Hvad er en ejerskifteforsikring?

Ejerskifteforsikring

En ejerskifteforsikring dækker skjulte skader, som ikke fremgår af tilstandsrapporten. Der er fordele forbundet ved at tegne en ejerskifteforsikring for både køber og sælger. Læs mere om, hvad ejerskifteforsikringen kan bruges til, herunder.

 

Hvad er en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring er en forsikring, der dækker de skjulte fejl og mangler, som du ikke var opmærksom på ved accept af købsaftalen. Ejerskifteforsikringen tager udgangspunkt i det, der ikke er nævnt i elinstallations- og tilstandsrapporten.

Som sælger er det dit ansvar at indhente tilbud på ejerskifteforsikringen. Forudsætningen for at kunne indhente et tilbud på ejerskifteforsikring er, at der er udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport for ejendommen, samt at disse endnu ikke er udløbet.

Ejerskifteforsikringen sikrer således både køber og sælger. Med en ejerskifteforsikring er det ikke længere sælgers ansvar at dække omkostninger, der er foranlediget af ikke-synlige skader, som ikke fremgår af tilstandsrapporten.

Hvis der er tale om en skade, som dækkes af andre forsikringer, eksempelvis husforsikringen, vil ejerskifteforsikringen ikke dække dette.

 

Hvad koster en ejerskifteforsikring?

Prisen for en ejerskifteforsikring varierer, afhængigt af flere forskellige faktorer, samt hvilket forsikringsselskab du tegner denne hos. Du kan tegne en ejerskifteforsikring for enfamiliehuse, rækkehuse, sommerhuse og ideelle anparter.

En ejerskifteforsikring vil typisk dække en periode på fem år, og du skal regne med at give mellem 10.000-30.000 kr. for den inklusiv moms. Udgiften til ejerskifteforsikringen deles mellem sælger og køber, da denne dækker begge parter.

Hvis køber imidlertid ikke ønsker at acceptere den ejerskifteforsikring, sælger tilbyder, kan køber i stedet vælge en anden mod, at han eller hun betaler merudgiften af egen lomme. Det er desuden intet lovkrav om, at der skal være tegnet en ejerskifteforsikring i forbindelse med en ejendomshandel.

 

Hvad indeholder en ejerskifteforsikring med standarddækning?

En ejerskifteforsikring med standarddækning indeholder en række elementer, der er fastsat ved lov. Som udgangspunkt dækker den skader, der var til stede på ejendommen ved datoen for overtagelse, men som ikke fremgår af tilstands- eller elinstallationsrapporten.

Såfremt et forhold er nævnt i denne, men fremstår mangelfuldt, vil ejerskifteforsikringen i visse tilfælde også dække her. Ejerskifteforsikringen dækker manglende eller nedsatte funktioner i forbindelse med VVS-installationer, der befinder sig inden- og udendørs. Herudover dækker den udgifter til lovliggørelse af ulovlige VVS-installationer, som ikke fremgår af tilstandsrapporten.

Standarddækningen indbefatter også elinstallationer. Hvis der er elinstallationer, som mangler eller har en nedsat funktion, vil der ydes dækning for forbedring af denne mangel. Den dækker ligeledes eventuelle omkostninger ved lovliggørelse af ulovlige installationer, der ikke fremgår af elinstallationsrapporten.

Såfremt der er merudgifter i forbindelse med skader eller ulovligheder på bygningen, hvorfor de ikke lever op de regler, der er angivet i byggelovgivningen, eller merudgifter til genhusning på baggrund af forbedringer af forhold, der hører under standarddækningen, bliver de dækket af ejerskifteforsikringen.

Det er værd at være opmærksom på, at der er indført en selvrisiko, så du ikke opnår erstatning, hvis der er tale om skader, der har omkostninger på under 5.000 kr.

 

Hvad indeholder en ejerskifteforsikring med udvidet dækning?

En ejerskifteforsikring med udvidet dækning vil dække de samme forhold, som en almindelig ejerskifteforsikring med standarddækning. Herudover vil den dog også dække flere forhold ved bygningen og grunden.

Samtidig vil en ejerskifteforsikring med udvidet dækning som regel have en dækningsperiode på 10 år. Du bør være opmærksom på, at det ikke er alle forsikringsselskaber, der tilbyder ejerskifteforsikringer med udvidet dækning.

Der er ikke nogen lovbestemte krav til, hvad en ejerskifteforsikring med udvidet dækning skal indeholde, hvorfor det langt hen ad vejen handler om at vælge det selskab, der er tilbyder den mest fordelagtige ejerskifteforsikring i din situation.

Udvidet dækning kan eksempelvis indbefatte følgende:

  • Udbedring af forhold på grunden, som risikerer at skade selve ejendommen.
  • Dækning af omkostninger til afrensning af grunden på baggrund af forurening, såfremt det er blevet påbudt af myndighederne.
  • Afrensning af skimmel på indbo.
  • Hvis boligens indretning ikke er udført efter gældende lovgivning – eksempelvis manglende sikring i vådrum.
  • Udbedring af ulovlige kloak- og stikledninger, der befinder sig uden for fundamentet samt skader på lovlige stikledninger og kloak.
  • Udslip af naturgas, forbrugsvand eller olie, som er foranlediget af en skade.

Det er værd at være opmærksom på, at en ejerskifteforsikring med udvidet dækning koster væsentligt mere end en almindelig ejerskifteforsikring med standarddækning. Det kan være fornuftigt at alliere dig med en boligadvokat eller købermægler, hvis du er i tvivl om, hvilken ejerskifteforsikring du bør tegne i forbindelse med køb eller salg af en ejendom.

 

Hvilke fordele har ejerskifteforsikringen for køber?

Det er ikke lovpligtigt at tegne en ejerskifteforsikring, hvorfor du som køber er frit stillet i forhold til at tegne en. Generelt er det dog en god idé at tegne en ejerskifteforsikring, der dækker i tilfælde af fejl, mangler eller skader på huset, som ikke er angivet i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.

Har boligen en skade, som ikke er forventelig i forhold til husets stand, type og alder, kan en dækning blive aktuel. Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis der opstår skader på baggrund af en fejl i konstruktionen.

Hvis der derimod er tale om en skade, som er forventeligt i forhold til husets stand, type og alder, vil det ikke blive dækket. Det kan eksempelvis være, hvis der er fugt i kælderen på et gammelt hus, hvilket betegnes som værende forventeligt.

Ønsker sælger ikke at tilbyde ejerskifteforsikringen til dig som køber, er det vedkommende selv, der står for at dække omkostninger for eventuelle skader, der er opstået, før du overtog huset. Disse vil derfor ikke være dækket af den almindelige husforsikring, men skal i stedet betales af sælger.

Generelt er anbefalingen, at du tegner en ejerskifteforsikring, da det kan være vanskeligt at redegøre for fejl og mangler, der var til stede på huset, før du overtog det, men som først er blevet synlige efterfølgende.

Samtidig vil det typisk være utroligt vanskeligt rent faktisk at få omkostningerne til skaderne dækket. Hvis der er tale om en konstruktionsfejl, kan du i visse tilfælde risikere, at du skal kræve udbedringerne af den ejer, der stod for at opføre huset, hvilket kun vil gøre processen endnu mere besværlig.

Det er kun muligt at tegne en ejerskifteforsikring, hvis det er noget, sælger tilbyder. I deles om udgifterne til ejerskifteforsikringen, og den skal være underskrevet før overtagelsesdagen, hvis den skal være gyldig.

 

Hvilke fordele har ejerskifteforsikringen for sælger?

Som sælger har du ansvar for de fejl, mangler og skader, der er i huset, før det bliver solgt. Dette gælder som udgangspunkt i en periode på 10 år. Hvis du bruger huseftersynsordningen og tilbyder køber en ejerskifteforsikring, vil det ikke længere være dit ansvar.

Forudsætningen for at kunne tegne en ejerskifteforsikring er, at du udarbejder en tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Derudover skal du betale for halvdelen af de samlede udgifter til ejerskifteforsikringen.

Når du tegner en ejerskifteforsikring, undgår du, at du personligt skal hæfte for at yde økonomisk kompensation ved udbedring af de fejl og mangler, som ellers vil være dækket af ejerskifteforsikringen.

Det er altså en god idé at tegne en forsikring, da udgifterne hertil ofte vil være minimale, hvis det viser sig, at der rent faktisk er fejl og mangler, som du har ansvaret for at rette op på. Samtidig er udgifterne til ejerskifteforsikringen typisk ikke store, hvis man tager de samlede indtægter ved salg af ejendom i betragtning.

Skal vi hjælpe dig med din bolighandel?
Fra DKK 2.295
Læs mere

inkl. moms ekskl. tinglysningsafgift

 

Hvad dækker ejerskifteforsikringen?

Formålet med ejerskifteforsikringen er, at både køber og sælger er dækket, såfremt det viser sig, at der er skader samt skjulte fejl og mangler, som var til stede, før køber overtog ejendommen. Ejerskifteforsikringen dækker også i tilfælde af, at tilstandsrapporten har været mangelfuld.

Det sikrer køber en fair handel, da der ikke er taget højde for disse i fastsættelsen af købesummen. Samtidig sikrer det sælger, som ikke selv skal stå for at dække udgifterne til forbedring af skader.

De skader, der dækkes af ejerskifteforsikringen, kan eksempelvis være følgende:

  • Lækage
  • Deformering
  • Brud
  • Revnedannelse
  • Svækkelse
  • Manglende bygningsdele

Ejerskifteforsikringen dækker også ulovlige elinstallationer, hvis denne er indgået efter 1. maj 2012. Før var det kun den udvidede ejerskifteforsikring, der dækkede elinstallationerne. Dækningen vil dog udelukkende være gyldig, såfremt forholdet ikke er beskrevet eller er mangelfuldt i elinstallationsrapporten.

 

Hvad dækker ejerskifteforsikringen ikke?

Når du tegner en ejerskifteforsikring med standardvilkår, er det kun de forhold, som er i selve bygningen, der bliver dækket. Det, der befinder sig udenfor – eksempelvis sokkel og mur – bliver ikke dækket heraf.

Ejerskifteforsikringen dækker heller ikke de forhold, som er angivet i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Samtidig vil de forhold, der er forventelige i forhold til husets alder, stand og type, ikke blive dækket.

Hvis der eksempelvis er fugt i kælderen i et hus, som er opført i 40’erne, vil det ikke blive dækket, da det er forventeligt af et hus fra denne periode, medmindre det er blevet gennemrenoveret.

Er der en konstruktionsfejl i bygningen, bliver denne udelukkende dækket, hvis den har medført skade eller stor risiko herfor.

 

Hvordan forholder du dig, hvis der er fejl i tilstandsrapporten?

Viser det sig, at der er fejl i tilstandsrapporten, er det den bygningssagkyndige fagperson, som har udarbejdet denne, der har ansvaret herfor. Det samme gør sig gældende, hvis tilstandsrapporten er mangelfuld, fordi den ikke beskriver væsentlige fejl, som køber burde være bevidst om.

Hvis du mener, at tilstandsrapporten er mangelfuld, skal du først og fremmest klage til den person, der har udarbejdet rapporten. Er vedkommende ikke samarbejdsvillig, har du mulighed for at indgive en klage til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige, som vil behandle din klage.

Får du medhold i din klage, kan nævnet pålægge den bygningssagkyndige en erstatning for det tab, du måtte have lidt på baggrund af den mangelfulde tilstandsrapport. Hvis ikke du får medhold i din klage, kan du vælge at sagsøge den bygningssagkyndige ved en privat domstol, såfremt du føler dig uretfærdigt behandlet.

Læs mere om tilstandsrapporten her.

 

Hvor meget kan du få i erstatning?

Ejerskifteforsikringen tager udgangspunkt i, at du skal kunne opføre nyt, såfremt der er grundlag herfor. Hvis det viser sig, at der er en skade i en gammel bygningsdel, vil denne derfor typisk blive erstattet af en ny.

Dog skal du regne med, at der vil være afskrivning på visse af bygningsdelene. Disse vil fremgå af betingelserne, der er angivet i ejerskifteforsikringen. Derfor er det vigtigt at læse den grundigt igennem, før du skriver under.

Disse afskrivninger er en forholdsvist ny tendens, da dette først blev indført 1. maj 2012. Før blev der også anvendt afskrivning, hvis det blev vurderet, at den bygningsdel, der var beskadiget, var værdiforringet med over 30 % i forhold til prisen for en ny. Det er således blevet mere gennemskueligt at vurdere, hvad du kan forvente at få, hvis du er berettiget til en erstatning.

Samtidig bør du være opmærksom på, at der – ligesom på de fleste andre forsikringer – er en selvrisiko, som består af en bagatelgrænse. Denne varierer i størrelse og bestemmes ud fra, hvor meget du har betalt i præmie, da du tegnede forsikringen.

 

Et det en god idé at tegne en ejerskifteforsikring?

Ligegyldigt om du sælger eller køber en ejendom, er det en god idé at tegne en ejerskifteforsikring, så du er sikker på, at du er godt dækket ind, hvis det viser sig, at tilstandsrapporten har været mangelfuld.

Vælger du som sælger ikke at tegne en ejerskifteforsikring, er det dig, der står med det fulde ansvar for skader samt skjulte fejl og mangler i en periode på 10 år fra den dag, boligen blev overtaget af den nye ejer.

Vælger du som køber ikke at tegne en ejerskifteforsikring, vil du have vanskeligt ved at få erstatning, da det kan være svært at bevise, at skaderne var tilstede, før du overtog boligen. Det er altså hensigtsmæssigt for alle parter af ejendomshandlen at tegne en ejerskifteforsikring.

Skal vi hjælpe dig med din bolighandel?
Fra DKK 2.295
Læs mere

inkl. moms ekskl. tinglysningsafgift