X Vi holder lukket torsdag d. 13. og fredag d. 14. maj.
boligsalg

Guide til boligsalg

Når du skal sælge din bolig, er der flere trin, du skal igennem, før du kan overdrage nøglerne til den nye ejer. I forbindelse med selvsalg er det en god idé at alliere dig med en boligadvokat, der kan guide dig gennem dit boligsalg og varetage alle de juridiske aspekter. Herunder finder du en guide til boligsalg, som beskriver de enkelte faser, du skal igennem, før du kan gennemføre dit boligsalg.

 

Trin for trin-guide til boligsalg

Når du skal sælge din bolig, er det en god idé at sætte dig ind i den proces, du skal gennemgå, før boligen kan sættes til salg, og nøglerne kan overdrages til den nye ejer. I denne guide til boligsalg får du indblik i de forskellige trin, der er essentielle, når du skal sælge din bolig.
Bemærk, at denne guide til boligsalg primært henvender sig til dig, der ønsker at sætte boligen til salg på egen hånd. Hvis du er nysgerrig omkring processen i forbindelse med salg af bolig, kan du også finde nyttig information.

Hvis du planlægger selv at gennemføre salget uden en ejendomsmægler, er det en god idé at hyre en advokat. Advokaten kan guide dig gennem boligsalget og varetage alle de juridiske aspekter, der relaterer sig hertil.

 

#1: Selvsalg eller ejendomsmægler?

Når du har besluttet dig for, at du vil sælge din bolig, er der flere ting, der skal tages hånd om, før den kan sættes til salg. Først og fremmest skal du beslutte dig for, om du vil sælge boligen på egen hånd eller via en ejendomsmægler.

 

Salg af bolig gennem boligadvokat

Planlægger du at sælge din bolig uden en ejendomsmægler, er det typisk en fornuftig idé at have en boligadvokat med på sidelinjen. Boligadvokaten kan guide dig gennem dit boligsalg, ligesom vedkommende vil stå for at tage hånd om alle de juridiske aspekter, der relaterer sig hertil.

Når du sætter boligen til salg uden en ejendomsmægler, er det dit ansvar at udarbejde en købsaftale. Dertil skal du selv stå for markedsføring og fremvisning af din bolig. Der er meget, du skal tage højde for, og med en boligadvokat på sidelinjen er du sikret, at du ikke ender med at lave fejl. Disse fejl kan nemlig i sidste ende kan koste dig dyrt.

Du vælger selv, om din boligadvokat f.eks. skal hjælpe dig med at udarbejde købsaftalen, forhandle pris og vilkår eller varetage dialog med købers repræsentanter. Du kan også vælge kun at gøre brug af nogle få ydelser.

Det er forskelligt, hvad folk vælger i forbindelse med selvsalg. Dog vælger de fleste i større eller mindre omfang at benytte en boligadvokat i forbindelse med salg af bolig. Det kan blive en dyr fornøjelse at stå for dit salg selv, hvis du ikke har styr på de juridiske aspekter.

Spar penge ved selvsalg Med sælgerpakken er der styr på det hele
DKK 8.995
Læs mere om selvsalg

inkl. moms

 

Salg af bolig gennem ejendomsmægler

Vælger du at sætte til salg gennem en ejendomsmægler, er det væsentligt, at du vælger den rigtige mægler til at varetage salget af din bolig. Du bør altid vælge en ejendomsmægler, der har kendskab til lokalområdet.

Der vil formentlig stadig være mange om buddet, og det kan være en god idé at indhente tilbud hos flere forskellige mæglere. På den måde har du noget at sammenligne med. Det vil give dig bedre indsigt i, hvad du kan forvente.

Vær påpasselig med blot at vælge den ejendomsmægler, der vil sætte boligen til salg til den højeste pris. Ofte er det et kneb, der anvendes for at få aftalen til at se mere attraktiv ud. Det vil dog typisk resultere i, at boligen efter nogle måneder sænkes i værdi. Dette kan have indflydelse på, om det bliver solgt.

Når prisen falder, kan det give potentielle køber en mistanke om, at der er noget galt med boligen. Det kan også give dem incitament til at forhandle boligen yderligere ned i pris, fordi den ikke fremstår som attraktiv. Vælg derfor en ejendomsmægler, som du har tillid til og som kan fremvise dokumenterede resultater for det område, som boligen er beliggende i.

Læs mere om ejendomsmæglerens salær her.

 

Ejendomsmæglerens besigtigelse samt vurdering af din bolig

Når du sætter din bolig til salg, er det vigtigt, at den sættes til salg for det rigtige beløb. Derfor skal den besigtiges først, så den efterfølgende kan blive værdisat. Det er en god idé at få en ejendomsmægler til at værdisætte din ejendom, selvom du sælger via selvsalg.

I forbindelse med besigtigelsen vil ejendomsmægleren gennemgå ejendommen, hvorefter I taler sammen om den. I den forbindelse er det vigtigt, at de oplysninger, du videregiver til ejendomsmægleren, er korrekte, så vedkommende er bekendt med eventuelle fejl og mangler.

Viser det sig, at de oplysninger, du har givet, ikke er korrekte, risikerer du at skulle betale køber erstatning. Det skal du, da du har en loyal oplysningspligt over for vedkommende. Det betyder ikke, at du nødvendigvis skal videregive alle oplysninger om ejendommen til køber, men blot at du ikke må tilbageholde oplysninger. Køber skal altså være bekendt med de fejl og mangler, der fremgår af rapporterne.

Normalt vil ejendomsmægleren bede om at få indblik i de dokumenter, der relaterer sig til ejendommen. Det er væsentligt, da ejendomsmægleren skal kunne foretage en præcis vurdering af boligen, så den kan blive udbudt til en realistisk markedspris. Hvis der er dokumenter, du ikke er i besiddelse af, vil ejendomsmægleren fremskaffe disse for din regning.

Ejendomsmægleren skal bl.a. bruge følgende dokumenter:

  • Servitutter og deklarationer
  • Kopier af og kvitteringer vedrørende private pantebreve
  • Kopier af kvitteringer vedrørende realkreditlån
  • Kvitteringer vedrørende årsopgørelse
  • Ejendomsskattebillet samt kvittering
  • Opgørelse over renovation, kloakafgifter og lignende
  • Tidligere tilstands- og elinstallationsrapport samt energimærke
  • Grundejerforeningens vedtægter
  • Referat fra grundejerforeningen seneste generalforsamling
  • BBR-ejermeddelelse
  • Matrikelkort
  • Bygningstegninger

Ovenstående er blot et udsnit af de dokumenter, ejendomsmægleren har brug for i forbindelse med vurderingen af huset. Det er din opgave at anskaffe dem, hvis du ikke ønsker, at ejendomsmægleren indhenter dem på egen hånd for din regning.

På baggrund af besigtigelsen samt de indhentede oplysninger udarbejder ejendomsmægleren et forslag til, hvilken kontantpris du kan forvente at få for boligen. Kontantprisen er den pris, der angives i salgsopstillingen samt de relaterede annoncer.

Hvis du planlægger at sælge din bolig via selvsalg, vælger du selv, om du vil sætte boligen til salg på baggrund af den vurderingspris, du har fået fra ejendomsmægleren. Det vil dog ofte være en god idé at holde dig nogenlunde indenfor denne vurdering, da det kan have negative konsekvenser for dit salg, hvis du prissætter for højt eller lavt.

 

#2: Markedsføring af salgsopslaget

Når din bolig er blevet sat til salg, skal du forberede boligen, så den bliver klar til fremvisninger. Hvis du vælger at sælge din bolig gennem en ejendomsmægler, er det vedkommende, som varetager salgsopslag og markedsføring heraf.

Vælger du derimod at sætte boligen til salg på egen hånd, er det dit ansvar at oprette salgsopslag og markedsføre disse. Det kan du gøre på mange måder. Eksempelvis via sociale medier, på boligportaler for selvsalg eller som en kombination af begge.

Når du vælger at sætte din bolig til salg på egen hånd, er det en god idé at få taget nogle professionelle billeder, hvor boligen tager sig godt ud. Det er værd at huske på, at boligen skal henvende sig til potentielle købere, som skal kunne se sig selv bo i hjemmet.

Derfor bør du fjerne personlige ting, udbedret eventuelle skader og sørge for at få ryddet godt op, før du får taget billeder til salgsannoncen. Førstehåndsindtrykket er afgørende i forbindelse med et boligsalg, hvorfor det kan betale sig at hyre en professionel fotograf til at få taget billederne.

Herudover bør du sørge for at få skrevet en grundig beskrivelse af boligen, som lægger vægt på alle de positive forhold ved den. Det kan eksempelvis være boligens stand, haven, området, energimærket eller andre forhold, der er med til at gøre boligen attraktiv for eventuelle købere.

 

#3: Gør boligen klar til fremvisning

Ligegyldigt, om du sætter boligen til salg via en ejendomsmægler eller sælger den på egen hånd, er det din opgave at sørge for, at boligen er ren og ryddelig. Det er dyrt at købe en bolig, og det er derfor vigtigt, at den appellerer til de kommende ejere. Det gør den ikke, hvis den ikke er ryddelig.

Gør dig umage, når du rydder op. Smid de ting ud, som ikke bidrager til at skabe et positivt billede af boligen og sørg for at udbedre småskader. Hvis du har svært ved at vurdere, hvilken stand boligen skal være i ved en fremvisning, er det en god idé at forsøge at se den med købers øjne.

Hvis der er fedtpletter på væggene, løstsiddende tapet, punkterede vinduer eller beskidte gulve, kan det være en god idé at få det ordnet, før du fremviser boligen. Udgifterne vil i langt de fleste tilfælde være minimale i sammenligning med det afslag, køber kan forlange, hvis huset ikke fremstår pænt og velholdt.

Det er ikke kun indvendigt, du skal sørge for, at det hele er i orden. Haven skal også give den potentielle køber et billede af, hvordan boligen kan se ud i vedkommendes varetægt. Det betyder ikke, at du skal lave væsentlige ændringer i haven, men at du som minimum slår græsplænen og sørger for, at der ikke ligger ting og flyder.

 

#4: Få styr på de nødvendige dokumenter

Hvis du ikke allerede har fået udarbejdet en tilstandsrapport, elinstallationsrapport samt energimærkning, er det vigtigt, at du får ordnet dette, før boligen sættes til salg. Hvis du har en boligadvokat med på sidelinjen, vil vedkommende sørge for at guide dig gennem dit boligsalg, så du er sikker på, at du husker det hele.

Er der skader på boligen, som du ved, vil blive angivet i tilstandsrapporten, kan det være en god idé at konsultere din boligadvokat. I nogle tilfælde kan det betale sig at udbedre skaderne, før tilstandsrapporten udarbejdes, så boligen fremstår mere attraktiv overfor en potentiel køber.

Nogle gange vil det være bedst, at skaderne bliver udbedret, mens det andre gange vil være en fordel at sælge boligen med skader og mangler mod et eventuelt afslag i prisen. Det er en konkret vurderingssag, og du bør altid konsultere dig med din mægler eller boligadvokat, før du beslutter dig.

 

Tilstandsrapport

Tilstandsrapporten er en rapport, der beskriver synlige skader på ejendommen. Den udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, som gennemgår boligen for synlige skader. Det er desuden dig, der har ansvaret for dette – herunder bestilling og betaling for rapporten.

Tilstandsrapporten bliver udarbejdet på baggrund af en standardformular, der indeholder oplysninger omkring ejendommen samt den byggesagkyndiges gennemgang heraf. Formålet er at vurdere skader, tegn på skader og forhold, der giver risiko for skader.

Læs mere om tilstandsrapporten her.

 

Elinstallationsrapporten

Elinstallationsrapporten er obligatorisk, når du vælger at benytte dig af huseftersynsordningen. Formålet er at undersøge, om elinstallationerne i boligen er udført efter gældende lovgivning, samt om der er tegn på skader, der skal rettes op på.

 

Energimærkning

Det er et krav, at alle boliger skal have et energimærke, når de sættes til salg. Energimærkeordningen spænder fra A til G, hvor A er det, der er mest energieffektivt, mens G er det, der er mindst energieffektivt.

Formålet med energimærket er, at det synliggøre boligens elforbrug og energieffektivitet. Dertil skal det være nemt at sammenligne med tilsvarende ejendomme. På den måde minder energimærkningen meget om den, du kender fra hårde hvidevarer.

Energimærkningen indeholder samtidig en energimærkningsrapport, der udover at beskrive energiprofilen for den specifikke ejendom, kommer med forslag til energioptimering af boligen. Det kan være udskiftning af varmtvandsbeholder, ekstra isolering og lignende.

Læs mere om energimærkning her.

 

Ejerskifteforsikring

Når du sælger en bolig, har du ansvaret for dennes tilstand i 10 år, efter bolighandlen er afsluttet. Hvis du får udarbejdet en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport samt et tilbud om en ejerskifteforsikring, kan du blive fritaget for dette ansvar.

Det er normalt, at der skrives under på en ejerskifteforsikring i forbindelse med en bolighandel. Det er en fornuftig idé at skrive under på en ejerskifteforsikring, da det fritager dig for det ansvar, du ellers vil være pålagt, såfremt der sker skader på boligen, som ikke skyldes uagtsomhed fra den nye ejers side.

Læs mere om ejerskifteforsikring her.

 

#5: Forhandling af pris og vilkår

Når din salgsannonce begynder at få opmærksomhed fra interesserede købere, skal du fremvise den. I takt med at boligen bliver fremvist, vil du skulle forholde dig til forhandlinger med potentielle købere.

I forbindelse med forhandling af pris og vilkår er det essentielt, at du har is i maven, så du er sikret den bedste handel i forhold til din situation. Hvis du handler på baggrund af dine følelser, vil du ofte ende med at træffe beslutninger, som ikke er til din fordel.

Prisforhandlingen er en forhandling af selve købsprisen for ejendommen. Det er altså den pris, du har fastsat fra start. Oftest vil køber være interesseret i at presse prisen ned, så han eller hun får en bedre handel, set fra et økonomisk perspektiv.

Forhandling af andre vilkår omhandler alle de forhold, der ikke vedrører prisen. Der er i en vis udstrækning aftalefrihed, når det kommer til køb og salg af boliger. Det betyder, at du og køber selv kan aftale de vilkår, der gør sig gældende i købsaftalen.

Det kan eksempelvis være, at der er opført en ulovlig bebyggelse på grunden, som skal lovliggøres, før køber overtager boligen. Det kan også være mindre ting, såsom at du efterlader inventar, som køber efterfølgende overtager.

Når du forhandler med en potentiel køber, er det derfor ikke altid prisen, som er afgørende. Ofte vil en bolig være prissat en smule højere, end du forventer at få for den, så der er noget at forhandle med.

Hvis prisen allerede er forhandlet ned, men køber endnu ikke er helt overbevist, kan det være en fordel at forhandle bedre vilkår for køber. Det samme gør sig gældende, hvis køber forsøger at presse prisen ned. Her kan du som sælger i stedet tilbyde bedre vilkår for køber, eksempelvis i forbindelse med tidligere overtagelse eller lignende forhold.

Sælger du din bolig via selvsalg, er det en god idé at få en boligadvokat til at varetage forhandlingerne med den potentielle køber. Ofte er der mange følelser involveret i forbindelse med et boligsalg, hvorfor det kan være praktisk at få en udefrakommende til at varetage forhandlinger omkring pris og vilkår.

Spar penge ved selvsalg Med sælgerpakken er der styr på det hele
DKK 8.995
Læs mere om selvsalg

inkl. moms

 

#6: Sådan gennemfører du dit boligsalg

Når du har forhandlet pris og vilkår med den potentielle køber, skal der udarbejdes en endelig købsaftale på baggrund af det, du og køber er nået til enighed omkring. Her vil din ejendomsmægler eller boligadvokat stå for den praktiske udarbejdelse af købsaftalen, som du og køber skal underskrive.

Købsaftalen er et juridisk dokument, hvor der indgår en række praktiske oplysninger omkring bolighandlen. Det er en kompliceret og omfattende proces at udarbejde en købsaftale, og du bør derfor ikke udarbejde den på egen hånd.

Hvis købsaftalen er mangelfuld eller misvisende, kan du risikere at skulle betale erstatning til køber, hvilket kan ende med at blive en dyr fornøjelse. Udgifterne til en ejendomsmægler eller boligadvokat vil derfor være godt givet ud, når man sammenligner med de økonomiske konsekvenser, det kan medføre, hvis købsaftalen ikke er udformet korrekt.

Som sælger er du underlagt loyal oplysningspligt. Det betyder, at du er forpligtet til at oplyse køber omkring alt, der vedrører ejendommen og kan have betydning for købsbeslutningen hos den person, der køber ejendommen.

Du risikerer derfor at stå til ansvar overfor køber, hvis du ikke overholder din oplysningspligt. Det kan du hurtigt komme til, hvis du selv står for at udarbejde købsaftalen. Din boligadvokat vil hjælpe dig med at udarbejde en købsaftale, der indeholder alle de oplysninger, du har pligt til at videregive til køber.

Det er værd at være opmærksom på, at køber typisk får indsat et advokatforbehold i købsaftalen. Det betyder, at denne udelukkede er gældende, hvis købers advokat eller mægler kan godkende denne i sin helhed.

Er der oplysninger, som køber ikke er gjort opmærksom på, kan han eller hun derfor udtræde af aftalen uden at betale dig den godtgørelse, du ellers er berettiget til.

 

#7: Berigtigelse af bolighandlen

Når du er lykkedes med at få solgt din bolig, skal handlen berigtigelse. Det betyder, at handlen skal gennemføre på baggrund af de vilkår, du og køber har aftalt. Herudover skal skødet tinglyses, så køber nu er den officielle ejer af boligen, han eller hun har købt.

Hvis du sælger din bolig gennem en ejendomsmægler, vil vedkommende sørge for, at handlen bliver berigtiget. Du skal derfor ikke foretage dig noget selv, når du har fået en underskrift på købsaftalen og handlen er gået igennem.

Sælger du din bolig på egen hånd, vil din boligadvokat gennemgå og godkende skødet og refusionsopgørelsen, hvis det er købers repræsentant, der har udarbejdet denne. Ofte er det købers advokat, der står for at udarbejde skøde og refusionsopgørelse, men der er ingen regler for dette.

Hvis du aftaler med køber, at det er dig, der påtager dig ansvaret for berigtigelsen af handlen, skal du ikke afvente, at købers advokat udarbejder denne. Din boligadvokat vil være i besiddelse af alle de nødvendige dokumenter, hvorfor du på den måde er sikret en hurtigere frigivelse af købesummen, hvis du varetager denne proces.

 

#8: Overdragelse af boligen til køber

Som sælger er det dit ansvar, at den ejendom, du sælger, vedligeholdes frem til den dag, hvor køber overtager denne. Det betyder, at du skal sørge for at holde boligen i samme stand, som da den blev fremvist. Dog skal den også være ryddet, når overtagelsesdagen oprinder, medmindre andet er angivet i købsaftalen.

Når boligen overdrages, skal både du og køber være til stede, da det er vigtigt, at boligen gennemgås af begge parter. Herudover er det en god idé at gennemgå hårde hvidevarer, da køber kan gøre krav på erstatning, såfremt disse ikke virker som ellers aftalt.

Herudover bør du sørge for at få aflæst forbrugsmålere sammen, da det er dit ansvar, at disse aflæses korrekt. Din boligadvokat sørger efterfølgende for at informere forsyningsselskaberne om, at du ikke længere er ejer af boligen, så du ikke hæfter for forbrugsudgifter, efter du er fraflyttet.

Du kan frit aftale med køber, at vedkommende overtager nøglerne til boligen før tid. Det er dog værd at være opmærksom på, at køber overtager risikoen for ejendommen i det øjeblik, han eller hun flytter ind, hvorfor der skal tegnes forsikringer fra det reelle tidspunkt for overtagelsen.

Hvis køber flytter ind før tid, overgår vedligeholdelsespligten til vedkommende. Dertil er det også køber, der har ansvaret for udgifterne til forbrug, fra han eller hun flytter ind. Det ændrer dog ikke på, at købesummen først deponeres på den dato, der er angivet i købsaftalen.

 

Boligsalg uden ejendomsmægler

Der er mange fordele ved at gå udenom den traditionelle konstruktion med en ejendomsmægler, når du sælger din bolig via selvsalg. Den største fordel er, at der er penge at spare, når du ikke bruger en ejendomsmægler i forbindelse med boligsalg.

En ejendomsmægler kan være dyr, da vedkommende skal have betaling for at finde en køber til din bolig. Ejendomsmæglersalæret er den største post i forbindelse med salg af bolig.

Hvis du vælger at sælge din bolig via selvsalg, er det en god idé at få en advokat til at hjælpe dig, så du er sikret de bedst mulige betingelser i handlen. Dermed undgår du at gøre dumme fejl, der i sidste ende kan komme til at koste dig dyrt.

Prisen for en boligadvokat er dog langt billigere end ved brug af en ejendomsmægler. Når du bruger en boligadvokat til at guide dig i dit boligsalg, betaler du udelukkende for den juridiske rådgivning samt udarbejdelsen af de nødvendige dokumenter.

Du finder selv en køber til din bolig, og det er primært her, ejendomsmægleren tager sig godt betalt. Derfor sparer du mange penge, når du sælger din bolig via selvsalg med en advokat på sidelinjen til at guide dig og varetage de juridiske aspekter af handlen.

 

Skal vi guide dig gennem dit boligsalg?

Hos NEMADVOKAT tilbyder vi forskellige pakker, der henvender sig til dig, der ønsker at sætte din bolig til salg på egen hånd uden om ejendomsmægleren. Vores Sælgerpakke henvender sig til dig, der ønsker at blive guidet gennem dit boligsalg og få hjælp til at varetage de juridiske aspekter.

Vores mål er, at det skal være så nemt for dig som sælger at sælge din bolig på egen hånd, så du kan spare udgifterne til ejendomsmægleren væk. Der er mange tusinde kroner at spare, hvis du selv finder en køber til din bolig.

En ejendomsmægler koster typisk mellem 50.000 og 80.000 kr., og i mange tilfælde kan det overstige 100.000 kr., hvis du accepterer mæglerens annoncetilbud. Sandheden er dog, at det i dag er langt nemmere at sælge sin bolig på egen hånd uden om ejendomsmægleren, hvis man vil spare penge.

Sælgerpakke

Vi har sammensat vores Sælgerpakke, så den matcher dig, der har brug for at blive guidet gennem boligsalget af en boligadvokat, som samtidig sørger for at klare alle de juridiske aspekter for dig.

Pakken koster kun 8.995 kr. inkl. moms og ekskl. gebyrer. Dertil inkluderer den alt det, du har brug for i forbindelse med boligsalget. Du får din egen personlige rådgiver, som sikrer, at handelsvilkårene er anført korrekt i købsaftalen. Din rådgiver sørger også for at gennemgå alle de papirer, der er relevante for dit boligsalg.

Samtidig sørger din boligrådgiver for at indhente de nødvendige dokumenter. Det er eksempelvis BBR-meddelelse, tingbogsattest, ejendomsskattebillet, jordforureringsskema og lignende. Herudover fremsendes relevant information til den ejerforeningen, boligen hører under.

I samråd med dig skræddersyer vi købsaftalen, så den tager højde for alle de nødvendige forbehold, der gør sig gældende for netop din handel. Både du og køber modtager dokumenterne på mail, så I altid kan finde dem frem igen. Det er med til at sikre en nem og overskuelig proces for køber såvel som dig selv.

Spar penge ved selvsalg Med sælgerpakken er der styr på det hele
DKK 8.995
Læs mere om selvsalg

inkl. moms

Læs også