Omkostninger ved boligkøb: Få hele budgettet med

Hvilke omkostninger skal du regne med ved boligkøb?

Ud over købsprisen skal du blandt andet undersøge rådgivning, tinglysning, finansiering, forsikring og flytning. Efter købet kommer de løbende udgifter til lån, boligskat, forbrug, vedligeholdelse og eventuel forening. Beløbene afhænger af boligen, aftalen og finansieringen. Derfor er et konkret budget mere brugbart end én generel procentsats oven i købsprisen.

Brug tre oversigter: Hvad koster selve købet? Hvordan betaler du det? Hvad koster det at bo i boligen bagefter? Når de tre dele står hver for sig, er det lettere at se, om en udgift mangler, eller om det samme beløb er talt med to gange.

Guiden handler om almindeligt køb af ejerbolig. Eksemplerne er konstruerede og bruger afgiftssatser kontrolleret den 23. september 2026. De er hverken lånetilbud eller vurderinger af, hvad netop du kan købe for. Ved andelsbolig skal du bruge et særskilt budget; læs vores guide til andelsboligens økonomi.

Skil købsomkostninger fra egenbetaling

Købsprisen er det beløb, du aftaler at betale for boligen. Købsomkostningerne er udgifterne til at gennemføre købet. Egenbetalingen er den del af det samlede finansieringsbehov, du selv dækker. Egenbetaling er derfor ikke en ekstra omkostning, der skal lægges til købsprisen endnu en gang.

Hvis banken eksempelvis regner med, at du selv betaler 200.000 kr. af købsprisen, er beløbet en del af betalingen for boligen. Du skal stadig undersøge, hvordan købsomkostningerne finansieres. Det er ikke sikkert, at bankens første beregning omfatter alle de udgifter, du senere møder.

Lav en betalingsplan ved siden af budgettet. Den viser, hvornår pengene skal være til rådighed. Et rådgiverhonorar, en garanti og en forsikringspræmie kan have andre betalingstidspunkter end den endelige købesum. Skriv datoen fra det konkrete tilbud eller aftalen i stedet for at bruge en standarddato.

Spørg banken: »Hvilke udgifter har I medregnet, hvilke betaler jeg selv uden for finansieringen, og hvornår skal pengene stå på kontoen?« Det gør det muligt at sammenholde bankens oversigt med din egen.

Hvad skal du sætte af til rådgivning og undersøgelser?

Få en skriftlig beskrivelse af opgaven, før du sammenligner honorarer. Gennemgang af købsaftalen, et samlet rådgivningsforløb og berigtigelse med skøde og refusionsopgørelse er forskellige ydelser. En pris på den ene opgave fortæller ikke, hvad de andre koster.

Hos Nemadvokat står den aktuelle pris og pakkens indhold på siden om køberrådgivning. Brug ydelsessiden som prisgrundlag, og få afklaret vilkårene for din konkrete handel. Tinglysningsafgiften er en særskilt udgift til staten. En eventuel ejerskifteforsikring kommer også ved siden af rådgiverhonoraret.

En juridisk gennemgang af en rapport er heller ikke det samme som en byggeteknisk undersøgelse på ejendommen. Hvis du ønsker begge dele, skal budgettet vise begge opgaver. Bed den relevante fagperson om et tilbud, der beskriver undersøgelsens omfang og eventuelle ekstraarbejder.

Spørg også, hvad der skal betales, hvis handlen ikke bliver til noget. Det er en del af aftalen med rådgiveren eller leverandøren. Sæt ikke automatisk alle udgifter til nul i det scenarie, blot fordi boligen ikke bliver købt.

Tinglysningsafgift i 2026: Skøde og pant er to poster

Ved almindelig fri handel med en ejerbolig er afgiften for skødet som udgangspunkt 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen. Ved nyt pant i fast ejendom er satsen fra 1. januar 2026 1.825 kr. plus 1,25 % af det pantsikrede beløb. Procentdelen rundes op til nærmeste hundrede kroner. Beregn skøde og pant hver for sig; de har forskellige grundlag.

Satserne kan kontrolleres i ministeriets satsoversigt. Beregning og afrunding fremgår af Skattestyrelsens vejledning om tinglysningsafgift og meddelelsen om pantsatsen fra 2026. Se også vores uddybning af tinglysningsafgiften.

Det konkrete afgiftsbeløb kan afhænge af blandt andet afgiftsgrundlaget, dokumenterne og muligheden for afgiftsnedsættelse. Bed den, der håndterer tinglysningen, om at oplyse beregningen. Brug ikke nedenstående forenklede regnestykker direkte ved familieoverdragelse, bodeling eller andre handler med særlige forhold.

Sådan undgår du at tælle pantafgiften to gange

Bankens låneoversigt kan allerede indeholde tinglysningsafgift. Hvis du samtidig har en selvstændig linje til pantafgift i dit eget budget, skal du afstemme beløbene. Markér eksempelvis posten »indgår i bankens etableringsomkostninger« i stedet for at lægge den til igen.

Spørg også, hvor mange dokumenter beregningen omfatter. Et eksempel med ét nyt pant fortæller ikke, hvad to nye pantsætninger vil koste. Få beregningen tilpasset den faktiske finansiering.

Bankens omkostninger: Bed om beløb og forudsætninger

Bed banken om en samlet oversigt over udgifterne ved finansieringen. Det kan blandt andet være etableringsomkostninger og udgifter knyttet til garanti, låneudbetaling eller kurssikring, afhængigt af hvad I aftaler. Skriv posterne med bankens egne betegnelser, så du kan sammenligne tilbuddet og den endelige afregning.

Et gebyr, en rente og et kurstab er forskellige typer beløb. Få forklaret, om en post betales særskilt, trækkes fra låneprovenuet eller indgår i de løbende ydelser. Ellers kan du komme til at regne med flere penge til købet, end der faktisk bliver udbetalt.

Brug datoen på tilbuddet. Hvis rente, kurs, lånebeløb eller tidspunkt ændrer sig, kan finansieringsoversigten også ændre sig. Gem derfor det endelige tilbud ved siden af dit budget, og afstem forskellen. Du behøver ikke selv kunne gennemregne hele lånet for at bede om en tydelig forklaring af nettobeløbet, du får udbetalt.

Eksempel 1: Hus til 3.000.000 kr.

Dette er et tænkt budgeteksempel. Beløb ud over de angivne afgifter er valgte regnetal, ikke Nemadvokats priser eller markedspriser. Alle udgiftstal i tabellen er tænkt som købers samlede beløb inklusive eventuel moms.

Vi antager fri handel, købers betaling af hele skødeafgiften, ét nyt pant på 2.400.000 kr. og ingen afgiftsnedsættelse. Øvrig finansiering antages i eksemplet ikke at kræve yderligere tinglysning. En virkelig bankberegning skal kontrollere de forudsætninger.

De 92.675 kr. er ikke nødvendigvis hele det beløb, køber skal have ud over købsprisen. Eksemplet har ikke en konkret refusionssaldo, en periode med dobbelt boligudgift, renovering eller en økonomisk buffer med. Det har heller ikke de fremtidige renter og afdrag med. De hører til andre dele af budgettet.

Hvis køber i eksemplet har planlagt 200.000 kr. i egenbetaling til selve købsprisen og betaler alle de viste omkostninger kontant, kræver de to dele tilsammen 292.675 kr. af egne penge. Det siger ikke, om banken vil tilbyde resten af finansieringen. Det viser blot forskellen på egenbetaling til boligen og de separate udgifter.

Eksempel 2: Ejerlejlighed til 2.500.000 kr.

Også dette er et tænkt eksempel med valgte beløb. Det er ikke et tilbud. Udgifterne vises inklusive eventuel moms.

Vi antager fri handel, købers betaling af hele skødeafgiften og ét nyt pant på 2.000.000 kr. uden afgiftsnedsættelse. Der er i eksemplet ingen yderligere pantsætning. Vi regner heller ikke med en bestemt foreningsopkrævning, fordi den skal dokumenteres særskilt.

En ejerlejlighed kan have andre omkostninger end dem, der er valgt her. Bed om oplysninger om eventuelle gebyrer og særskilte opkrævninger i netop din handel. Kontroller også foreningens kommende arbejder. Hvis et projekt endnu kun er foreslået, skal du skelne mellem et muligt finansieringsbehov og en faktisk vedtaget betaling.

I guiden til ejerforeningens dokumenter kan du følge et tænkt tagprojekt fra overslag til finansieringsspørgsmål. Det viser, hvorfor en enkelt linje med »fællesudgifter« ikke altid er nok til at forstå din kommende økonomi.

Hvad skal med i dit månedlige boligbudget?

Når købet er gennemført, begynder den løbende økonomi. Lav budgettet ud fra de konkrete oplysninger om boligen og dine egne aftaler. Fordel årlige og kvartalsvise betalinger over månederne, men behold også betalingsdatoerne, så du kan se, hvornår pengene faktisk skal bruges.

Undgå at sætte lighedstegn mellem ejerudgiften i salgsopstillingen og dit samlede månedlige budget. Sammenhold hver post med finansiering og dit eget forbrug. Ved lejlighed skal du også undersøge, hvor en udgift betales: privat eller gennem foreningen.

Boligskat og refusionsopgørelse skal holdes adskilt

Boligskat er en løbende udgift, som du skal få beregnet for dig som køber. Kopiér ikke blot sælgers betaling ind i dit budget. For almindelige ejerboliger ejet af privatpersoner opkræves grundskyld fra 2024 via skattesystemet. Følg Skattestyrelsens tjekliste ved boligkøb, herunder rettelse af forskudsopgørelsen og godkendelse af grundskyld efter tinglysningen.

Refusionsopgørelsen er derimod afregningen af relevante poster mellem dig og sælger. Den kan ende med, at du skal betale et beløb, eller at du har penge til gode. Behandl derfor ikke et foreløbigt refusionsskøn som en sikker indtægt, du kan bruge til at betale andre udgifter.

Bed om bilag og perioder til opgørelsen, og undersøg, om forsyning eller forening allerede har afregnet en post direkte. Læs mere om refusionsopgørelsen og grundskyld.

Budgetark til din egen handel

Udskriv guiden og udfyld arket med beløb fra dine tilbud. Skriv »afventer« ved poster, hvor du mangler oplysninger. Angiv, om et beløb allerede indgår i en anden post. Gem kilden, så du senere kan kontrollere den endelige afregning.

Lav derefter en separat finansieringsoversigt med egenbetaling og de beløb, banken forventer at udbetale. De to oversigter skal kunne mødes: pengene til rådighed skal dække købet og de udgifter, der faktisk skal betales. En reserve er penge, du sætter til side; den bliver først en udgift, når den bruges.

Spørgsmål, du kan tage med til banken og rådgiveren

• Er alle beløb inklusive eventuel moms og øvrige omkostninger?
• Har vi brugt de aktuelle afgiftssatser og de rigtige afgiftsgrundlag?
• Er pantafgiften med én gang, og omfatter beregningen alle dokumenter?
• Hvilke beløb er tilbud, hvilke er skøn, og hvilke afventer vi stadig?
• Hvad får jeg netto udbetalt fra finansieringen?
• Hvornår skal hvert beløb være til rådighed?
• Hvilke ændringer i foreningen skal med i det løbende budget?
• Hvad skal jeg betale, hvis handlen ikke gennemføres?

Kilder og afgrænsning

Skattestyrelsens vejledninger er kontrolleret den 23. september 2026. Afgiftseksemplerne gælder de udtrykkeligt beskrevne forudsætninger. Andre beløb er alene regneforudsætninger. Få banken og den, der står for tinglysningen, til at bekræfte det konkrete finansierings- og afgiftsgrundlag.