Forældrekøb og skat

Overvejer du at foretage et forældrekøb i forbindelse med, at dit barn flytter hjemmefra? Så er det vigtigt, at du har styr på de skattemæssige regler ved et forældrekøb. I denne artikel kan du læse mere om skat ved forældrekøb.

 

 

Hvad er et forældrekøb?

Når du som forælder køber en ejerbolig, som du herefter udlejer til dit barn, er der tale om et forældrekøb.

Mange vælger at foretage et forældrekøb i forbindelse med, at ens barn skal studere. Det skyldes, at der typisk er rift om de forskellige kollegieværelser eller studieboliger, hvorfor det tit kan være svært for den studerende, som ofte har begrænset økonomi, at finde en bolig til en overkommelig pris og med en god beliggenhed.

Forældrekøb er jævnligt at finde i de store studiebyer som f.eks. København, Århus og Odense.

Du kan læse mere om, hvad et forældrekøb er, her.

 

Forældrekøb skat

Når du som forælder udlejer en bolig til dit barn, vil du blive betragtet som en selvstændig erhvervsdrivende af SKAT. Det betyder, at du skal oplyse og opgøre underskud eller overskud fra udlejningen.

Du kan vælge mellem tre forskellige beskatningsmodeller når du foretager et forældrekøb. Disse tre er; virksomhedsordningen, kapitalafkastordningen og de almindelige personskatteregler. Læs mere om beskatningsformerne nedenfor.

 

Regnskab og udgifter

Uanset hvilken beskatningsform du vælger, skal du f.eks. stadig lave regnskab og forholde dig til diverse udgifter i forbindelse med dit forældrekøb. Dertil findes der flere udgifter, som du kan trække fra dit regnskab. Disse er blandt andet:

• Vand-, kloak-, og renovationsafgifter
• Forsikring af ejendommen
• Kontingent til grundejerforening
• Administration og revisorbistand til regnskabet
• Skorstensfejer, fejning og snerydning
• Vedligeholdelse (som følge af almindeligt slid – f.eks. malerarbejde)
• Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
• El, vand og varme (hvis dit barn betaler el, vand og varme som en del af huslejen, kan du trække det fra i dit regnskab).

Når du foretager et forældrekøb, skal du lave et regnskab over dine huslejeindtægter og diverse udgifter, som er forbundet til udlejningen. Her er det vigtigt, at du husker at bogføre efter bogføringslovens regler. Regnskabet skal du gemme i 5 år, dog skal du kun kunne fremvise dit regnskab, såfremt SKAT beder om at se det.

 

Markedsleje

Markedslejen er den husleje, du kan kræve, hvis du f.eks. udlejer til en ikke-nærtstående person. Ved et forældrekøb udlejer du boligen til dit barn, hvilket betegnes som nærtstående.

Som nævnt kan du sætte en attraktiv husleje for dit barn, men du skal være opmærksom på, at såfremt den aftalte husleje er mindre end markedslejen, skal du stadig betale skat af markedslejen. Når du udlejer til dit barn, skal du altid betale skat af det beløb, som svarer til markedslejen.

 

Virksomhedsordningen

Virksomhedsordningen går ud på, at man som selvstændig erhvervsdrivende kan opnå nogle skattemæssige fordele, f.eks. kan man trække renteudgifter fra i sin personlige indkomst.

Vælger du virksomhedsordningen, skal du være opmærksom på, at der gælder en del regnskabsmæssige krav til denne beskatningsform. Førhen var der flere skattemæssige fordele ved at benytte denne beskatningsform.

 

Nye regler for virksomhedsordningen og forældrekøb 2021

Fra januar 2021 er der dog kommet nye regler ifm. virksomhedsordningen, som betyder, at der skal beregnes en rentekorrektion, såfremt du benytter denne ordning i forbindelse med dit forældrekøb.

Dertil beregnes rentekorrektionen forskelligt, afhængig af om man driver anden virksomhed end forældrekøbsboligen, som allerede indgår i virksomhedsordningen.

Hvis du har anden virksomhed

Såfremt du har en anden virksomhed, som allerede indgår i virksomhedsordningen, beregnes rentekorrektion med satsen for rentekorrektion (2020: 3%) af den procentdel af gælden, som vedrører forældrekøbsboligen.

Hvis du ikke har anden virksomhed

Hvis ikke du har en anden virksomhed i ordningen, beregnes rentekorrektionen af hele gælden. Dog må beløbet max svare til de samlede renteudgifter.

Læs mere om virksomhedsordningen, her.

 

Kapitalafkastordningen

Kapitalafkastordningen går ud på, at en del af virksomhedens overskud kan beskattes som kapitalindkomst.

Kapitalafkastet beregnes med kapitalafkastsatsen (2020: 0%) af værdierne i virksomheden. Da satsen for 2020 er 0%, er der ingen forskel mellem denne ordning og beskatning ift. de almindelige skatteregler.

Også i kapitalafkastordningen er der kommet nye regler ifm. forældrekøb. Du kan læse mere om de nye regler for begge ordninger på SKATs hjemmeside.

Læs mere om kapitalafkastordningen, her.

 

Skat efter de almindelige skatteregler

Såfremt du ikke aktivt vælger virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, vil du blive beskattet efter de almindelige personskatteregler.

Her vil dit overskud før renter blive beskattet som personlig indkomst. Det betyder også, at du skal betale arbejdsmarkedsbidrag, da overskuddet beskattes som f.eks. en lønindkomst.
Du kan dog få fradrag for de renteudgifter, som har med kapitalindkomst at gøre.

I den forbindelse er det vigtigt, at du skriver dit forventede overskud eller underskud for virksomheden på din forskudsopgørelse, så snart du kender det. Ved at gøre dette, vil du betale løbende skat af din virksomhed, frem for at betale det hele på én gang i slutningen af året.

Herudover skal du, når året er omme, udfylde din årsopgørelse eller dit oplysningsskema. Det er også her, du vælger din beskatningsform.

 

Skat ved salg af forældrekøb

Skal du på et tidspunkt sælge dit forældrekøb, er der flere ting, du skal være opmærksom på.

Når man skal sælge en bolig, hvis formål har været udlejning, skal en eventuel avance af salget af boligen beskattes. Da udlejning er hovedformålet med et forældrekøb, skal avancen som udgangspunkt også beskattes.

Når du skal opgøre avancen, skal du trække den oprindelige købspris (inkl. købsomkostninger) fra salgsprisen (eks. fradrag for salgsomkostninger).

 

Beskatningsformer og salg af forældrekøb

Såfremt du anvender kapitalafkastordningen eller personskatteloven, skal avancen lægges til kapitalindkomsten. I tilfælde af, at salget af dit forældrekøb medfører tab, så har du mulighed for at modregne tabet i eventuel anden skattepligtigt avance ved salg af ejendom. Dermed kan tabet overføres til senere indkomstår.

Hvis du anvender virksomhedsordningen i det år, hvor forældrekøbet bliver solgt, skal du huske at medregne avancen i årets resultat og lade avancen indgå i virksomhedens indkomst.

 

Salg til nærtstående

Hvis du ønsker at sælge forældrekøbet til dit barn, skal salgsprisen være markedsprisen ved opgørelsen af fortjenesten ved salget. Her er der altså tale om den pris, du kan få, såfremt du foretog et almindeligt salg på boligmarkedet.

Hvis du sælger boligen til dit barn lavere end markedsprisen, vil salget blive betragtet som en gave. Det betyder, at dit barn skal betale gaveafgift foruden det årlige gaveafgiftsbeløb på forskellen mellem det beløb, som dit barn betaler og markedsprisen for ejendommen.

Ønsker du at sælge boligen til dit barn, vil du som udgangspunkt have mulighed for at benytte dig af 15%-reglen. Denne regel betyder, at du kan sælge boligen til 15% under den seneste offentlige ejendomsvurdering. Dette skal dog godkendes af SKAT.

 

Brug for hjælp til forældrekøb?

Der kan være rigtig mange ting, som man skal have styr på, hvis man foretager et forældrekøb. Særlige skattereglerne er vigtige at kende, så man ikke pludselig står i en økonomisk krise. Derfor kan det være en god idé at søge hjælp hos en boligadvokat.

Hos NEMADVOKAT har vi mange års erfaring med forældrekøb, hvorfor vi ved, hvilke ting du skal være opmærksom på.

Med vores køberrådgivning hjælper vi dig med at foretage et forældrekøb, hvor vi sikrer, at alt det juridiske er på sin plads. Du kan derfor trygt læne dig tilbage, mens vi klarer der praktiske.

Kontakt os i dag, og få en uforpligtende samtale med en boligrådgiver. Husk – det koster ikke at spørge.