Gældsfaktor

Gældsfaktor er et begreb, du uundgåeligt vil støde på, når du skal investere i fast ejendom. I hvert fald hvis du skal låne penge i banken. Men hvad er gældsfaktor egentlig, og hvilken indflydelse har den på dine lånemuligheder? I artiklen herunder kan du blive klogere på alt, der er værd at vide om gældsfaktoren.

 

 

Hvad er gældsfaktor?

Gældsfaktoren er betegnelsen for din samlede gæld sammenlignet med den årlige bruttoindkomst for husstanden. Det er ikke udelukkende dit boliglån, der tæller med i gældsfaktoren, men alle de lån, du har oprettet.

Hvis du har en gæld på 2.000.000 kr. og en husstandsindkomst 1.000.000 kr., så har du en gæld, der er dobbelt så stor som din indkomst. Dette giver dig en gældsfaktor på 2. Gældsfaktoren bruges af bankerne til at vurdere, hvor meget du kan låne.

Som tommelfingerregel kan du ikke låne mere end 3,5 gange husstandens bruttoindkomst. Dog medmindre du og eventuelt din samlever har en formue ved siden af eller et højt rådighedsbeløb. Herudover skal du som boligkøber have sparet op til udbetalingen.

Jo lavere en gældsfaktor du har, desto større beløb kan du låne i banken. Samtidig har denne faktor afgørende betydning for, om banken vil overtage et lån fra en anden bank. Gældsfaktoren er dog ikke det eneste nøgletal, der anvendes til at vurdere din økonomi.

Når banken vurderer din økonomi, tager de blandt andet udgangspunkt i følgende:

• Din indkomst
• Din gæld
• Din formue
• Din gældsandel i aktiver
• Din alder

 

Hvordan udregnes gældsfaktoren?

Gældsfaktoren er, som nævnt, et begreb, der anvendes til at sammenligne din gæld med din bruttoindkomst. Den dækker således over, hvor stor en andel af husstandens indkomst før skat, den samlede gæld udgør.

Har husstanden eksempelvis en gæld på 2.000.000 kr. og en bruttoløn på 1.000.000 kr. om året, så er din gældsfaktor på 2. Det skyldes, at den samlede gæld er 2 gange så stor som bruttolønnen, hvilket betyder, at familien har en lav gældsfaktor.

Eksempel på udregning af gældsfaktor:

• Gæld: 2.000.000 kr.
• Bruttoløn: 1.000.000 kr.
• Regnestykke: 2.000.000 / 1.000.000 = 2
• Gældsfaktor: 2

Hvis din gældsfaktor befinder sig mellem 0-3,5, betegnes den som værende lav til middel. Er den derimod 3,5 eller derover, så vurderes den til at ligge i den høje ende af skalaen, hvilket kan have konsekvenser for dine lånemuligheder.

Har du en høj gældsfaktor, vil banken typisk vurdere, at der er større risiko for, at du ikke vil være i stand til at betale din gæld tilbage til banken. Højere gældsfaktorer er mere udpræget i landets større byer, hvor boligpriserne generelt er højere end i resten af Danmark.

Sådan vurderes gældsfaktoren:

• Gældsfaktor 0-2,5: Lav
• Gældsfaktor 2,5-3,5: Medium
• Gældsfaktor 3,5-4: Medium til høj
• Gældsfaktor 4-5,5: Høj
• Gældsfaktor 5,5+: Meget høj

 

Hvad bruges en gældsfaktor til?

Gældsfaktoren anvendes af banken, når de skal vurdere din samlede økonomi. Det er ikke udelukkende din gældsfaktor, der bliver bragt i spil, men den har en stor betydning for din samlede kreditværdighed.

Banken sætter typisk grænser for den maksimale gældsfaktor, du må have, før du kan få bevilget et lån til eksempelvis et boligkøb. Grænserne kan variere fra bank til bank, men det er sjældent, at en bank tillader en gældsfaktor, der befinder sig på mere end 4.

Hvis du har en stor opsparing ved siden af, er der dog ofte mulighed for, at du kan låne, selvom du har en høj gældsfaktor. Der er dog ingen facit for, hvor meget du kan låne. Dette afhænger derfor udelukkende af din bank.

 

Hvordan bruger banken min gældsfaktor til kreditvurdering?

Når banken vurderer din gældsfaktor, vurderer de samtidig på din belåning i boligen. Jo højere din gældsfaktor og belåning i boligen er, desto større risiko er der forbundet med at låne dig penge. En høj gældsfaktor forringer derfor dine lånemuligheder.

Det er ikke udelukkende din gældsfaktor, der er væsentlig, når banken vurderer din økonomi. Banken ser typisk på tre overordnede parametre, når de skal vurdere din økonomi. Det er din gældsfaktor, belåning i boligen samt det rådighedsbeløb, du har hver måned.

Din gældsfaktor er således ikke altid afgørende, hvis du eksempelvis har et ekstraordinært højt rådighedsbeløb, eller hvis din belåning kun er på 60 %. Som udgangspunkt bør du ikke falde negativt ud på nøgletallene, medmindre et af de øvrige kan kompensere for dette.

 

Hvornår er min gældsfaktor for høj?

Det varierer fra bank til bank og realkreditinstitut til realkreditinstitut, hvad der anses som værende en høj gældsfaktor. Selvom der er en række regler for, hvornår denne defineres som værende for høj, er det i høj grad banken, der vurderer, hvornår der er for stor en risiko forbundet med at låne dig penge.

En almindelig tommelfingerregel er, at du som udgangspunkt kan have en gældsfaktor på maksimalt 3,5, før din økonomi vurderes som værende sund og normal. Hvis den er højere, vil det i de fleste tilfælde være for risikabelt at bevilge dig et lån.

Ifølge Finanstilsynet må din gældsfaktor dog ikke overstige de anbefalede 3,5, når du skal investere i en almindelig ejerbolig, når du er førstegangskøber. Din samlede gæld divideret med din husstandsindkomst før skat må derfor ikke give mere end 3,5.

Bankerne ser dog på formue, belåningsgrad, rådighedsbeløb og din generelle økonomi, når de vurderer din økonomi. Du kan derfor i visse tilfælde godt kan få bevilget eksempelvis et boliglån, selvom din gældsfaktor er høj, hvis blot de øvrige økonomiske forhold er i orden.

 

Der er skærpede krav til gældsfaktoren i vækstområder

Der kan være stor forskel på, hvordan en høj gældsfaktor defineres, da det eksempelvis i Aarhus og København er dyrere at investere i ejendom. Derfor er den typiske gældsfaktor højere end gennemsnittet for resten af landet i disse to byer.

Samtidig har kunderne typisk større formuer og rådighedsbeløb. Dette kan kompensere for en høj gældsfaktor ved at trække risikoen i den rigtige retning i forhold til bankens kreditvurdering – og så alligevel ikke.

Finanstilsynet har nedsat en række skærpede krav til gældsfaktoren i større byer som København og Aarhus, da det vurderes, at der er øget risiko for boligbobler i disse områder. Derfor er der iværksat en række stramninger, der skal sætte en dæmper på prisudviklingen i specifikke vækstområder.

Hvis du er i tvivl om, hvorvidt din gældsfaktor er for høj, bør du derfor altid tage et møde med banken, som kan hjælpe dig med at afklare, hvor høj en gældsfaktor du må have. Der foretages løbende stramninger på området, hvorfor maksimumgrænsen varierer.

 

Skal du købe bolig?

NEMADVOKAT er det oplagte valg af boligadvokat når du skal købe bolig. Med vores køberrådgivning er du sikret et trygt og sikkert boligkøb. Kontakt os i dag og få en uforpligtende samtale. Det koster ikke noget at spørge.