TilstandsrapportTilstandsrapport

Hvad er en tilstandsrapport?

I forbindelse med en bolighandel bliver der ofte udarbejdet en tilstandsrapport. 

En tilstandsrapport er kort fortalt en skriftlig vurdering af en ejendoms stand. 

Rapporten er, sammen med elinstallationsrapporten, en del af Huseftersynsordningen, som er en frivillig ordning under Sikkerhedsstyrelsen. Denne ordning har til formål at sikre både køber og sælger i forbindelse med en bolighandel. Tilstandsrapporten kan give køber et overordnet indtryk af boligen og samtidig give køberen en idé om, hvad han eller hun køber, før vedkommende skriver under på en eventuel købsaftale

 

Hvad koster en tilstandsrapport?

En tilstandsrapports pris afhænger af flere ting, bl.a. boligens alder og størrelse. Siden 1. januar 2016 har der ikke været nogen regel om et øvre loft på den pris, som en byggesagkyndig vil kunne forlange for det udførte arbejde. Dog findes der ingen nedre grænse, men prisen for en tilstandsrapport ligger typisk mellem 4.000 og 10.000 kr. 

Du kan ofte få rabat via flere virksomheder, hvis du køber en elinstallationsrapport og energimærkerapport sammen med tilstandsrapporten. Vær opmærksom på, at en energimærkning af en bolig, altså en vurdering af ejendommens energimæssige tilstand, er lovpligtig ved boligsalg eller boligudlejning. 

Sørg derfor for, at du undersøger og sammenligner priserne fra forskellige leverandører, så du kan finde den mest fordelagtige pris og bedste løsning for dig.

 

Regler for tilstandsrapporter

Hvis du i forbindelse med din bolighandel vælger at få lavet en tilstandsrapport, er der nogle overordnede regler, du skal forholde dig til.

  • Tilstandsrapporten er gyldig i 6 måneder 
  • Tilstandsrapporten skal være udarbejdet af en beskikket byggesagkyndig
  • Det er sælger, der betaler for tilstandsrapporten 

 

Hvor længe gælder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport gælder i 6 måneder og er gyldig fra den dag, den byggesagkyndige indberetter rapporten. Hvis dit boligsalg trækker ud, og din tilstandsrapport dermed er ved at udløbe, kan du få fornyet rapporten for 6 måneder for et mindre beløb. I tilfælde af fornyelse af tilstandsrapporten, skal du kontakte den byggesagkyndige, som udarbejdede den første rapport. 

 

Hvem laver tilstandsrapporten? 

Det er kun beskikkede byggesagkyndige, der kan udarbejde tilstandsrapporter. 

En byggesagkyndig er en person, der er beskikket af Sikkerhedsstyrelsen og som har en byggeteknisk grunduddannelse, f.eks. en arkitekt eller bygningskonstruktør. Derudover skal den byggesagkyndige have mindst 5 års erhvervserfaring indenfor de sidste 10 år, samt have gennemgået et kursus i huseftersynsordningen. Når den byggesagkyndige skal lave tilstandsrapporten, gennemgår han eller hun ejendommen efter Byggestyrelsens skema og noterer eventuelle skader. 

 

Hvem betaler tilstandsrapporten? 

Da det er sælger, der bestiller tilstandsrapporten, er det dermed også sælger, der betaler for den. Derudover er det også sælger, der indhenter tilbud på priser og endeligt vælger den byggesagkyndige, der skal gennemgå boligen. Når den byggesagkyndige skal gennemgå boligen, er det oftest dig som sælger, der tager imod den byggesagkyndige, så du kan svare på eventuelle spørgsmål omkring boligen. 

 

Er tilstandsrapporten lovpligtig?

En tilstandsrapport er ikke lovpligtig og det er dermed heller ikke et krav, at der udarbejdes en tilstandsrapport i forbindelse med et boligsalg. Det vil sige, at det er dig som sælger, der bestemmer, om du vil have udarbejdet en tilstandsrapport eller ej. 

 

Kan man sælge sit hus uden en tilstandsrapport?

Som udgangspunkt kan man sagtens sælge sit hus uden en tilstandsrapport, dog er tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten nødvendig for at kunne tegne en ejerskifteforsikring.

Skal du til at sælge dit hus, kan det være en god idé at kontakte en boligrådgiver, da du dermed kan få rådgivning om og hjælp til de juridiske aspekter ved et boligsalg, f.eks. dokumenter som tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter. 

Derudover er det værd at overveje, om du skal benytte dig af selvsalg, når du skal sælge din bolig. Ved selvsalg står du selv for salget og du kan derfor spare mange penge, som du ellers skulle have brugt på salær til en ejendomsmægler. 

Skal du bruge en boligadvokat?
Fra DKK 2.295
Læs mere her

inkl. moms ekskl. tinglysningsafgift

 

Hvad er en elinstallationsrapport?

En elinstallationsrapport er som sagt også en del af Huseftersynsordningen, men her fokuseres der kun på elinstallationer. Når der skal udarbejdes en elinstallationsrapport, vil en autoriseret elinstallatør lave et eleftersyn i din bolig og tjekke, om alle dine synlige elinstallationer er funktionsdygtige og lovlige.

Det kan være en god idé at investere i og få udarbejdet de to rapporter, da du som sælger, ved hjælp af en ejerskifteforsikring, vil kunne frasige dig ansvaret for skjulte fejl og mangler, der ikke fremgår af hverken tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.

 

Hvad er en ejerskifteforsikring? 

En ejerskifteforsikring er en forsikring for både sælger og køber mod skjulte fejl og mangler. Som sagt vil sælger kunne frasige sig ansvaret, og vil dermed ikke længere hæfte for skjulte fejl og mangler. Køber vil på den anden side være forsikret mod fejl og mangler, der potentielt kan opstå efter dennes boligkøb, og som vedkommende ikke kendte noget til på overdragelsestidspunktet. 

Hvis du som sælger ikke får udarbejdet en tilstandsrapport, og dermed har mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring, er det dig, der har ansvaret for fejl og mangler i boligen i op til 10 år efter dit boligsalg. 

 

Skal der laves tilstandsrapporter på ejerlejligheder? 

Det er ikke et krav, at der laves tilstandsrapporter på ejerlejligheder og det er desuden også meget sjældent, at dette bliver gjort. Hvis man skal lave en tilstandsrapport på en ejerlejlighed, kræver det nemlig, at der bliver lavet en tilstandsrapport på alle ejendommens ejerlejligheder, hvilket kan gå hen og blive alt for omfattende. Vær opmærksom på, at man ikke udarbejder tilstandsrapporter for andelsboliger. Rapporten skulle da omfatte hele ejendommen og ikke kun den enkelte andel, hvilket kunne gå hen og blive rigtig dyrt. 

Der kan laves tilstandsrapporter på alle ejerboliger, herunder sommerhuse, ideelle anparter og landbrugsejendomme. 

 

Tilstandsrapport sommerhus

Overvejer du eksempelvis at sælge dit sommerhus, kan det være en god idé at tænke over at få udarbejdet en tilstandsrapport. Du vil dermed kunne frasige dig ansvaret for skjulte fejl og mangler. 

Går du derimod med tanker om at købe et sommerhus, kan en tilstandsrapport være et betydningsfuldt dokument for dig, da sommerhusets tilstand er en vigtig ting at forholde sig til i forbindelse med et sommerhuskøb. Du vil dermed få indsigt i sommerhusets tilstand, inden du eventuelt skriver under på en købsaftale. Ligesom med køb af helårsbolig, kan det være fornuftigt at kontakte en boligadvokat, der kan hjælpe dig med de juridiske aspekter af sommerhuskøbet, f.eks. med dokumenter som tilstandsrapporter og købsaftaler. 

Du kan læse mere om køb af sommerhus her. 

 

Hvad skal en tilstandsrapport indeholde?

En tilstandsrapport skal indeholde oplysninger om boligens synlige skader eller tegn på skader, eksempelvis; 

  • Revner, f.eks. revner i bærende konstruktionsdele 
  • Ødelæggelser, f.eks. et hærdet gulv
  • Brud eller defekter, f.eks. overfladerust på vvs-installationer eller revnede gulvklinker 
  • Svækkelser, f.eks. råd i tagkonstruktionen i taget 
  • Deformeringer, f.eks. hvis trækonstruktionen i taget er vredet skæv
  • Lækager, f.eks. utætte tagflader

 

Tilstandsrapportens karaktersystem

Den byggesagkyndige følger et karaktersystem, når vedkommende skal vurdere boligens tilstand. De forskellige skader i huset får en bestemt karakter, alt efter hvor alvorlige skaderne er. 

 

IB: Ingen bemærkninger 

Denne karakter beskriver, at bygningsdelen ikke giver anledning til bemærkninger. 

 

K0: Kosmetiske skader

Denne karakter beskriver de skader, som kan påvirke købers indtryk af boligen. Disse skader kunne eksempelvis være slidte gulve, løse dørhåndtag eller lignende. Da skaderne beskrevet her er uden betydning for bygningsdelens funktion, er de ofte ikke en del af tilstandsrapporten. 

 

K1: Mindre alvorlige skader

Karakteren K1 beskriver de skader, som ikke har indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion. Skader med karakteren K1 kunne eksempelvis være defekter på dørplader eller fine netrevner i sokkelpuds. 

 

K2: Alvorlige skader

Denne karakter beskriver de skader, som medfører svigt af bygningsdelens funktion inden for overskuelig tid. Derudover vurderes disse skader ikke til at give anledning til skader på andre bygningsdele. Skader med karakteren K2 kunne være tærede beslag på vinduer eller døre. 

 

K3: Kritiske skader 

Karakteren K3 beskriver de skader, som både vil medføre svigt af bygningsdelens funktion og som samtidig risikerer at bevirke til skader på andre bygningsdele. Disse skader kunne eksempelvis være utætte inddækninger eller tagflader. 

 

UN: Bør undersøges nærmere

Denne karakter beskriver de forhold, hvor skadens omfang ikke kan fastslås tilstrækkeligt af den byggesagkyndige ved gennemgang af boligen. Disse skader kan både være alvorlige eller harmløse og det er derfor altid en god idé at spørge ind til og få undersøgt skader med karakteren UN. 

 

Hvilke forhold dækker en tilstandsrapport ikke? 

Der er flere forskellige forhold, der ikke er omfattet af tilstandsrapporten. Det er eksempelvis;

  • El- og vvs-installationernes funktion (elinstallationerne gennemgås i elinstallationsrapporten)
  • Ejendommens udseende og arkitektur, f.eks. planløsning, indretning eller boligens placering på grunden
  • Indretning og installationer uden for selve ejendommen 
  • Bagatelagtige forhold, som man ikke kan regne med, vil påvirke bygningens brug eller værdi
  • Markiser og baldakiner
  • Boligens lovlighed, undtagen hvis der er tale om åbenlyse overtrædelser af byggelovgivningen
  • Inventar, som f.eks. hårde hvidevarer
  • Udendørs svømmebassiner og dertilhørende installationer

Du skal som sælger være opmærksom på, at du stadig vil være ansvarlig for disse forhold efter boligsalg. Hvis du eller andre opdager ovennævnte forhold, skal du klart og tydeligt informere køber herom. 

Skal du bruge en boligadvokat?
Fra DKK 2.295
Læs mere her

inkl. moms ekskl. tinglysningsafgift