Boligguide FAQ

 

Boligguide – FAQ om bolighandel

 

Hvad er en salgsopstilling?

Ejendomsmægleren præsenterer boligen gennem en salgsopstilling. Salgsopstillingen vil oftest indeholde en beskrivelse af ejendommen, fotografier af ejendommen og en plantegning. Derudover indeholder salgsopstillingen oplysninger om arealer, forbrug af vand, varme og el, forslag til finansiering af købet, offentlige registreringer etc.

Salgsopstillingen indgår som en del af købsaftalen. Sælger er således bundet af de forhold, der beskrives i salgsopstillingen.

Et eksempel kunne være, at sælger i salgsopstillingen har givet udtryk for, at der med boligen medfølger et gyngestativ. Sælger vil herefter ikke have opfyldt købsaftalen, såfremt ejendommen overdrages uden gyngestativet. Dette heller ikke selvom gyngestativet ikke fremgår direkte af selve købsaftalen.

 

Hvad er en købsaftale?

En købsaftale er en juridisk kontrakt mellem sælger og køber om køb af ejendommen. Det er som udgangspunkt sælgers ejendomsmægler, der udarbejder købsaftalen. Aftalen indeholder blandt andet købers og sælgers navne, overtagelsesdag, priser og tidsfrister. Derudover indeholder den øvrige individuelle vilkår, som er aftalt mellem køber og sælger. Købsaftalens formål er at tydeliggøre betingelserne for salg eller køb af ejendommen.

 

Hvad er en ejendomsdatarapport?

En ejendomsdatarapport er et system, der indsamler ca. 50 forskellige oplysninger om en ejendom og bruges typisk ved ejendomshandel. Det kan være en god idé at indhente en ejendomsdatarapport, inden man køber en bolig. På den måde får man adgang til de vigtigste oplysninger om boligen.

 

Hvad er tinglysning?

Tinglysning er en offentlig registrering af rettigheder, som eksempelvis ejendomsret, retsforfølgning, pant mv. Det er altså en betegnelse for, at noget er gyldigt, og er dermed en sikringsakt for rettighedshaveren. Rettighedshaveren sikrer dermed sine rettigheder mod andre rettigheder, som bliver stiftet efterfølgende, og som strider mod ens egne rettigheder.

Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at være gyldige mod andre rettigheder eller aftaler om ejendommen og retsforfølgning. Ejendomsforbehold eller pant i motorkøre er andre eksempler på rettigheder, der skal tinglyses for at være gyldige mod aftaler og retsforfølgning.

Digital tinglysning af rettigheder over fast ejendom, herunder oplysninger om ejerskab af ejendommen, blev indført i Danmark i 2009, som det første land i verden med denne digitale løsning. På www.tinglysningsretten.dk er det derfor muligt at registrere forskellige oplysninger om ejendomme, ejerforhold eller pantsætning.

 

Hvad betyder berigtigelse af bolighandel?

En berigtigelse dækker over at gennemføre en handel i overensstemmelse med de vilkår, parterne har skrevet under på i købsaftalen.

I forbindelse med indgåelse af en købsaftale, vil det typisk blive aftalt, at køber deponerer en udbetaling til sælgers pengeinstitut eller ejendomsmægleren. Udbetalingen udgør som oftest 5 % af købesummen. Samtidig vil købers pengeinstitut stille en bankgaranti for den resterende del af købesummen. Bankgarantien erstattes af en kontant deponering på overtagelsesdagen. På denne måde kan sælger sikre sig at modtage den aftalte betaling. Ved tinglysning af skødet overgår den fulde ejendomsret over ejendommen til køber.

Der er frist for udarbejdelse af refusionsopgørelse senest 30 dage efter overtagelsesdagen (se under refusionsopgørelse).

Købesummen vil blive frigivet fra sælgers bank til sælger, når skødet er tinglyst uden anmærkninger (sælgers gamle lån). Parternes pengeinstitutter er som oftest en lille måneds tid om at koordinere aflysningen/tinglysningen af lån.

Når disse trin er udført, er handlen berigtiget, og handlen er således gennemført.

 

Hvad er fejl og mangler?

En bolig kan, i forbindelse med en bolighandel, have forskellige fejl og mangler, som er de forhold, der gør boligen ringere, end hvad køber med rimelighed, kan forvente.

Skjulte fejl og mangler kan betegnes, som de forhold, der eventuelt opdages, efter køber overtager en bolig. Det kan være skader, som hverken sælger, ejendomsmægler, energimærket eller tilstandsrapporten har oplyst noget om, og som ofte kræver destruktive indgreb for at kunne konstateres. Det kan også være skader, som ikke er kommet til syne ved risikoens overgang.

Som udgangspunkt er det sælger, der har mangelansvaret på ejendommen i 10 år efter overdragelsen. Hvis sælger vil frigøres for dette ansvar, skal denne, inden køber skriver under på købsaftalen;

  1. Fremlægger et tilbud på ejerskifteforsikring for køber
  2. Fremlægge en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport for køber
  3. Give køber et skriftlig tilsagn til, at han/hun vil betale halvdelen af forsikringspræmien på den tilbudte forsikring
  4. Informere køber om, at det almindelige mangelansvar bortfalder

Når køber får udleveret tilstandsrapporten inden indgåelse af bolighandlen, er køber dermed blevet bekendt med de forhold, der er beskrevet i rapporten. Derfor kan køber ikke rejse erstatningskrav mod sælger, da køber som sagt allerede er bekendt med skaderne.

Det kan svært at bedømme hvad der er en mangel. En mangel kan eksempelvis være, at sælger eller ejendomsmægler har ”glemt” at fortælle, at der skal bygges en vej tæt ved boligen i den nærmeste fremtid. Køber havde måske købt boligen, fordi der i salgsannoncen stod ”beliggende i rolige omgivelser”. Støj er ikke rolige omgivelser, og det vil derfor være en mangel ved boligen. Omvendt er et nedslidt tag, der skal udskiftes, ikke en mangel, hvis tagets stand svarer til dets alder. I disse situationer må man derfor tage udgangspunkt i, hvad der er oplyst og aftalt under købet, og hvad man kan forvente i forhold til oplysningerne om boligen alder og stand.

 

Hvad er et debitorskifte?

Et debitorskifte sker, når en ejendom skifter ejer. Ved ejerskifte af en ejendom er det nødvendigt at foretage et debitor- og kreditorskifte. Derved står den nye ejer af ejendommen angivet som låntager i forhold til ejerforeningens underpantsætning.

Når du køber en ejerlejlighed, skal der som oftest stilles sikkerhed til ejerforeningen. Dette kan bestå af enten et tinglyst ejerpantebrev, skadesløsbrev eller tinglyste vedtægter. Er der tale om et ejerpantebrev, skal der foretages et debitorskifte af ejerpantebrevet. Det kan ske, at der også skal foretages forhøjelse eller aflysning.

 

Hvad betyder mortifikation?

Kort fortalt er mortifikation en betegnelse for de forhold, der gør, at et dokument ikke længere er gyldigt. Hvis en ejer af et pantebrev eksempelvis har mistet eller ødelagt det, kan denne ved dom få pantebrevet mortificeret. Det betyder, at pantebrevet erklæres for ”dødt” eller ”magtesløst”.

Du kan få udstedt et erstatningsdokument, der er et bevis for din rettighed, ved at bruge din mortifikationsdom, hvis du ønsker, at din rettighed stadig skal være gældende. Du får altså udstedt et nyt pantebrev, som erstatter det gamle.

Da det mortificerede pantebrev ikke længere er gyldigt, efter du har fået udstedt et nyt pantebrev, kan du ikke længere bruge det. Selv hvis du finder det gamle dokument igen, kan du ikke benytte dig af det. Du skal dermed bruge det nye pantebrev, hvis du eksempelvis vil optage lån i din ejendom eller i forbindelse med salg af din bolig.

 

Hvad er en skifteretsattest?

Hvis en ejendoms ejer er gået bort, udsteder Skifteretten en skifteretsattest, som er et juridisk dokument, der sikrer, at ejendommen af den afdøde overgår til de retmæssige arvinger. Det er arvingernes bevis på, at de i fællesskab kan råde over den afdødes ejendom.

En skifteretsattest er nødvendig, hvis arvingerne vil råde over den afdødes ejendele, og der skal i den sammenhæng tages kontakt til Skifteretten, som udsteder skifteretsattesten. Disse skifteretsattester er gratis. Uden en skifteretsattest må der ikke rådes over afdødes ejendele.

Det betyder blandt andet, at arvingerne ikke må fjerne ejendele, såsom møbler, fra afdødes bolig, bruge af afdødes kontanter eller hæve penge på afdødes konto. Dog kan Skifteretten tillade, at den afdødes bolig ryddes, hvis der er enighed med arvingerne omkring det.

 

Hvad er et forældrekøb?

Når forældre køber en bolig med det formål om at leje boligen ud til deres børn, kaldes det for et forældrekøb. Et forældrekøb kan i visse tilfælde betale sig, eksempelvis hvis et barn skal til at studere, da det kan være svært for unge mennesker at finde en egnet bolig, mens de studerer.

Forældrene kan ved hjælp at et forældrekøb sikre, at deres barn får en god studiebolig og ordentlige forhold og samtidig kan det give en god start på boligmarkedet for barnet. Det er særligt i de store studiebyer som Aarhus eller København, at unge mennesker kan have svært ved at finde en egnet bolig.

 

Hvad er en entreprisekontrakt?

Kort fortalt er en entreprisekontrakt en kontrakt mellem en bygherre og en eller flere entreprenører i forbindelse med byggeri- eller anlægsarbejde. Det kunne eksempelvis være i forbindelse med opførelsen af et hus eller en tilbygning.

Så snart entreprisekontrakten er indgået, forpligter entreprenørerne sig til at udføre hovedentreprisen eller dele af den. Regelsættet AB 92 er et sæt standardvilkår, som typisk anvendes i forbindelse med entreprisekontrakter.

Der findes flere former for entreprisekontrakter, som kan variere i indhold, alt efter hvilket arbejde, der ønskes udført. Uanset om det drejer sig om private byggerier eller erhvervsbyggerier, er en entreprisekontrakt vigtig for arbejdets udførelse.

Det er vigtigt for begge parter at kende deres pligter og rettigheder i forbindelse med byggeri- eller anlægsarbejde. Ved hjælp af en entreprisekontrakt kender begge parter dermed deres stilling i eventuelle konflikter, da alle vilkår står udførligt på skrift i kontrakten. Det viser igen vigtigheden af at få alle aftaler og lign. på skrift.

 

Hvad er et selvsalg?

Ønsker du at sælge din bolig selv uden hjælp fra en mægler, kan du benytte dig af selvsalg. En af fordelene ved selvsalg er, at du kan spare mange penge, da du dermed undgår at betale salær til ejendomsmægleren. Dog skal du være opmærksom på, at du nu skal overtage de opgaver, som ejendomsmægleren normalt skulle have varetaget. Du skal f.eks. selv fremvise boligen til interesserede købere og aftale med dem, hvornår det passer alle parter at vise boligen frem.

En af ulemperne ved ikke at have en ejendomsmægler er dog, at du ikke har et stort kundekartotek, og du må derfor finde andre måder at nå dine potentielle købere på. Du kan bl.a. markedsføre din bolig online ved at annoncere på forskellige selvsalgs-sites eller fortælle venner og bekendte om dit boligsalg og dermed udnytte dit netværk.

Hvis du benytter dig af et selvsalg, kan det være en god idé at kontakte en boligadvokat, der kan klare alt papirarbejdet for dig, så du kan bruge tiden på at sælge huset.

 

Hvad koster en boligadvokat?

Det kan variere meget i pris, når man vil benytte sig af en boligadvokat. Prisen for en boligadvokat kommer an på flere ting, bl.a. graden af service, landsdel mv.

NEMADVOKATs boligprodukter ligger alle til en fast pris og alle priserne er inklusive moms. Dermed får du et komplet overblik over dine omkostninger til din boligadvokat. Prisen kan dog ændre sig, hvis du på et senere tidspunkt skal køre en mere kompliceret sag, eksempelvis en fejl og mangler-sag. I dette tilfælde vil prisen afhænge af sagens forhold og omfang.

 

Hvad er en ejendomsvurdering?

Man har som sælger selvsagt ikke nogen interesse i at sælge sin ejendom for billigt. Samtidig er det ikke i sælgers interesse at sætte prisen så højt, at den ikke bliver solgt. Det kan derfor være en god idé at få lavet uforpligtende vurderinger af flere ejendomsmæglere uafhængigt af hinanden. Således har man mulighed for at danne sig et overblik over, hvad man kan forvente at sælge sin ejendom for på et særdeles oplyst grundlag.

Uanset hvilken udbudspris man måtte bestemme sig for, kan man frit hæve eller sænke denne indtil ejendommen er solgt. Man er altså ikke bundet af sin udbudspris.

Den vurdering man får udarbejdet på sin ejendom af en ejendomsmægler, er ikke nødvendigvis overensstemmende med den offentlige ejendomsvurdering. Disse har altså, som udgangspunkt, ikke nogen sammenhæng.

 

Hvad er en budrunde?

Man kan som sælger vælge at sende sin bolig i en budrunde (ved salg gennem mægler også kendt som licitation), såfremt der er flere potentielle købere.

Sælger er ikke bundet af reglerne for licitationssalg, hvis boligen sælges privat.

De potentielle købere vil således have mulighed for at afgive bud på boligen, hvorefter man som sælger kan tage stilling til buddene.

Sælger er ved en budrunde ikke forpligtet til at tage imod noget tilbud. Sælger er ej heller forpligtet til at takke ja til højestbydende og kan således vælge at sige ja til et lavere bud, uanset hvilket grundlag denne måtte have for dette valg.

Køber skal være opmærksom på, at denne bliver forpligtet af et afgivet tilbud i en budrunde, såfremt sælger accepterer buddet. Køber skal derfor have adgang til at gennemgå ejendommen med en byggesagkyndig, inden buddet afgives.

 

Hvad er en boligfremvisning?

Såfremt køber er interesseret i en ejendom, vil denne ofte efterspørge en fremvisning af boligen.

Ved en sådan fremvisning kan køber danne sig et indtryk af boligen på et helt andet niveau, end det er muligt gennem annoncer, via ejendomsmægleren eller lignende.

Fremvisningen er købers første indtryk af boligen, og det er således af stor betydning, at dette første indtryk er positivt. Det kan derfor være en rigtig god idé at rydde op, slå græs, rydde indkørslen, støve af, vaske op etc.

Fremvisningen kan ske ved, at sælger selv viser boligen frem, men den kan også overlades til ejendomsmægler eller anden rådgiver. Det kan være fornuftigt at overlade fremvisningen til sin rådgiver, da denne har erfaring på området og samtidig er i stand til at imødegå kritikpunkter professionelt.

Såfremt man ønsker det, kan man holde et åbent hus arrangement. På den måde kan man give potentielle købere mulighed for en mindre formel fremvisning.

En potentiel køber, der ikke umiddelbart er interesseret nok til at komme til en reel fremvisning, vil i nogle tilfælde finde et åbent hus arrangement interessant og har således mulighed for at blive positivt overrasket.

 

Hvad er en prisforhandling?

Selvom man som sælger har fastsat en købesum på baggrund af én eller flere vurderinger, er det ikke en selvfølge, at ejendommen sælges til denne pris.

Køber vil ofte forhandle om prisen i håb om at erhverve boligen billigere.

Det er derfor vigtigt, som sælger at gøre sig klart, om man er villig til at forhandle i forhold til den pris man har sat ejendommen til salg for, og i givet fald, hvor meget.

 

Hvad er en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring er en forsikring, der kan tegnes i forbindelse med erhvervelse af fast ejendom.

Forsikringen vil sikre både køber og sælger, såfremt der er fejl og mangler, der ikke er noteret i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.

Det er derfor en forudsætning for tegning af ejerskifteforsikring, at der er udarbejdet både en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport forud for købsaftalens underskrivelse.

Ejerskifteforsikring skal være tegnet pr. overtagelsesdagen/ dispositionsdagen (hvis denne ligger tidligere end overtagelsesdagen) for at være gyldig. Ejerskifteforsikring kan ikke tegnes efter at køber har opnået disposition over ejendommen.

Tilbud på ejerskifteforsikring udarbejdes sjældent på ejerlejligheder, da der sjældent udarbejdes tilstandsrapport for en ejerlejlighed. Som konsekvens heraf, kan sælger ikke frigøre sig for sit 10-årige mangelsansvar, og køber kan ikke tegne ejerskifteforsikring.

 

Hvad er et el-eftersyn?

Pr. 1. maj 2012 udgør elinstallationsrapporten en del af Huseftersynsordningen

Ved et el-eftersyn gennemgås ejendommen af en uafhængig autoriseret elinstallatør. Denne gennemgang resulterer i en uvildig elinstallationsrapport, hvoraf det fremgår, hvorvidt boligens elinstallationer er funktionsdygtige, om installationerne er i overensstemmelse med lovgivningen på området og hvilken stand installationerne i det hele taget er i.

I elinstallationsrapporten kan der gives seks karakterer. Disse karakterer udtrykker installationernes lovlighed og funktionsdygtig:

IB – Ingen bemærkninger

K0– Praktisk eller kosmetisk mangel

K1 – Ulovligt forhold, som ikke umiddelbart er farligt, og som ikke påvirker funktionsdygtigheden

K2 – Ulovligt forhold, som på længere sigt kan indebære risiko for personskade eller brand og/eller manglende eller mangelfuld funktionsdygtighed i en mindre og afgrænset del af installationen

K3 – Ulovligt forhold, som umiddelbart eller på kort sigt kan indebære risiko for personskade eller brand og/eller manglende eller mangelfuld funktionsdygtighed i en væsentlig eller omfattende del af installationen

UN – Bør undersøges nærmere

 

Hvad er huseftersynsordningen?

Sælger har som udgangspunkt et 10-årigt mangelsansvar i forbindelse med salg af fast ejendom. Dette mangelsansvar kan sælger frigøre sig for, såfremt denne:

fremlægger en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport for køber

fremlægger et tilbud på ejerskifteforsikring for køber*

give køber tilsagn om at ville betale halvdelen af præmien på den tilbudte forsikring

informerer køber om, at det almindelige mangelsansvar bortfalder.

Det står køber frit for at vælge et andet forsikringsselskab. Sælger er fortsat forpligtet til at betale et beløb, der svarer til halvdelen af det tilbud han selv fremlagde. Såfremt sælger har fremlagt mere end ét tilbud, refunderer sælger halvdelen af det billigste tilbud.

Det er vigtigt at notere sig, at sælger ikke fritages for det 10-årige mangelsansvar, såfremt ovenstående ikke fremlægges for køber inden købstilbuddet. Tilstands- og elinstallationsrapport samt ejerskifteforsikring skal ligeledes være indhentet og bekostet af sælger, for at sælger kan fritages for det 10-årige mangelsansvar.

 

Hvad er et energimærke?

Energimærkning er som udgangspunkt lovpligtigt. En bolig der sælges skal således have et gyldigt energimærke, der synliggør bygningens energiforbrug og angiver muligheder for at forbedre bygningens energimæssige tilstand. Undtaget heraf kan eksempelvis være ejendomme, der er under 60 m2. Køber vil således altid have klarhed omkring husets energiforbrug.

Såfremt sælger ikke har fået foretaget energimærkningen, har køber ret til at få denne lavet på sælgers regning. Hvis handlen vedrører en ejerlejlighed, bekoster foreningen, efter påkrav, derimod udgiften til udarbejdelsen af energimærket.

Udarbejdelsen af energimærket sker ofte i forbindelse med udfærdigelsen af tilstandsrapporten, typisk for at kunne opnå en besparelse, idet den byggesagkyndige ofte tilbyder mængderabat.
Energimærkningen skal, ligesom tilstandsrapporten, laves på hele ejendommen – også selvom salget vedrører en ejerlejlighed.

Et energimærke kan være gyldigt i 5, 7 eller 10 år, alt efter hvornår energimærket er udstedt, medmindre boligen er undergået ændringer, der har påvirket ejendommens energiforbrug i væsentligt omfang.

 

Hvad er indfrielse af lån?

Parternes pengeinstitutter koordinerer aflysningen/tinglysningen af lån.

Såfremt sælger har fået tinglyst lån på ejendommen, skal disse indfries og aflyses, hvis lånene ikke skal overtages af køber.

Lån på ejendommen, der ikke er indfriet og aflyst, vil optræde som anmærkninger på skødet. Det er en betingelse for købesummens frigivelse til sælger, at skødet er anmærkningsfrit. Der forløber som oftest en lille måneds tid fra overtagelsesdagen, førend parternes pengeinstitutter har koordineret aflysningen og tinglysningen af lån. Herefter kan købesummen således frigives til sælger.

 

Hvad er en jordforureningsattest?

Det er højst relevant for køber at vide om grunden, hvorpå ejendommen ligger, er forurenet. Oplysninger vedrørende sådanne forhold skulle tidligere indhentes gennem regionen.

Offentligheden får nu adgang til oplysninger om jordforurening i Danmark via jordforureningsattester. Disse findes hos Danmarks Miljøportal, hvortil de offentlige myndigheder har indberettet data om natur og miljø.

Borgere i Danmark har mulighed for tilgå jordforureningsattester på www.miljoportal.dk, således at man nu ikke længere behøver at kontakte regionerne for at klarlægge en ejendoms forureningsmæssige tilstand.

 

Hvad er et matrikelkort?

Alle ejendomme i Danmark (med meget få undtagelser) har en matrikel.

Dette vil sige, at enhver ejendom kan identificeres ved et ejerlav og et matrikelnummer.
De registrerede matrikler, skel og vejrettigheder fremgår af matrikelkortet, der er et digitalt, juridisk kortværk.

Af matrikelkortet fremgår også fredskovsbelagte arealer, forurenede arealer, strandbeskyttelses- og klitfredningszoner.

Der findes også et ejerlejlighedskort, der viser de enkelte ejerlejligheders areal.

 

Hvad er et pantebrev?

Et pantebrev er et juridisk dokument, som er bevis på, at ejeren af en ejendom stiller sikkerhed overfor en långiver, f.eks. realkreditinstitut eller en bank. Det er altså et lån, som er ydet mod sikkerhed i fast ejendom. Långiveren bliver dermed panthaver.

 

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er et udtryk for en professionel og neutral gennemgang af ejendommens fysiske tilstand, der udarbejdes ved størstedelen af danske ejendomshandler.

Målet med tilstandsrapporten er at informere køber om de fejl og skader, der er på ejendommen. Tilstandsrapporten er samtidig en forudsætning for at indhente et ejerskifteforsikringstilbud.

Det er frivilligt for sælger, om denne vil have lavet en tilstandsrapport, men det er ofte anbefalelsesværdigt, idet tilstandsrapporten er en betingelse for at kunne frigøre sig for sit 10-årige mangelsansvar ved samtidig at tilbyde en ejerskifteforsikring (se ligeledes under ”Huseftersynsordningen”).

Tilstandsrapporter kan i princippet ske på både lejligheder, huse og sommerhuse. Dog sker det sjældent på ejerlejligheder, idet hele fællesejet samtidig skal vurderes, hvilket ofte er meget dyrt.

 

I tilstandsrapporten kan der gives seks karakterer. Disse karakterer angiver, hvor alvorlig den pågældende skade er for den enkelte del af bygningen:

IB – ingen bemærkninger

K0 – Kosmetiske skader

K1 – Mindre alvorlige skader

K2 – Alvorlige skader

K3 – Kritiske skader

UN – Bør undersøges nærmere