Beskatning af udlejningsejendom

Udlejer du din bolig delvist eller hele året? Der er forskellige skatteregler forbundet ved at eje en udlejningsejendom. Vi vil i denne artikel beskrive de vigtigste punkter om beskatning af udlejningsejendom, så du kan få det fulde overblik over din investering.

 

 

Hvad er en udlejningsejendom?

Inden man begynder at snakke om beskatningen af udlejningsejendom, er det vigtigt at fastslå, hvad en udlejningsejendom reelt set er. I dette afsnit omtales hvilke typer ejendomme, der er omfattet af udlejningsejendomme-begrebet. Begrebet anvendes som en samlet betegnelse for erhvervsejendomme og private beboelsesejendomme.

 

Erhvervsejendom

En udlejningsejendom kan eksempelvis være en erhvervsejendom. Der findes mange forskellige typer erhvervsejendomme, men fællesnævneren for dem alle er, at det er en fast ejendom, der helt eller delvist anvendes til erhvervsmæssige formål.

Forskellige typer erhvervsejendomme kan eksempelvis bestå af:

• Kontorbygninger, driftsbygninger m.fl.
• Ejerlejligheder
• Fritidsboliger
• Beboelsesejendomme
• Udlejningsejendomme til erhverv

 

Privat beboelsesejendom

En privat beboelsesejendom er en ejendom, som kan være helt eller delvist beboet af ejeren. Der findes flere forskellige former for private beboelsesejendomme, heriblandt:

• Ejerlejligheder
• Fritidsboliger
• Mindre udlejningsejendomme
• Boligfællesskaber

 

Beskatning af udlejningsejendom

Vælger du at udleje din helårsbolig, giver det nogle skattemæssige fordele og muligheder. En helårsbolig er en boligform som, som navnet antyder, skal være beboet hele året rundt. Disse type boliger kan eksempelvis bestå af en ejerlejlighed. Som hovedregel skal der altid være én person tilknyttet adressen – også kaldet bopælspligt.

Udlejer du din helårsbolig i løbet af et år og forventer helårsudlejning det efterfølgende år, betragtes du, som ejer af boligen, som værende en selvstændig erhvervsdrivende. Du påtager dig i den forbindelse ansvaret for at holde regnskab med de indtægter og udgifter, der måtte opstå i forbindelse med udlejningen.

Udgifter der kan trækkes fra i lejeindtægten, i forbindelse med udlejning af helårsbolig, er følgende:

• Ejendomsskatter
• Vedligeholdelse
• Vand-, kloak- og renovationsafgifter
• Forsikring af ejendommen
• Skorstensfejer, snerydning og fejning
• Kontingent til grundejerforening
• Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
• El, vand og varme

Vælger du i stedet at udleje din bolig en del af året, bliver indtægten skattepligtig som kapitalindkomst på lige fod med renter, kursgevinst mm. Udlejer kan i den forbindelse vælge mellem to metoder til at opgøre, hvordan de ønsker at blive beskattet. Her kan udlejer vælge mellem bundfradragsmetoden eller den regnskabsmæssige metode.

Hvilken metode, du ender ud med at vælge, afhænger alt efter længden på udlejningsperioden i løbet af året, huslejens størrelse mm. Det er vigtigt at gøre sig opmærksom på, at hvis du vælger den regnskabsmæssige metode, kan du ikke senere vende tilbage til bundfradragsmetoden.

Du kan foretage dig følgende overvejelser, inden du tager beslutningen:

• Er ejendommens husleje op til det beregnede bundfradrag, bør du vælge bundfradragsmetoden.
• Er der en forventning om begrænset udleje, bør du vælge bundfradragsmetoden.
• Er der en forventning om mange ugers udlejning af en stor del af boligen, taler det for at anvende den regnskabsmæssige metode. Det er dog vigtigt at foretage en konkret beregning, inden afgørelsen.
• Jo højere husleje, jo højere er ejendomsværdiskatten, dermed også højere grundskyld. I denne situation taler det ligeså for at anvende den regnskabsmæssige metode.

 

Bundfradragsmetoden

Den mest enkle måde at opgøre den skattepligtige indkomst ved udlejning af boligen er ved at anvende bundfradraget, der som minimum udgør 24.000 kr. pr. år. Det kan udlejer leje ud uden at blive beskattet af det. I lejeindtægten indgår husleje og betalingen for el, varme og vand.

 

Eksempel:
Er den offentlige vurdering af boligen højere end 1.800.000 kr., er bundfradraget hermed højere end 24.000 kr. pr. år, da bundfradraget beregnes som 1,333% af den offentlige vurdering. Bor du i en lejebolig, udgør bundfradraget mere end 24.000 kr. pr. år, såfremt den årlige husleje er højere end 36.000 kr., idet bundfradraget beregnes som 2/3 af den årlige husleje. Du kan dog ikke trække andre udgifter fra end bundfradraget, såfremt du vælger beskatning efter denne metode. – Lejeloven / skatteregler for delvis udlejning

 

Den regnskabsmæssige metode

Foruden bundfradragsmetoden er der den regnskabsmæssige metode. Den er baseret på faktiske udgifter vedr. udlejningen.

Når du opgør det beløb, som du skal beskattes af, kan du trække udgifter fra for el, vand og varme for den periode, boligen er udlejet. Ved brug af den regnskabsmæssige metode, kan du samtidig få nedslag i den årligt beregnede ejendomsværdiskat. Er mere end 10% af boligen udlejet, kan du også trække den grundskyld fra, du betaler til kommunen med en forholdsmæssig andel.

 

Beskatning ved salg af udlejningsejendom

Ejer du en ejendom, som du bruger til udlejning, og overvejer du at sælge den? Du skal som udgangspunkt betale skat af avancen af udlejningsejendommen. Der findes dog en enkelt formildende omstændighed.

 

Parcelhusreglen

Når du sælger din ejendom, som du bruger til udlejning (det kan eksempelvis være en ejerlejlighed), er det vanskeligt at blive fri for at blive beskattet af salget. Der er dog en måde, hvorpå du kan komme udenom at betale SKAT af fortjenesten. Nemlig, hvis du selv har boet i ejendommen for en periode. Bedre kendt som parcelhusreglen.

Det er ifølge parcelhusreglen, at du kan sælge din udlejningsejendom uden at betale SKAT af fortjenesten. Det gælder altså både helårsboliger, ferieboliger, ejerlejligheder mm. Det kræver blot, at du lever op til beboelseskravet.

Læs mere om parcelhusreglen her.

 

Beboelseskravet

Beboelseskravet gør sig gældende, når du ønsker at undgå beskatning ved salg af din fortjeneste på din udlejningsejendom. Det er her et krav, at sælger lever op til beboelseskravet. For at kunne opfylde kravet skal sælger selv have boet i ejendommen i en periode. Der er i dag (2020) intet krav om, hvor længe sælger skal have boet i ejendommen, blot at det er en reel beboelse.

Det er derfor ikke nok blot at meddele, at du har boet i ejendommen. Det skal samtidig kunne bevises med relevant dokumentation, at den har været beboet af sælger. Det kan blandt andet bevises ved at tjekke, hvorvidt sælger har haft folkeregisteradresse på adressen i den omtalte periode, og om der har været et realistisk forbrug af el og varme.

Har du ikke selv boet i ejendommen og ønsker at sælge, skal du hermed betale skat af en eventuel fortjeneste. Sælger har dog alligevel retten til at fradrage handelsomkostninger og udgifter til forbedringer i avancen, inden skatten beregnes. Dog vil det anses som fordelagtigt at bo i ejendommen for en periode, hvis det giver mening – jævnfør ovenstående.

 

Undgå klagesager

Har du en utilfreds lejer, der klager over de gældende lejevilkår, er det vigtigt at tage det yderst alvorligt. Vælger lejer at tage kontakt til Huslejenævnet eller Beboerklagenævnet, kan det blive en dyr affære for udlejer.

Klager din lejer til Huslejenævnet, bliver du kontaktet og har som regel en frist på 2 uger til at fremsætte dine ytringer om situationen og forholdet. Det er Huslejenævnet, der afgør hvilke nærmere undersøgelser, der senere bliver foretaget i sagen. Huslejenævnet har ligeså retten til at indhente oplysninger hos sagens parter. Offentlige såvel som private myndigheder. De kan med blot 1 uges varsel også kræve besigtigelse af boligen.

Det er vigtigt at notere sig, at selvom det opfordres, at lejer og udlejer i første omgang forsøger at løse konflikten internt, kan lejer til hver en tid gå til Huslejenævnet. Det er derfor vigtigt at opbygge et stærkt tillidsbånd mellem lejer og udlejer, så udlejer sikrer sig at være den første til at høre om utilfredsheden, såfremt dette måtte opstå.