at der ikke er forbehold, der kan være udslagsgivende i forhold til, om du gør en god eller en dårlig handel.

 

#3: Gennemgå købsaftalen

Når du har fundet den bolig, du planlægger at købe, og du på baggrund heraf er blevet enig med sælger om, at handlen skal gennemføres, skal I indgå en købsaftale. Købsaftalen er den endelige kontrakt, som både du og sælger skriver under på.

Det er vigtigt at gennemgå denne grundigt, da det som udgangspunkt er indholdet i købsaftalen, der vil gøre sig gældende, hvis der på et senere tidspunkt opstår uenigheder omkring den aftale, der er indgået.

Når du har skrevet under på købsaftalen, har du ret til at fortryde boligkøbet indenfor en periode på seks hverdage. Det er dog ikke uden konsekvenser, hvis du fortryder, da du forpligter dig til at betale én procent af købesummen til sælger. Sælgers underskrift er dog bindende, hvorfor vedkommende ikke kan fortryde, når begge parter først har underskrevet.

Det anbefales, at du altid sørger for, der er et advokatforbehold i købsaftalen. På den måde vil den først være bindende, når en boligadvokat har gennemgået den og skrevet under. Er der forbehold, som ikke er opfyldt, og boligadvokaten på baggrund heraf ikke underskriver købsaftalen, vil den blive annulleret.

Læs mere om købsaftalen her.

 

#4: Berigtigelse af købsaftalen

Når både du og sælger har underskrevet købsaftalen, er du næsten i mål med dit boligkøb. Der er dog stadig visse trin, der skal gennemgås, før du får nøglerne til din nye bolig. Først og fremmest skal købsaftalen berigtiges.

Oftest vil det være sælgers mægler eller købers rådgiver, der berigtiger købsaftalen, afhængigt af hvad der er angivet i denne. En berigtigelse betyder, at handlen bliver gennemført i overensstemmelse med de vilkår, der er i angivet i kontrakten.

I praksis vil der blive udformet et skøde på bolighandlen, som både køber og sælger skal underskrive. Når skødet er blevet tinglyst uden anmærkninger, vil købesummen blive frigivet til sælger.

Det vil typisk være et af sælgers pantebreve, som ikke er slettet, hvis der er anmærkninger. Er det tilfældet, skal pantebrevet først slettes, før anmærkningen forsvinder. Som udgangspunkt vil det være aftalt på forhånd, at sælgers pantebreve ikke slettes, før dine er tinglyst. På den måde kan du spar tinglysningsafgiften, når dine nye lån skal tinglyses.

Når der ikke er nogen anmærkninger, er skødet definitivt tinglyst. Herefter bliver købesummen frigivet til sælger – dog vil dette typisk finde sted tidligst på dagen for overtagelsen.

Skødet indeholder ikke de samme bestemmelser, som der fremgår af købsaftalen, da det eneste formål med skødet er at dokumentere, at ejendommen har skiftet ejer. Derfor indeholder det typisk kun oplysninger om pris, overtagelsesdag og et par andre informationer.

Brug for en boligadvokat?
Fra DKK 2.295
Læs mere

inkl. moms ekskl. tinglysningsafgift

 

#5: Finansieringen af dit boligkøb

Du har for lang tid siden aftalt med din bank, hvor mange penge du kan låne i forbindelse med dit boligkøb. Nu, hvor du endelig har fundet din drømmebolig og skrevet under på kontrakten, skal de nødvendige boliglån optages.

I forbindelse med finansieringen af boligkøbet, optager du i langt de fleste tilfælde nye lån i boligen, hvorfor sælgers eksisterende bank- og realkreditlån bliver indfriet. Det er nødvendigt, at du søger rådgivning hos din bank eller rådgiver omkring, hvilke lån du har mulighed for at finansiere dit boligkøb med.

Der er mange forskellige lånetyper, og de er generelt tilpasset forskellige situationer, hvorfor det er vigtigt, at du vælger det rigtige. Der er forskel på, hvilke lån der giver bedst mening i forhold til din personlige og økonomiske situation. Dit job, din alder, eventuel gæld, uddannelse og lignende har indflydelse på, hvilket lån der er det bedste at finansiere dit boligkøb med.

Det kan i visse tilfælde være fornuftigt at overtage sælgers lån i boligen, når du foretager et boligkøb. Dette vil blive koordineret mellem din og sælgers rådgiver, ligesom din bank kan rådgive dig om, hvorvidt det vil tjene til din fordel eller ej.

 

#6: Overtagelse af ejendommen

På dagen for overtagelsen, vil du typisk mødes med sælger i din nye ejendom, hvor du får udleveret nøglerne. Formålet med mødet på overtagelsesdagen er dog ikke udelukkende, at du får nøglerne udleveret.

Det er også her, sælger videregiver praktiske oplysninger, som relaterer sig til boligen. Det kan eksempelvis være oplysninger omkring, hvordan varmesystemet passes, hvor sikringsskabet sidder og andre praktiske ting, det er relevant at være bevidst om.

Før du modtager nøglerne, er der dog visse ting, der skal være styr på. Herunder følger en kort gennemgang af punkterne.

 

Deponeringer

Før du modtager disse, skal de aftalte deponeringer være foretaget og skødet samt eventuelle gældsovertagelseserklæringer og pantebreve skal være underskrevet. Herudover skal der være tegnet en forsikring for ejendommen, medmindre det eksempelvis er en ejerlejlighed med fællesforsikring.

Ønsker du at tegne en ejerskifteforsikring, og er boligkøbet omfattet af Huseftersynsordningen, skal dette desuden også være på plads, før du kan overtage nøglerne. Det er sælgers ansvar, at ejendommen er ryddet ved overtagelsen.

 

Aflæsning af forbrugsmålere

På overdragelsesdagen bliver forbrugsmålere såsom gas, olie, vand og lignende typisk aflæst, hvorefter disse noteres i et skema. Disse kan sælger få udleveret hos sin ejendomsmægler.

Begge parter underskriver aflæsningsskemaet og videregiver det til personen, der står for berigtigelse af handlen. Oplysningerne bruges eksempelvis i forbindelse med refusionsopgørelsen samt til at anmelde ejerskiftet til forsyningsselskaberne.

 

#7: Refusionsopgørelse

Når købsaftalen og finansieringen er på plads, og fortrydelsesfristen er overskredet, skal der laves en refusionsopgørelse. Denne bliver udarbejdet i slutningen af dit boligkøb, og formålet med denne er, at du og sælger udligner det mellemværende, der eventuelt er mellem jer i forbindelse med dit boligkøb.

Refusionsopgørelsen dækker blandt andet:

  • Grundejerforeningskontingent og lignende fællesudgifter forbundet med ejendommen
  • Betaling af halvdelen af præmien i forbindelse med ejerskifteforsikring
  • Ejendomsskatter
  • Eventuelle udgifter i forbindelse med ejendommen, som sælger har betalt, der rækker forud
  • Eventuelle udgifter i forbindelse med ejendommen, som køber skal betale, der rækker bagud

Typisk vil det fremgå af købsaftalen, hvornår refusionsopgørelsen skal være udarbejdet.

Læs mere om refusionsopgørelsen her.

 

Få mere ud af dit boligkøb til med en boligadvokat

I forbindelse med et boligkøb er det vigtigt at huske på, at ejendomsmægleren varetager sælgers interesser. Hvis du vil være sikker på, at du får så meget ud af dit boligkøb som muligt, er det derfor en god idé at alliere dig med en boligadvokat, der kan varetage dine interesser.

Din boligadvokat vil guide dig gennem dit boligkøb trin for trin, så du kan have ro i maven gennem hele processen. Han eller hun kan stå for alt fra gennemgang af købsaftalen til kommunikation med mægler, bank og andre relevante personer.

Du bør altid få indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen, så du ikke definitivt har accepteret aftalen, før din advokat har skrevet under på denne. Det er din garanti for, at du ikke ender med at foretage et boligkøb, som i sidste ende ikke lever op til dine forventninger.

Brug for en boligadvokat?
Fra DKK 2.295
Læs mere

inkl. moms ekskl. tinglysningsafgift

Læs også