Ejendomsforbehold

Et ejendomsforbehold sikrer sælger, så han eller hun har mulighed for at trække salget tilbage, såfremt køber misligholder de vilkår, der er angivet i købsaftalen. Herunder får du mere viden om, hvad et ejendomsforbehold er, samt hvornår og hvorfor det kan være relevant i netop din situation.

 

 

Når du som sælger indsætter et ejendomsforbehold i en købsaftale, er du sikret, hvis køber ikke overholder de gældende vilkår for aftalen. Det kan eksempelvis være, hvis køber misligholder afdragene på det, der er solgt.

Ejendomsforbeholdet indsættes i købsaftalen, og det har altså betydning for de for handlen gældende vilkår. Herunder får du mere at vide om, hvilken betydning ejendomsforbeholdet har for både køber og sælger.

 

Hvad er et ejendomsforbehold?

Når du sælger en ejendom, er der mulighed for at indsætte et ejendomsforbehold i købsaftalen. Det gælder, uanset om der er tale om et hus, en bil, en båd eller noget helt fjerde. Hensigten med ejendomsforbeholdet er at sikre sælger, så køber først ejer varen, når de betingelser, der gør sig gældende for salget, er opfyldt, og varen er betalt.

Sælger kan altså til hver en tid trække salget tilbage, hvis ikke køber formår at opfylde de vilkår, han eller hun har forpligtet sig til i forbindelse med indgåelse af købsaftalen. Sælger har ejendomsretten, indtil hele beløbet er betalt – og indtil de aftalte vilkår er opfyldt, såfremt der er nogle.

 

Hvad er hensigten med et ejendomsforbehold?

Hensigten med ejendomsforbeholdet er at sikre sælger, så han eller hun har mulighed for at tilbagetage den solgte vare, såfremt købsaftalen ikke bliver overholdt fra købers side. Typisk vil det gælde for handler, hvor hele købesummen ikke frigives på én gang, men i stedet fungerer som afbetaling eller afdrag.

Ejendomsforbeholdet kan være praktisk, hvis køber skylder penge til kreditorer. Når der er indskrevet et ejendomsforbehold i den indgåede købsaftale, kan købers kreditorer ikke gøre krav på deres tilgodehavende i form af den vare, der er solgt.

 

Hvornår vil ejendomsforbeholdet træde i kraft?

Hovedsageligt vil ejendomsforbeholdet træde i kraft, hvis køber ikke opfylder sin betalingsforpligtelse. Ejendomsretten bliver således ikke opgivet, før den fulde købesum foreligger.

Først når køber har betalt det fulde beløb for varen, der er købt, vil han eller hun opnå den fulde ejendomsret. Indtil ejendomsforbeholdet er opfyldt, vil det dog typisk stadig være køber, der har råderet over den købte vare, præcis som ved en almindelig handel.

 

Hvordan bliver et gyldigt ejendomsforbehold indgået?

Der er flere betingelser, som skal være opfyldt, før et ejendomsforbehold kan anses som værende gyldigt. Der skelnes desuden mellem, om der er tale om et erhvervs- eller et forbrugskøb.

 

Erhvervskøb

En handel, der indgås mellem køber og sælger i forbindelse med erhverv, defineres som værende et erhvervskøb. Der er forskellige betingelser, der skal være opfyldt, før et ejendomsforbehold vil være gyldigt i forbindelse med et erhvervskøb.

Dette gælder blandt andet følgende forhold:

• Den samlede købesum skal overstige 2.000 kr.
• Ejendomsforbeholdet skal aftales senest, når overgivelsen finder sted.
• Det skal fremgå af købsaftalen, hvilken vare ejendomsforbeholdet omfatter.
• Der er ingen krav om, at der skal betales en procentsats af det samlede beløb ved overdragelse.

Læs mere om køb af erhvervsejendom, her.

 

Forbrugerkøb

Forbrugerkøbet defineres som værende en handel mellem forbruger og erhvervsdrivende. Hvis en forbruger eksempelvis køber et kamera i en butik, er der tale om et forbrugerkøb. Også her er der visse kriterier, der skal være opfyldt, før ejendomsforbeholdet er gyldigt.

Dette gælder blandt andet følgende forhold:

• Ejendomsforbeholdet skal specificeres i en skriftlig kontrakt, som underskrives af både køber og sælger.
• Det skal fremgå af købsaftalen, hvilken vare der tages forbehold i.
• Ejendomsforbeholdet skal være aftalt ved overgivelsen.
• Den samlede købspris for varen skal være på mere end 2.000 kr.
• Der skal være aftalt en afdragsordning.
• Køber skal betale minimum 20 % af varens pris ved overdragelsen.

 

Hvilke betingelser er der for tilbagetagelse?

Hvis ikke køber overholder de vilkår, der er beskrevet i købsaftalen, kan sælger søge om at tilbagetage den vare, ejendomsforbeholdet drejer sig om. Dette gøres i forbindelse med fogedretten, såfremt der foreligger en underskrevet kontrakt, der inkluderer et ejendomsforbehold.

Når sælger skal beregne opgørelsen for sit tilgodehavende, kan han eller hun medregne den udbetalte del af købesummen inklusiv fradrag, renten af den forfaldne ydelse samt eventuelle andre omkostninger, der er i forbindelse med overtagelsen.

Selvom sælger gør krav på sin vare, kan køber nå at indbetale det manglende beløb inklusiv renter samt eventuelle omkostninger, der har været i forbindelse med tilbagetagelsen, inden selve tilbagetagelsen. I tilfælde heraf vil køber være den retmæssige ejer af det solgte.

 

Hvem har råderet ved ejendomsforbehold?

Når en ejendom sælges med ejendomsforbehold, er det køberen, der langt hen ad vejen har råderet over det købte – præcis på samme måde, som var der tale om et almindeligt salg. Det er dog stadig visse vilkår, der skal overholdes, selvom køber har råderet.

Køber må eksempelvis ikke råde over det, der er solgt, på en måde, som kan fratage sælger retten over det solgte eksempelvis til fordel for eventuelle kreditorer eller andre aftalepartnere. Samtidig må køber ikke misvedligeholde det solgte, så værdien heraf mindskes i forhold til værdien på overdragelsestidspunktet.

Køber må desuden ikke uden videre videregive eller sælge salgsgenstanden til tredjemand. I tilfælde heraf kan sælger kræve det solgte tilbageleveret.

 

Hvad sker der, hvis køber går konkurs?

Hvis køber går konkurs, før vedkommende har kunne betale den fulde købesum, vil sælgeren blive separatist i konkursboet. Det betyder, at sælgeren får separationsrettigheder, der typisk betyder, at han eller hun opnår en bedre fyldestgørelse end øvrige kreditorer.

Sælgeren kan som indehaver af ejendomsforbeholdet tage salgsgenstanden tilbage som følge af misligholdelse af køber. Det kan ske ved en fogedforretning uden det tvangsfuldbyrdselsesgrundlag, der ellers ville gøre sig gældende i en lignende situation – altså uden forudgående udlæg eller tvangssalg af det solgte.

Grunden til dette er, at sælgerens anmodning blot vil blive betragtet som værende et ønske om at blive sat i besiddelse af den genstand, han i forvejen har rettigheden til. Hvis sælgers tilgodehavende er mindre end ved tidspunktet for overtagelse, skal sælger betale differencen til køber.

Formålet med ejendomsforbeholdet er ikke udelukkende at stille sikkerhed for købesummens betaling til sælgeren. Køberen bliver også beskyttet i tilfælde af, at han eller hun ikke er i stand til at betale købesummen.

Han eller hun kan således annullere et kreditkøb uden at efterlade sig gæld, hvis salgsgenstanden blot tilbageleveres. Samtidig kan køber til enhver tid, medmindre andet er angivet, erhverve sig den fulde ejendomsret, hvis vedkommende betaler restgælden til sælger.

 

Få hjælp til ejendomsforbehold hos NEMADVOKAT

Hvis du ønsker hjælp til ejendomsforbehold i forbindelse med en bolighandel, står vi til rådighed som din boligadvokat. Vi hjælper dig, uanset om du ønsker at sælge en bolig med ejendomsforbehold, eller du ønsker at købe en bolig med ejendomsforbehold.

Når du vælger køberrådgivning hos NEMADVOKAT, vil din personlige rådgiver rådgive dig gennem hele processen, så du kan træffe den endelige købs- eller salgsbeslutning på et oplyst grundlag. På den måde er du sikker på, at du indgår en fair og fornuftig handel, der tjener til din fordel.