Fejl og mangler ved fast ejendom

Vi hjælper dig med at få økonomisk kompensation for fejl og mangler ved din bolig
Fejl og mangler ved fast ejendom kan tit og ofte være forbundet med store omkostninger. Vi står klar til at rådgive dig og føre din sag – hos NEMADVOKAT er du i trygge hænder.

Vi hjælper dig med at få økonomisk kompensation for fejl og mangler ved dit hus eller lejlighed – enten ved indgåelse af et forlig eller, om nødvendigt, ad rettens vej.

Vi tilbyder en gratis og uforpligtende vurdering, inden en eventuel mangelsag indledes. Rul ned på siden og læs, hvad du skal gøre, hvis du har opdaget fejl og mangler ved din bolig.

fejl og mangler ved boligen advokat

Få en uforpligtende vurdering af din sag

Lad NEMADVOKAT hjælpe dig

Som din boligadvokat rådgiver vi dig omkring, hvad du skal gøre, hvis du konstaterer mangler – og vi hjælper dig med at få økonomisk kompensation fra sælger. Du er sikret:

  • Gratis og uforpligtende vurdering af din sag
  • Rådgivning om fejl og mangler og din retsstilling
  • Rådgivning om udbedring af fejl og mangler
  • Bevissikring – herunder isoleret bevisoptagelse
  • Varetagelse af forligsforhandlinger med sælger
  • Varetagelse af en eventuel retssag
  • Vi er altid med dig fra start til slut

Hos NEMADVOKAT får du altid en gratis og uforpligtende vurdering af din sag. På baggrund heraf kan du tage stilling til, om du ønsker at indlede din sag.

Hvis du, som køber, konstaterer mangler ved din bolig, bør du rådføre dig med specialister. Det kan være svært at gennemskue risikofordelingen mellem en evt. ejerskifteforsikring, køber og sælger – og det har afgørende betydning, at sagen gribes korrekt an.

 

Du er velkommen til at kontakte advokat Jesper Krogh Støttrup eller advokatfuldmægtig Niklas Suhr Lillebæk på tlf. 70 20 41 61, info@nemadvokat.dk eller ved at udfylde bestillingsformularen ovenfor.

 

Sagsforløb

Hvad skal du gøre, hvis du har konstateret fejl og mangler ved din bolig?

  1. Du skal ikke forsøge at udbedre manglerne – heller ikke selvom du tager billeder
  2. Du får en håndværker til at anslå prisen for udbedringerne – f.eks. en murer og en VVS’er, hvis der er tale om mangler ved et badeværelse
  3. Du sender håndværkerens tilbud til din rådgiver
  4. Din rådgiver retter henvendelse til sælger med et forligstilbud
  5. Accepterer sælger forligstilbuddet, kan du derefter iværksætte udbedringen
  6. Afslår sælger tilbuddet, indledes bevisoptagelse eller en retssag – først når beviset er sikret, kan du få udbedret manglerne

 

Lad manglerne være – medmindre de vil medføre yderligere skader

Har du overtaget et hus eller en lejlighed, hvor du har opdaget, at der er fejl og mangler ved boligen? Så slå koldt vand i blodet, og lad være med at pille ved manglerne eller forsøge at udbedre skaderne, da dette kan skade din sag. Det er kun i det tilfælde, hvor manglende reaktion vil medføre yderligere skader, at du skal foretage dig noget med det samme. Eksempler herpå kan være vand i kælderen eller gnister fra eltavlen.

 

Det eneste du skal gøre, er at henvende dig til en håndværker

Du skal som det eneste sørge for at henvende dig til en håndværker, der kan give et tilbud på, hvad det koster at udbedre manglerne. Evt. omkostninger forbundet med indhentelse af tilbuddet afholder du selv, hvorefter du sender det til din rådgiver hos NEMADVOKAT. Herfra varetager din rådgiver resten af sagens forløb, således du kan fokusere på din indflytning. Din rådgiver retter henvendelse til sælger, og fremlægger sagen samt tilbuddet fra håndværkeren. Accepterer sælger et forlig, påbegyndes udbedringerne.

 

Mangelsager løses oftest ved forlig – men en retssag kan blive nødvendig

Afslår sælger derimod forligstilbuddet, indledes bevissikring eller en retssag. Enten vil din rådgiver anmode om isoleret bevisoptagelse, eller også vil der blive udtaget en stævning mod sælger. Isoleret bevisoptagelse anvendes ofte, hvor det haster med at få sikret beviserne, således manglerne kan blive udbedret, f.eks. fordi et badeværelse ikke kan anvendes. Langt størstedelen af sagerne løses ved forlig – enten indledningsvist eller ved bevisoptagelsen, og det er således langt fra alle sager der ender i retten. I enkelte tilfælde indledes mangelsager, hvilket vi hos NEMADVOKAT har stor erfaring med.

Du er derfor i trygge hænder. Vi har ført adskillige mangelsager.

 

Få en uforpligtende vurdering af din sag

 

Hvad er fejl og mangler?

Fejl og mangler er en betegnelse for forhold, der gør boligen ringere, end hvad køberen med rimelighed kan forvente af den.

Skjulte fejl og mangler kendetegnes ofte ved, at der skal destruktive indgreb til, før de kan konstateres, eller ved at de endnu ikke er kommet til syne ved risikoens overgang.

 

Ulovlige el- og VVS-installationer

Rigtig mange sager om fejl og mangler ved fast ejendom handler om ulovlige el- og VVS-installationer. Det kan eksempelvis være ulovlige afløbsinstallationer, manglende eller utilstrækkelig vådrumssikring og meget andet.

Mange af sagerne handler om ulovlige badeværelser. Det skyldes, at der er mange regler og anvisninger, som skal følges, når man etablerer et såkaldt vådrum, og det er ikke usædvanligt, at visse af anvisningerne ikke er fulgt.

 

Sælgers loyale oplysningspligt

Sælger skal loyalt oplyse køber om alle oplysninger, der er relevante for køber. Hvis sælger undlader dette, har sælger tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Dette vil, som udgangspunkt, medfører et erstatningsansvar. Der kan dog være mangler, som ikke nødvendigvis er skjulte, men som sælger i ond tro vælger ikke at oplyse dig om.

Eksempler herpå: Godkendt opførelse af en stor etagebolig på nabogrunden, som vil tage den nuværende udsigt og medføre gener i form af blandt andet larm. Herudover kan det være planlagte projekter på eksempelvis kloakken, i hvilken forbindelse din nyerhvervede ejendom vil blive pålagt en større økonomisk andel.

 

Hvornår er det en mangel?

Hvorvidt en defekt vurderes som en mangel, afhænger af de konkrete omstændigheder. Som din boligadvokat vurderer vi din sag, og på baggrund heraf besluttes det, om der skal gøres krav gældende mod sælger, således sælger holdes ansvarlig for omkostningerne forbundet med udbedring af de angivne fejl og mangler.

 

Det er en udbredt misforståelse, at man ikke kan gøre krav gældende for fejl og mangler ved andelsboliger. Er du flyttet ind i en andelslejlighed med mangler? Rul ned i bunden af siden og læs mere herom – eller giv os et uforpligtende opkald på tlf. 70 20 41 61.

 

Eksempler på fejl og mangler

Typiske fejl og mangler ved huskøb
  • Ulovlige elinstallationer
  • Ulovlige VVS-installationer
  • Manglende eller utilstrækkelig vådrumssikring
  • Ulovlige afløbsinstallationer
  • Manglende overholdelse af bygningsreglementet
  • Manglende overholdelse af SBI-krav
  • Tilbygninger som ikke er godkendt

 

Sælgers ansvar for skjulte fejl og mangler

Sælgers ansvar ved huskøb

Som udgangspunkt bærer sælger ansvaret for skjulte fejl og mangler ved huskøb i 10 år fra overtagelsesdagen. Sælger kan dog blive fritaget for sit ansvar ved brug af Huseftersynsordningen, hvor sælger – inden købsaftalen fremlægges for køber – skal:

  • Overleverer en gældende tilstands- og elinstallationsrapport til køber
  • Indhenter et tilbud på ejerskifteforsikring til køber
  • Tilbyder sælger at betale halvdelen af præmien til ejerskifteforsikringen
  • Gør køber tydeligt opmærksom på, at sælger ikke hæfter for skjulte fejl og mangler

Huseftersynsordningen bliver kun sjældent anvendt i forbindelse med salg af ejerlejligheder og andelsboliger.

Sælger hæfter dog stadig for skjulte fejl og mangler ved grunden såsom forurening, trods brug af Huseftersynsordningen. Det skyldes, at Huseftersynsordningen kun fritager sælger for skjulte fejl og mangler ved bygningerne på ejendommen.

Bemærk, sælger skal stadig oplyse køber om alle relevante forhold. Sælger kan således stadig blive holdt ansvarlig, hvis vedkommende tilsidesætter sin loyale oplysningspligt.

Sælger hæfter også for forhold, der er i uoverensstemmelse med servitutter og offentligretlige forskrifter, bortset fra el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer. Dertil hæfter sælger for bygningens stikledninger og kloakker, der leder væk fra huset.

 

Få en uforpligtende vurdering af din sag

 

Undtagelser for sælgers ansvar ved huskøb

Sælger kan gøre brug af Huseftersynsordningen og dermed fraskrive sig ansvar for skjulte fejl og mangler ved den faste ejendom i et vist omfang. Sælger er dog altid ansvarlig for:

  • Forhold, der er i strid med servitutter og offentligretlige forskrifter (sælger er dog ikke ansvarlig for ulovlige el- og VVS-installationer)
  • Forhold, som sælger har givet garanti for
  • Hvis sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt
  • Hvis sælger har tilsidesat sin loyale oplysningspligt
  • Fejl og mangler ved grunden, som eksempelvis forurening
  • Hvis sælger har opført bygningen med salg for øje

Såfremt en af ovenstående punkter gør sig gældende, kan du, som køber, gøre krav gældende mod sælger. Dermed kan du få erstatning eller et forholdsmæssigt afslag i købesummen, såfremt forholdet viser sig at være en væsentlig mangel.

Bemærk, der kan foreligge særlige aftaler mellem køber og sælger, hvorved sælger eksempelvis ikke skal hæfte for skader, der opstår efter udarbejdelsen af tilstandsrapporten. En sådan aftale, der omhandler ansvarsfraskrivelse for sælger, er gældende, såfremt den er udtrykkeligt specificeret og konkret.

Kravet om at en eventuel ansvarsfraskrivelse skal være konkret, betyder også, at sælger ikke generelt kan fraskrive sig ansvaret for fejl og mangler. Det er en udbredt misforståelse, og rigtig mange ejendomsmæglere skriver i købsaftaler, at ejendommen er solgt ”som beset” – men den slags har altså ingen retsvirkning.

 

Sælgers ansvar ved ejerlejligheder

Som udgangspunkt bærer sælger ansvaret for skjulte fejl og mangler ved ejerlejligheder i op til 10 år efter salget. Det betyder, at hvis du, som køber, opdager en mangel efter overtagelsen, kan du rette krav mod sælger og få dækket udgifterne til udbedringerne.

I modsætning til huskøb, fravælger sælgere af ejerlejligheder som oftest at få udarbejdet en tilstands- og elinstallationsrapporter lejligheder, fordi det er en yderst bekostelig affære, idet hele ejendommen skal undersøges. Da en tilstands- og elinstallationsrapport er et krav for, at man kan bruge Huseftersynsordningen, fravælger sælgere af fast ejendom derfor at bruge ordningen. Det betyder, at sælger i udgangspunktet hæfter for alle fejl og mangler ved lejligheden – med de undtagelser som er anført ovenfor.

Du skal være opmærksom på, at såfremt sælger har gjort dig opmærksom på fejl og mangler ved lejligheden, da kan du ikke kræve erstatning eller anden økonomisk kompensation herfor.

Ved ejerlejligheder er det tit og ofte ulovlige el- og VVS-installationer, der er årsagen til tvister mellem køber og sælger.

 

Det er en udbredt misforståelse, at man ikke kan gøre krav gældende for fejl og mangler, hvis ejendommen er ”købt som beset” – giv os et uforpligtende opkald på tlf. 70 20 41 61.

 

Købers ansvar for fejl og mangler

Sælgers ansvarsfraskrivelse

Som køber er du ansvarlig for fejl og mangler, som sælger konkret har gjort opmærksom på i købsaftalen. Bemærk, at sælger skal have specificeret konkrete fejl og mangler, for at kunne fraskrive sig ansvaret herfor. Det kan eksempelvis være ulovligt nedsænkede lofter eller et manglende HFI relæ. Ved indgåelse af købsaftalen har køber været bekendt med det konkrete forhold, hvorfor denne ikke efterfølgende kan rette krav mod sælger herfor.

 

Købers undersøgelsespligt

Som køber har du såkaldt undersøgelsespligt. Det betyder, at du skal gennemgå boligen for synlige fejl og mangler, inden du overtager boligen. Fejl og mangler som en ansvarlig køber burde have opdaget i forbindelse med en sædvanlig gennemgang af boligen, kan du ikke påberåbe som en mangel, og så kan du ikke kræve erstatning. Hvorvidt du, som køber, burde have opdaget en mangel eller ej, kommer an på de konkrete omstændigheder og din viden på området. I praksis er man dog generelt tilbageholdende med at tillægge købers undersøgelsespligt betydning.

 

Mindstegrænse og bagatelgrænse for fejl og mangler

Du kan, som køber, kræve erstatning eller et forholdsmæssigt afslag i købesummen for skjulte fejl og mangler ved din bolig. Det forudsættes dog, at sælger ikke lovligt har fraskrevet sig ansvaret for manglen og at omkostningerne forbundet med udbedring af manglerne er væsentlige.

Bagatelgrænsen varierer alt efter omstændighederne, men den ligger typisk på omkring 5.000 kr. Det betyder, at sælger som udgangspunkt ikke er ansvarlig for fejl og mangler, hvis de anslåede udbedringsomkostninger er mindre end 5.000 kr.

Mindstegrænsen varierer alt efter omstændighederne, men den ligger typisk på mellem 2-7 % procent af købesummen. Mindstegrænsen har betydning for, om du som køber kan kræve et forholdsmæssigt afslag i købesummen som følge af skjulte fejl og mangler.

 

Hvad koster det at føre en mangelsag?

Omkostningerne varierer, og det kan være svært på forhånd at anslå de dermed forbundne omkostninger. En stor andel af de sager vi fører, bliver forligt udenretligt og således uden de store omkostninger til advokatbistand.

 

Du får typisk dækket omkostningerne af din forsikring

Er det ikke muligt at forlige sagen, må denne anlægges som en civil retssag ved domstolene. Det kan naturligvis være omkostningstungt, men de fleste har, i tillæg til deres indboforsikring, såkaldt retshjælpsdækning.

Det betyder, at forsikringsselskabet dækker dine omkostninger til advokatbistand ved en retssag i en lang række tilfælde – bortset fra selvrisikoen. NEMADVOKAT hjælper dig gerne med at anmode om et dækningstilsagn. Langt størstedelen af sagerne om mangler ved fast ejendom vil være dækket af forsikringen, og i så fald er din økonomiske procesrisiko meget begrænset.

 

Sagsbehandlingstiden er i gennemsnit på 8-12 måneder

Sagsbehandlingstiden for retssager om fejl og mangler varierer, men det tager i gennemsnit 8-12 måneder fra sagens anlæg, inden der afsiges dom i sagen. Netop tidsfaktoren anser mange for at være den største hæmsko, og det er da også grunden til at mange af sagerne bliver forligt.

Parterne er kun sjældent enige om problemets omfang og udbedringsomkostningerne. Derfor bliver der i mange sager foretaget et syn og skøn ved en udmeldt uvildig skønsmand – typisk udpeget af Voldgiftsnævnet for Bygge- & Anlægsvirksomhed, som besigtiger manglerne og anslår udbedringsomkostningerne.

 

Sagsbehandlingstiden kan forkortes ved isoleret bevisoptagelse

Man kan dog forkorte processen ved syn og skøn ved at begære en isoleret bevisoptagelse, jf. Retsplejelovens § 343. På den måde starter man med skønsforretningen (syn og skøn). Den isolerede bevisoptagelse medfører ofte forlig mellem parterne. I de sager, hvor dette ikke kan lade sig gøre, da vil man anlægge sagen for retten og inddrage den isolerede bevisoptagelse som bevis for manglerne.

Tit og ofte omhandler mangelsager ulovlige VVS- og elinstallationer – og en stor del af dem er på badeværelser, herunder manglende eller utilstrækkelig vådrumssikring. Forinden vi kan gøre kravet gældende mod sælger, skal du indhente et – gerne to – tilbud på udbedring af de ulovlige forhold.

 

Få en uforpligtende vurdering af din sag

 

Lad NEMADVOKAT hjælpe

Hos NEMADVOKAT får du altid en gratis og uforpligtende vurdering af din sag. På baggrund heraf kan du tage stilling til, om du ønsker at gøre krav gældende mod din sælger. Vi har hjulpet mange danskere med at få økonomisk kompensation for fejl og mangler ved deres bolig. Du er derfor i trygge hænder hos os. Vi har altid din ryg.

Kontakt os i dag på tlf. 70 20 41 61, eller udfyld bestillingsformulen ovenfor. Så foretager vi en uforpligtende vurdering af din sag.