Skødeskrivning

Skødeskrivning

Når du skriver under på en købsaftale på drømmeboligen, er det i realiteten kun dig, sælger og en eventuel boligadvokat eller ejendomsmægler, som ved, at denne bolig nu er din. For at gøre boligkøbet officielt, skal der udarbejdes et skøde, som efterfølgende skal tinglyses.

Skødet er det dokument, der sikrer dig retten til den bolig, du ønsker at købe. Skødet forhindrer dermed også sælger i at sælge boligen til andre end dig og samtidig, at den tidligere ejers kreditorer ikke kan gøre udlæg i ejendommen. NEMADVOKAT kan hjælpe jer med skødeskrivning i forbindelse med køb & salg af bolig.

 

Hvad indeholder et skøde?

Et skøde indeholder alle informationer, der gør sig gældende i forbindelse med en overdragelse af ejerskab af en ejendom, herunder:

  • Adresse på ejendommen
  • Navn, adresse og CPR-numre på både køber og sælger
  • Angivelse af hvor stor en andel af ejendommen, der overdrages
  • Ejendommens købesum
  • Angivelse af hvilken valuta, der handles med
  • Overtagelsesdato

 

Udover de ovennævnte obligatoriske oplysninger, kan man, for at skødet kan tinglyses, blive bedt om at eftersende erklæringer vedrørende særlige tilladelser. Eksempelvis skal der afgives erklæring om følgende:

  • Køb af dødsbo
  • Køb af fast ejendom som udlænding
  • Køb af landbrugsejendom
  • Selskabers køb af fast ejendom
  • Overtagelse af hæftelser

Er der imidlertid ikke lavet en købsaftale på ejendommen, kan skødet indeholde en uddybning omkring handlen og i princippet erstatte et skøde.

Skal du bruge hjælp til din bolighandel?
Fra DKK 2.295
Læs mere

ekskl. moms og gebyrer

 

Forskellen på et skøde og en købsaftale

Et skøde er ofte betegnet som den korte version af en købsaftale, og skal også indeholde mange af de samme oplysninger. Skødet er dog ikke det samme som en købsaftale.

En købsaftale er den juridisk bindende aftale og handel mellem køber og sælger af en ejendom. En købsaftale indeholder derfor udførlige oplysninger om handlens vilkår, herunder pris, overtagelsesdato, eventuelle medfølgende elementer i handlen og eventuelle forbehold. Desuden skal en købsaftale underskrives i hånden af begge parter, for at være bindende.

Et skøde har til formål at registrere et ejerskifte i tingbogen og indeholder derfor ikke aftalevilkår. Et skøde skal modsat en købsaftale ikke underskrives i hånden, men digitalt via NemID.

Forskellen på et skøde og en købsaftale ligger dermed i, at skødet dokumenterer det officielle skift i ejerskab for en bolig, og købsaftalen er den fyldestgørende beskrivelse af handlen.

Læs mere om købsaftalen her.

 

Forskellige typer af skøde

Der findes yderligere forskellige typer af skøder med forskellige formål.

 

Betinget skøde

Et betinget skøde udarbejdes såfremt aftalen/handlen mellem sælger og køber indeholder betingelser, som endnu ikke er opfyldt, for at handlen kan gennemføres. Altså er et betinget skøde en forudgående aftale mellem køber og sælger omkring, hvilke betingelser der skal overholdes, for at de sammen kan lave et endeligt skøde.

En typisk betingelse mellem køber og sælger er, at køber skal betale sælger købesummen på ejendommen, før der udarbejdes et endeligt skøde.

Hvis ikke de aftalte betingelser bliver overholdt inden en af tinglysningsrettens bestemte tidsfrist, vil det betingede skøde falde bort og ikke længere være gældende. På denne måde fungerer et betinget skøde som sikkerhed for sælger, ved at skødet ikke bliver endeligt før han/hun f.eks. er blevet betalt købesummen. Hvis ikke betingelserne overholdes, vil sælger stadig være ejer af ejendommen. Omvendt har køber ved et betinget skøde en sikkerhed i, at ejendommen bliver hans/hendes, hvis bare betingelserne overholdes rettidigt.

 

Endeligt skøde

Det endelige skøde indeholder, modsat det betingede skøde, ingen betingelser for ejerskabet af en given bolig, men kan tinglyses og gøres endeligt gældende med det samme. Ved tinglysningen af det endelige skøde overgår rettigheden og ejerskabet af ejendommen formelt til den nye ejer.

 

Tinglysning og tinglysningsafgift

Ved tinglysning forstås den proces dit skøde gennemgår, for at blive registreret i tingbogen. Tingbogen er den del af tinglysningssystemet, hvor rettigheder over fast ejendom officielt registreres.

Grunden til at tinglysning er så vigtigt er, at tinglyst ret går forud for utinglyst ret. Dette vil sige, at hvis to personer på samme tid hævder at besidde retten til den samme ejendom, vil personen, der får tinglyst sit skøde først erklæres den retmæssige ejer.

Derudover kræver både banker og kreditforeninger, at man i tingbogen står som den formelle ejer af sin ejendom, før de vil yde lån.

Dit tinglyste skøde er i princippet din kvittering for, at den givne ejendom tilhører dig. Som sagt er der i skødet ikke implementeret vilkår for selve bolighandlen, hvorfor det er din pligt at sørge for, at vilkår samt eventuelle forbehold er i orden og opfyldt i købsaftalen, inden at skødet tinglyses. Heri ligger også, at der i skødet ikke er kontrol af, hvad du som køber er indforstået med at overtage af f.eks. pantebreve og/eller byrder i den nye ejendom, hvorfor dette bør specificeres, inden skødet sendes til tinglysning.

For at sikre sig selv bedst gennem alle stadier af et boligkøb, anbefaler vi at rådføre sig med en boligadvokat. En boligadvokat kan bistå dig i forbindelse med skødeskrivning, udarbejdelse af købsaftale og gennem processen med tinglysning.

Læs mere om tinglysningsafgift her.

 

Hvad betyder den elektroniske tinglysning for mig?

Pr. 8. september 2009 overgik skødeskrivning og tinglysning fra at foregå manuelt til at foregå digitalt. Siden da er alle skøder blevet tinglyst via tinglysning.dk, hvor man også kan finde tingbogen.

Et skøde skal derfor laves digitalt ved en anmelder, hvorefter dette skal underskrives ved hjælp af NemID eller digital signatur af både køber og sælger. Når skødet er underskrevet digitalt, sendes dette automatisk videre til tinglysning ved tinglysningsretten.

 

Hvem gør hvad?

Det kan være svært at holde styr på alle stadier og processer af skødeskrivningen. Derfor giver vi dig her et overblik over, hvem der gør hvad i forbindelse med skødeskrivning og tinglysning af skøde:

  • Køber har det overordnede ansvar for at udarbejde skødet. Udarbejdelsen af skødet bør dog ske ved hjælp af en boligadvokat.
  • Købers advokat står for at sende udkastet af skødet til godkendelse hos sælger eller dennes boligadvokat eller ejendomsmægler.
  • Det godkendte skøde signeres af begge parter via NemID. Underskriften kan dog overlades til anden part, hvis fuldmagten er registeret hos tinglysningsretten.
  • Når skødet er tinglyst, kontakter købers boligadvokat både sælger og købers bank. Boligadvokaten beder her om, at tinglysning af købers nye lån samt sletning af sælgers gamle lån bliver korrigeret mellem bankerne. Herunder sikre køber evt. overtagelse af sælgers ejerpantebrev.
  • Købers boligadvokat får direkte besked fra tinglysningsretten, når skødet er uden retsanmærkninger, dvs. sælgers gamle lån er blevet aflyst. Herefter kan sælger få købesummen frigivet fra købers boligadvokat.
Skal du bruge hjælp til din bolighandel?
Fra DKK 2.295
Læs mere

ekskl. moms og gebyrer

Læs også