Parcelhusreglen

Som udgangspunkt vil du være dækket af den såkaldte parcelhusregel, når du sælger din bolig, hvis du har anvendt den til beboelse. Parcelhusreglen betyder, at du undgår at skulle betale skat af en eventuel fortjeneste i forbindelse med et boligsalg. Det kræver dog, at visse betingelser er opfyldt, før reglen træder i kraft. I denne artikel bliver du klogere på, hvilke kriterier der gør sig gældende for parcelhusreglen.

 

 

Når du sælger en ejer- eller andelsbolig, vil du som udgangspunkt være dækket af parcelhusreglen. Det væsentligste krav, der stilles, er, at du har boet i ejendommen i en periode. Dette er dog tilfældet for langt de fleste bolighandler mellem private.

Der er dog visse andre kriterier, som også skal være opfyldt, før du er dækket af parcelhusreglen. Er grunden over 1.400 m2 eller har boligen skiftet anvendelse, når den sælges, vil du risikere, at du skal betale den såkaldte ejendomsavancebeskatning. Det vil sige, at du beskattes af den fortjeneste, du opnår på baggrund af salget.

Læs mere om ejendomsavancebeskatningen her. 

Det er vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i reglerne, før du sætter din bolig til salg. Du kan nemlig i mange tilfælde komme uden om beskatningen, hvis du ikke har opfyldt kriterierne. Det kræver dog, at du aktivt gør en indsats, men den belønner sig, for der kan være mange penge at spare.

 

Hvad er parcelhusreglen?

Når du sælger din bolig, vil du i mange tilfælde opnå en fortjeneste, fordi boligen er steget i pris, siden du købte den. Hvis salgssummen overstiger anskaffelsessummen i forbindelse med salg af fast ejendom, er fortjenesten underlagt loven om ejendomsavancebeskatning.

Der er dog visse undtagelser, der gør sig gældende. Det er her, parcelhusreglen kommer ind i billedet. Parcelhusreglen gør det muligt for de fleste private boligejere at sælge deres bolig skattefrit.

Helt konkret betyder parcelhusreglen, at den fortjeneste du opnår, når du sælger en ejendom, er skattefri, såfremt ejendommen opfylder de kriterier, der defineres af reglen. Kriterierne betyder blandt andet, at du som sælger skal have boet i ejendommen, mens du har ejet den. Dette gælder, ligegyldigt om der er tale om en helårs- eller fritidsbolig.

Parcelhusreglen gælder for én- og tofamilieshuse, ejerlejligheder, sommerhuse, fritidshuse og andelsboliger, når kriterierne er opfyldt.

Kriterierne, der skal være opfyldt, vedrører følgende betingelser:

• Beboelse: Du eller din husstand skal have anvendt boligen til beboelse i ejerperioden
• Anvendelse: Boligen må ikke anvendes til erhverv, bofællesskab eller lejemål på salgstidspunktet
• Grundareal: Grundarealet må ikke overstige 1.400 m2, medmindre dele af grunden ikke kan udstykkes, eller en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af grundarealet eller ejendommen

Hvorvidt en bolig kan betegnes som værende et én- eller tofamilieshus eller et hus, der har flere end to lejligheder, er en vurderingssag. Det bliver derfor afgjort i det enkelte tilfælde.

Når der opstår tvivl om, hvorvidt boligen kan betegnes som værende et én- eller tofamilieshus, lægger myndighederne typisk vægt på, om ejendommen har huset mere end to familier. Derfor er det i princippet ligegyldigt, om ejendommen reelt set er vurderet som værende et tofamilieshus.

Kriterierne, samt hvordan de vurderes, er forholdsvist komplicerede. Det er derfor en god idé at søge professionel rådgivning, hvis der er tale om en ejendom, der ikke ligner de almindelige helårsboliger eller fritidshuse.

 

Parcelhusreglen stiller krav til beboelse

Hvis du vil undgå at skulle betale skat af den fortjeneste, du opnår på baggrund af boligsalget, stilles der krav til, at ejendommen har været anvendt som bolig for dig, der ejer den, eller for din husstand.

Boligen skal være anvendt til beboelse af dig eller din husstand i løbet af ejerperioden. I samme periode skal boligen have opfyldt de øvrige kriterier til skattefrihed i forhold til ejendomsavancebeskatningen, før fortjenesten vil være skattefri.

Det betyder, at du ikke undgår skattefrihed for din fortjeneste, hvis grundarealet ikke opfyldte kriterierne for grundarealet på det tidspunkt, du eller din husstand boede der. Eksempelvis hvis der på daværende tidspunkt var mulighed for udstykning af jorden, selvom det ikke er tilfældet ved salgstidspunktet.

Ejerens husstand dækker over ejers ægtefælle og/eller mindreårige børn. Begrebet omfatter således ikke ejerens forældre eller nærmeste familie.

Der stilles ikke krav til, hvor lang tid du eller din husstand skal have beboet ejendommen. Derfor kan der i princippet være tale om en kort periode, der kan dokumenteres som værende reel.

Det betyder, at du skal kunne dokumentere overfor Skattestyrelsen, at boligen har været anvendt som beboelse. Dette kan eksempelvis være ved tilmelding til folkeregistret, kontoudskrift der viser indkøb ved omkringliggende supermarkeder eller ved forbrug af el, vand og varme.

Hvis ejeren, der har opfyldt bopælskravet samt de øvrige kriterier, som hører under parcelhusreglen, går bort, kan arvingerne i visse tilfælde sælge eller overtage ejendommen med skattefritagelse.

 

Boligens anvendelse har indflydelse på parcelhusreglen

Der stilles ikke krav til, at du selv bor i ejendommen, når den sælges, før du kan opnå et skattefrit salg. Har du mulighed for at dokumentere, at du eller din husstand har boet i ejendommen, mens du har ejet den, samtidig med at ejendommen ikke har skiftet anvendelse, opnår du i de fleste tilfælde skattefrihed.

Hvis anvendelsen af boligen er overgået til eksempelvis udlejning, bofællesskab eller erhverv, når den sælges, kan du ikke opnå skattefrihed, fordi du ikke opfylder parcelhusreglen. Du kan dog nå at ændre det, hvis boligen overgår til den oprindelige anvendelse, før du sætter den til salg.

 

Grundarealet har betydning for parcelhusreglen

Grundarealet er et kriterium, der hører under parcelhusreglen. Det er nødvendigt, at grundarealet ikke overstiger 1.400 m2, før du kan opnå skattefrihed ved fortjeneste på baggrund af parcelhusreglen.

Der er dog alligevel undtagelser, der betyder, at du kan undgå at skulle betale skat af fortjenesten. Eksempelvis hvis du får en erklæring fra myndighederne om, at grunden eller dele heraf ikke kan udstykkes til beboelse.

Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis det i lokalplanen er angivet, at grunden ikke kan opdeles i to. Øvrige servitutter har ingen betydning for kravet om grundareal. Hvis du har en stor grund, er det derfor en god idé at undersøge lokalplanerne, før du sætter din bolig til salg.

Selvom du ikke har mulighed for at indhente en erklæring fra myndighederne, der giver dig medhold i, at din grund ikke kan udstykkes, er der alligevel mulighed for at undgå ejendomsavancebeskatningen.

Det gør sig eksempelvis gældende, hvis told- og skatteforvaltningen erklærer, at en udstykning kommer til at medføre en værdiforringelse af det resterende grundareal eller den ejendom, der er placeret på grunden.

Det, der er afgørende, i forhold til grundarealet, er, hvordan forholdene er for det tidspunkt, ejendommen bliver sat til salg. Hvis grundarealet på tidspunktet for salg er udstykket og ikke har mulighed for at blive udstykket yderligere, før du sælger den del, hvor din bolig er placeret, vil du kunne opnå skattefrihed på fortjenesten, fordi den er omfattet af parcelhusreglen.

Sælger du en grund uden bebyggelse, skal du altid betale skat af fortjenesten, da dette ikke hører under parcelhusreglen. Parcelhusreglen dækker udelukkende grundarealer, hvor der er placeret en ejendom, som anvendes til hel eller delvis beboelse.

 

Hører fritidshuse under parcelhusreglen?

Et fritidshus og et kolonihavehus kan sælges skattefrit på samme måde, som det gør sig gældende ved en helårsbolig. Derfor hører de som udgangspunkt under parcelhusreglen, såfremt betingelserne herfor er opfyldt.

Dog er det værd at være opmærksom på, at der i forbindelse med salg af fritidshuse er en yderligere betingelse, som skal være opfyldt. Huset skal kunne anvendes til beboelse. Der er eksempler på, at fritidshuse uden vand, varme og el hører under parcelhusreglen.

Ofte har et fritidshus flere ejere. Det er derfor et krav, at alle ejere af ejendommen opfylder betingelsen omkring benyttelse af huset, hvis der ikke skal betales skat af den avance, der opnås på baggrund af salget.

Er der eksempelvis tale om, at sommerhuset er blevet overtaget som en arv, er der et krav om, at alle skal have brugt sommerhuset, før de hver især kan indgå i parcelhusreglen og derved opnå skattefrihed på en fortjeneste, når sommerhuset sælges.

Enkelte ejere kan godt gøre brug af parcelhusreglen, selvom der indgår personer i ejerfordelingen, som ikke hører under reglen. Hvis én ejer har brugt sommerhuset, mens de andre ikke har, er det udelukkende den person, der har brugt det, der opnår skattefrihed.

 

Lad NEMADVOKAT hjælpe dig med boligsalg

Kriterierne for parcelhusreglerne kan være komplicerede – særligt, hvis du skal sælge din bolig for første gang. Hvis du er i tvivl om, hvorvidt din bolig opfylder kriterierne for parcelhusreglen, er det en god idé at alliere dig med en boligadvokat.

Hos NEMADVOKAT hjælper vi hver dag boligejere med køb og salg af boliger og vi har afsluttet mere end 20.000 bolighandler. Vi kan hjælpe dig med at vurdere, om din bolig opfylder kravene til parcelhusreglen. På den måde sikre du dig, at du ikke skal betale skat af fortjenesten.

Hvis din bolig ikke opfylder kriterierne, rådgiver vi dig til, om det er muligt at indfri disse, samt hvordan du gør i praksis. Vi rådgiver dig gennem hele forløbet, så du opnår de absolut bedste vilkår i forbindelse med salg af din bolig.

Kontakt os i dag og lad os tage en snak omkring din situation. Du er også velkommen til at kontakte os, hvis du har spørgsmål – og det koster ikke noget at spørge.