Samejeoverenskomst ved forskellig udbetaling

Når I køber bolig sammen og betaler forskellige beløb, bør I beskrive både ejerskabet og jeres indbyrdes økonomi. En samejeoverenskomst kan samle aftaler om brug, udgifter og udtræden. Den skal passe sammen med skødet, finansieringen og eventuelle gældsbreve.

Begynd med tre forskellige spørgsmål

Hvem ejer hvilken andel? Hvem skylder banken penge? Og hvordan skal I fordele pengene mellem jer, når boligen sælges? Svarene behøver ikke være ens. Skriv dem ned hver for sig, og få rådgiveren til at kontrollere sammenhængen.

Hvis én betaler 300.000 kr. og den anden 100.000 kr. i udbetaling, fortæller de to tal ikke alene, hvordan et senere overskud eller tab skal fordeles. I skal blandt andet beslutte, om forskellen skal afspejles i ejerandele, et indbyrdes lån eller en anden konkret aftale. Eksemplet er et spørgsmål til aftalen, ikke en anbefalet standardmodel.

Regneeksempel: både gevinst og tab

Her er en tænkt aftalemodel, ikke en regel om, hvad der automatisk gælder. A indskyder 300.000 kr., B indskyder 100.000 kr., og de ejer hver halvdelen. Vi antager, at deres aftale siger: Nettoprovenu efter indfrielse af boligens lån og salgsomkostninger bruges først til at tilbageføre indskuddene. Et beløb ud over 400.000 kr. deles ligeligt. Er der et positivt nettoprovenu under 400.000 kr., fordeles det med 75 % til A og 25 % til B. Der er i eksemplet ingen andre indbyrdes krav.

• Gevinst: Ved et nettoprovenu på 600.000 kr. får A 300.000 kr. + 100.000 kr. = 400.000 kr. B får 100.000 kr. + 100.000 kr. = 200.000 kr.
• Tab af en del af indskuddet: Ved et nettoprovenu på 200.000 kr. får A 150.000 kr. og B 50.000 kr. De mister dermed henholdsvis 150.000 kr. og 50.000 kr. af deres indskud.

Modellen fordeler altså overskud og tab forskelligt. Andre aftaler kan give andre resultater. Hvis salget efterlader gæld, eller en part skal købe den anden ud, er regnestykket ikke dækkende. Det skal behandles særskilt, ligesom senere indskud, forbedringer og afdrag. En intern aftale ændrer ikke i sig selv bankens rettigheder efter lånedokumenterne.

Eksempel på et afgrænset aftalepunkt

Følgende formulering viser kun, hvordan én forudsætning kan gøres tydelig i en drøftelse med rådgiveren:

I dette regneeksempel forstås nettoprovenu som det beløb, der er tilbage af salgsprisen, efter at boligens lån og omkostningerne ved salget er betalt.

Hvad skal præciseres? Den konkrete aftale skal angive, hvilke lån og omkostninger der omfattes, hvordan beløbene dokumenteres, og hvordan uenighed håndteres. Formuleringen fastsætter ikke i sig selv fordelingen mellem ejerne og er ikke en færdig samejeoverenskomst. Få den samlede aftale tilpasset skøde, finansiering og de situationer, I ønsker at regulere.

Det bør aftalen tage stilling til

• Indskud: Hvilke beløb og dokumenter viser hver parts bidrag?
• Løbende betalinger: Hvordan fordeles renter, afdrag, skatter, fællesudgifter og vedligeholdelse?
• Forbedringer: Hvordan godkendes større arbejder, og hvordan dokumenteres betalingen?
• Udtræden: Kan en part overtage den andens andel, og hvordan fastsættes pris og frister?
• Salg: Hvem bestiller vurdering, vælger mægler og tager stilling til tilbud?
• Underskud: Hvordan håndteres et salg, hvor provenuet ikke dækker gæld og omkostninger?

Afprøv aftalen på både et overskud og et underskud. Et løfte om at få sit indskud tilbage kan være svært at opfylde, hvis der ikke er penge nok. Få banken til at bekræfte, hvilke ændringer i lån eller debitorer den vil acceptere.

Skal en samejeoverenskomst tinglyses?

Tinglysning skal vurderes ud fra de enkelte rettigheder i aftalen. Tinglysningsrettens vejledning beskriver anmeldelse som servitut og kræver som minimum et ekstrakt af de bestemmelser, der ønskes tinglyst. Få rådgiveren til at vurdere, hvilke bestemmelser der kan og bør anmeldes i jeres konkrete aftale. Se vejledningen til anmeldelse af samejeoverenskomst.

Læs også om skødet og tingbogsattesten, så ejerregistrering og aftalevilkår bliver behandlet som sammenhængende dokumenter.

Hvad sker der ved dødsfald?

Ugifte samlevende arver ikke automatisk hinanden, heller ikke når de har fælles bolig eller børn. Det fremgår af borger.dk’s vejledning om planlægning før dødsfald. Læs hvem der arver, når I ikke er gift, og hold samejeaftalen og testamentet adskilt i gennemgangen.

Saml købsaftale, banktilbud, indskudsdokumentation og jeres ønsker, før I får hjælp til en samejeoverenskomst. Hvis indskuddet kommer fra familien, bør et eventuelt familielån også indgå i materialet.