Huskøb

Huskøb

Et huskøb kræver forberedelse, da det ikke altid er en gennemskuelig proces. Der er mange økonomiske og juridiske aspekter, du skal tage højde for. Her følger en overskuelig gennemgang af de forskellige punkter, der skal være styr på, når du skal gennemføre et huskøb.

 

Hvordan foregår et huskøb?

Når du skal gennemføre et huskøb, er det ikke altid lige nemt at gennemskue, hvordan processen egentlig forløber. Det gør sig gældende, uanset om du skal foretage et huskøb for første gang, eller om du tidligere har investeret i fast ejendom.

Det er derfor en god idé at få genopfrisket de forskellige trin, du skal gennem i forbindelse med et huskøb, så du er sikker på, at der er styr på det hele. Grundig forberedelse er som regel nøglen til et succesfuld huskøb.

Hvis du ikke har erfaring på området, er det en god idé at konsultere en boligadvokat, der kan varetage dine interesser. Du kan dermed få ro i maven under hele forløbet. Din boligadvokat vil sikre, at handlen så vidt muligt forløber til din fordel.

 

#1: Budget og forhåndsgodkendelse til finansieringen af dit huskøb

Det første, du skal gøre, når du har planlagt et huskøb, er at danne et realistisk overblik over din økonomi. Når du lægger et budget, er formålet først og fremmest at finde ud af, hvor stor en boligudgift du har råd til.

Du lægger et budget ved at danne overblik over dine indtægter og udgifter, så du kan se, hvor stort et økonomisk råderum du har at gøre godt med.

Det er en god idé at starte med at spare op i god tid, så banken kan se, at du har en stabil økonomi og styr på dit forbrug. Sørg også for at nedsætte eventuelle lån, da din gældsfaktor også er afgørende for, hvor meget du kan få lov til at låne i banken.

Når du har et realistisk billede af din økonomi og lagt penge til side i et par måneder, kan du kontakte din bank med henblik på at blive forhåndsgodkendt til et lån. Til mødet får du et estimat på, hvor meget du kan låne for. Hvis dit budget ser fornuftigt ud, kan du blive forhåndsgodkendt til et lån.

 

#2: Når du har fundet en interessant bolig

Når du har fundet en eller flere boliger, som lever op til dine krav, skal du booke en fremvisning. Her vil du også få tilsendt salgsopstillingen sammen med dokumenter, der relaterer sig hertil. Salgsopstillingen vil desuden afspejle de udgifter, der er forbundet med huskøbet.

Det er væsentligt, da det er udgifter, der skal medregnes i dit råderum. De har derfor indflydelse på, om banken vil godkende finansiering af huskøbet. Samtidig er det disse dokumenter, du bruger i forbindelse med eventuelle forhandlinger omkring afslag i prisen.

 

#3: Få gennemgået de forskellige rapporter

Selvom det er sælgers ansvar, at der udarbejdes elinstallations-, energimærke- og tilstandsrapport, er der ingen garanti for, at de ikke er mangelfulde. Formålet med rapporterne er at angive eventuelle fejl, mangler og optimeringer i forbindelse med boligen. Det er derfor vigtigt, at du sikrer dig, at de rent faktisk stemmer overens med virkeligheden.

  • Tilstandsrapporten udarbejdes af en byggesagkyndig, og formålet med den er at oplyse omkring boligens eventuelle fejl og mangler. Disse angives med hver deres karakter, afhængigt af hvor alvorlige de er.
  • Elinstallationsrapporten udarbejdes af en elinstallatør, og formålet med den er at oplyse om boligens elinstallationer. Også her bliver fejl og mangler angivet med en karakter, der indikerer, hvor alvorlige de er.
  • Energimærkerapporten oplyser om, hvorvidt der kan foretages energimæssige optimeringer i boligen, samt hvilke omkostninger der er forbundet hermed. Det kan eksempelvis være efterisolering af taget, energioptimerede vinduer og lignende.

Det er en god idé at få kigget rapporterne efter i sømmene, da de kan bruges til at opnå et afslag i prisen, hvis det viser sig, at informationerne ikke er retvisende eller mangelfulde.

Brug for hjælp til tryg bolighandel?
Fra DKK 2.295
Læs mere

inkl. moms ekskl. tinglysningsafgift

 

#4: Få styr på ejerskifteforsikringen

Formålet med en ejerskifteforsikring i forbindelse med et huskøb er, at du er dækket, hvis der er fejl og mangler, som ikke fremgår af tilstands- og elinstallationsrapporten. Det er en god idé at tegne en ejerskifteforsikring, selvom om du har fået gennemgået rapporterne og selv har haft en byggesagkyndig ude at efterse huset.

Ejerskifteforsikringen dækker både køber og sælger, hvorfor det også er begge parter, der betaler for forsikringen. Hvis du vil være sikker på, at du tegner den rigtige ejerskifteforsikring, bør du alliere dig med en advokat, som kan hjælpe dig med at træffe den rigtige beslutning i din situation.

Læs mere om ejerskifteforsikring her.

 

#5: Banken skal godkende dit huskøb

Når de forskellige rapporter og dokumenter, der relaterer sig til boligen er gennemgået af dig, skal banken vurdere, hvorvidt du rent faktisk har råd til boligen. Det gør de ved igen at se på dit budget og de udgifter, der er forbundet med huskøbet udover selve købesummen.

Hvis banken vurderer, at du vil være i stand til at betale boligudgifterne, vil du i langt de fleste tilfælde blive godkendt til at låne pengene. Accepterer banken huskøbet, skal du med det samme give ejendomsmægleren besked om det.

Det er samtidig i denne fase, du skal forhandle dig ned i pris, hvis du ønsker et afslag. Det kan være svært, hvis det er første gang, du køber hus. Du skal dog huske på, at det er de færreste huskøb, der bliver foretaget til den faktiske udbudspris.

Jo grundigere, du har gennemgået rapporterne, desto bedre forudsætninger vil du have for at lykkes med forhandlingerne. Du kan også lade en boligadvokat stå for at forhandle prisen ned. Det kan i mange tilfælde være en fornuftig løsning, da boligadvokaten kender boligmarkedet og ikke har følelser involveret i handlen.

 

#6: Gennemgang af købsaftalen

Når du har meddelt ejendomsmægleren, at du er interesseret i at købe boligen og måske endda har fået et afslag i prisen, sender han eller hun købsaftalen og de resterende dokumenter, der relaterer sig hertil. Der er således ikke tale om en definitiv købsaftale, da denne stadig kan være mangelfuld eller indeholde detaljer, som du bør være opmærksom på.

Hvis der er noget, du vil have ændret, er det nu, du skal meddele det til ejendomsmægleren. Det kan være vanskeligt at vurdere på egen hånd, hvorfor det også her er en god idé at alliere dig med en boligadvokat. Advokaten kan sørge for at gennemgå købsaftalen og gøre opmærksom på eventuelle forbehold.

Det er en god idé at få indskrevet et advokatforbehold, før du skriver under på et huskøb. På den måde kan du altid annullere aftalen, hvis ikke din advokat godkender denne. Vælger du at skrive under, uden der er et advokatforbehold, er aftalen bindende. Annullerer du alligevel, skal du betale 1 % af købesummen.

Læs mere om købsaftalen her.

 

#7: Opsætning af skøde

Når du har skrevet under på købsaftalen, og du ikke ender med at fortryde dit huskøb inden for fristen, skal der oprettes et skøde. Skødet er betegnelsen for det endelige dokument, der dokumenterer, at huskøbet er gennemført, og du nu er den offentlige ejer af ejendommen,

Det er værd at være opmærksom på, at skødet først er officielt, når det er blevet tinglyst uden anmærkninger. En tinglysning er en offentlig registrering af skødet, hvorfor du først er den officielle ejer, når dette trin er gennemført.

Læs mere om tinglysning af skøde her.

 

#8: Refusionsopgørelse

Refusionsopgørelsen er en opgørelse over de udgifter, sælger har betalt forud, og de udgifter, som køberen betaler bagud. Det er således køber og sælgers mellemværende, som skal udlignes. Refusionsopgørelsen kan eksempelvis dække ejendomsskat, vand og ejerskifteforsikring.

Refusionsopgørelse i forbindelse med huskøb sikrer, at køber og sælger udelukkende afholder de udgifter, der knytter sig til deres tid som ejer. Der er visse udgifter, som bliver betalt forud, hvorfor der skal laves en refusionsopgørelse, så sælger kun betaler for sit eget forbrug.

Både køber og sælger har mulighed for at tage ansvar for at udarbejde refusionsopgørelsen, men det vil ofte være køber, der står for arbejdet sammen med sin advokat. Har køber penge til gode, når regnskabet er gjort op, vil dette beløb blive modregnet i købesummen.

Læs mere om refusionsopgørelsen her.

 

#8: Berigtigelse af huskøbet

Dit huskøb afsluttes først, når begge parter har skrevet under på købsaftalen, og sælger har modtaget købesummen. Købesummen vil typisk være deponeret hos ejendomsmægleren eller banken, indtil overtagelsesdagen oprinder.

Berigtigelse af handlen sker, når købesummen frigives og overføres til sælgers konto. Du er nu kommet i mål med dit huskøb og kan flytte ind.

Læs mere om berigtigelse af bolighandlen her.

 

Har du brug for en boligadvokat i forbindelse med dit huskøb?

Der er intet krav om, at du skal gøre brug af en boligadvokat i forbindelse med et huskøb, men det er en fornuftig idé. Din boligadvokat vil varetage dine interesser og sikre et fair huskøb, ligesom ejendomsmægleren varetager sælger interesser.

Din boligadvokat vil gennemgå alle de juridiske papirer med henblik på at synliggøre eventuelle fejl og mangler. Herudover kan boligadvokaten stå for at korrespondere med mægler og bank, ligesom han eller hun kan forhandle prisen ned på dine vegne.

Sørg altid for at få indskrevet et advokatforbehold, før du underskriver, hvis du vil være sikker på, at du kan annullere huskøbet, såfremt det viser sig, at de oplysninger, der fremgår af købsaftalen og relaterede dokumenter, ikke er retvisende.

Læs mere om advokatforbehold her.

Brug for hjælp til tryg bolighandel?
Fra DKK 2.295
Læs mere

inkl. moms ekskl. tinglysningsafgift

Læs også