Hvad er et ejerpantebrev?

Ejerpantebrev

Står du i en situation, hvor du skal have stillet en sikkerhed for et lån til eksempelvis en bil eller en fast ejendom? Så er et “ejerpantebrev” værd at vide noget om! Et ejerpantebrev er nemlig et helt specielt dokument, der oprettes af ejeren af den pågældende genstand, og ønsker at stille sikkerhed for sit lån. Her står ejeren registreret som værende både panthaver og pantsætter.

 

 

Hvad er et ejerpantebrev?

Et ejerpantebrev er et dokument, der typisk oprettes af ejeren af en fast ejendom, når vedkommende vil stille sikkerhed for et lån eller lignende. Ejendommens ejer står både angivet som panthaver og pantsætter. Det betyder, at ejeren af ejerpantebrevet både fungerer som debitor og kreditor. Dermed erklærer ejeren af ejerpantebrevet at have et krav mod sig selv. Ejeren kan overdrage sit ejerpantebrev til andre, såsom en bank. Dette kunne være i forbindelse med lånoptagelse, da banken typisk vil have stillet en form for sikkerhed. Hvis ejerpantebrevet stilles som sikkerhed til banken, sker det ved en underpantsætning af ejerpantebrevet.

 

Hvorfor skal man have et ejerpantebrev?

Når du skal låne penge i banken, skal banken have stillet en sikkerhedsgaranti for lånet. Denne garanti kan du stille gennem et ejerpantebrev, hvor du gør banken til underpanthaver. Når banken bliver gjort til det man kalder underpanthaver får de samtidig pantsikkerhed for lånet, hvilket gør det muligt for dig at få lov til at optage et lån. Det er både godt for banken og dig, som ønsker at købe en ejendom.

Når banken stifter underpant i ejerpantebrevet, har de fuld råderet over dette. Kan du ikke betale dit lån, kan banken altså tage den beslutning at sende dit hus på tvangsauktion. Det er, hvis ejerpantebrevet altså er oprettet i værdien i dit hus.

Eksempel:
Lotte ejer et hus og vil gerne låne 200.000 kr. til en ny garage. Banken har sagt ja til at godkende Lottes forespørgsel om et lån på 200.000 kr., men på den betingelse at Lotte har mulighed for at stille en tilsvarende sikkerhed på 200.000 kr. i sin bolig for lånet. Lotte har i forvejen et ubenyttet ejerpantebrev i sit hus på 300.000 kr., som banken heraf kan stifte underpant i – altså sker der en underpantsætning i Lottes ejerpantebrev. Betaler Lotte ikke sit banklån tilbage, kan banken tillade sig at sætte Lottes hus på tvangsauktion for at inddrive udestående.

 

Hvad er underpant?

Der findes som udgangspunkt to former for pant. Heraf håndpant og underpant. Ved håndpant forstås, at den pantsatte genstand, f.eks. en bil, bliver opbevaret hos långiveren således du ikke selv er i fysisk besiddelse af denne. Har du eksempelvis pantsat din bil som håndpant, skal den opbevares hos panthaveren/långiveren. Så længe bilen opbevares hos panthaveren, har du ikke lov til at bruge den.

Underpant er når den pantsatte genstand forbliver fysisk i din varetægt, men rettigheden over genstanden tinglyses – altså bliver underpanten dokumenteret. Sammenlignet med håndpant, kan du i dette tilfælde få lov til at beholde din bil og samtidig bruge den.

Det er oftest set at den primære metode, der anvendes er underpant. Det er dog stadig muligt at anvende håndpant i diverse løsøregenstande, men skal der tages pant i eksempelvis en fast ejendom, vil det altid være underpant.

 

Fordele ved et ejerpantebrev

  1. Der er ingen omkostninger forbundet ved stiftelsen af underpant.
  2. En god vej til at blive godkendt som låntager i banken.
  3. Ejerpantebrevet er meget fleksibelt.
  4. Ejeren fastsætter størrelsen på ejerpantebrevet.
  5. Der skal kun betales tinglysningsafgift for tinglysning af ejerpantebrevet.
  6. Ejerpantebrevet bevarer sin plads i tingbogen.
  7. Billigere at optage lån hos et pengeinstitut.

 

Hvorfor skal et ejerpantebrev tinglyses?

Tinglysning er en sikringsakt, hvor rettighedshaveren sikrer sin rettighed mod andre rettigheder, der stiftes efterfølgende, og som strider mod ens egen rettighed. Det betyder, at tinglysningen fungerer som en beskyttelse mod andres eventuelle krav.

I september 2009 blev der i Danmark indført digital tinglysning af rettigheder over fast ejendom, herunder tinglysning af købers overtagelse af ejendommen. Dermed er det blandt andet muligt at registrere oplysninger om ejendommen, ejerforhold og pantsætning på www.tinglysning.dk.

Et ejerpantebrev skal tinglyses således det er juridisk gyldigt. Dette er også tilfældet, hvis ejerpantebrevet skal fungere som underpant og overdrages til en anden part. Når et ejerpantebrev er oprettet og blevet tinglyst, kan du frit overdrage det flere gange til andre uden at betale yderligere tinglysningsafgifter.

Det er ikke et krav, at et ejerpantebrev skal tinglyses. Det er dog en fordel at få det tinglyst i tilfælde af, at du skal optage lån eller lignende, da din kreditor ofte vil kræve en form for sikkerhed.

 

Hvad koster det at få lavet et ejerpantebrev?

Der er ikke et endegyldigt svar på, hvad den samlede pris på et ejerpantebrev er. Prisen afhænger nemlig af flere faktorer.

Den samlede pris vil dække over følgende poster:

  • Tinglysningsafgiften
  • Gebyr for udfærdigelsen af ejerpantebrevet fra dit pengeinstitut
  • Udarbejdelsen af selve ejerpantebrevet (hvis du får hjælp fra en advokat)

Den faste del af tinglysningsafgiften på et skøde er 1.750 kr. Den variable del af tinglysningsafgiften skal beregnes forskelligt, afhængig af, hvilken type handel der er tale om.

Eksempel på beregning for almindelig fri handel:

Et hus købes for 1.200.000 kr. Tinglysningsafgiften beregnes her som 1.200.000 kr. x 0,6 % = 7.200 + 1.750 kr. Det giver derfor en samlet tinglysningsafgift på kr. 8.950.

 

Er der rente på et ejerpantebrev?

Der betales som udgangspunkt ikke renter af et ejerpantebrev, og er derfor ikke forrentet. Det bagvedliggende lån derimod, er. Dog er der at finde en rentesats på ejerpantebrevet. Den skal dog først tages i betragtning såfremt ejeren af pantebrevet ikke overholder den gæld, der ligger bag pantebrevet. Misligholdes gælden, må panthaveren bag lånet anmelde sit krav til skifteretten, hvorefter ejeren af pantebrevet skal betale den rente, der er angivet.

Eksempel:
Lotte har oprettet et ejerpantebrev gennem banken, der er tinglyst. Banken har stiftet underpant i ejerpantebrevet. På den måde kan Lotte få lov til at optage et banklån, der kan finansierer hendes hus. Lotte overholder deadlines i forhold til at betale af på sin gæld, hvilket betyder at ejerpantebrevet er omkostningsfrit, og der dermed ikke er nogen renter på pantebrevet. Overholder Lotte derimod ikke gældsaftalen, anmelder banken sit krav på til skifteretten for at tilbagekræve de penge som Lotte skylder. Lotte er nu nødsaget til at betale de renteudgifter, der står på ejerpantebrevet indtil gælder er betalt.

 

Lad NEMADVOKAT hjælpe dig

Arbejdet med det digitale tinglysningssystem består blandt andet i at sikre, at alle nødvendige oplysninger indhentes og indtastes i systemet, så tinglysningen kan gennemføres. Derudover skal sælgers lån i ejendommen ofte aflyses og købers lån tinglyses på ejendommen. Lad NEMADVOKAT gøre det for dig, så du kan sikre dig en juridisk korrekt udførsel af tinglysningen nemt og hurtigt.

Kontakt os i dag på tlf. 70 20 41 61 eller på bolig@nemadvokat.dk

Vi tilbyder altid en fair pris til netop dit behov.
Har du generelle spørgsmål omkring tinglysning af ejerpantebrev er du velkommen til at ringe, det koster ikke noget at spørge.

Læs også