15 % reglen

Hvad er 15% reglen?

Når du skal overdrage din bolig, ønsker at give dit barn eller anden nærtstående familiemedlem en større gave i form af en bolig, skal du være særligt opmærksom på, hvilke regler der gør sig gældende for dette. Der er en lov, kaldet 15 % reglen, som kan gøre det fordelagtigt for dig som forældre at skulle overdrage din ejendom til dit barn, som du bør være opmærksom på. I denne artikel kan du læse mere om, hvad denne regel dækker over, såfremt du skal overdrage din bolig. 

 

 

Selve reglen

15 %-reglen er en regel, som kan komme i spil i forbindelse med salg af fast ejendom inden for familien. Helt konkret dækker reglen over, at du kan sælge din ejendom til +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering, såfremt du sælger til nærmeste familie, og så længe der ikke foreligger nogen særlige omstændigheder.

Er din ejendom vurderet til at være 1 mio. kr. værd ved en offentlig ejendomsvurdering, kan denne derved sælges til dit barn for mellem 850.000 kr. og 1.150.000 kr. 

Hvad dækker ‘særlige omstændigheder’ over?  

De særlige omstændigheder er en samlet betegnelse for en række forhold som bevirker, at du ikke kan fastsætte købesummen til +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering. Forlægningen af ens eventuelle særlige omstændigheder kan være essentiel for dig, idet dispositionen vil resultere i en opkrævning af gaveafgift, som er dyrere end, hvad den kunne have været. 

Eksempler på disse kan f.eks. være en handel af den konkrete ejendom mellem uafhængige parter, væsentlige renoveringer, et arveforskud til de børn som ikke overtager ejendommen, mv. Samtlige relevante forhold vil vi gennemgå forud for gennemførelsen af din handel. 

Gaveafgiften vil i stedet blive beregnet ud fra differencen på købesummen og ejendommens faktiske markedspris fremfor den offentlige ejendomsvurdering. Derfor er det vigtigt at alliere sig med en rådgiver forud for handlen. NEMADVOKAT tilbyder dig vejledende rådgivning, som sikrer dig den rette overdragelse. 

Få hjælp til dit forældrekøb i dag
DKK 5.000
Læs mere

inkl. moms og ekskl. gebyrer.

 

Hvad er en offentlig ejendomsvurdering?  

Den offentlige ejendomsvurdering er selve statens vurdering af din boligs værdi. Denne skal ikke forveksles med boligens handelspris, da handelsprisen som oftest er højere. Vurderingen har i høj grad betydning for din privatøkonomi, da denne danner grundlag for, hvor meget du betaler i ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Har din bolig en høj offentlig ejendomsvurdering, betaler du mere i ejendomsskatter end, hvis værdien er lav. 

Den offentlige ejendomsvurdering har derfor også stor betydning for beregningen af tinglysningsafgiften på skødet ved boligkøb. Tinglysningsafgiften for din bolig beregnes ud fra handelsprisen, men med den offentlige ejendomsvurdering som minimumsgrænse. 

 

Familieoverdragelse 

En familieoverdragelse giver mulighed for overdragelse af din bolig til et nærtstående familiemedlem til fordelagtige vilkår i forhold til salgsprisen. En familieoverdragelse er derfor et salg af din bolig til et nærtstående familiemedlem. 

Der vil ske en overdragelse af en fast ejendom, hvorfor der skal udarbejdes et nyt skøde for boligen. Et skøde er dit bevis på overdragelsen af boligen. Dette indeholder oplysninger om boligens ejerskifte samt vilkårene for selve overdragelsen. Hos NEMADVOKAT tilbyder vi professionel hjælp til udarbejdelse af og tinglysning af dit skøde.  

Må man forære sit hus til sine børn? 

Man kan ikke blot forære sin bolig til sine børn – eller andre nære familiemedlemmer. Men du kan give skattefrie og afgiftsfrie gaver op til 69.500 kr. – vurderet ud fra året 2022. Det betyder, at man som forældre kan give samlet (de giver begge en gave) på 139.000 kr. til sit barn, uden at skulle betale skat af dette. Her er det dog en betingelse, at gaven reelt ydes fra hver ægtefælles bo-del.

Ønsker du som enkeltperson at give et højere beløb end 69.500, vil der skulle betales 15 % i skat af beløbet, som overstiger dette beløb. 

 

Nye regler ved familieoverdragelse 

Måske er du blevet forvirret over, hvorfor der både er nogle, som taler om 15 %-reglen, mens andre taler om 20 %-reglen. Forvirringen kan være reel nok, da det indtil den. 1. juli 2020 har været muligt at overdrage sin bolig til et nærtstående familiemedlem til en pris på +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Der er kommet nye regler, hvor procentsatsen er sat op til +/- 20 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering. 

Dog er det en betingelse, at din bolig har fået en ny offentlig ejendomsvurdering efter det nye system for at kunne anvende de nye regler. Procentsatsens stigning med 5 % skyldes, at de nye offentlige ejendomsvurderinger forventes at være markant mere realistiske i forhold til din boligs faktiske handelspris. 

Du skal tilmed være opmærksom på, at de nye ejendomsvurderinger først forventes at være gennemført for samtlige boliger i Danmark i 2023. Er din bolig derfor ikke blevet vurderet efter det nye system, skal du derfor anvende de gamle regler fortsat ifm. familieoverdragelse af bolig.  

 

Kort om forældrekøb 

Når du køber en ejerbolig for at leje denne ud til dit barn, er der tale om et forældrekøb. De samme regler gør sig også gældende, hvis du lejer ud til en nærtstående. Disse kan henholdsvis være dine eller din ægtefælles: 

  • forældre og disses ægtefæller
  • børns ægtefæller 
  • børnebørns og disses ægtefæller
  • bedsteforældre og disses ægtefæller 

Såfremt du har købt en bolig og lejer denne ud til nærtstående, uden selv at bo i den, betragtes du som selvstændig erhvervsdrivende. Derfor er der en række skattemæssige regler, som du skal være opmærksom på. Du skal opgøre og oplyse både overskud og underskud fra selve udlejningen.

Du kan læse mere om forældrekøb her.  

 

Hvad dækker ‘nærmeste familie’ over og, hvem kan bruge 15%-reglen?

Du kan ikke selv bestemme, hvem der indgår som nærmeste familie. For at kunne gøre brug af 15 %-reglen skal køberen være nærmeste familie ud fra en juridisk definition. 

Ifølge lovgivningen dækker nærmeste familie over: 

  • Ægtefæller/ samlever gennem mere end 2 år 
  • Børn/ stedbørn/ svigerbørn
  • Forældre/ stedforældre/ svigerforældre 
  • Bedsteforældre

Du kan derfor ikke blot betragte din niece som værende nært familiemedlem, og derfor ikke benytte 15 %-reglen ved sådan en relation. 

 

Fordele ved 15%-reglen ved salg af fast ejendom 

Fordelen ved 15 %-reglen kan ses i form af en måde, hvorpå du indirekte kan give et familiemedlem en gave uden, at denne udløser en skatteregning for modtageren. Det er en særdeles attraktiv løsning, idet den nærtstående kan købe ejendommen ved hjælp af et anfordringslån, som forældre kan nedskrive årligt. 

Læs mere om reglerne om forældrekøb og skat her.

 

Hvad skal man være opmærksom på, hvis ejendommen skal videresælges?

Du skal være særligt opmærksom på, om der er pant i ejendommen. Såfremt der er dette, skal banken inddrages i processen, og man kan derved ikke blot overdrage hele eller dele af ejendommen væk uden videre. Her kan der i stedet laves en løsning med en kombination af gældsovertagelse og anfordringsgældsbrev. 

 

NEMADVOKAT kan hjælpe dig med dit forældrekøb

Går du med tanker om at foretaget et forældrekøb, så kan vores rådgivere hjælpe dig i processen. Vi klarer alt det praktiske for dig, så du har tid til at hjælpe dit barn med de mindre praktiske ting i form af f.eks. selve flytningen.

Du skal derfor ikke bekymre dig om de juridiske aspekter af et forældrekøb – det klarer vi som sagt for dig.

Er du i tvivl, om et forældrekøb er det rigtige valg for dig og dit barn, så ring ind til os og få en uforpligtende snak om din situation. Vi er her for at hjælpe.

Få hjælp til dit forældrekøb i dag
DKK 5.000
Læs mere

inkl. moms og ekskl. gebyrer.

Læs også