Alt du skal vide inden du køber andelsbolig

Køb af andelsbolig

 

Andelsboliger er drevet i et fællesskab af mennesker, som ejer og driver en bestemt ejendom. Som andelshaver ejer man og tager del i et formuefællesskab, som sammen ejer en ejendom og fastsætter nogle retningslinjer for fællesskabet. En andelsbolig kan bestå af et lejlighedskompleks såvel som et rækkehus eller en del af et gårdmiljø. Såfremt du ønsker at købe en andelsbolig, giver NEMADVOKAT dig her en guide til alt, du skal vide, inden du køber en andelsbolig.

 

 

Hvilke dokumenter skal man indhente før køb?

Når man køber en andelsbolig, er det vigtigt, at man ser sig for. Inden man skriver under på en købsaftale, er der en række dokumenter og oplysninger, som skal indhentes fra sælger og andelsboligforeningen. Disse er følgende:

  • En specificeret salgsopstilling med oplysninger om forbedringer
  • Nøgleoplysningsskema, som bl.a. indeholder lejlighedens tekniske pris
  • Foreningens vedtægter
  • Seneste årsrapport og budget for det kommende år

Såfremt årsrapporten ikke indeholder følgende oplysninger, skal du bede om disse:

  • Ejendommens areal
  • Foreningens forsikringsforhold
  • Oplysninger om foreningens lån
  • Hvad andelshaveren hæfter for i forhold til foreningen prioritetsgæld og lån i pengeinstitutter
  • Specifikation af andelsværdier og hensættelser til kommende års vedligeholdelse
  • Verserende retssager i foreningen – såfremt der er nogle

Yderligere kan det være en fordel at bede om en kopi af drifts- og vedligeholdelsesplan og husordenen. Man skal tilmed være opmærksom på, at der er forskel på, hvordan selve købet foregår. Hertil om der er tale om en handel med en andelsbolig i en etableret andelsboligforening eller en andel i en forening under stiftelse.

 

Det kan være vanskeligt at gennemskue alle de juridiske og økonomiske konsekvenser ved køb af en andelsbolig. Idet man har fremskaffet alle oplysninger, kan det være fordelagtigt at kontakte en rådgiver eller en advokat, som kan hjælpe med en gennemgang af materialet, samt rådgive om ens købsproces. Hos NEMADVOKAT tilbyder vi rådgivning inden for boligområdet gennem vores specialiserede boligadvokater.

Få en tryg og sikker bolighandel
5.000
Læs mere

inkl. moms og ekskl. gebyrer.

 

Hvad betyder andelsboligens tekniske pris?

Den tekniske pris for en andelsbolig er et essentielt og helt afgørende nøgletal ved køb af en andelsbolig. Denne er sammensat af prisen på selve andelen og købers andel af foreningens fælles gæld. Som andelshaver har man en andel i hele foreningens formue og gæld, hvorfor den tekniske pris er vigtig for vurderingen af købet af en given andelsbolig. Man kan antage, at man ønsker at købe en andelslejlighed, som et sat til salg til 500.000 kr. i en andelsforening med 10 lige store lejligheder. Dermed vil man som ny andelshaver eje en tiendedel af foreningens formue og gæld. Antages det, at foreningen har en gæld på 20 millioner kr. og ingen formue, vil man som andelshaver hæfte for en tiendedel af gælden – svarende til 2 millioner kr. Denne gæld medregnes i den tekniske pris, hvorfor den tekniske pris for andelen bliver 2,5 millioner kr.

Den tekniske pris er fordelagtig at beregne, idet det giver mulighed for at sammenligne prisen direkte med en tilsvarende ejerlejlighed. Den tekniske pris er en fast del af et oplysningsskema, som andelsforeningen, administrator eller ejendomsmægler skal udlevere til eventuelle køber inden salg. Som regel siger man, at en andelsbolig bør koste 20-25 pct. mindre end en tilsvarende ejerlejlighed for at være et økonomisk attraktivt køb. Dette kan man have sig i mente, inden man køber en given andelsbolig.

 

Hvordan bliver andelsboliger prissat?

For andelsboliger gælder der, at disse er underlagt maksimalpriser. Derfor må andelsboligen højst sælges til den af administrators beregnede maksimalpris. Selve værdien af en ejendom, som er ejet af en andelsboligforening, bliver beregnet med udgangspunkt i Andelsboligloven. Maksimalprisen kan findes ud fra ét af følgende tre principper i Andelsloven:

  1. Anskaffelsesprisen

Selve ejendommens værdi udgør den pris, som foreningen betalte ved stiftelsen. Til denne pris tillægges forbedringer på ejendommen. Dette princip bliver primært anvendt ved nybyggede ejendomme, hvor værdien af ejendommen endnu ikke er steget. Hertil skal dette princip også anvendes ved prisfastsættelse af ejendommen de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse.

  1. Den kontante handelsværdi/valuarvurdering

Her bliver andelsboligens værdi fastsat, som om det var en udlejningsejendom. Denne vurdering skal og må kun foretages af en valuar, som er en særlig uddannet ejendomsmægler, der har indsigt i prisfastsættelse og markedsudviklingen for udlejningsejendomme. Valuarvurderingen må ikke være ældre end 18 måneder, og foreningen skal selv betale for denne vurdering. Mange andelsforeninger anvender denne metode, idet den typisk giver en højere prisfastsættelse af ejendommen.

  1. Den senest ansatte ejendomsværdi

Den offentlige ejendomsvurdering foretages af SKAT. Boligens vurdering fastsættes ud fra niveauet for udlejningsejendomme i samme geografiske område – dette gælder for både støttede og ustøttede andelsboliger. Prisen fastlægges på baggrund af en statistisk analyse af kommunens registrerede salg af udlejningsejendomme, samt ud fra den værdi, som ejendommen ville have som en udlejningsejendom.

 

Hvad er andelskronen?

Selve værdien af den enkelte andel er fastlagt ud fra begrebet ’andelskrone’. Andelskronen beregnes ved følgende metode:

(Ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) / oprindelige indskud fra alle andelshavere

 

Andelskroen er et udtryk for den enkelte andels værdi. Denne fastlægges på generalforsamlingen, hvortil vurderingen af ejendommens værdi har en direkte indvirken på andelskroen og dermed andelenes salgsværdi. Det er vigtigt, at en andelsbolig ikke sælges til mere end dens maksimalpris. En overpris vil blive betragtet som penge under bordet, hvilket er ulovligt og strafbart for sælger. Dog kan køber også få problemer, såfremt en andelsbolig købes til mere end maksimalprisen. Her kan køber ende med at miste den difference, der er mellem overprisen og maksimalprisen.

 

Hvordan finansieres en andelsbolig?

Ved køb af en andelsbolig kan man ikke optage et realkreditlån, som man typisk vil gøre i forbindelse med køb af eksempelvis en ejerlejlighed. Det er kun selve andelsboligforeningen, som ejer hele ejendommen, som kan og har mulighed for at optage realkreditlån mod sikkerhed i foreningens ejendom. Derfor har man som andelshaver udelukkende mulighed for at optage lån i et pengeinstitut eller en bank. Siden den 1. juli 2018, hvor den nye andelsboliglov trådte i kraft, skal man som andelsboligkøber selv kunne lægge en passende udbetaling af købesummen. Størrelsen på denne sum er ikke klart defineret, men en udbetaling på fem procent af købesummen anses for værende passende. Man skal hertil være opmærksom på, at de fem procent er en del af både andelskronen og foreningens eventuelle gæld. Derfor afhænger den sum, man skal lægge, af, hvor god andelsforeningens økonomi er, og hvor meget gæld foreningen har.

 

Lån til andelsbolig

Man kan godt låne penge i banken til at købe en andelsbolig ligesom ved køb af en ejerbolig. Men fremfor et boliglån, som man typisk optager i denne forbindelse, har man mulighed for at optage et andelsboliglån i banken. Typisk har lånet en forholdsvis lav rente, da banken har sikkerhed i boligen. Når man skal finansiere en andelsbolig, er det som udgangspunkt via et lån med en variabel rente. Man kan også finansiere lånet via en fast rente, hvor man på denne måde har kendskab til, hvor meget man kommer til at sidde for de næste mange år, idet ens låneudgifter nemlig ligger helt fast.

Vælger man derimod en variabel rente, kan ens renteudgifter både stige og falde i takt med en renteudvikling. Valget om en fast eller variabel rente kommer an på den enkelte og dennes økonomiske situation. Er man økonomisk stillet sådan, at man kun lige har råd til at finansiere lånet med den gældende rente, der er når lånet optages, vil en fast rente nok være bedst, så ens udgifter ikke stiger uforudset om nogle år. Hvis ens økonomi kan klare, at renten måske er steget næste gang, man skal refinansiere lånet, vil det være fordelagtigt at vælge en variabel rente, idet denne ofte er lavere end den faste.

 

Kan man få boligstøtte til en andelsbolig?

Som udgangspunkt er det udelukkende ejere eller andelshavere i private andelsboligforeninger, som modtager folkepension, der har ret til boligstøtte. Man kan søge om boligstøtte på borger.dk, hvor dette et betinget af, at ansøgeren har fast bopæl i Danmark og, at ansøgeren benytter en bolig til helårsbeboelse. Yderligere har lejere efter ansøgning ret til boligstøtte efter boligstøtteloven. Bor man i et forældrekøb, kræver det, at man har en gældende lejekontrakt, før man kan søge om boligstøtte. Såfremt der er flere lejere på lejekontrakten, er det op til de enkelte at fordele boligstøtten indbyrdes.

 

Kan en andelsbolig købes som forældrekøb?

Grundet andelsforeningens opbygning er det ikke helt så simpelt at foretage et forældrekøb af en andelslejlighed, som ved en ejerlejlighed. En stor del af andelsboligforeningerne i Danmark tillader ikke forældrekøb. Dette kommer sig af, at de har vedtægter om, at andelshavere i foreningen har en bopælspligt, hvorfor dette vil stride imod et forældrekøb. Grundlæggende kommer reglen om bopælspligt sig af, at holdningen i mange foreninger er, at såfremt andelshaverne ikke er bosat i selve foreningen, vil en del af det grundlæggende fællesskab, som har været byggesten for andelstanken, gå tabt. Tilmed er der også en forventning om, at såfremt det blot er ’lejere’ som bor i foreningen, vil disse have et lavere incitament for deltagelse i foreningspligter, arbejdsdage og generalforsamlinger. Dog er der andelsforeninger, som tillader forældrekøb. Om ikke andet kan der foretages forældrekøb, hvor barnet køber andelen, men med finansiering af forældrene.

Der er forskellige måder, hvorpå denne finansiering kan ske.

  1. Forældre hjælper med de løbende udgifter

Barnet er køber af andelen, mens forældrene hjælper med at dække de løbende udgifter og omkostninger. Dette kan være låneafdrag og faste omkostninger. På denne måde er barnet ejer af andelen og medlem af foreningen på lige fod med øvrige andelshavere. Man skal dog her være opmærksom på, at barnet vil blive beskattet, såfremt forældrenes finansielle støtte overstiger 69.500 kr. om året, da dette er maksimalbeløbet for, hvad forældre må give deres børn skattefrit i gave.

Du kan læse mere om regler for skattefri gaver her.

  1. Lån af det fulde beløb

Finansieringen kan også ske ved, at forældrene låner barnet det fulde beløb til andelslejligheden. På denne måde kan barnet købe selve andelen og være andelshaver. Her vil barnet skulle afdrage på lånet til sine forældre frem for til banken. Såfremt man vælger denne metode, kan forældrene vælge at lave et rentefrit familielån. På denne måde kan barnet undgå at skulle betale renter til forældrene og derved spare en del penge.

Læs mere om køb af andelsbolig som forældrekøb her.

 

Hvilke fordele er der ved en andelsbolig?

En af de store fordele, der er ved køb af en andelsbolig er, at det er relativt billigt at købe og bo i en andelslejlighed. Da andelsværdien er underlagt maksimalpriser, og fordi mange andelsboligforeninger har en lav boligafgift for andelshaverne, kan det derfor forekomme fordelagtigt. Særligt ældre andelsboligforeninger er underlagt dette. En anden fordel, der kan være ved andelsboliger, er, at der kan forekomme et stærkt fællesskab i selve foreningen. Da alle parter har en andel i bygningen, skal disse derfor også komme overens. Særlig ældre andelsforeninger er stiftet ud fra den oprindelige andelstanke om solidaritet og fællesskab.

Derudover skal man som andelshaver ikke betale ejendomsværdiskat, samt er der ingen omkostninger til et skøde i forbindelse med køb af en andelsbolig. Som andelshaver er man oftest kun ansvarlig for at vedligeholde sin egen andel.

 

Hvilke ulemper er der ved en andelsbolig?

Den primære ulempe er, at man ikke ejer boligen og udelukkende har en andel i denne. Derudover kan man ikke optage et realkreditlån, hvilket er negativt, idet et banklån er dyrere at optage. Man kan ikke foretage større ombygninger, uden en godkendelse fra bestyrelsen. Yderligere kan det være en ulempe, at man i de fleste andelsboliger ikke kan foretage forældrekøb. Et køb af en andelsbolig kræver et økonomisk overblik, da det er foreningens medlemmer, som hæfter for foreningens gæld, der betales via andelshaverens boligafgift. Netop af denne grund er det vigtigt, at man sætter sig grundigt ind i foreningens økonomi, inden man skriver under på købsaftalen.

Få en tryg og sikker bolighandel
5.000
Læs mere

inkl. moms og ekskl. gebyrer.

Kilde:
Retsinformation.dk
Borger.dk
Retsinformation.dk
Læs også