Bolighandel

En bolighandel er en kompliceret proces, hvor der er adskillige juridiske aspekter, som det er vigtige at tage højde for. Det kan være vanskeligt at gennemskue rækkefølgen for bolighandlen, hvorfor det er en god idé at forberede sig på forhånd. Herunder følger en overskuelig liste over nogle af de punkter, du skal igennem, når du skal i gang med en bolighandel.

 

 

Hvordan foregår en bolighandel?

Hvis du står overfor at skulle købe din første bolig, kan det være svært at gennemskue, hvordan en bolighandel egentligt forløber. Det kan ligeledes være praktisk at få genopfrisket de forskellige trin, der udgør en bolighandel, hvis det er lang tid siden, du sidst har købt en bolig.

Uanset hvilken situation du står i, er det en god idé at forberede dig, så du på forhånd er klar over, hvordan processen for en bolighandel forløber. Her følger en række trin, som du altid skal igennem, når du skal investere i en ejendom.

 

#1: Dit lån skal forhåndsgodkendes

Det første trin du skal igennem, er at skabe et overblik over din økonomi. Dette er vigtigt, fordi du skal finde ud af, hvor stor en boligudgift du har råd til. Enhver bolighandel bliver derfor indledt med, at du lægger et budget over dine indtægter og udgifter.

Når du har lagt et realistisk budget, der har synliggjort, hvor stor en boligudgift du har råd til, skal du kontakte din bank og aftale et møde. Formålet med mødet er at blive forhåndsgodkendt til et boliglån.

Planlægger du at købe en ejerlejlighed eller en bolig, vil du typisk kunne oprette et realkreditlån på 80 % af boligens værdi, mens de sidste 20 % enten skal deles som udbetaling eller et almindeligt boliglån. Der gælder andre regler, hvis der er tale om en andelsbolig.

 

#2: Gennemgå salgsopstillingen

Når du har fundet en bolig, du er interesseret i, bør du indhente en salgsopstilling af denne. Her vil skatter, afgifter, forsikringer og andre udgifter være angivet. Salgsopstillingen afspejler altså de udgifter, der er ved at eje den specifikke bolig.

Her vil det også fremgå, hvor stort et forbrug den tidligere ejer har haft i forbindelse med boligen. Dette er væsentlige punkter for bolighandlen, da dette er udgifter, der skal være medregnet i dit råderum.

Læs mere om salgsopstillingen her.

 

#3: Gennemgå rapporter

Det er sælgers ansvar, at der bliver udarbejdet en tilstandsrapport, en energimærkerapport og en elinstallationsrapport. Disse har til formål at angive fejl, mangler og eventuelle optimeringer i forbindelse med boligen.

• Tilstandsrapport: Denne rapport skal udarbejdes af en byggesagkyndig og oplyse om fejl og mangler i forbindelse med boligen. Disse skal angives med en karakter, der indikerer, hvor alvorlige de er. Læs mere om tilstandsrapporten, her.
• Energimærkerapport: Denne rapport skal oplyse, om der er mulighed for at foretage energimæssige optimeringer i boligen, samt hvad det vil koste. Her kan eksempelvis være tale om efterisolering, udskiftning af vinduer eller udskiftning af nuværende energikilde. Læs mere om energimærke, her.
• Elinstallationsrapport: Denne rapport har til formål at oplyse om boligens elinstallationer. Den udarbejdes af en elinstallatør, og fejl og mangler angives sammen med en karakter, der indikerer, hvor alvorlige de er. Læs mere om elinstallationsrapport, her.

 

#4: Ejerskifteforsikring

En ejerskifteforsikring dækker over de eventuelle skader samt fejl og mangler, som ikke fremgår af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Det er en god idé at tegne en ejerskifteforsikring, når du investerer i fast ejendom. På den måde er du godt dækket ind, hvis der skulle dukke noget op på et senere tidspunkt, som du ikke var bekendt med på tidspunktet for overtagelse af boligen.

Den dækker både køber og sælger, hvorfor begge parter også skal betale for forsikringen. Det er en god idé at alliere dig med en advokat, hvis du vil være sikker på, at ejerskifteforsikringen dækker det, der er behov for. I visse tilfælde kan det være fornuftigt at tegne en udvidet ejerskifteforsikring.

Læs mere om, hvad en ejerskifteforsikring er, her.

 

#5: Bankens vurdering af boligen

Når de forskellige rapporter er blevet gennemgået grundigt, er det op til din bank at vurdere, hvorvidt du har mulighed for at finansiere din bolig. Accepterer banken, skal du give ejendomsmægleren besked herom. Det er også i denne fase, du skal angive, hvis du ønsker et nedslag i prisen, eller at andre betingelser skal gøre sig gældende.

 

#6: Få gennemgået bolighandlen

Når ejendomsmægleren sender de juridiske papirer, der relaterer sig til bolighandlen, bør du få dem gennemgået af en boligadvokat. Din boligadvokat vil hjælpe dig med at kontrollere, at købsaftalen, salgsopstillingen og alle de øvrige dokumenter, der vedrører ejendommen, er i orden ud fra dine interesser.

Det kan også være en god idé at få en byggesagkyndig til at tage med ud og gennemgå ejendommen sammen med dig. Formålet med dette er at vurdere, hvorvidt det, der er angivet i tilstandsrapporten, stemmer overens med virkeligheden.

 

#7: Gennemgang af købsaftalen

Ejendomsmægleren varetager sælgers interesser, hvorfor han eller hun udarbejder et udkast til en købsaftale, der bliver sendt til dig, din bank og en eventuel rådgiver. Det er en god idé at alliere dig med en boligadvokat, som kan hjælpe dig med at gennemgå købsaftalen, så du er sikker på, at der ikke er nogle forbehold, du skal være opmærksom på.

Købsaftalen er helt konkret en skriftlig aftale, hvor køber og sælger bliver enige om de forskellige vilkår og betingelser, der gør sig gældende for bolighandlen. Købsaftalen er meget detaljeret og indeholder alle oplysninger, der er relevante for bolighandlen, hvorfor det er en god idé at få en boligadvokat eller -rådgiver til at gennemgå den, før du skriver under.

Læs mere om købsaftalen her.

 

#8: Fortrydelsesret og advokatforbehold

Som køber har du i de fleste tilfælde mulighed for at fortryde bolighandlen inden for en frist på seks hverdage. Hvis du vil annullere handlen, skal du betale 1 % af købesummen inden udløbet af fristen.

Hvis du vil sikre dig på bedst mulig vis, er det en god idé at få indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen. Det betyder, at bolighandlen først vil være bindende, når din advokat har gennemgået og godkendt købsaftalen. Hvis ikke han eller hun vil godkende den, kan du fortryde handlen, uden at du skal betale de 1 % af købesummen.

Læs mere om fortrydelsesret ved boligkøb her.

Læs mere om advokatforbehold her.

 

Opsætning af skøde

Hvis bolighandlen ikke bliver fortrudt, skal der oprettes et skøde. Skødet er det endelige dokument i en bolighandel, og formålet med det er, at det skal dokumentere, at du er den retmæssige ejer af ejendommen.

Skødet vil først være gældende, når det er tinglyst, da det er herigennem, at bolighandlen og den nye ejer registreres offentligt.

Læs mere om tinglysning af skøde her.

 

Berigtigelse

En bolighandel kan først definitivt betragtes som værende afsluttet, når begge parter har skrevet under på købsaftalen. Hvis handlen skal finde sted i praksis, skal denne også berigtiges.

En berigtigelse betyder, at sælger modtager købesummen, hvorved køber får ejendomsret over boligen. Dette sker via deponering af købesummen samt tinglysning af skødet.

Læs mere om berigtigelse af bolighandel her.

 

Hvorfor bruge en boligadvokat i bolighandel?

Der er ikke noget krav om, at køber skal bruge en boligadvokat i forbindelse med en bolighandel. Det er dog en god idé, da ejendomsmægleren varetager sælgers interesser, hvorfor du er bedre stillet, hvis du bruger en boligadvokat.

En boligadvokat vil kunne hjælpe dig med at gennemgå alle de juridiske papirer samt gennemgå købsaftalen, så du er sikker på, at der ikke er væsentlige forbehold, du skal være opmærksom på. Du kan få en boligadvokat til at varetage al korrespondance med mægler, bank og andre personer i forbindelse med bolighandlen, hvis du vælger køberrådgivning.

Samtidig er det muligt at få indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen, så du har mulighed for at træde ud af aftalen, hvis væsentlige forbehold ikke bliver overholdt. Købsaftalen er således først gældende, når din boligadvokat har underskrevet den.