Ejendomsavancebeskatning

Ejendomsavancebeskatning er et begreb, der dækker over den skat, du skal betale til staten, når du sælger din ejendom. Ejendomsavancebeskatningen betales af den fortjeneste, du opnår når du sælger en ejendom. Det vil sige avancen mellem anskaffelses- og salgssum.

Bliv klogere på ejendomsavancebeskatning, samt hvornår du er fritaget for denne, herunder.

 

 

Når du skal sælge en ejendom, bør du være klar over, at du bliver beskattet af den fortjeneste, du opnår på baggrund af salget. Hvis du hører under undtagelserne opnår du dog i stedet skattefrihed af din fortjeneste.

I denne artikel følger en række informationer, der er relevante for dig, der planlægger at sælge din bolig. I mange tilfælde kan du undgå at skulle betale ejendomsavancebeskatning til staten. Disse undtagelser inkluderer de fleste danske husejere.

 

Hvad er ejendomsavancebeskatning?

Når du sælger en ejendom, vil du i mange tilfælde opnå en fortjeneste på salget. Den fortjeneste skal der betales skat af. Det er den skat, der kaldes for ejendomsavancebeskatning.

Ejendomsavancebeskatningen træder først i kraft, når du sælger din ejendom. Det er avancen mellem anskaffelses- og salgssum, du skal betale skat af. Hvis du taber penge på salget, får du fradrag for avancen, men denne gør sig udelukkende gældende i forbindelse med fortjenester fra øvrige ejendomssalg.

Fortjenesten, du opnår på baggrund af et boligsalg, beskattes som kapitalindkomst. Det vil sige, at trækprocenten er 42 %, hvis fortjenesten udgør mere end 42.800 kr., mens den er 37,7 %, hvis fortjenesten er lavere end 42.800 kr.

 

Gælder ejendomsavancebeskatningen for alle ejendomme?

Som udgangspunkt skal du betale ejendomsavancebeskatning ved salg af alle boliger og ejendomme i Danmark. Der er dog undtagelser, der gør, at du kan undgå at skulle betale ejendomsavancebeskatning. Dem hører du med stor sandsynlighed under.

Du kan undgå ejendomsavancebeskatning ved:

• Parcelhusreglen
• Salg som næringsvej

Herunder kan du læse mere om, hvad der definerer de enkelte undtagelser. De fleste danske boligejere hører under parcelhusreglen, men der er visse betingelser, der skal være opfyldt, før denne undtagelse kan gøre sig gældende.

 

Undgå ejendomsavancebeskatning med parcelhusreglen

Medmindre du er førstegangssælger, er der stor sandsynlighed for, at du kender til parcelhusreglen. Parcelhusreglen betyder, at du kan slippe for at betale skat af den gevinst, du opnår på baggrund af et salg, såfremt boligen, der sælges, opfylder specifikke kriterier.

Helt konkret går parcelhusreglen ud på, at når du sælger et én- eller tofamiliehus, så vil du i de fleste tilfælde kunne undgå ejendomsavancebeskatning. Fortjenesten ved salget vil derfor være skattefri.

Kriterierne for parcelhusreglen er følgende:

• Boligen, der sælges, har tjent som bolig for ejeren eller for vedkommendes husstand i hele eller en del af den periode, hvor du har ejet ejendommen.
• Grunden skal være på mindre end 1.400 m2.
• Der skal være tale om et én- eller tofamilieshus, en ejerlejlighed, et sommerhus, et fritidshus eller en andelslejlighed.

Der stilles ikke krav til, at du eller din husstand skal have boet i boligen indenfor en vis periode. Kravet går blot ud på, at du på et eller andet tidspunkt, mens du har ejet boligen, har boet i den.

I princippet er det derfor tilstrækkeligt, hvis du kun har boet i boligen i én dag, før du kan blive fritaget for ejendomsavancebeskatning. Samtidig er det ikke noget krav, at du bor i boligen på det tidspunkt, hvor denne sælges.

Hvis grundens areal er større end 1.400 m2, skal du som udgangspunkt betale skat af din fortjeneste. Der findes dog regler, der gør, at du kan undgå skattepligten. Dette gælder eksempelvis, hvis udstykning af grunden kan medføre en nedringet værdi af boligen, eller hvis det ikke er muligt at udstykke grunden.

Vær samtidig opmærksom på, at du ikke kan undgå ejendomsavancebeskatning, hvis der er tale om et forældrekøb, som sælges til tredjemand. Overdrages eller sælges boligen til barnet, vil du i visse tilfælde kunne opnå skattefrihed. Der er dog andre regler, der gør sig gældende i forbindelse med forældrekøb.

Læs mere om parcelhusreglen her.

 

Undgå ejendomsavancebeskatning med salg som næringsvej

Salg som næringsvej betyder, at du er undtaget for ejendomsavancebeskatningen, hvis salget sker på baggrund af næringsvirksomhed. Det vil sige, at boligen er købt udelukkende med det formål at videresælge eller udleje det, hvorfor den ikke har været anvendt til beboelse for ejeren.

Salg som næringsvej er altså en beskrivelse, der er dækkende, når en person handler med en ejendom i forbindelse med sin hele eller delvise levevej. Du kan risikere, at en tredjepart skal vurdere, hvorvidt der foreligger næring eller ej.

Denne vurdering vil tage udgangspunkt i forskellige kriterier, som omhandler antallet af solgte ejendomme samt fortjenesten på salget.

I bedømmelsen, ift. om der er tale om salg som næringsvej, tages der udgangspunkt i:

• Det samlede antal af solgte ejendomme.
• Om der er kontinuitet i salgene.
• Størrelsen på de fortjenester, der er opnået på baggrund af salg.

Beskatningen af boliger, der indgår som led i næringsvirksomhed, bliver ikke beskattet på baggrund af ejendomsavancebeskatningen. De falder derimod ind under de almindelige regler i skattelovgivningen – altså, at fortjenester er skattepligtige og tab er fradragsberettiget.

Der er derfor ikke tale om en fritagelse fra beskatning, når ejendommen sælges som led i næringsvej, men derimod almindelig beskatning efter de regler, der gør sig gældende på området.

 

Undtagelser af skattefrihed ved ejendomsavancebeskatning

Selvom du opfylder de kriterier, der gør sig gældende for parcelhusreglen, kan du i særlige tilfælde risikere, at din skattefrihed alligevel bortfalder. Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis ejendommen, du sælger, undervejs har skiftet karakter, så den nu er en udlejningsejendom eller erhvervsejendom.

Læs mere om beskatning af udlejningslejlighed her.

 

Har boligen været anvendt til erhverv?

Når en ejendom har været anvendt til erhverv, mens du har ejet den, er det påkrævet, at den igen anvendes som bolig, før du sælger den, hvis skattefriheden skal gøre sig gældende. Anvendes boligen både til bolig og erhverv, kræver det, at der foretages en individuel vurdering, før du kan undgå ejendomsavancebeskatning.

 

Har boligen været anvendt som fritidsbolig?

Har du anvendt din helårsbolig som fritidsbolig, skal du kunne redegøre for, at formålet med anskaffelsen var privat, hvis du vil fritages for ejendomsavancebeskatning. Har du i en periode udlejet boligen til andre, bortfalder skattefriheden. Det skyldes, at den dermed ikke kun har været anvendt til private formål.

 

Hvordan udregner man ejendomsavancebeskatningen?

Ejendomsavancebeskatningen bliver udregnet på baggrund af den avance, der er mellem anskaffelses- og salgssummen. Salgssummen bliver udgjort af den kontante salgspris, når omkostninger til mægler og boligadvokat er trukket fra. Anskaffelsessummen afhænger af det tidspunkt, hvor ejendommen er købt.

Er der tale om en ejendom, som er anskaffet før 19. maj 1993, bliver den skattepligtige anskaffelsessum opgjort på én af følgende måder:

• Ejendomsværdien fra 1. januar 1993 med et tillæg på 10 %.
• Ejendomsværdien fra 1. januar 1993 med et tillæg på 10 % samt et beløb, der udgøres af halvdelen af denne værdi og ejendomsværdien fra 1. januar 1996.

Såfremt ejendommen er anskaffet efter 19. maj 1993, opgøres anskaffelsessummen på baggrund af den faktiske købesum samt de omkostninger, der har været i forbindelse med erhvervelse af ejendommen.

Når det er klargjort, hvor meget anskaffelsessummen vurderes til, bliver der tillagt 10.000 kr. for hvert kalenderår, der er gået fra 1993 og frem, hvis ejendommen er købt før 1993. Er ejendommen købt efter 1993, tillægges 10.000 kr. fra det år, hvor ejendommen er blevet anskaffet, og frem.

Det er ikke nødvendigt at medregne salgsåret for ejendommen, medmindre ejendommen er blevet købt og solgt indenfor det samme årstal.

 

Hvornår skal der betales ejendomsavancebeskatning?

Hvis en bolig ikke har tjent til ejerens beboelse, hører denne ikke under parcelhusreglen, og der skal derfor betales ejendomsavancebeskatning af den. Langt de fleste bolighandler i Danmark sælges skattefrit, fordi de hører under denne regel.

Parcelhusreglen gælder udelukkende i tilfælde, hvor det kan bevises, at ejendommen har været anvendt til beboelse af ejeren eller dennes husstand og de øvrige kriterier desuden er opfyldt.

Der skal have været tale om reel beboelse og det er skatteyderen, der har bevisbyrden. Når bevisbyrden skal evalueres, lægges der vægt på flere forskellige forhold, førend det vurderes, om betingelserne for parcelhusreglen er opfyldt.

Der gælder ikke en egentlig minimumsperiode i forhold til beboelse af ejendommen. Dog kan du ikke forvente, at du blot kan flytte ind i én dag for at opfylde betingelserne – selvom der ikke er nogle regler omkring dette.

I sidste ende er det SKAT, der afgør, om betingelserne er opfyldt. Derfor er det en god idé at sikre sig, at der er belæg for dette, før du sætter din bolig til salg. I mange tilfælde er det en god idé at alliere dig med en boligadvokat, hvis du er i tvivl om, hvorvidt betingelserne er opfyldt eller ej.

 

Ejendomsavancebeskatning ved salg af sommerhus

Ejendomsavancebeskatningen gælder ikke kun ved salg af helårsboliger, men også i forbindelse med salg af sommerhuse. Der er mulighed for at undgå ejendomsavancebeskatning ved salg af sommerhus, såfremt nedenstående betingelser er opfyldt:

1. Sommerhuset har været anvendt til private formål af ejer eller dennes husstand i dele af eller hele den periode, hvor den tinglyste ejer har haft rettighederne til dette. Dog skal de øvrige betingelser for skattefrit salg også være opfyldt.
2. Grunden er mindre end 1.400 m2 – eller hvis den er større, og der er ikke mulighed for at udstykke grunden. Dertil også hvis udstykkelsen vil medføre en væsentlig forringelse af værdien for restarealet samt den bestående bebyggelse.

 

Få hjælp til salg af bolig NEMADVOKAT

Hvis du er i tvivl om, hvorvidt din ejendom lever op til betingelserne for at undgå ejendomsavancebeskatning, eller hvis du vil sikre dig, at dit boligsalg bliver så fordelagtigt som muligt, står vi klar til at hjælpe dig.

Vi har afsluttet mere end 20.000 bolighandler og vi kan hjælpe dig med at sikre, at alle betingelser for et skattefrit salg er opfyldt, før du sælger. Kontakt os, så tager vi en snak omkring, hvordan vi sikrer dig de bedste vilkår i forbindelse med salg af din ejendom.