Ønsker du at bygge nyt hus, er der flere regler, som er værd at være opmærksom på, inden du begynder byggearbejdet. Det er nemlig vigtigt, at du overholder disse regler og love, så du ikke ender ud i problemer. I denne artikel får du et overblik over, hvilke regler og love der er væsentlige i forbindelse med nybyggeri.

Går du med en drøm om at opføre en ny bolig – f.eks. et enfamiliehus, et rækkehus eller lignende, er det væsentligt, at du kender til de regler og love, der gør sig gældende, når man skal til at bygge nyt.

Du skal i forbindelse med nybyggeri indsende en ansøgning om byggetilladelse, før du kan realisere dine byggedrømme. I denne artikel får du et indblik i, hvilke regler og love der gør sig gældende i forbindelse med nybyggeri.

 

 

Hvilke regler gælder for nybyggeri?

Der er mange faktorer, som du skal være opmærksom på, når du ønsker at bygge nyt hus. Du skal f.eks. være opmærksom på placeringen af dit hus samt størrelsen på huset. Dertil er der flere love og regler, som du skal overholde, når du skal bygge nyt hus.

Det er dig som husejer, der er ansvarlig for, at forholdene omkring dit byggeri er lovlige. Derfor er det vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i de forskellige love og regler, der gælder i forbindelse med dit byggeri, inden du begynder dit byggearbejde.

Dertil bør du i forbindelse med dit nybyggeri være opmærksom på, hvilke regler der gælder for eventuel larm og støj, der måtte komme fra din byggeplads, samt i hvilke tidsrum det er tilladt at støje fra byggepladsen. Disse regler er forskellige fra kommune til kommune, hvorfor du bør orientere dig om, hvilke regler der gælder i den kommune, du ønsker at bygge nyt hus i.

Nedenfor følger en gennemgang af de vigtigste regler, love og bekendtgørelser, du bør sætte dig ind i, i forbindelse med dit nybyggeri.

De vigtigste regler og love, du bør være opmærksom på, er:

  • Byggeloven
  • Bygningsreglementet
  • BBR-loven
  • Lov om udstykning og anden registrering i matriklennybyg
  • Planloven
  • Kommuneplaner, lokalplaner og servitutter

Hvis ikke du sætter sig grundigt ind i reglerne omkring dit nybyggeri, kan du risikere, at du er i gang med at opføre et byggeri, som du ikke har tilladelse til eller som ikke er lovligt. Er du det, kan det ende ud i, at du enten skal indstille byggeriet eller rive det hele ned igen – for egen regning.

I den forbindelse kan det være en god idé at alliere sig med en rådgiver. Rådgiveren kan hjælpe dig med at sørge for, at alle love og regler bliver overholdt i forbindelse med dit nybyggeri. Forbereder du dig ordentligt, kan du derfor spare mange penge.

 

Byggeloven

Byggeloven kan siges at være en overordnet lov, der fastsætter generelle retningslinjer og regler for byggeri. Når du skal bygge nyt, er det vigtigt, at byggeriet er i overensstemmelse med byggeloven.

I byggeloven fremgår det blandt andet, at der ikke må udstykkes byggegrunde på grunde, der er mindre end 700 kvadratmeter. Dertil må der ikke bygges tættere end 2,5 meter til skellet mod en anden grund eller sti. Dog kan dobbelthuse, rækkehuse og lignende være bygget sammen i selve skellet. Der findes separate regler til udhuse og garager, hvorfor det er vigtigt, at du sætter sig ind i disse regler, hvis du går med planer om at bygge et udhus eller en garage.

En anden væsentlig regel i byggeloven er, at et parcelhus som hovedregel ikke må have mere end to etager. Dertil må bygningens højeste punkt ikke være mere end 8,5 meter.

Det er vigtigt, at du undersøger hvilke regler, der gør sig gældende i byggeloven, som kan påvirke dit nybyggeri.

 

Bygningsreglementet

Bygningsreglementet tager udgangspunkt i byggeloven og opstiller, modsat byggeloven, de specifikke og konkrete krav til byggerier. Reglementet er ikke en lov i sig selv, men den er stadigvæk gyldig, hvorfor det er lovpligtigt at overholde de minimumskrav, som reglementet opstiller.

Reglerne i reglementet er f.eks. krav til afstand til skel, konstruktion eller bebyggelsens højde.nybyg

Reglementet gælder desuden for både nybyggeri, tilbygninger, renovering, udskiftning og ændret anvendelse. Byggeloven sætter altså rammerne for, hvordan dit nybyggeri skal udføres.

 

BBR-loven

Denne lov indeholder krav om f.eks. skiltning, adressering, areal og koordinering og videregivelse af ejendomsdata. Loven gælder alle bygninger og boliger i Danmark.

BBR står for Bygnings- og Boligregistret, og er et landsdækkende register om alle landets boliger og bygninger. Er du ejer af en fast ejendom, har du pligt til at indberette korrekte oplysninger i BBR-registret via din kommune. Oplysninger i BBR-registret kan blandt andet være information som beliggenhed, vand- og afløbsforhold, areal, anvendelse mv.

Som ejer af en fast ejendom, skal du blandt andet indberette følgende:

  • Når du søger om byggetilladelse eller anmelder byggeri
  • Hvis der er ændringer i brugen af bygningen/boligen
  • Hvis installationsforhold ændres uden byggesagsbehandling
  • Når et byggeri sættes i gang, fuldføres eller bliver taget i brug – hvad enten det er en bygning, der kræver byggetilladelse eller en bygning, som skal anmeldes
  • Hvis du bliver opmærksom på fejl og mangler i oplysningerne i BBR-registret

 

Lov om udstykning og anden registrering i matriklen

Denne lov indeholder regler for udførelsen af matrikulære arbejder som f.eks. arealoverførsel, sammenlægning, udstykning mv.

 

Planloven

Planloven danner grundlag for offentlige myndigheders styring af den fremtidige arealanvendelse i Danmark. Det betyder, at når du skal bygge nyt hus, skal det være i overensstemmelse med kravene i planloven.

Planloven er desuden til for at sikre, at udviklingen af områder er forenelige med de samfundsmæssige interesser og medvirker til at værne om natur og miljø, således at udviklingen af samfundet sker på et bæredygtigt grundlag. Planloven sætter altså rammerne for, hvor du må opføre dit nybyggeri.

 

Kommunalplaner, lokalplaner og servitutter

Når du skal til at bygge et nyt hus, er det vigtigt, at du sætter dig ind i den lokale kommunal- og lokalplan. Disse planer kan nemlig have stor betydning for, hvordan og hvad du må bygge.

 

Kommunalplan

Denne plan indeholder de grundlæggende rammer for udviklingen i din kommune. Afhængigt af hvor du ønsker at bygge nyt hus, bør du altid tjekke kommunalplanen igennem, inden du begynder byggearbejdet.

 

Lokalplan

Det er også vigtigt at have styr på bestemmelserne i lokalplanen, så du er sikker på, at dit nybyggeri udføres i overensstemmelse med dit områdes lokalplan.

Lokalplanen er vigtig at gennemgå, da der kan være flere bestemmelser i planen, som kan forhindre dig i at kunne bygge dit drømmehus. Eksempelvis kan der i lokalplanen stå, at alle huse i et bestemt område skal have sort tag, eller at der er begrænsninger på, hvor højt dit hus må bygges.

Lokalplanerne er ofte meget detaljerede og er samtidig juridisk bindende. Det betyder, at du som grundejer har pligt til at overholde bestemmelserne i lokalplanen.

Læs mere om lokalplaner, her.

 

Bebyggelsesprocent

Når du bygger nyt, skal du være særlig opmærksom på bebyggelsesprocenten på grunden. Bebyggelsesprocenten angiver, hvor stort et areal du må bygge på i forhold til grundens samlede areal. Procenten udgør altså den del af grunden, det samlede areal af bebyggelsen må udgøre.

Bebyggelsesprocenten er blandt andet med til at sikre, at bebyggelsen i bestemte områder ikke bliver for tæt, så der stadigvæk er adgang til frie arealer. Det er dit ansvar som grundejer at sørge for, at dit nybyggeri ikke overskrider bebyggelsesprocenten på grunden. Hvis du overskrider bebyggelsesprocenten, kan kommunen kræve, at du fjerner dele af dit byggeri.

I bygningsreglementet står det angivet, hvad den maksimale bebyggelsesprocent er for de forskellige boligtyper:

Bebyggelsesprocent

Selvom ovenstående procenter er generelle i de fleste tilfælde, kan både servitutter og lokalplaner have betydning for, hvor meget du må bygge på din grund. Derfor er det altid en god idé at undersøge både lokalplaner og eventuelle servitutter, inden du begynder dit nybyggeri.

Læs mere om bebyggelsesprocent, her.

 

Zoner

Udover kommunal- og lokalplaner kan der være krav til dit nybyggeri, afhængigt af hvilken zone du ønsker at opføre dit nye hus i – enten i byzone, landzone eller sommerhuszone. Dette gælder i forhold til f.eks. bebyggelsesprocenten på grunden eller en bestemt afstand mellem husene.

Nedenfor kan du se reglerne for bebyggelsesprocenten i de forskellige zoner:

 

Byzone: 

  • Er grunden beliggende i en byzone, må bebyggelsesprocenten være mellem 30-40 % af grundens areal – dog afhængigt af typen af byggeri samt omgivelserne.

 

Sommerhuszone:

  • Befinder grunden sig i en sommerhuszone, må bebyggelsesprocenten være 15 % af grundens areal. Derudover et det et krav, at huset maksimalt må være fem meter højt samt, at der skal være én væg, som må være maksimalt tre meter høj.

 

Landzone:

  • For at kunne opføre ny bebyggelse, ændre i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer eller foretage udstykning skal man have en tilladelse til dette fra kommunalbestyrelsen. Denne tilladelse kaldes en landzonetilladelse. Det er forskelligt fra det ene projekt til det andet, hvad der vurderes til at kunne lade sig gøre.

På grund af de mange regler og krav til de forskellige zoner, er det en god idé at sætte sig ind i disse regler og krav, inden du påbegynder dit byggearbejde.

 

Energiklasser

I forbindelse med dit nybyggeri er det relevant, at du har styr på energiklasserne. Det skyldes, at du i forbindelse med at få udstedt en ibrugtagningstilladelse skal have dit energimærke. Der findes 7 energimærker – “A” er det bedste og “G” er det ringeste.

Får du et byggefirma til at opføre huset for dig, vil du som oftest aftale med firmaet, hvilket energimærke huset skal bygges efter. Det er vigtigt, at denne aftale mellem dig og byggefirmaet fremgår af kontrakten, da det herefter er byggefirmaets ansvar, at huset lever op til energikravene i bygningsreglementet.

 

Energiforbrug ved nybyggeri

Tidligere blev der ved nybyggeri udelukkende fokuseret på isolering og bygningens varmetab. I dag er der sat ekstra fokus på selve energiforbruget, når man bygger nyt. Det betyder, at energiforbruget til el- og varmeinstallationer nu skal medregnes. Dertil skal der foretages en energirammeberegning, som viser husets energibehov, førend man kan få en byggetilladelse.

I forbindelse med et nybyggeri af et enfamiliehus, skal man tage hensyn til både de enkelte bygningsdeles og el- og varmeinstallationers energiforbrug samt bygningens placering på grunden.

 

Energikrav til nybyggeri

Der findes 4 væsentlige niveauer af krav, som tilsammen skal sikre, at nye bygninger både er velisolerede, har et lavt energibehov og er fugtteknisk i orden. Disse niveauer er:Energikrav til nybyggeri

 

Energirammen: 

Energirammen står beskrevet i bygningsreglementet og angiver grænsen for, hvor stort en nyopført bygnings samlede behov for tilført energi må være ift. ventilation, opvarmning, varmt brugsvand og køling. I energirammen må der højest medregnes elproduktion fra vedvarende energianlæg (eksempelvis solceller), som svarer til en reduktion af behovet for tilført energi på 25 kWh/m².

 

Krav til lufttæthed

Kravet til lufttæthed for nybyggeri er 1,0 l/s pr. m² opvarmet areal ved en trykforskel på 50 Pa. Lufttætheden kan dokumenteres ved en trykprøvning med en blower door test. Denne test udføres ved, at en yderdør afmonteres og erstattes med en teltdug, som har en ventilator indbygget. Derefter blæses der luft ind i huset via ventilatoren, så der skabes et overtryk. Der frembringes derefter et undertryk via ventilatoren, og man kan således på baggrund af trykforskellene måle flowet (mængden af luft som strømmer ud af huset inden for en given tidsperiode).

I tilfælde af, at der ikke bruges en trykprøvning, skal man benytte 1,5 l/s pr. m², når man beregner bygningens energibehov. Kravet til lufttæthed kan findes i bygningsreglementet §263.

 

Krav til det dimensionerende transmissionstab 

Definitionen af det dimensionerende transmissionstab er; det dimensionerende transmissionstab pr. m² klimaskærm er summen af det samlede varmetransmissionstab gennem klimaskærmen – dette er inklusiv vinduer, glasydervægge, ovenlysvinduer, ovenlyskupler og glastage.

Nybyggeriet skal udføres således, at det dimensionerende transmissionstab pr. m² etageareal ikke overstiger 12,0++,6/E+300/A (E er antallet af etager – A er det opvarmede etageareal). Dette krav kan findes i bygningsreglementet §264.

Dette krav er til for at sikre velisolerede konstruktioner samt, at man ikke kan opfylde energirammen hovedsageligt med vedvarende energi – konstruktionerne skal altid være velisolerede.

 

Mindstekrav til klimaskærmen

For at varmetabene gennem bygningsdelene ikke overstiger bestemte værdier (tabel over værdierne kan ses i bygningsreglementet §257), skal de enkelte bygningsdele isoleres.

Værdiernes formål er at sikre, at nye byggeriers bygningsdele opføres med et isoleringsniveau, således der ikke opstår problemer med kondens og fugt.

Udover de 4 væsentlige niveauer af krav til energi i forbindelse med nybyggeri, skal der også tages hensyn til følgende punkter, når energibehovet skal beregnes:

  • Varmeanlæg og varmtvandsforsyning – herunder også anlæggenes effektivitet og anvendelse af brændsel
  • Naturlig ventilation
  • Dagslys og udeklima – eksempelvis høje skyggende træer
  • Varmepumper samt solcelle- og solvarmeanlæg

 

Bygningens indretning

Udover de udvendige tekniske krav til nybyggeri såsom varmeanlæg, højde på bygningen, lufttæthed mv., bør du også sætte dig ind i kravene til den indvendige indretning af huset. Du kan nemlig ikke helt selv bestemme, hvor højt der skal være til loftet, hvor smalle dine gange må være eller hvor stort du tegner dit køkken. Her gælder nemlig særlige regler, som står beskrevet i bygningsreglementet §199-§213. Nedenfor kan du se nogle af de krav ift. boligens indretning, som står beskrevet i bygningsreglementet.

 

Loftshøjde

I bygningsreglementet angives det, at loftshøjden i bebyggelsesrum samt køkken skal være minimum 2,3 meter i sammenbyggede og fritliggende enfamiliehuse samt fritidshuse. Dog er det mest optimale mål 2,5 meter.

 

Køkken

I køkkenet er det et krav, at der er minimum 1,1 meter ud for opbevaringspladser og arbejdspladser. Dette er for at give plads til, at køkkenarbejdet kan foregå på en betryggende og hensigtsmæssig måde.

Såfremt køkkenet er placeret i et rum med skråt loft, kan kravet opfyldes med en fri højde på mindst 2,10 meter ved forkant af opbevaringspladser og arbejdspladser. Er køkkenet under 50 m², kan det indrettes som kogeniche

.

Gulve

Gulvet i køkken og beboelsesrum må ikke ligge lavere end det naturlige terræn udenfor. Hvis grunden er skrånende, skal der blot være én væg, hvor gulvet er over terræn.

 

Døre og gange

I forhold til døre er det et krav, at døre til forstuer, gange, beboelsesrum, vindfang og udvendige døre skal have en fri passage på mindst 0,77 meter.

Gange, forstuer, vindfang og lignende skal have en fri bredde på mindst 1,0 meter. Hvis der er skabsdøre eller døre i siderne i gangarealet, skal gangarealet være mindst 1,30 meter i bredden.

 

Badeværelser

Til badeværelser i et nybyggeri er det et krav, at der skal være et eller flere badeværelser med wc, håndvask og bruseplads. Dertil er det et krav, at der skal være sådan et badeværelse i boligens adgangsareal – dvs. den etage, hvor din hoveddør er placeret. Dertil skal døren til selve badeværelset være mindst 77 centimeter bred.

Hvis du ønsker at bygge mere end tre værelser i din bolig, eller mere end én etage, er det mest hensigtsmæssigt at have mere end ét badeværelse.

For at kunne få frisk luft ind i badeværelset, er det et krav, at der enten skal være en spalte under døren, en ventilationsåbning på mindst 100 kvadratcentimeter eller en rist i selve døren eller væggen ud mod det rum, som du går ind i badeværelset fra. Såfremt det er muligt, skal der være enten en yderdør, en udluftningsventil som er mindst 30 kvadratcentimeter, en lem eller et oplukkeligt vindue.

Gulvarealer, der har et vandafløb, skal have en hældning på 1-2 %. På den måde kan vandet løbe korrekt ned i afløbet, så gulvet ikke oversvømmes.

 

Hvad er en byggetilladelse?

Når du skal bygge nyt hus, skal du have en byggetilladelse fra kommunen. En byggetilladelse er en godkendelse fra kommunen om, at du har fået tilladelse til at bygge på et bestemt område eller på en bestemt grund. Dette gælder for både nybyg, ombygning eller tilbygning. Dertil sikrer byggetilladelsen, at alle de byggetekniske krav overholdes i forbindelse med dit byggeri, og at byggeriet ikke strider mod den gældende lokalplan eller lignende.

 

Hvilke regler gælder for ansøgning af byggetilladelse til nybyg?

Når du skal bygge nyt, skal du ansøge om en byggetilladelse hos kommunen. Dog er der byggerier, som ikke kræver en byggetilladelse. Derfor skelnes der mellem byggerier, som kræver en byggetilladelse og byggerier, som ikke kræver en tilladelse.

 

Byggerier, som kræver en byggetilladelse, før byggearbejdet kan begynde

Både nybyggeri og om- og tilbygninger kræver en byggetilladelse fra kommunen. Det er vigtigt, at du sætter dig ind i, hvornår du skal bruge en byggetilladelse, for at kunne gå i gang med byggearbejdet af dit hus. Søger du ikke om en byggetilladelse, og går du alligevel i gang med byggeriet, kan du risikere en bøde, eller i værste fald at skulle rive hele byggeriet ned igen.

Du skal søge om byggetilladelse, hvis du planlægger at:

  • Bygge nyt sommerhus eller helårshus
  • Bygge en førstesal på et eksisterende hus
  • Bygge en garage, et udhus eller lignende, hvor det samlede areal er på mere end 50 kvadratmeter
  • Indrette bad eller toilet i kælderen
  • Lave en større ombygning eller ændring
  • Ændre lejlighedens konstruktion – f.eks. fjerne en bærende væg eller flytte køkkenet
  • Ændre anvendelsen af ét eller flere rum i boligen – f.eks. ændre erhvervslokaler til privatlokaler

Du skal søge om byggetilladelse på din kommunes hjemmeside. Her kan du også se, hvilke oplysninger eller materialer der er nødvendige, for at din ansøgning kan behandles.

I forbindelse med dit nybyggeri er det vigtigt, at du får gennemgået alle relevante love og regler, så du er sikker på, at dit byggeri foregår lovligt og udføres efter gældende regler.

 

Byggerier, som ikke kræver en byggetilladelse, før byggearbejdet kan begynde

Stort set alle øvrige ændringer, der foretages inden for boligens eksisterende vægge, kan udføres uden en byggetilladelse. Dette gælder dog kun, hvis byggearbejdet ikke udvider boligarealet. Vil du f.eks. have lavet nyt badeværelse i kælderen, tæller dette som en udvidelse af boligarealet og du vil derfor skulle søge om byggetilladelse.

 

Hvad koster en byggetilladelsebyggetilladelse?

Nogle kommuner vælger at opkræve et gebyr for at behandle din ansøgning om byggetilladelse. Det er kommunen selv, der fastsætter prisen – ofte vil gebyret udregnes efter tidsforbrug.

Du kan finde information om, hvad det koster at ansøge om byggetilladelse på den enkelte kommunes hjemmeside. Du kan også finde information på Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens hjemmeside.

 

Byggeskadeforsikring

Når du bygger nyt, skal du som sagt ansøge om byggetilladelse til dit nybyggeri. I den forbindelse skal der foreligge et tilbud på en byggeskadeforsikring. Denne forsikring træder i kraft, når byggeriet afleveres til dig som forbruger. Forsikringen løber i en periode på 10 år og er desuden uopsigelig i denne periode.

Byggeskadeforsikringen gælder for nybyggeri, hvor boligen hovedsageligt skal anvendes som helårsbolig. Dertil er det den professionelle bygherre, som opfører nybyggeriet med henblik på salg eller udlejning, som skal tegne forsikringen.

 

Skal jeg bruge autoriserede håndværkere?

Der findes på de fleste områder ikke nogen krav til, at du skal bruge autoriserede håndværkere til dit nybyggeri. Dog er der krav om, at dele af vvs- og elinstallationer skal udføres af en autoriseret installatør i tilfælde af, at arbejdet omhandler ændring eller etablering af faste installationer. Du må dog gerne selv udføre tømre-, maler- og murerarbejde.