Andelsbolig

En andelsbolig er på mange måder en boligform, der adskiller sig fra den typiske ejerbolig. Forskellen kan nemlig påvirke din økonomi såvel som måden du bor og lever på. Andelsboligmarkedet kan være en kompleks størrelse. Vi hjælper dig derfor med, hvilke faktorer du bør være ekstra opmærksomme på, hvad angår køb og vedligeholdelse af din andelsbolig. Her på siden vil vi udpensle alle de fordele og ulemper, som du kan støde på i forbindelse med køb af en andelsbolig.

 

 

Hvad er en andelsbolig?

En andelsbolig er en boligform, hvor et fællesskab af mennesker ejer og driver en bestemt ejendom. Som andelshaver deltager du altså i et formuefællesskab, der sammen ejer en ejendom og fastsætter en række retningslinjer for fællesskabet.

Som andelshaver ejer du ikke din bolig på samme måde, som eksempelvis ved en ejerbolig. Du har ved køb af din andelsbolig, købt dig brugsret til en af foreningens boliger. Du ejer derfor ikke hele boligen, men blot en andel. Det er dog ikke noget andelshaveren mærker af, så snart boligen er tiltrådt.

En andelsforening kan være et lejlighedskompleks såvel som et rækkehus eller en del af et gårdmiljø. Så længe der er en tilknyttet forening, du kan købe dig ind i, går det under betegnelsen: andelsbolig.

Få styr på de forskellige boligtyper, her.

 

Rettigheder og pligter

Andelsboligforeninger er kendt for deres tætte fællesskab. Her er det blandt andet kutyme at deltage i foreningens foreningsmøder, hvor andelshaverne drøfter diverse emner knyttet til foreningslivet.

Foruden foreningsmøder er “gård-dage” også et velkendt term blandt andelshavere. På gård-dage hjælpes andelshaverne med at vedligeholde ejendommens arealer, så det er et rart sted at være. Det kan eksempelvis bestå af et tilknyttet gårdmiljø, hvor der er brug for forbedringer.

 

Ejerbolig vs. andelsbolig

Der er mange overvejelser man skal tage stilling til i forbindelse med at investere i en bolig. Foruden placering og pris, er typen af bolig (boligformen) et afgørende faktum for den kommende boligejer. Vil vil i dette afsnit udspecificere, hvad forskellen mellem en andelsbolig og en ejerbolig er, og hvad du bør overveje, inden du skriver under.

 

Kendetegn for andelsboliger

Ejerforhold: Når du køber en andelsbolig, bliver du medlem af en andelsforening, hvor du får brugsretten til at bo og leve i den andelsbolig, som du har erhvervet dig. Du ejer i den forbindelse en del af foreningens formue.

Økonomi: En andelsbolig vil oftest være et “billigere” alternativ sammenlignet med en ejerbolig. Du undgår blandt andet at betale ejendomsværdiskat. Til gengæld siger du “ja” til at blive en del af foreningens lån og økonomiske beslutninger.

Boliglån: Andelsboliger finansieres typisk ved hjælp fra et banklån. Altså et dyrere boliglån sammenlignet med realkreditlånet, der oftest er forbundet ved ejerboliger. Selve foreningen kan optage et realkreditlån til finansiering af ejendommen, men som kommende andelshaver, kan du ikke selv låne penge i et realkreditinstitut, da du egentlig ikke køber selve boligen, men snarer et medlemskab i andelsforeningen.

Fællesskab: En af grundpillerne ved andelsforeninger er fællesskabet. Et fællesskab der handler om fælles formue såvel som et stærkt fællesskab mellem de individuelle beboere. I andelsforeninger er andelshaverne fælles om mange praktiske opgaver i form af vedligeholdelse af ejendommens arealer, beslutninger og drift, husorden og økonomi.

Opsparing og salg: Sammenlignet med en ejerbolig, er en andelsbolig ikke lige så oplagt for opsparing. Og dog; den månedlige boligudgift vil i mange tilfælde indeholde et afdrag på andelsforeningens gæld, hvilket i flere tilfælde får andelen til at stige i værdi. Andelsboliger er pålagt en maksimalpris, hvilket betyder, at du ikke altid kan være sikker på at få en fortjeneste ved salg.

 

Kendetegn for ejerboliger

Ejerforhold: Når du køber en ejerbolig er du helt simpelt: ejer af boligen.

Økonomi: En ejerbolig er oftest dyre end en andelsbolig, da du eksempelvis skal betale ejendomsværdiskat, der kan løbe op på 1.000 kr. – 3.000 kr. om måneden.

Boliglån: I de fleste tilfælde er salgsprisen for en ejerbolig højere end en andelsbolig. Til gengæld er der ved køb af en ejerbolig mulighed for at låne penge billigere, da der er mulighed for at optage lån via et realkreditlån, hvilket er betydeligt billigere end et banklån. Du kan ved køb af en ejerbolig låne op til 80 % af boligens pris i et realkreditinstitut og 15 % i en bank. De sidste 5 % står for egenbetaling.

Fællesskab: I ejerboliger såvel som andelsboliger er der et fælles ansvar for at ejendommen vedligeholdes. Du vil som ejer af en ejerlejlighed ofte blive en del af den respektive ejendoms ejerforening. Ligesom andelshaverne, er ejerne af ejerlejligheder ligeså nødsaget til at imødekomme flertallets ønsker og behov, og må tage del i udgifterne, der kan opstå i forbindelse med evt. renovering af ejendommen.

Opsparing og salg: En ejerbolig kan være en god investering. Da du betaler af på din gæld hver måned, vil dele af huslejen være afdrag på boliglånet. Du sparer dermed penge op, hvis boligen holder dens værdi. Stiger boligens værdi, har har du en god mulighed for at få en fortjeneste ved salg.

 

Økonomi ved en andelsbolig

For at blive andelshaver i en andelsboligforening, betaler du et indskud, der afspejler boligens pris. Du får derefter et andelsboligbevis som dokumentation for, at du fra dags dato har den eksklusive brugsret til den respektive bolig i foreningen. Andelsboligen finansieres med banklån, der oftest har en højere rente end realkreditfinansiering af en ejerbolig.

Som andelshaver står det dig frit for at foretage forbedringer ved din andelsbolig, der på sigt kan øge boligens værdi. De fleste forbedringer afskrives over en periode på op til 30 år afhængig af, hvilken type forbedring der er tale om. Forbedringerne kan eksempelvis bestå af nyt køkken eller badeværelse. Det fremgår oftest af foreningens vedtægter, hvordan individuelle forbedringer vurderes.

Ligesom alle andre boligformer er der knyttet nogle faste udgifter ved at være bosat i en andelsforening. Du betaler som andelshaver hver måned en husleje til andelsboligforeningen. Det kaldes også en boligafgift eller boligydelse.

 

Boligafgiften kan blandt andet dække:

Boligafgiften varierer alt efter, hvilke udgifter den respektive andelsboligforeningen står overfor. Skal ejendommen renoveres, have nyt tag eller lign., kan det betyde, at foreningen skal optage et lån såfremt omkostningerne til renoveringen ikke er en del af budgettet. Andelshaverne kan derfor bliver udsat for en stigning i boligafgiften, da alle er fælles om drift og vedligeholdelse af ejendommen.

 

Kan man udleje en andelsbolig?

Selvom det er op til den enkelte andelsforening, hvorvidt det er tilladt at udleje en bolig, har andelsboliger et ry for ikke at være til udlejning. Dog er der flere andelsboligforeninger, der i dag åbner op for, at andelshaverne kan udleje eller fremleje deres bolig i en kortere periode.

Det vil oftest fremgå af foreningens vedtægter, hvilke former for udlejning de tillader. Det er også i vedtægterne, det fremgår, hvad en andelshaver må i forbindelse med udleje eller fremleje. Det ses i de fleste tilfælde, at det er andelshaveren selv, der bebor andelsboligen, medmindre der er specielle forhold, som forhindrer andelshaver selv at bo der. I tilfælde af udleje eller fremleje er det en god idé at holde dig opdateret på lejeloven.

Af lejeloven fremgår det, hvilke forhold og betingelser som muliggør udleje af boligen. Her står der blandt andet, at midlertidige ophold typisk ikke bør vare mere end 2 år, hvilket er en regel som flere andelsforeninger har anvendt til at bestemme tidsperioden for fremleje af andelsboliger. Selvom man i foreningen ikke anvender bestemmelser om foreningens samtykke i forbindelse med ud- og fremleje af andelsboligen, er det stadig fordelagtigt, at andelshaveren, inden udlejningsperioden starter, informerer enten administrationen eller bestyrelsen om en kommende periode med udleje.

 

Fordele og ulemper ved andelsboliger

Som vi tidligere i artiklen har etableret, er der både fordele og ulemper ved køb af en andelsbolig. Vi vil i dette afsnit udpensle, hvad der er vigtigt at tage op til overvejelse, såfremt man står med tanken om at erhverve sig en andelsbolig.

 

Fordele ved køb af andelsbolig:

• Et billigt alternativ: Størstedelen af andelsboliger er billigere sammenlignet med en tilsvarende ejerbolig.
• Ingen ejendomsværdiskat: Som andelshaver betaler du ikke ejendomsværdiskat, som følge af, at du ikke ejer boligen, hvilket er med til at gøre boligen billigere at bo i.
• Forbedringer: Beslutter du som andelshaver at foretage forbedringer i din andelsbolig, stiger den i værdi. Foreningens vedtægter beskriver, hvordan forbedringerne værdisættes.
• Fællesskab: Dette punkt er jo ganske selektivt, men i de fleste andelsforeninger anses det som værende en positiv egenskab at have et fællesskab, der beslutter ting som en enhed. Ligeså et fællesskab til sine naboer og foreningens beboere kan være positivt for eksempelvis børnefamilier, hvor børnene kan lege sammen.

 

Ulemper ved køb af andelsbolig:

• Kræver økonomisk overblik: Ligesom i så mange andre boligformer og situationer kræver det et økonomisk overblik, når man skal købe en andelsbolig. Men specielt ved andelsboliger er det vigtigt at være på stikkerne, da det er foreningens medlemmer, der hæfter for forenings gæld, der bliver betalt via andelshavernes boligafgift. Det er derfor vigtigt at sætte sig grundigt ind i foreningens økonomi, inden der bliver skrevet under på købsaftalen/overdragelsesaftalen.
• Dyrt banklån: Ved køb af andelsbolig er det ikke muligt at få et realkreditlån, da andelshaver reelt set ikke ejer boligen. Andelshaver må i stedet finansiere med hjælp fra et banklån, der er dyrere end realkreditlån. Du får i den forbindelse heller ikke rentefradrag for de lån, som andelsforeningen har.
• Ingen forældrekøb: Det ses i de fleste andelsboligforeninger, at et koncept som ‘forældrekøb’ ikke er tilladt.

 

Køb og salg af andelsbolig

Når du køber en andelsbolig, køber du ikke selve boligen som ved køb af en ejerbolig. Du køber i stedet en andel i andelsboligforeningen, som giver andelshaveren brugsret til en af foreningens boliger.

Priserne på andelsboliger kan svinge drastisk afhængig af foreningens stand og geografiske placering. Dog er det velkendt, at boligformen er steget inden for de seneste år. På trods af stigningen, er det stadig billigere at investere i en andelsbolig sammenlignet med køb af en ejerbolig.

Andelsboliger betales kontant af køberen, men kan også finansieres med et banklån, hvor andelsboligen stilles som sikkerhed for boliglånet.

Andelsboligloven angiver de overordnede rammer for køb og salg med andelsboliger. Loven indeholder retningslinjerne for, hvad en andelsbolig må koste og angiver samtidig, at det er andelsforeningen, der godkender overdragelsesaftalen ved køb og salg af andelsboligen.

Det kan være en god idé at alliere dig med en boligadvokat, når du skal købe andelsbolig. Advokaten kan gennemgå handlens dokumenter og evt. rådgive dig gennem dit sagsforløb. Er du ikke selv erfaren med det juridiske sprog eller det at købe bolig, kan du med fordel få hjælp af en advokat, som tilbyder køberrådgivning.

 

Oplysningspligt fra sælger

Sælger skal udlevere nøgleoplysninger om andelsforeningen og boligen til køber, inden der indgås aftale om salg. Foruden nøgleoplysninger, skal sælger udlevere diverse relevante dokumenter omkring andelsboligforeningen til den nye ejer, inden der indgås aftale om salg:

• Eksemplar af andelsforeningens vedtægter.
• Andelsforeningens seneste årsregnskab og budget.
• Referat fra andelsforeningens seneste generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamlinger.
• Evt. vedligeholdelsesplan.
• Energimærkning for ejendommen.
• Skema om de centrale nøgleoplysninger om andelsforeningen.
• Vejledning til køber om prisfastsættelse af andelsboliger (regler om den maksimale pris og overpris).

 

Prisfastsættelse af andelsbolig

I forbindelse med det nye krav der blev sat i kraft den 1. maj 2019, skal sælger udlevere en vejledning til køber om prisfastsættelse af boligen, inden der indgås en aftale om salg.

Formålet med vejledningen er, at køber oplyses om reglerne for prisfastsættelsen, herunder hvilken pris sælger maksimalt må prissætte andelsboligen til.