Komplet guide til fejl og mangler, ved fast ejendom

Et boligkøb er, for de fleste, en af livets største økonomiske investeringer. Derfor er det afgørende, at du som boligkøber, har det fulde kendskab til den bolig, du køber. Med denne viden kan du træffe beslutning om, hvorvidt boligen passer til din økonomi og personlige behov. 

 

 

Hvis du køber en bolig og efter overtagelsen opdager forhold, der ikke er i orden, kan det have store konsekvenser for, hvordan du kan bruge boligen – og ikke mindst din økonomi.

Derfor er det vigtigt, at du ved, hvordan du står stillet rent juridisk i forhold til sælger, såfremt der måtte blive konstateret fejl og mangler ved ejendommen efter overtagelsen. I denne artikel kan du læse om, hvad “fejl og mangler” indebærer, og hvordan du bedst forholder dig, såfremt du konstaterer fejl og mangler efter overtagelsen. 

 

Hvad er fejl og mangler?

“Fejl og mangler” er en betegnelse, der dækker over forhold, der gør en bolig ringere, end hvad boligkøberen med rimelighed kan forvente af den. Sagt med andre ord, så skal mangler forstås som forhold eller egenskaber ved en ejendom, der ikke stemmer overens med køber og sælgers aftale.

 

Synlige fejl og mangler

Synlige fejl og mangler skal forstås som mangelfulde forhold ved boligen, som kan ses med det blotte øje. 

Som udgangspunkt bør du, som boligkøber, grundigt gennemgå boligen, inden du indgår købsaftalen. Dermed kan du påpege eventuelle forhold, som du ønsker udbedret, eller som der skal tages højde for i forbindelse med en forhandling af pris og vilkår.

Såfremt du indgår en bolighandel, velvidende at der er en defekt eller fejl ved ejendommen, kan du som udgangspunkt ikke få økonomisk erstatning herfor, da du anses for at have været bekendt med manglen. 

 

Skjulte fejl og mangler

Skjulte fejl og mangler skal forstås som mangelfulde forhold ved boligen, som ikke kan ses med det blotte øje. Det kræver derfor destruktive indgreb, førend de kan konstateres. Skjulte fejl og mangler kan også være, hvor det mangelfulde forhold endnu ikke er kommet til syne ved risikoens overgang, dvs. overtagelsesdatoen eller dispositionsdagen, såfremt denne ligger forud for den i købsaftalens fastsatte overtagelsesdag.

Mangelfulde forhold, der endnu ikke er synlige, kan eksempelvis være udviklingsskader. Disse skader skyldes en udførselsmetode eller et byggemateriale, som på bygningstidspunktet var almindeligt anerkendt, men som efterfølgende har vist sig at være decideret uhensigtsmæssige. 

 

Hvornår er det en mangel?

Når vi taler om fejl og mangler ved ejendomme, skelnes der mellem en lægmandsbetragtning og en retslig betragtning af, hvad der udgør en mangel.

Eksempelvis: En ganske almindelig boligkøber tager et kig på taget af en bolig og konstaterer, at det er gammelt og nedslidt, hvorfor det bør udskiftes. Efterfølgende kigger en fagperson på det samme tag og konstaterer, at det faktisk ikke udgør en mangel i retslig forstand, da tagets stand svarer til tagets alder – og hvad der med rimelighed kan forventes, når der tages højde for bygningsdelens alder og anvendelse.

Derudover skal en mangel være til stede ved risikoens overgang, dvs. overtagelsesdagen eller en evt. tidligere dispositionsdag, før forholdet udløser mangelsbeføjelser. I forlængelse heraf er det vigtigt at påpege, at skjulte fejl og mangler ikke nødvendigvis er fuldt udviklede ved risikoens overgang. I disse tilfælde skal årsagen til manglen, som udgangspunkt, være til stede ved risikoens overgang, før sælger kan holdes ansvarlig for manglen.

Overordnet set kræver det en konkret vurdering af de enkelte mangelfulde forhold, før det kan afgøres, hvorvidt der er tale om en mangel i juridisk forstand. Derfor anbefaler vi, at du søger juridisk bistand, såfremt du opdager forhold, som du mener, er mangelfulde i forbindelse med dit boligkøb.  

 

Eksempler på fejl og mangler 

Nedenfor gennemgås nogle typiske eksempler på fejl og mangler ved fast ejendom. Dermed får du et indblik i, hvad du blandt andet bør være opmærksom på ved et kommende boligkøb, og hvad der kan være af mulige uforudsete mangler ved en bolig.

 

Nedsænkede lofter

Et nedsænket loft kan være pænt og nydeligt til en bolig, da spotlys kan monteres heri, uden synlige kabler og monteringsbeslag. De nedsænkede loft skal dog overholde de herfor gældende regler i bygningsreglementet.  

Såfremt du, en ven eller en professionel nedsænker loftet i din bolig ulovligt, kan du som ejer af boligen risikere at blive pålagt udgifterne til udbedring heraf og risikere, at dit forsikringsselskab ikke vil udbetale erstatning i tilfælde af brand. Det er derfor vigtigt, at reglerne, der var gældende på tidspunktet for udførelsen af det pågældende arbejde, overholdes.

 

Vær opmærksom på:

• Der stilles krav til loftshøjde (afstanden fra gulvet til loftet og afstanden fra det nedsænkede loft til det oprindelige loft).
• Der stilles krav til brandsikkerhed (f.eks. valg af materialer).
• Elinstallationer skal opfylde stærkstrømbekendtgørelsen (f.eks. samlinger og bløde ledninger).
• Tekniske installationer skal kunne tilgås og undersøges, uden at loftet skal rives ned.

 

Eksempel:

Anja havde købt sin første lejlighed og var netop flyttet ind i den. Ifølge el-tjekket var der et par ulovlige elinstallationer, som skulle udbedres, hvilket Anja var indforstået med. 

Det var som sådan ikke noget problem for Anja at få de ulovlige elinstallationer udbedret af en elektriker, da det blot omhandlede et par spots i de nedsænkede lofter. Spotsene var ikke lavet korrekt, og nogle komponenter inde i el-tavlen var heller ikke korrekte. 

Da elektrikeren kom ud til Anja for at udbedre de ulovlige installationer, opdagede han dog, at problemet var langt mere omfattende end angivet i el-tjekket. Ledningerne under loftet var blandt andet blottede og uden isolering. Dertil konstaterede elektrikeren, at han ikke kunne tilgå ledningerne – uden at skulle rive det nedsænkede loft ned.  

Ifølge elektrikeren var det nødvendigt for lovliggørelse af det nedsænkede loft at rive det eksisterende ned og etablere et nyt i overensstemmelse med reglerne herfor. Anja tog derfor kontakt til sin advokat, der førte hendes mangelsag, hvor sælger indgik forlig og accepterede at betale for omkostninger forbundet med udbedringen af de ulovlige elinstallationer. 

Manglerne i Anjas lejlighed vil blive kategoriseret som skjulte fejl og mangler, da hun ikke i forbindelse med indgåelse af købsaftalen blev gjort bekendt med forholdet. 

Bemærkning: Ovenstående eksempel er simpelt og har til formål at illustrere en typisk situation. Alle sager er forskellige, og der kan gælde forskellige regler afhængig af omstændighederne. Derfor bør du altid henvende dig til en professionel, som kan rådgive dig om din konkrete situation.

 

Manglende eller ulovligt vådrumsmembran 

Badeværelser skal sikres mod vand og damp, hvorfor der de sidste mange år har været krav om vådrumsmembran på badeværelser. Denne membran skal sikre, at vand og damp forbliver på overflader og ikke trænger ind i væggene og laver skader.

Alle vådzoner i boligen skal efter gældende regler være fuldstændig vandtætte, hvilket kan opnås med en vådrumsmembran. Vådrumsmembranen er dog ikke nødvendig, hvis badeværelset tilhører klasse L og konstruktionen bag er lavet af beton, da dette regnes for at være vandtæt.

 

Regler for vådrum efter det gældende bygningsreglement (BR18)

(Badeværelse/toilet og bryggers med gulvafløb):

1. 1. Gulve og vægge skal kunne modstå almindelige fugtpåvirkninger samt almindelige mekaniske og kemiske påvirkninger for vådrum.
   2. Gulve og gulvbelægninger (inkl. samlinger, tilslutninger, rørgennemføringer og lign.) skal være fuldstændig vandtætte.
   3. Der må ikke laves rørgennemføring i gulvet ved vandbelastede områder af vådrummet.
   4. Vægge og vægbeklædninger (inkl. samlinger, tilslutninger, rørgennemføringer og lign.) skal være fuldstændig vandtætte i vandbelastede områder af vådrummet.
   5. Vand på gulvet i vådrummet skal kunne blive afledt til et gulvafløb.
   6. Der skal gøres brug af et egnet vandtætningssystem, hvis der bruges skeletvægge eller gulv- og vægkonstruktioner, der indeholder træ eller andre organiske materialer

OBS: Klik her og undersøg de forskellige regelsæt for vådrum.

 

Eksempel:

Carsten opdagede efter overtagelsen af sin lejlighed, at et par af fliserne på badeværelset sad løst. Han kontaktede derfor en håndværker, som kom ud og besigtigede badeværelset. I den forbindelse opdagede han, at badeværelset ikke var udført efter de på opførelsestidspunktet gældende byggeforskrifter, da der ikke var udført fugtspærre på væggene bag flisebeklædningen. Dette havde, udover de løse fliser, medført fugtskader.

Carsten kontaktede derfor sin advokat, som fremlagde sagen for den tidligere ejer, der havde solgt Carsten lejligheden. Den forhenværende ejer accepterede forliget fra Carstens advokat og overførte de, med udbedring af badeværelset, omfattede omkostninger til Carsten. Dermed skulle Carsten ikke selv dække udgifterne til at udbedre badeværelsets vådrumssikring. 

Bemærkning: Ovenstående eksempel er simpelt og har til formål at illustrere en typisk situation. Alle sager er forskellige, og der kan gælde forskellige regler afhængig af omstændighederne. Derfor bør du altid henvende dig til en professionel, som kan rådgive dig om din konkrete situation.

 

Ulovlig elinstallation

Ulovlig el er typisk elinstallationer, der er udført af privatpersoner eller andre ikke-autoriserede el-installatører. Det kan eksempelvis være en boligejer, som selv har repareret lyset eller ordnet en samling bag væggen – selvom sådanne arbejdsopgaver bør udføres af en autoriseret el-installatør.

 

Typiske tegn på fejl i elinstallationer:

• Hvis stikkontakter, stik eller ledninger er misfarvede og/eller varme at røre ved.
• Hvis sikringerne er varme eller hurtigt brænder over, når de udskiftes.
• Hvis du får stød, når du rører ved el-apparater, kontakter, stik, ledninger mv.
• Hvis der ofte sker udfald af HFI/HPFI-afbryderen.

Bemærk: Hvis dine elinstallationer er underdimensionerede eller har fejl, kan dette potentielt resultere i brand og stød. Tilsluttes for mange el-apparater, kan dette skabe en overbelastning på sikringsgruppen. Dette kan også ske, såfremt du blot tilslutter et enkelt apparat med et større strømforbrug.

Det er ikke ualmindeligt at finde gamle ledninger og nedslidte installationer bag panelerne på ældre ejendomme. Da vi i dag, typisk, gør mere brug af apparater end før i tiden, kan det være vanskeligt for elinstallationerne at følge med, hvilket kan medføre problemer. Derfor er det vigtigt, at elinstallationerne er opdaterede for så vidt angår sikkerhed og brug af materialer. 

Sikkerhedsstyrelsen udformer lovgivning på området for el-sikkerhed. Som udgangspunkt skal el-installatører og andre fagpersoner sørge for at overholde loven, men i sidste ende er det dit eget ansvar, at elinstallationerne i din bolig er lovlige. Dertil er det også dit ansvar, at arbejde, der kræver autorisation, udføres af fagfolk.

OBS: Klik her og læs om de forskellige regler for el-sikkerhed.

 

Eksempel:

Bente var træt af, at 1. salen på hendes villa altid var så svær at varme op. Bente besluttede derfor at renovere denne og i den forbindelse rive nogle vægge ned og få gennemgået etagens varmeinstallationer. Til hendes forskrækkelse opdagede hun, at der var ulovlige elinstallationer i de vægge, som skulle rives ned. 

Ledningerne var samlet med samlemuffer inde i væggen, og afstanden mellem isolering og gipsplader var stor, hvilket resulterede i, at vind og kulde strømmede lige igennem og overflødiggjorde isoleringen. Dertil var der heller ikke dampspærre, hvilket ellers beskytter mod skimmelsvamp og råd.

Bente kontaktede sin advokat og forklarede, hvad hun havde opdaget. Dertil fortalte hun advokaten, at hun ikke havde tegnet en ejerskifteforsikring, hvilket ellers ville kunne have hjulpet Bente gevaldigt i denne sammenhæng.

Advokaten kiggede sagen igennem og påpegede, at det netop i sådanne tilfælde er uvurderligt at have tegnet en ejerskifteforsikring. Bente forklarede sin advokat, at det var den forhenværende ejer, der havde stået for den oprindelige etablering af 1. salen. Som følge heraf fik advokaten holdt den forhenværende ejer ansvarlig for udbedringerne, da sælger havde handlet i ond tro og ikke oplyst Bente om de ulovlige elinstallationer. 

Bemærkning: Ovenstående eksempel er simpelt og har til formål at illustrere en typisk situation. Alle sager er forskellige, og der kan gælde forskellige regler afhængig af omstændighederne. Derfor bør du altid henvende dig til en professionel, som kan rådgive dig om din konkrete situation.

 

Ulovligt afløb 

Når det kommer til ulovlige gulvafløb, kan du starte med at kigge på, hvornår afløbet er bygget, og om du kan se en betonkant mellem risten til gulvafløbet og afløbsskålen, som skal opsnappe hår og lignende.

Denne slags afløb finder man i mange boliger, da det frem til 1974 var lovligt at udføre dem på denne måde. Efter 1974 er reglerne dog blevet ændret, hvilket betyder, at sådanne afløb ikke længere er lovlige. 

Har du et gulvafløb, der matcher ovenstående beskrivelse – men hvor afløbet er bygget inden 1974, er det stadig lovligt. Du behøver derfor ikke skifte det ud, medmindre du skal renovere badeværelset. Det kan dog i nogle tilfælde være en god idé at modernisere gulvafløbet, således du undgår utætheder, slid og rust. Dertil vil det se bedre ud i en tilstandsrapport.

Læs mere om gulvafløb.

 

Eksempel:

Arne overtog en ejerlejlighed med separeret bad og toilet. Han gik med tankerne om at slå bad og toilet sammen i ét rum, hvorfor han fik en entreprenør til at tage et kig på sagerne. 

Entreprenøren kunne dog konstatere, at gulvafløbet i Arnes lejlighed var ulovligt. Dertil var gulvet lagt forkert, og vægfliserne var heller ikke monteret korrekt.

Derfor tog Arne fat i sin advokat, som efterfølgende kontaktede sælgeren af boligen, som i sin tid havde opført det ulovlige afløb.

Efter Arnes advokat havde fremlagt sagen for sælger, accepterede sælger at dække omkostningerne forbundet med udbedring og lovliggørelse af afløbet.

Bemærkning: Ovenstående eksempel er simpelt og har til formål at illustrere en typisk situation. Alle sager er forskellige, og der kan gælde forskellige regler afhængig af omstændighederne. Derfor bør du altid henvende dig til en professionel, som kan rådgive dig om din konkrete situation.

 

Skimmelsvamp 

Der er mange, der kender til skimmelsvamp – også kaldet mug. Dette ses ofte som de grønne pletter på gammelt brød og lignende. Skimmelsvampen kan dog også angribe din bolig. Mere præcist kan skimmelsvampen angribe fugtige materialer såsom tapet, støv, snavs, beton og glas. Et sådant angreb kan være decideret sundhedsskadeligt, men også blot generende.

Skimmelsvamp vil, som udgangspunkt, udgøre en skjult fejl og mangel. Hvis boligen har været under angreb af skimmelsvamp før risikoens overgangen – og sælger ikke har gjort køber opmærksom herpå – vil det umiddelbart blive anset som en skjult mangel, som sælger hæfter for. 

Ydermere kan skimmelsvampen blive anset som en skjult mangel, såfremt årsagen til skimmelsvampens udbrud har være til stede ved risikoovergangen. 

 

Symptomer på skimmelsvamp:

• Hovedpine og hukommelsessvigt                                        
• Træthed og svimmelhed
• Koncentrationsbesvær                    
• Kløende næse og øjne
• Luftvejsinfektioner                                               
• Åndedrætsbesvær
• Feber, astma og hoste
• Nedsat immunforsvar                       
• Tilstoppet eller løbende næse
• Kløe i huden og nysen

 

Eksempel:

Karen overtog en ejerlejlighed i 2018. Hun ville gerne udskifte vindueslysningerne, hvorfor håndværkerne gik i gang med at fjerne disse. Til Karens forskrækkelse opdagede hun, at der var vokset svamp på murværket. 

Hun kontaktede sit forsikringsselskab, som sendte en professionel ud for at kigge på det. Her blev det konstateret, at der var tale om skimmelsvamp. Dertil fandt Karen ud af, at der også var skimmelsvamp på murvæggen bag rock-woolen/isoleringen. 

Undersøgelser viste ydermere, at der tidligere havde været åbnet for dampspærren i isoleringsvæggen, hvorefter den var blevet efterladt utæt. 

Karen tog kontakt til sin advokat, som forklarede Karen, at skimmelsvampen skulle betragtes som skjulte fejl og mangler.

Det blev vurderet, at sælger ikke havde haft kendskab til svampeangrebet. Derfor forsøgte Karens advokat at rejse krav mod sælger om et forholdsmæssigt afslag.

Der blev herefter igangsat et syn og skøn udført af en uvildig skønsmand, hvorfor Karen ikke måtte røre ved skaderne. Sagen resulterede i, at sælger betalte omkostningerne forbundet med udbedringen. 

Bemærkning: Ovenstående eksempel er simpelt og har til formål at illustrere en typisk situation. Alle sager er forskellige, og der kan gælde forskellige regler afhængig af omstændighederne. Derfor bør du altid henvende dig til en professionel, som kan rådgive dig om din konkrete situation.

 

Sætningsskader

En sætningsskade er dybe gennemgående revner i fundamentet, gulvet og murværket. Sådanne skader opstår som følge af bevægelser og manglende bæreevne i jorden under huset. Som følge heraf kan der blandt andet opstå tydelige revner i muren på et hus.

Sætningsskader kan udvikle sig ganske hurtigt, hvorfor det er vigtigt at tage hånd om problemet hurtigst muligt. En sætningsskade kan volde store problemer og blive en dyr affære, hvorfor det er vigtigt at søge professionel hjælp straks, man opdager sætningsskader. Ved at reagere hurtigt kan du begrænse skaderne og eventuelt få dækket omkostningerne til udbedringerne.

 

Typiske årsager til sætningsskader:

• Manglende bæreevne i jorden, hvorfor huset kan begynde at synke.
• Jorden under huset indeholder muld, tørv eller gytje, som formulder over tid.
• Hvis der sker grundvandssænkning, f.eks. som følge af naturlige årsager eller bygningsarbejder i nærområdet.
• Rystelser i undergrunden, f.eks. som følge af bygningsarbejdere, pælefundering eller tung trafik ved boligen.

 

Eksempel:

Magrethe købte for 5 år siden sit hus, som hun har været meget glad for. Der blev ikke udarbejdet tilstands- og elinstallationsrapport i forbindelse med købet. Her 5 år efter overtagelsen har hun dog til sin store rædsel opdaget en sætningsskade på husets fundament. Sætningsskaden skyldes, at soklen på huset har givet sig. 

Hun fik derfor en murer til at kigge på skaderne, som udtalte, at det ville blive dyrt at udbedre, da det ville kræve en understøtning af huset i langt højere grad end den eksisterende.

Margrethe tog derfor kontakt til sin boligadvokat, der fik til opgave at hjælpe hende med hendes sag. Boligadvokaten skulle bevise, at manglen var til stede, da Magrethe overtog huset i sin tid. Dette var en afgørende faktor, da sælger kun ville være ansvarlig, hvis der var tale om en udviklingsmangel.

Boligadvokaten fik bevist for retten, at soklen ikke var funderet efter reglerne, der var gældende på opførelsestidspunktet. På baggrund heraf fik boligadvokaten sælger til at give Magrethe et afslag i købesummen for huset. Dette skete, selvom den forhenværende sælger var i god tro, og derfor ikke var klar over, at soklen ikke var tilstrækkeligt funderet.

Bemærkning: Ovenstående eksempel er simpelt og har til formål at illustrere en typisk situation. Alle sager er forskellige, og der kan gælde forskellige regler afhængig af omstændighederne. Derfor bør du altid henvende dig til en professionel, som kan rådgive dig om din konkrete situation.

 

Min bolig har fejl og mangler

Hvad skal jeg gøre?

Hvis du har opdaget fejl og mangler ved din ejendom, er det uhyre vigtigt, at du ikke forsøger at udbedre skaderne selv – medmindre det vil medføre yderligere skader ikke at gøre noget. De fleste vælger at benytte sig af professionel køberrådgivning fra en advokat til sådanne sager, da der kan være store summer penge på spil, og da de færreste privatpersoner er inde i reglerne for mangler ved fast ejendom.  

Når du opdager et forhold ved din bolig, som du mistænker, er mangelfuldt, skal du kontakte en håndværker, der kan se nærmere på sagen. Håndværkeren kan samtidig give dig et bud på, hvad det vil koste at udbedre skaden. Dette kan du med fordel få flere håndværkere til at gøre.

Tilbuddene skal du videregive til din advokat, som kan tage kontakt til sælgeren af boligen. Her vil din advokat fremlægge sagen og gøre sit for at få sælge til at indgå et forlig, således du kan blive økonomisk kompenseret for udgifterne til udbedring af manglen. Såfremt sælger afslår tilbuddet om at indgå forlig, vil din advokat herefter formentlig indbringe sagen for retten. I den forbindelse skal du som sådan ikke gøre noget, da din advokat vil varetage sagen for dig. 

Såfremt du vinder sagen, kan du få et afslag i købesummen eller holde sælger erstatningsansvarlig for udgifterne forbundet med udbedring af skaden. Udfaldet af en sådan retssag vil afhænge af sagens omstændigheder. Såfremt det ikke er muligt at holde sælger ansvarlig for skaderne, vil sælger ikke blive dømt til at betale dig udgifterne forbundet med udbedring af skaden. Derfor er det en god idé at vælge en advokat, der på forhånd kan give dig en vurdering af, hvorvidt din sag er fornuftig af gå videre med eller ej. Flere advokater giver dig mulighed for at få en gratis vurdering af din sag, hvilket er meget fornuftigt at tage imod. 

Du kan dermed få et indblik i, om der er en reel mulighed for at vinde mangelsag eller ej. Hvis du taber en retssag om mangler ved en fast ejendom, kan du risikere at blive pålagt sagens omkostninger, som omfatter blandt andet udgifter til et evt. syn og skøn samt modpartens advokatomkostninger. 

 

Kan jeg få erstatning?

Hvorvidt du kan få økonomisk kompensation for fejl og mangler ved fast ejendom, afhænger af den konkrete sags omstændigheder. 

For det første skal du kunne bevise, at der er tale om en mangel i retslig forstand. Det betyder, at manglen skal have været til stede ved risikoens overgang, dvs. da du overtog ejendommen.  

Hvis manglen – eller årsagen til manglen – ikke har været til stede på dette tidspunkt, vil det ikke blive betragtet som en mangel i retslig forstand. Du vil derfor heller ikke kunne opnå økonomisk kompensation herfor. Såfremt sælger konkret har fraskrevet sig ansvar for manglen, kan du heller ikke opnå økonomisk kompensation herfor. 

Dertil skal et mangelfuldt forhold være af væsentlig betydning, førend sælger kan blive holdt erstatningsansvarlig. Et mangelfuldt forhold må ikke høre under bagatelgrænsen eller mindstegrænsen.

Mangelfulde forhold, der hører under bagatelgrænsen, er forhold, hvor udbedringsomkostningerne er mindre end ca. 5.000 kr. Mangelfulde forhold, der hører under mindstegrænsen, er forhold, hvor udbedringsomkostningerne er mindre end ca. 2-7% af købesummen.    

Det betyder, at såfremt et mangelfuldt forhold kan udbedres for et relativt lavt beløb, kan sælger ikke holdes erstatningsansvarlig herfor. Såfremt køber bemærker et mindre mangelfuldt forhold, inden risikoens overgang, kan køber forsøge at bruge det til at få et nedslag i prisen. Sælger er dog ikke forpligtet til at acceptere dette. 

 

Sælgers ansvar for skjulte fejl og mangler

Sælger hæfter, som udgangspunkt, for skjulte fejl og mangler i 10 år fra risikoovergangen, dvs. overtagelsesdagen eller ved en evt. tidligere dispositionsdag. 

Sælgeren af boligen har dog mulighed for at fraskrive sig dette ansvar. Dette kan gøres ved brug af Huseftersynsordningen. Brug af denne ordning kræver, at sælger, inden købsaftalen bliver fremlagt for boligkøberen:

• Giver køber en gældende tilstands- og elinstallationsrapport
• Indhenter og giver køber et tilbud på en ejerskifteforsikring
• Tilbyder at betale halvdelen af præmien i ejerskifteforsikringstilbuddet
• Klart og tydeligt gør køber opmærksom på, at sælgeren ikke står til ansvar for skjulte fejl og mangler ved ejendommen

Bemærk: Huseftersynsordningen bruges umiddelbart ikke ved ejerlejligheder, da ordningen bl.a. kræver tilstands- og elinstallationsrapporter og udgifterne hertil ofte bliver uforholdsmæssigt høje. Vær opmærksom på, at andelsboliger ikke er omfattet Huseftersynsordningen.

Det er dog essentielt at pointere, at sælgeren af boligen trods alt stadig er ansvarlig for skjulte fejl og mangler ved grunden. Dette kan eksempelvis være forurening. Huseftersynsordningen omfatter alene skjulte fejl og mangler ved bygninger på grunden.

Dertil er sælgeren af boligen – trods brugen af Huseftersynsordningen – stadig ansvarlig for forhold, der ikke stemmer overens med servitutter og offentligretlige forskrifter, bortset fra elinstallationer, varmeinstallationer, ventilationsinstallationer eller sanitetsinstallationer. Ydermere er sælgeren af boligen ikke ansvarlig for bygningens stikledninger og kloakker, som leder væk fra boligen.

Såfremt sælgeren af boligen ikke overholder sin loyale oplysningspligt, kan boligkøberen holde sælger ansvarlig for skjulte fejl og mangler – trods brugen af Huseftersynsordningen. Du kan læse mere om sælgers loyale oplysningspligt i afsnittet lige neden under dette afsnit. 

 

Sælgers loyale oplysningspligt

Sælgers loyale oplysningspligt ved salg af fast ejendom er en pligt til at oplyse køber om væsentlige fejl og mangler ved ejendommen, som sælger kender eller burde kende til. Væsentlige fejl og mangler skal forstås som mangelfulde forhold, som køber forventes at lægge vægt på ved sin købsbeslutning – og som ikke hører under bagatelagtige forhold. 

Som udgangspunkt kan et mangelfuldt forhold blive anset som et bagatelagtigt forhold, såfremt udbedringsomkostningerne er mindre end ca. 5.000 kr. eller mindre end 2-7% af købesummen. 

Hvis sælger misligholder sin loyale oplysningspligt, risikerer sælger at blive holdt erstatningsansvarlig over for køber i relation til den pågældende mangel. Sagt med andre ord: vælger sælger bevidst at misligholde sin oplysningspligt ved at afgive forkerte oplysninger eller undlade at korrigere købers vildfarelse, kan dette blive anset som værende svig, hvis det er af grov nok karakter. Dermed kan sælger under visse omstændigheder blive erstatningsansvarlig. 

Såfremt sælger misligholder sin loyale oplysningspligt ubevidst, kan sælger i visse tilfælde stadig blive holdt erstatningsansvarlig. Dette kan eksempelvis være ved mangelfulde forhold, som sælger bør have kendt til som følge af alment brug af ejendommen. Det vil i alle tilfælde kræve en konkret vurdering af sagens omstændigheder for at kunne sige, hvorvidt sælger kan holdes ansvarlig eller ej for mangelfulde forhold ved fast ejendom.

 

Købers undersøgelsespligt

Købers undersøgelsespligt ved køb af fast ejendom er en pligt til at undersøge ejendommen for synlige fejl og mangler, inden overtagelsen finder sted. Køber bør derfor altid inden risikoens overgang undersøge ejendommen for mangelfulde forhold. Dermed kan eventuelle mangelfulde forhold blive taget i betragtning i forhold til, hvordan udbedringerne skal dækkes. 

Det er dog værd at bemærke, at købers undersøgelsespligt sjældent har afgørende betydning for en mangelsag, medmindre sælger har gjort køber opmærksom på mangler ved en konkret forhold eller opfordret køber til at gennemgå et konkret forhold. Det er dog naturligvis altid fornuftigt at foretage et tjek af den ejendom, man køber, således der kan tages forbehold for de forhold, der menes at være mangelfulde. 

 

Gør-det-selv-arbejde

 

Må man lave gør-det-selv-arbejde?

Sikkerhedsstyrelsen har bestemt, at der er en række installationsopgaver, som kun må udføres af autoriserede installatørvirksomheder af hensyn til sikkerhed, sundhed og miljø. Reglerne gælder for udvalgte elinstallationer, VVS-installationer og kloakinstallationer. Du må således godt udføre ændringer på de installationer i din bolig, som ikke er underlagt krav om autorisation. 

Som forbruger skal du dog være opmærksom på, at du har ansvaret for, at dine installationer skal være lovlige – dette gælder også, uanset om arbejdet er udført af autoriserede installatørvirksomheder. Du kan tjekke, om virksomheden, der skal udføre autoriseret arbejde, er autoriseret i autorisationsregistret. I dette register kan du også se, hvilke autorisationer virksomheden har, dvs. om de har autorisation til at udføre installationer inden for el, VVS, kloak og gas.

Såfremt virksomheden påstår, at de kan udføre autoriseret arbejde, men ikke er registret i autorisationsregistret, bør virksomheden blive anmeldt til Sikkerhedsstyrelsen. Autoriserede virksomheder er nemlig underlagt en række krav, der gør dem egnet til at udføre farligt arbejde. Det drejer sig blandt andet om, at virksomheden skal have de nødvendige kompetencer, til at kunne udføre det pågældende arbejde. Dertil skal virksomheden have et godkendt egenkontrolsystem, og ikke mindst kunne bevise, at egenkontrolsystemet bliver kontrolleret og godkendt af en uvildig kontrolinstans, som Sikkerhedsstyrelsen har godkendt.

 

Hvad må du selv lave?

Nedenstående arbejde kræver ikke autorisation, og du må derfor godt selv udføre dette:

• Skifte en afbryder i en eksisterende installation.
• Udskifte et brusearmatur eller blandingsbatteri, hvis der er en stophane.
• Installere vandbaseret gulvvarme (el-gulvvarme kræver en autoriseret elinstallatør).
• Trække ledninger fra stikkontakter eller fra udtag til lamper.
• Tilslutte et køleskab i en stikkontakt.
• Tilslutte ovn, emhætte og komfur, hvis de har en stikprop og det kan gøres uden brug af værktøj.
• Montere lamper i eksisterende udtag.
• Skifte en opvaskemaskine, hvis der er en stophane og den rigtige stikprop.
• Udskifte en radiator (OBS: Spørg dit forsyningsselskab, hvis du har fjernvarme).
• Udskifte en stikkontakt, hvis der er en i forvejen.
• Sætte en forsats på stikproppen eller udskifte stikproppen, så den passer til stikkontakten (OBS: Frysere og køleskabe skal have overført jord, hvis der er jord i stikkontakten.
• Udskifte et toilet, hvis det passer i størrelsen, spin og der er en stophane.
• Udskifte en ventilator med stikprop.
• Installere vaskemaskine og tørretumbler med stikprop.
• Udskifte en vandhane eller et blandingsbatteri.

 

Hvad skal en fagkyndig lave?

Sikkerhedsstyrelsen har, som tidligere nævnt, fastsat regler for udvalgte arbejdsopgaver inden for elinstallationer, VVS-installationer og kloakinstallationer. Det betyder, at der er nogle arbejdsopgaver, som du ikke selv må udføre. Det kan dog være ganske svært at finde hoved og hale i, hvad du må, og hvad du ikke må lave selv. I nedenstående afsnit kan du læse om, hvordan du finder ud af, hvad du selv må lave – og hvad der kræver autorisation. Dertil får du et par gode råd til at udføre lovligt selvbyg i din bolig.

 

Elinstallationer

Inden du giver dig i kast med at udføre el-arbejde, bør du undersøge, hvorvidt arbejdet kræver autorisation eller ej. Hvis du er det mindste i tvivl, bør du henvende dig til en autoriseret elinstallatør, som kan rådgive dig og svare på evt. supplerende spørgsmål. På denne måde kan du sikre dig, at du ikke går i gang med at udføre farligt – og ikke mindst ulovligt – el-arbejde.  

Som en tommelfingerregel må du, som privatperson uden autorisation, kun udføre el-arbejde, i de tilfælde hvor du ikke går ind og ændrer på selve installationen. Lige så snart el-arbejdet er kompliceret, er det typisk nødvendigt med en professionel elektriker. Dette skyldes, at el-arbejde kan være meget farligt og medføre brand eller personskade, såfremt arbejdet ikke udføres korrekt.

 

Eksempler på arbejde, der kræver autorisation:

• Montering af nye stikkontakter
• Montering af nye installeringer
• El-arbejde i måler- eller gruppetavler

 

Gode råd til lovlige elinstallationer:

• Afbryd strømmen i måler- og gruppetavlen, inden du påbegynder el-arbejdet. Undlad blot at slukke afbryderen i det rum, hvor el-arbejdet skal udføres.
• Brug det rette udstyr såsom bidetang, spændingstester og isolerede skruetrækkere.
• Undersøg grundigt, hvordan el-arbejdet skal udføres, inden du begynder.
• Spørg en autoriseret el-installatør, om arbejdet kræver autorisation, inden du selv påbegynder arbejdet.

 

VVS-installationer

Ønsker du selv at udføre VVS-arbejde uden hjælp fra en autoriseret VVS-installatør, skal du sikre dig, at dette er lovligt. Du kan med fordel spørge en autoriseret VVS-installatør til råds, inden du påbegynder dit selvbyg. Du bør dog være opmærksom på, at nye VVS-installationer eller udbygning af et brugsvandsanlæg altid kræver autorisation.

Som en tommelfingerregel må du, som privatperson uden autorisation, udføre VVS-arbejde fra afspærringsventilen (ballofix) til den hane, hvor rørene fra toilettet eller vandhanen er sluttet til. Du bør dog undlade at montere jernrør efter kobberrør i vandets retning, da ionerne fra kobberet vil resultere i at jernet vil ruste.

 

Eksempler på arbejde, der kræver autorisation:

• Montering af nye VVS-installationer
• Tilslutning af gulvafløb
• Nye kloakker, bortset fra faskiner
• Ændring af eksisterende brugsvandsanlæg
• Ændring af centralvarmesystemet ved fjernvarmevand i systemet
• Udbygge et brugsvandsanlæg (f.eks. vandrør til nye vandhaner)
• Udføring af arbejde på gasinstallationer

 

Kloakinstallationer

I modsætning til elinstallationer og VVS-installationer er reglerne ganske simple for kloakarbejde. Du må nemlig, som privatperson uden autorisation, ikke udføre noget som helst kloakarbejde, med mindre det vedrører montering af faskiner og lignende på egen jord, der leder regnvand væk fra boligen. Dertil må du ikke, som privatperson uden autorisation, lede noget som helst til selve kloaksystemet.

 

Risikoen ved gør-det-selv-arbejde

Såfremt du udfører gør-det-selv-arbejde i din bolig, og dette ikke er udført korrekt eller er ulovligt, kan det medføre store konsekvenser. Særligt ulovligt el-arbejde har ført til brande og sågar dødsfald. Ulovligt VVS-arbejde kan derimod medføre vandskade i boligen og ødelagte konstruktioner samt inventar.

Derudover kan ulovligt og ukorrekt gør-det-selv-arbejde i boligen påvirke dens værdi ved salg. Det skyldes, at køber som oftest vil kræve et afslag i prisen svarende til, hvad det vil koste at få udbedret gør-det-selv-arbejdet. Dertil er det vigtigt at huske på, at selvbyg/gør-det-selv-arbejde typisk ikke vil være dækket af en forsikring – hverken en husforsikring eller ejerskifteforsikring.